2020物业管理行业全球龙头系列研究报告之一-爱玛客：设施管理龙头的崛起之路课件.pptx

1、物管物管行业全行业全球球龙头龙头系列系列 之一之一爱爱玛玛客：客：设设施管施管理理龙头龙头的的崛起崛起之路之路2020年年7月月27日日CONTENTS目录目录1.全球领先全球领先的多的多赛道、非赛道、非住宅住宅服务企服务企业业2.多元业态多元业态、特色、特色服服务，务，穿越经穿越经济济周周期期3.内生增长内生增长与外与外延并购的延并购的良性良性循循环环4.启示：更启示：更广阔广阔中国市场中国市场的成的成长之长之路路11.全球全球领先领先的的多赛道多赛道、非住非住宅宅物管服物管服务务企企业业21.1 全球领先的物管服务提供商全球领先的物管服务提供商资料来源：公司公告爱玛客爱玛客业业务概览务概览

2、爱玛爱玛客客（Aramark，NYSE：ARMK）是全球是全球领领先的物先的物管管服务提供服务提供商商，其，其在在物管服务物管服务多多个个 下下分赛分赛道道如如餐饮（餐饮（团餐团餐）和和设设施施管管理等理等均均具具有有全全球球领导领导地地位位在管面积超过9290万平方米（10亿平方英尺）餐饮业务曾服务包括2008年北京奥运会在内的共16届奥运会31.2 历史沿革：始于历史沿革：始于1930s，曾三度上市纽交所曾三度上市纽交所41959前身公司（创立于1930s-1940s）合并成立ARA1960ARA第一次上市纽交所1968ARA第一次为奥运会提供服务1970ARA进入制服租赁行业1984管理

3、层收购，ARA从纽交所退市1994公司正式更名为ARAMARK（爱玛客）2001爱玛客第二次于纽交所上市2006被财富杂志冠名美国第一的多样化分包服务提供商2006被一组投资者收购，公司私有化，第二次从纽交所退市2006公司收购北京金白领，正式进入中国市场2013爱玛客第三次上市纽交所2016公司获得Yosemite国家公园（美国一处著名的国家公园）合同，后者成为公司历史上最大的客户爱爱玛客玛客最最初初以以自自动动售卖售卖行行业业起起家，家，由专由专业业服服务务切切入入物业物业管管理理领领域域历历史悠史悠久久，是是美美国国市场市场历历史史上上第第四四家三家三度度上上市市的的公公司司资料来源：公

4、司公告，中信证券研究部表：爱玛客历史沿革5资料来源：彭博，中信证券研究部（公司财年截止至每年距9月30日最近的一个星期五，下同）资料来源：彭博，中信证券研究部1.3 业务确定性强，营收稳态增长业务确定性强，营收稳态增长资料来源：彭博，中信证券研究部，19年净利润下滑主要由于有较多的员工 激励成本资料来源：彭博，中信证券研究部营收及营收及同同比比 百万百万美美元元主营业务收入主营业务收入YoY16,50010%16,0008%15,5006%15,0004%14,5002%14,0000%13,500-2%13,000-4%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019净利润净利润

5、及及同比同比 百百万万美元美元GAAP净利润GAAP净利润YoY60070%60%50050%40040%30%30020%10%2000%100-10%-20%0-30%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019毛利率毛利率毛利率11.511.010.510.09.59.0FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019每股股利每股股利 美元美元每股股利0.500.450.400.350.300.250.20FY2015FY2016FY2017FY2018FY20191.4 强大的客户关系强大的客户关系资料来源：公司公告公司部公司部分分客户客户世界世界500强企

6、业强企业中中有有超超过过83%为其客户为其客户客户黏性较客户黏性较强强，续约续约率率超超过过95%62.多元多元业态业态、特特色服色服务务，穿穿越越经经济济周期周期72.0 聚焦设施管理，耕耘专业服务能力聚焦设施管理，耕耘专业服务能力资料来源：公司公告，中信证券研究部公司业公司业务务板块板块公司聚焦设公司聚焦设施施管管理行理行业业，精精于细于细分分增值增值业务业务餐饮餐饮。公。公司司营收营收主主要要划划分为分为三三个板个板块块美国食品和支持服务（Food&Support Services,FSS美国）国际食品和支持服务（FSS国际）制服（工作装）服务FSS美国餐饮、接待和 设施管理等FSS国际

7、餐饮、接待和 设施管理等制服对制服和相关 配件的零售、租赁与维护82.0 聚焦设施管理，耕耘专业服务能力聚焦设施管理，耕耘专业服务能力公司公司目目标标市市场场的的规规模模和和结结构构（2019财年）财年）公司聚焦设公司聚焦设施施管管理行理行业业，精精于细于细分分增值增值业务业务餐饮餐饮。公。公司司营收营收主主要要划划分为分为三三个板个板块块美国食品和支持服务（Food&Support Services,FSS美国）国际食品和支持服务（FSS国际）制服（工作装）服务设施管 理,US$550 B餐饮,US$330 B制服,US$25B设施管理餐饮制服龙头企业10%自营或 小企业 90%龙头企业自营

8、或小企业自营50%外包50%自营外包资料来源：爱玛客测算，中信证券研究部910资料来源：彭博，中信证券研究部2019财年各板财年各板块营块营收占比收占比资料来源：彭博，中信证券研究部2.0 聚焦设施管理，耕耘专业服务能力聚焦设施管理，耕耘专业服务能力资料来源：彭博，中信证券研究部各板块各板块营营收收 百万百万美美元元资料来源：彭博，中信证券研究部FSS美国61%FSS国际 23%FSS美国FSS国际制服制服16%14121086420FY2017FY2018FY2019各板块各板块营营业利业利润润率率制服FSS美国FSS国际35302520151050-5FY2018FY2019各板块各板块营

9、营收增速收增速制服FSS国际FSS美国18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000FY2017FY2018FY2019FSS美国FSS国际制服11公司公司FSS(Food&Support Service)业务覆盖多个业态业务覆盖多个业态，多样多样化组化组合合有助有助于于稳稳健健收收入入。资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：彭博，中信证券研究部（2016年行业分类标准有变化）各行业各行业营营收占收占比（比（含美国含美国和和国际国际业务业务）美国美国FSS各各行行业业历年历年营营收收 百百万美元万美元2.1 FSS美国：团餐为主，多

10、业态分散经济周期风险美国：团餐为主，多业态分散经济周期风险覆盖业态覆盖业态服务内容服务内容客户覆盖客户覆盖教育为高等教育和基础教育机构提供食堂、便利零售等食品服务及采 购服务覆盖十二年基础教育和高等教育机构，超过1500个校 园医疗健康提供食品服务和相关支持服务，包括病人餐食、营养餐、零售餐 食等覆盖全球250个医疗机构的450多座设施商业&工业提供食堂、便利店、咖啡、饮用水、自动售卖机等服务为全球超过5400处办公地点提供餐饮服务体育，娱乐 和惩教提供餐饮服务、零售服务、娱乐和住宿服务及设施管理为145个职业和大学体育队伍提供服务，同时为多处 国家或州立公园以及惩教设施提供服务设施管理和 其

11、他提供设施管理服务，包括房屋看管、工厂运维、能源管理等为全球约550个客户超过1000处设施提供服务教育27%医疗健康11%设施管理和 其它 19%体育、娱乐和惩教20%商业和工业23%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000FY 2013 FY 2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019教育行业体育、娱乐和惩教设施管理及其他商业和工业医疗健康12资料来源：彭博，中信证券研究部医疗健医疗健康康业态业态营收营收及增速及增速 百百万万美元美元资料来源：彭博，中信证券研究部设施管设施管理理及其及其他营他营收及增速收及增速 百百万美元万美元

12、2.1 FSS美国：团餐为主，多业态分散经济周期风险美国：团餐为主，多业态分散经济周期风险资料来源：彭博，中信证券研究部体育、体育、娱娱乐及乐及惩教惩教业态营业态营收收及增速及增速 百百万美元万美元资料来源：彭博，中信证券研究部商业和商业和工工业业业业态营态营收及增速收及增速 百百万美元万美元FSS美国各业美国各业态态营营收及收及增增速速（教教育育行行业见业见后页后页）10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%3,0002,5002,0001,5001,0005000FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019体育、娱乐和惩教YoY20%10%0%-10%-20%-30%-4

13、0%1,6501,6001,5501,5001,4501,4001,3501,300FY2017FY2018FY2019设施管理及其他YoY5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%01,0005002,5002,0001,500FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019商业和工业YoY-40%-10%-20%-30%10%0%01,5001,0005002,5002,000FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019医疗健康YoY公司教育行公司教育行业业FSS覆盖覆盖了了约约1500个个校校园园。提提供服供服务务包包括括供供餐餐、便、便利利店店、

14、校校园园设施设施监监管管运运维维等等服服务务资料来源：彭博，中信证券研究部资料来源：公司公告FFS美国美国教教育育行业行业营营收及收及增增速速 百百万美元万美元部分覆部分覆盖盖的高校的高校2.1.1 根据业态细化解决方案，提升竞争力：教育业态根据业态细化解决方案，提升竞争力：教育业态-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019教育行业YoY13成成熟的熟的解解决决方方案案是是核心核心竞竞争争力力14资料来源：公司官网，中信证券研究部2.1.

15、1 根据业态细化解决方案，提升竞争力：教育业态根据业态细化解决方案，提升竞争力：教育业态服务大类服务大类服务内容服务内容服务特点服务特点解决方案解决方案餐饮服务研究和洞察通过持续收集和研究数据对学生品味的 趋势进行预测MarketMATCH,Your Voice Counts，DiningStyles survey烹饪专业的主厨，广泛的菜系品类、科学的 配餐等就餐环境将就餐地点定位为学生互相交流的中心Demand Market.P.O.D.健康餐饮通过研究和洞察提供健康的食品Healthy For Life，Just4U环境可持续为校园提供环境友好的餐饮服务Green Thread设施管理管理

16、提供环境友好、高效的清洁服务Blue Cleaning Program运维通过运维，在问题发生前解决问题外观通过园艺等提升校园外观Green Thread2.1.2 根据业态细化解决方案，提升竞争力：医院业态根据业态细化解决方案，提升竞争力：医院业态15资料来源：公司官网，中信证券研究部医院业态医院业态FSS所所提提供内供内容容包括包括：患者餐饮：专门针对病患提供的餐饮服务零售餐饮：为病患以外的医务工作者、到访者等提供的餐饮服务设施管理：专门为医疗设施设计的设施管理服务提提供以供以满满意意度度为为基基础的础的各各项项服服务，务，每家每家医医院院平平均均每每三周三周进进行行一一次次满满意度意度调

17、调查查患者餐饮患者餐饮零售餐饮零售餐饮设施管理设施管理领先的患者餐饮解决方案提供优越的就餐体验，提升员工和到 访者的满意度以专业消杀为核心的清洁服务门诊患者和住院患者的营养咨询通过研究和洞察提供更加健康的食品提供陪护、病患转移、衣物清洗等针 对医疗设施的辅助服务灵活的配送方案提供知名的餐饮连锁品牌基于满意度为病患和医务工作者提供 更好的环境体体育：育：提提供供餐饮、餐饮、场馆场馆维维护护和和零零售售（纪（纪念念品品等等）服务服务娱乐：为多娱乐：为多座座国国家家/州州立立公公园及园及娱娱乐乐场场所提所提供供餐餐饮饮、景景区区管管理理、零售零售等等服服务务惩教：为惩惩教：为惩教教设设施施（监监狱狱

18、等等）提）提供供餐餐饮饮、杂杂货货店及店及设设施管施管理理等等服服务务公司公司服务服务的的部分部分国国家家/州立州立公公园年园年客客流量流量 百万百万公司公司服务服务的的9座座NBA/NHL比比赛赛馆馆座座位数量位数量2.1.3 根据业态细化解决方案：体育、娱乐及惩教根据业态细化解决方案：体育、娱乐及惩教05000资料来源：公司公告，中信证券研究部10000150002000025000Canadian Tire CentrePPG Paints ArenaWells Fargo CenterSAP Center at San JoseAT&T CenterQuicken Loans Aren

19、aPepsi CenteCapital One ArenaRogers Place01资料来源：公司公告，中信证券研究部162345Yosemite National ParkOlympic National ParkMesa Verde National ParkCrater Lake National ParkGlen CanyonBridger-Teton National Foreast办办公场公场所所：提提供供工工作作餐餐、休休息息室室、零食零食饮饮料料、设设施施管理管理等等服服务务会会议中议中心心：提提供供餐食餐食、住住宿宿管管理理、设施设施管管理理等等工工厂设厂设施施维维护护、能

20、能源管源管理理等等设设施施管管理和理和其其他他辅辅助助服服务务公司管公司管理理的一的一处会处会议中心议中心2.1.4 根据业态细化解决方案：商根据业态细化解决方案：商业业&工业工业工业工业&商商业美业美国国FFS营营收收及及增速增速商业和工业YoY2,5005%0%2,000-5%1,500-10%1,000-15%-20%500-25%0-30%FY2015FY2016FY2017 FY2018FY2019资料来源：彭博，中信证券研究部资料来源：公司官网17除美国外业除美国外业务务覆覆盖盖18个个国国家家，FSS国国际际收入收入占占19年营年营收收的的23%业业务占务占比比较较大大的的市市场

21、包场包括括加加拿拿大、大、智利智利、中中国国、德德国、国、爱爱尔尔兰兰和和英英国国在海外国家在海外国家的的核核心业心业务务是是商商业业&工业工业业业态态，同时同时兼兼有涉有涉足足一一些些体育体育行行业和业和教教育育行行业的业的业业务务2.2 重视全球化业务布局重视全球化业务布局，FSS国际出海国际出海FFS国际国际营营收收及增速及增速 百万百万美元美元FSS国际YoY3,80012.0%3,70010.0%3,6003,5008.0%3,4006.0%3,3004.0%3,2003,1002.0%3,0000.0%FFS国际国际营营业业利润率利润率FSS国际6.005.004.003.002.

22、001.000.00FY2017FY2018FY2019FY2017FY2018FY2019资料来源：彭博，中信证券研究部资料来源：彭博，中信证券研究部18公公司司为为客客户户提供提供与与员员工工制制服服相关相关的的全全周周期期服服务务，包包括括设设计计、采购采购（原原材材料料）、制、制造造、清清 洁洁和维和维护护北美地区第北美地区第二二大大制服制服服服务务提提供供商商，制服制服业业务务营营收占收占总总营收营收的的16%旗下有旗下有136家洗家洗衣衣厂厂和和238家家负负责制责制造造、储、储存存和和配配送的送的其其他设他设施施业业务同务同时时受受到到龙龙头头厂商厂商和和当当地地小小厂厂商的商的

23、竞竞争争，利利润润率下率下滑滑资料来源：彭博，中信证券研究部资料来源：彭博，中信证券研究部2.3 特色增值服务亦成龙头：制服业务特色增值服务亦成龙头：制服业务制服制服业务业务营营收及收及增增速速 百百万美元万美元制服YoY3,00035%2,50030%2,00025%20%1,50015%1,00010%5005%00%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019制服业制服业务务营业营业利润利润率率制服14.0012.0010.008.006.004.002.000.00FY2017FY2018FY2019192.3 特色增值服务亦成龙头：制服业务特色增值服务亦成龙头：制服业

24、务资料来源：公司官网公司制公司制服服业务业务销售销售的部分的部分制制服服提提供的供的制制服服涵涵盖盖多多种种类类、多多个个行行业业包括厨师、食物处理、医疗健康、维护、建筑等203.内生内生增长增长与与外外延并延并购购结结合合213.0 从内生增长到外扩并购从内生增长到外扩并购资料来源：公司官网，中信证券研究部良性的良性的价价值创值创造循造循环环公公司司以以优优秀秀的客的客户户关关系系和和跨跨越周越周期期的的业业务务布布局成局成就就稳稳定定的的内内生增生增长长，辅辅以以不不断优断优化化的的费费 用用和和效效率率，以轻以轻资资产产的的业业务务模式模式产产生生优优质质的的现金流，现金流，并并再再投投

25、资入资入已已有有业业务务或或进行进行有有效效的的 M&A，从而实现更大，从而实现更大规规模化模化或者或者进入进入新新的地的地理市理市场场。这这一良一良性的性的业务业务模模式使式使爱玛爱玛客能客能够够 长长期稳期稳定定的的产产生生优优异的异的财财务务表表现现。再投资规模化+新市场+新赛道产生优质的现金流2019年产生5亿美元FCF效率和成本优化食物成本、人工成本和SG&A优化稳定的内生增长长期合同+高续约率跨越周期的多赛道业务布局良性的价值创造循环2223资料来源：彭博，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部3.1 稳健的内生增长稳健的内生增长AOI及增速及增速 百百万美万美元元调整后

26、经营收入YoY120016%100014%12%80010%6008%6%4004%2002%0%0-2%FY2015FY2016FY2017 FY2018FY2019AOI利润率利润率7.2%7.0%6.8%6.6%6.4%6.2%6.0%5.8%5.6%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019资料来源：公司公告，中信证券研究部（AOI，调整后经营收入）EPS及增速及增速 美元美元EPSYoY2.560%50%240%30%1.520%110%0%0.5-10%-20%0-30%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019公司营收公司营收CAGR3主营业务

27、收入主营业务收入YoY16,50010%16,0008%15,5006%15,0004%14,5002%14,0000%13,500-2%13,000-4%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019资料来源：彭博，中信证券研究部以以整合整合产产业业链链、规规模化模化采采购购等等方方式式控制控制采采购购成成本本以以灵活灵活的的员员工工结结构构、积、积极极地地激激励励政政策和策和优优化化的的管管理理模式模式提提升升人人工工效效率率2019财年，公司共有员工28万名，其中有10万名都是非全职员工。灵活的员工结构有 助于帮助公司应对销售的季节周期，从而节约成本。资料来源：彭博，中信证

28、券研究部资料来源：彭博，中信证券研究部3.2 效率和成本控制效率和成本控制SG&A及占及占营营收比重收比重 百万百万美元美元销售及一般行政管理占营收比重4003.0%3502.5%3002502.0%2001.5%1501.0%100500.5%00.0%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019每员每员工销工销售售额额 美元美元每员工销售额5.85.75.65.55.45.35.2FY2016FY2017FY2018FY201924轻资产的运轻资产的运营营模模式式，Capex保保持在持在营收营收3.5%左右左右2019年约产年约产生生500亿亿FCF资料来源：公司公告，中信

29、证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部3.3 轻资产、现金牛轻资产、现金牛公司公司Capex占收占收入入比重比重5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019公司公司FCF 百万百万美元美元6005004003002001000FY2015FY2016FY2017FY2018FY20192526资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部3.4 再投资：从内生增长到外拓并购再投资：从内生增长到外拓并购再投资目标再投资目标Capex收入的3.5支持内生增长和科技投入战略投资关注战略投资机会，进行外

30、扩投资强化资产负债结构持续偿还债务预计FY2021杠杆率降至3.0X左右分红分红目标为调整后利润的20回购于2019年6月公告2022年7月前2亿美元的回购计划公司杠公司杠杆杆率变化率变化6545.55.24.84.34.13.83.54.13.93210FY11FY12FY13FY14FY15FY16FY17FY18FY19公司公司分红分红水水平平 百百万美元万美元总计普通股现金股利普通股现金股利/普通股东可分配调整后净利润12035%10030%8025%20%6015%4010%205%00%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019资料来源：公司公告，中信证券研究部2

31、020年年1月公司通月公司通过贷过贷款款再再融融资资将将2024年年到期到期的的债务债务延延长长至至2027年年公公司通司通过过举举债债补补充充并购并购所所需需的的现现金金，近，近两两年年收收购购的的Avendra LLC 作价13.5亿美元AmeriPride Services LLC 作价10亿美元公司偿公司偿债债能力能力3.4 再投资：从内生增长到外拓并购再投资：从内生增长到外拓并购FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019EBIT/利息支出EBITDA/已支付现金利息7654321020212022202320242025202620272028资料来源：公司公告，中

32、信证券研究部公司公司长期长期负负债结债结构构健康健康 百万百万美元美元应收账款贷款优先票据30002500963200015009001000166550083390011504505085000资料来源：公司公告，中信证券研究部27爱爱玛客玛客时时刻刻关关注注战战略投略投资资或或收收购购的的机机会会，用用以以：地理扩张，将已有业务拓展到新的地理市场业务扩张，增加新的业务条线或者丰富已有业务规模扩张，实现规模化以控制成本产业链扩张，整合上下游产业链资料来源：彭博，公司公告，中信证券研究部28年份年份标的名称标的名称业务范业务范围围/地理范围地理范围扩张类型扩张类型1967Versafood S

33、ervices位于加拿大的餐饮企业地理扩张1968District News进入出版领域（后于1998年分拆）业务扩张1976Mitsui&Co.Ltd.进入日本市场提供餐饮服务地理扩张1980National Child Care Centers进入幼托行业（后于2003年分拆）业务扩张1992WearGuard制服供应商业务扩张1993Daewoo Corporation进入韩国市场提供餐饮等服务地理扩张1995Galls LLC公共安全类制服领导品牌规模扩张2001ServiceMaster ManagementServices设施管理企业规模扩张2003Restauracion Col

34、ectiva位于西班牙的餐饮提供企业地理扩张3.4 再投资：从内生增长到外拓并购再投资：从内生增长到外拓并购3.4 再投资：从内生增长到外拓并购再投资：从内生增长到外拓并购资料来源：彭博，公司公告，中信证券研究部29年份年份标的名称标的名称业务范业务范围围/地理范围地理范围扩张类型扩张类型2006Golden Collar位于中国的一家餐饮企业地理扩张2009Veris Plc设施管理企业规模扩张2011Van Houtte USA Holdings Inc咖啡销售品牌产业链扩张2011Masterplan Inc医院诊所管理和设施维护商规模扩张2011SeamlessWeb Professi

35、onal Solutions LLC 领先的在线和移动点餐品牌业务扩张2011Filterfresh Coffee Sevice办公室咖啡服务提供商产业链扩张2011Medical Equipment Solution&Application,Sagl位于欧洲的医疗设施管理企业规模扩张2011ReMedPar医疗设施管理企业规模扩张2012Old Time Coffee Co咖啡和咖啡设备批发商产业链扩张2014Lotus Facilities Management位于欧洲的设施管理品牌规模扩张2015Avoca Handweavers Ltd位于北欧的餐饮企业地理扩张2016HPSI Inc

36、提供针对医疗领域的采购服务产业链扩张2017Avendra LLC采购服务提供商产业链扩张2017AmeriPride Services LLC制服租赁和供应商规模扩张2018Sands Whitewater&Scenic River Trips一处公园娱乐设施规模扩张/产业链扩张2019Good Uncle Services LLC基于移动端的定点食物配送服务业务扩张资料来源：彭博，中信证券研究部3.5 公司历史估值及股价走势公司历史估值及股价走势资料来源：彭博，中信证券研究部上市上市以来以来公公司股司股价价与标与标普普500走势走势S&P500ARMK150%100%50%0%-50%-1

37、00%12/12/137/21/142/24/159/28/155/3/1612/5/167/12/172/14/189/19/184/26/1911/27/197/6/20公司公司PE-Band价格32.9xP/E28xP/E23.1xP/E18.2xP/E13.3xP/E70605040302010007/19/201812/11/201805/07/201909/27/201902/21/202007/15/202030313.5 估值比较估值比较玛金巴斯世邦魏理仕仲量联行索迪斯爱 客戴德梁行（亏损）高力国际050100150200250300101520253035主要主要可比可比公公

38、司市司市值值与与PE估估值值比比较较 横轴横轴：PE（2019A），），纵轴：纵轴：市市值（值（亿亿美元）美元）资料来源：各公司公告，Bloomberg323.6 五大行对比（由地产出五大行对比（由地产出发发vs由专业能力出发）由专业能力出发）CBREJLLAramark费用收入（B$)11.86费用收入(B$)7.14收入(B$)16.23EPS3.82EPS10.87EPS1.82PE(2019A)16.00PE(2019A)16.79PE(2019A)23.68市值(亿美元，2020/7/23148.70市值(亿美元，2020/7/23)52.30市值(亿美元，2020/7/23)58.

39、91业务业务收入收入(百百万万美元）美元）收入占比收入占比业务业务收入收入（百万美元）（百万美元）收入占比收入占比业务业务收入收入（百万美元）（百万美元）收入占比收入占比租赁服务3,27028%租赁服务2,45634%餐饮及支持服务(FSS)20,90784%资本市场服务2,91225%资本市场服务1,47821%餐饮16,30766%资产管理服务1,25911%资产管理服务86112%设施管理4,60018%估价服务6305%设施管理服务1,18217%制服3,98216%投资管理服务4244%咨询及其他6609%开发服务2352%投资管理服务5037%FSS美国451100%设施管理服务3

40、,12726%设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态FSS下下分分业态业态办公室办公室商业和工业5,63023%生命科学和医疗设施产业园教育6,81527%物流仓库、数据中心零售医疗健康2,66711%政府设施住宅社区体育、娱乐和惩 教5,03720%零售商店特殊业态（数据中心等）设施管理和其它4,74119%资料来源：各公司公告，中信证券研究部333.6 其他设施管理公司龙头对比其他设施管理公司龙头对比资料来源：各公司公告，中信证券研究部SodexoCompassAramark收入（B$）24.9收入（B$）31.7收入（B$）16.2EPS(2019)5.3EPS

41、(2019)0.9EPS(2019)1.8PE(2019)22.6PE(2019)29.9PE(2019)23.7市值(亿美元，87.05市值(亿美元，259.2市值(亿美元，58.92020/7/23)2020/7/23)2020/7/23)业务业务收入（百万美元收入（百万美元）收入占比收入占比业务业务收入（百万美元）收入（百万美元）收入占比收入占比业务业务收入（百万美元）收入（百万美元）收入占比收入占比驻场服务23,894 96%餐饮21,59668%餐饮及支持服务13,63184%(FSS)餐饮服务15,913 64%设施管理4,44614%餐饮10,63266%设施管理7,957 32

42、%设施管理2,99918%福利、绩效管理和9964%制服2,59616%北北美美11,30045.40%美国美国19,05560%FSS美国美国9,89973%驻场服务下分业态驻场服务下分业态下分业态下分业态FSS下下分分业态业态商业与行政管理13,689 55%商业/工业12,06838%商业和工业3,67023%企业6,981 28%教育6,35220%教育4,44327%能源资源管理1,643 7%体育&娱乐3,49311%医疗健康1,73911%行政机构1,506 6%离岸设施2,2237%体育娱乐&惩教3,28420%体育&娱乐2,053 8%医疗&养老7,62224%设施管理和其它

43、3,09119%其他1,506 6%医疗与养老6,148 25%教育5,053 20%其他344.启示启示：对：对中中国国机构机构物物业业服服务务市市场场35我我国的国的设设施施管管理理和和机构机构物物业业服服务务才才刚刚刚刚展展开开：机构物业管理有深度，深挖客户后勤的方方面面，增加单个客户的粘性，扩大单个客户 的订单金额，是机构物业管理的必由之路。做做好专好专项项服服务务，可可能成能成为为公公司司长长期期名名片片。增强专项服务能力可能会依托产业并购的办法，未来物业管理公司可能并购环卫公司，配餐公司等。4.1 服务锻造品牌服务锻造品牌+核心能力构建壁垒核心能力构建壁垒一般服务家政团餐制服经纪以细节、以品质 铸就品牌核心专项服务构筑差异化 形成公司长期名片36内生增长内生增长+外外延延并并购购，丰富丰富能能力力圈圈，打打造造全体全体系系服务服务的的黏黏性性；人人与物与物的的全全生生命命链链服服务务，增增值值服服务务差异差异化化。资料来源：中信证券研究部资料来源：中信证券研究部多样化多样化的的业态业态分分布布多样化多样化且且专业专业的增的增值服务值服务4.2 内生增长加外延并购，逐步丰富能力圈内生增长加外延并购，逐步丰富能力圈感谢感谢您您的信的信任任与与支支持持！THANK YOU