物业管理方案课件.ppt
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- 物业管理 方案 课件
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1、乐山世豪广场物业管理方案成都世豪新瑞物业服务有限公司2016-3-251 概况:乐山世豪广场位于乐山经济开发区,业态按规划设计分为住宅、商业,住宅项目第一批次将于2016年10月30日正式交付业主,为确保施工进度顺利完成,物业承接查验按计划开展,顺利完成物业移交,特制定本物业管理方案。本物业管理采用包干制模式。22022-10-24一、管理服务理念 以“以人为本、服务业主”为方针,奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神,树立“全心全意全为您”的服务理念。为小区业主提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境,使所管理的物业得到保值、增值。实现“有效经营、独立核算、自负
2、盈亏”的管理方针,开展“服务为主,多种经营”,从管理服务转换经营管理机制。32022-10-24二、物业管理方案实施阶段1、前期介入阶段:2015年05月-2016年10月;2、承接查验阶段:2016年07月-2016年10月;3、房屋交付阶段:2016年10月-2016年12月;4、物业管理阶段:2016年11月持续;42022-10-24三、团队组建及编制1、管理架构总经理6人(含收银)工程部客服部秩序维护部项目经理1人6人19人(含监控)人事行政1人外聘保洁13人52022-10-24岗位编制4月5月6月7月8月9月10月项目经理11人事行政11客服主管11客服前台11客服助理312收银
3、11秩序主管11秩序班长22秩序队员1459监控室22工程主管11工程技工51132、人员编制/33人62022-10-24四、前期介入规划设计阶段;根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1.小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话,刷卡上下梯系统;3.会所功能设计;4.公共照明开关设置位置及开闭形式;5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;6.信报箱的设立,公共告示栏的配置;7.直饮水系统功能配置;8.公共洗手间的设置;9
4、.小区垃圾房的设置;10.物业管理用房的位置设计;11.附属工程配置设施建设的设计参与。4.世豪新瑞物业前期介入方案.docx72022-10-24建设施工阶段:2016年5月-10月 物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;2.分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;3.审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;5.提供功
5、能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。9.检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等);10.检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;11.配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;12.提出遗漏工程项目的建议;82022-10-24五、承接查验承接查验前期准备;2
6、016年5月-7月按照物业接管验收的程序和要求,依据国家当地政府物业接管验收标准,做好接管验收工作,做到全面、细致而不漏项,为日后的物业管理打下坚实基础。现场验收主要项目1、主体建筑外观、各构件安装和墙体饰面等符合建筑规范要求。2、各类屋面必须符合相关设计规定,排水畅通,无积水,不渗漏。3、室内装饰装修工程和消防工程必须符合有关规范要求。4、供配电系统:地区变电站及各变电所内正常供配电设备、应急供配电设备、柴油箱及油库、各配电房的防鼠要求、各弱电检查井内管线及电箱、公共照明灯具等符合标准要求。5、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,相应的防雷设备必须经过专业部门的检测,并持有检测单位签认的合
7、格证,接地阻值必须符合GBJ232的要求。92022-10-246、电梯的启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过相关的规定值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。7、智能化系统:楼宇自动化(电力、保安、办公自动化、网络通讯等)应符合国家标准;消防设施必须符合消防验收的要求,并且持有消防部门检验合格签证。8、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等,各水箱、给排水管网、接头及阀门等,检查井内管接头、水表、阀门等,消防供水管网、接头、阀门、消火栓、人防工程及相应供水系统,均要求符合相关设计规定。9、装饰工程
8、:玻璃幕墙、框架、门和门框及附件、护栏及扶手、外墙饰面、公共区域设施设备的外装饰、各种标记及区域图标、公共洗手间、灯具及其它小电器设施、各设备及管理用房、信报箱等。地面、地脚线、内墙饰面、防火卷帘、护墙板、天花各种装饰等,均应符合想设计标准要求。10、通信、自动控制室、信息机房等网络设备房间屏蔽墙体符合规范要求11、附属工程及其它,包括室外排水、沟道等设施符合设计规范要求。12、消防控制中心及消防控制室的设备设施应符合消防管理标准要求。102022-10-24成立承接查验小组:2016年7月-10月组成:物业工程部、施工方、项目部1、与开发商签订物业承接查验协议;2、拟定承接查验方案、流程,拟
9、定相关记录表格;A、物业专有部分承接查验记录;B、设施设备查验记录表;C、附属配套设施查验记录表;D、物业资料移交记录表;3、资料移交 项目部、施工单位向物业承接查验小组移交、提供本物业相关设计、施工、竣工标准图纸、规范资料等,已便物业公司顺利开展查验工作,确保相关参考标准与现场实际施工标准一致。112022-10-244、与开发商、施工单位确定分阶段查验流程;考虑到施工进度及承接查验可实施性,本物业承接查验采取分项、分阶段进行承接查验,按项目部与施工方施工进度进行逐项查验,可及时有效的完成查验,同时也可为前期竣工的单位争取更多的整改时间;5、承接查验的实施;按施工进度开展查验工作,参考物业公
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