第七章-城市土地市场管理1[详版课资]课件.ppt

1、o第一节第一节 城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述o第二节第二节 城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理o第三节第三节 城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理o第四节第四节 城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理1课堂优质第一节第一节 城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述（一）、城市土地市场的内涵与特点（一）、城市土地市场的内涵与特点（二）、城市土地市场的形成与发展（二）、城市土地市场的形成与发展（三）、城市土地市场的结构体系（三）、城市土地市场的结构体系（四）、城市土地市场的运行机制（四）、城市土地市场的运行机制一、城市土地市场的基本概念一、城市土地市场的基本概念

2、2课堂优质商品交换商品交换场场 所所市场市场市场市场商品交换商品交换商品交换商品交换场场 所所关系总和关系总和城市土地市场的内涵城市土地市场的内涵狭义狭义广义广义市场的定义：市场的定义：3课堂优质城市土地市场的内涵城市土地市场的内涵o 市场市场是商品交换的场所是商品交换的场所,实质是商品交换中实质是商品交换中发生的经济关系的总和发生的经济关系的总和.o 土地市场土地市场是土地这种特殊商品在流通过程是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和中所发生的经济关系的总和o 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者他参与者o 土地市场的客体是各种

3、内涵不同的土地权利土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利4课堂优质城市土地市场的一般特点城市土地市场的一般特点o 地域性地域性o 不充分性不充分性o 供给滞后供给滞后o 供给弹性较小供给弹性较小o 低效率性低效率性o 政府管制较严政府管制较严5课堂优质（二）城市土地市场的形成与发展（二）城市土地市场的形成与发展o 1 1 城市土地市场的萌芽阶段城市土地市场的萌芽阶段 从从19871987年我国土地年我国土地使用制度改革开始到使用制度改革开始到19881988年修订后的土地管理年修订后的土地管理法正式宣布土地有偿使用制度的确立法正式宣布土地有偿使用制度的确立o 2 2 城市土地市场的形成阶段城市

4、土地市场的形成阶段 19881988年土地管理年土地管理法修订之后，以法修订之后，以19901990年城镇国有土地使用权年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的颁布为标志出让和转让暂行条例的颁布为标志o 3 3 城市土地市场的发展的完善阶段城市土地市场的发展的完善阶段 19991999年城年城市房地产管理法颁布之后市房地产管理法颁布之后6课堂优质1 1 城市土地市场类型结构城市土地市场类型结构（1 1）城市各类用地市场）城市各类用地市场 包括住宅用地市场、包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等类型。商业用地市场、工业用地市场等类型。（2 2）城市土地产权市场）城市土地产权市场 城市土地

5、市场实质城市土地市场实质上就是城市土地产权市场。上就是城市土地产权市场。（三）城市土地市场的结构体系（三）城市土地市场的结构体系7课堂优质2 2 城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构 从市场层次来讲，城市土地市场又可划分从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一级市场一级市场和和二级市场二级市场。（1 1）城市土地一级市场）城市土地一级市场 是指城市土地所有是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。地使用者之间的经济关系。o城市土地一级市

6、场是一种垄断性市场。城市土地一级市场是一种垄断性市场。o我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股。让、出租和入股。8课堂优质o（2 2）城市土地二级市场）城市土地二级市场 是指城市土地一是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。系。o城市土地二级市场是一种竞争性市场。城市土地二级市场是一种竞争性市场。o我国城市二级市场主要存在四

7、种交易方式：转我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、抵押和入股。让、转租、抵押和入股。2 2 城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构9课堂优质我国土地一级市场的总体运行情况 土地一级市场的总体运行情况土地一级市场的总体运行情况（资料来源（资料来源:历年历年国土资源统计年报国土资源统计年报）o总交易量经历总交易量经历了一个倒了一个倒“U”型型的变化过程；的变化过程；o交易结构发生交易结构发生了改变。了改变。10课堂优质国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面 11课堂优质土地一级市场存在的主要问题土地一级市场存在的主要问题 o 第一：国有土地

8、使用权出让实际操作者和实际第一：国有土地使用权出让实际操作者和实际利益的主要获取者是市、县人民政府。利益的主要获取者是市、县人民政府。o 第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取短期利益的强烈冲动。短期利益的强烈冲动。o 第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完善的法律制度。善的法律制度。12课堂优质土地二级市场的总体运行情况土地二级市场的总体运行情况（资料来源（资料来源:历年历年国土资源统计年报国土资源统计年报）o总体呈快速发总体呈快速发展态势；展态势；o市场非均衡现市场非均衡现象依然存在。象依然存在。我国土地二

9、级市场的总体运行情况 13课堂优质土地二级市场存在的主要问题 o 第一，交易自发性第一，交易自发性o 第二，交易非法性第二，交易非法性o 第三，交易多样性第三，交易多样性o 第四，管理多头性第四，管理多头性o 第五，政策滞后性第五，政策滞后性 14课堂优质3.城市土地市场组织结构 o 城市土地市场主体组织城市土地市场主体组织拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最大经济利益的经济活动单位。大经济利益的经济活动单位。o 城市土地市场中介组织城市土地市场中介组织土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土地使用土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土

10、地使用权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价机构等。机构等。o 城市土地市场调控组织城市土地市场调控组织 15课堂优质 如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共管理学院李娟等构建了城市土地市场管理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度成熟度指标体系。指标体系。16课堂优质市场机制市场机制供求机制供求机制价格机制价格机制竞争机制竞争机制（四）城市土地市场的运行机制（四）城市土地市场的运行机制1.1.城

11、市土地市场机制城市土地市场机制17课堂优质2.城市土地市场宏观调控机制 市场经济的正常发展市场经济的正常发展需要国家的宏观调控需要国家的宏观调控、市场调节的作用不是万能的（市场失灵）、市场调节的作用不是万能的（市场失灵）市场市场不能不能调节：调节：如环保、国防等如环保、国防等 不不能能让让市场调节：市场调节：如枪支、毒品等如枪支、毒品等、市场有其固有的弱点和缺陷、市场有其固有的弱点和缺陷18课堂优质市场经济的一般特征：竞争市场经济的一般特征：竞争性性 法制性法制性 平等性平等性 开放性开放性市场经济是一种有效市场经济是一种有效的资源配置方式的资源配置方式市场调节不是万能的；市场市场调节不是万能

12、的；市场有其自身的弱点和缺陷：自有其自身的弱点和缺陷：自发性发性 盲目性盲目性 滞后性滞后性国家的宏观调控国家的宏观调控手拉手手拉手 向前走向前走有形手有形手无形手无形手（基础）（基础）（弥补）（弥补）19课堂优质二、城市土地市场管理概述 土地市场管理土地市场管理是政府运用经济、法律是政府运用经济、法律和行政等各种手段，影响土地的供给与和行政等各种手段，影响土地的供给与需求，在宏观上对土地市场进行调控与需求，在宏观上对土地市场进行调控与管理，以促进土地市场正常运行，更有管理，以促进土地市场正常运行，更有效地配置土地资源。效地配置土地资源。20课堂优质o土地市场管理的必要性土地市场管理的必要性o

13、土地市场管理的原则土地市场管理的原则o政府管理土地市场的基本手段政府管理土地市场的基本手段21课堂优质城市土地市场管理的必要性城市土地市场管理的必要性1.1.城市土地市场管理是由土地市场本身的城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的特性决定的 2.2.城市土地市场运行中出现的问题也要求城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理加强土地市场管理(1)由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性。(2)城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失。(3)城市土地资源配置不合理。22课堂优质城市土地市场管理的原则城市土地市场管理的原则o整合性利益原则整合性利益原则o平等对

14、待原则平等对待原则o控制与弹性管理原则控制与弹性管理原则o依法管理的原则依法管理的原则23课堂优质政府管理土地市场的基本手段政府管理土地市场的基本手段o 政府对土地市场的管理基本上是综合政府对土地市场的管理基本上是综合运用运用法律的、经济的法律的、经济的和和行政的行政的三种手三种手段。段。24课堂优质（1 1）法律手段）法律手段实施相关法律法规：实施相关法律法规：1 1.中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法 2 2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 3 3.中华人民共和国城镇国有土地使用权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例 4 4.中华人民共和

15、国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 25课堂优质（2 2）经济手段）经济手段1 1.税收措施税收措施 2 2.金融措施金融措施26课堂优质（3 3）行政手段）行政手段1 1.制定全国土地利用计划制定全国土地利用计划 2 2.规定限制供地和禁止供地的范围规定限制供地和禁止供地的范围 3 3.建立土地有形市场建立土地有形市场 4 4.建立交易许可制度和交易预报制度建立交易许可制度和交易预报制度 5 5.建立土地储备制度建立土地储备制度 6 6.建立地价等市场信息公开查询制度建立地价等市场信息公开查询制度 27课堂优质第二节第二节 城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理o

16、 一、城市土地市场一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制供需平衡模型与调控机制o 二、城市土地市场供需调控的二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构三维立体结构”o 三、城市土地市场供需调控与管理的三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具政策工具o 四、城市土地市场供需调控与管理创新四、城市土地市场供需调控与管理创新土土地储备制度地储备制度28课堂优质一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制o（一）城市土地市场供需平衡的（一）城市土地市场供需平衡的涵义涵义o（二）城市土地市场供需平衡（二）城市土地市场供需平衡模型模型o（三）城市土地市场供需平衡（三）城市土地

17、市场供需平衡调控机制调控机制29课堂优质（一）城市土地市场供需平衡的涵义（一）城市土地市场供需平衡的涵义 城市土地供需平衡是指城市土地供需运动城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势的趋势从非均衡趋向于均衡，是一种动从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。态的平衡。30课堂优质（二）城市土地市场供需平衡模型（二）城市土地市场供需平衡模型 城市土地供需平衡模型如下：城市土地供需平衡模型如下：S1h=D1h，S2h=D2h 一级市场某类用地的供给为一级市场某类用地的供给为S1h 一级市场某类用地的需求为一级市场某类用地的需求为D1h 二级市场某类用地的供给为二级市场某类用地的供给为S2h(=D1h

18、)二级市场某类用地的需求为二级市场某类用地的需求为D2h 31课堂优质（三）城市土地市场供需平衡调控机制（三）城市土地市场供需平衡调控机制o 1.对一级市场土地供过于求（对一级市场土地供过于求（S1hD1h）的调控）的调控o 2.对一级市场土地供不应求（对一级市场土地供不应求（S1hD2h）的调控）的调控o 4.对二级市场土地供不应求（对二级市场土地供不应求（S2hD2h）的调控）的调控32课堂优质对一级市场土地供过于求（对一级市场土地供过于求（S1hD1h）的调控的调控o 首先应控制城市土地增量供给，稳定首先应控制城市土地增量供给，稳定S1h S1h，可以采取如下措施：加强城市规划管理；提可

19、以采取如下措施：加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。制制度。o 其次，应刺激开发公司开发闲置的城市土地，其次，应刺激开发公司开发闲置的城市土地，使使D1hD1h增大，具体措施如下：对城市土地价增大，具体措施如下：对城市土地价格实行格实行“最高限价最高限价”管制；开征城市土地闲管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。置税并逐步提高其征收标准。33课堂优质对一级市场土地供不应求（对一级市场土地供不应求（S1hD1h）的调控的调控 o 当出现当出现S1hS1hD1hD1h情形时，只能调控供给一方情形时，只能调控供给一方使使S1

20、hS1h增大，不能抑制增大，不能抑制D1hD1h，否则会产生一级，否则会产生一级市场供需平衡而二级市场供需失衡的现象。市场供需平衡而二级市场供需失衡的现象。o 具体措施如下：建立城市规划的反馈机制，具体措施如下：建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额；在及时修编城市规划，适度扩大规划限额；在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使格，使S1hS1h有计划地增加。有计划地增加。34课堂优质对二级市场土地供过于求（对二级市场土地供过于求（S2hD2h）的调控的调控 o 目前，我国已出现目前，我国已出现S2hS2hD2hD2h，且主要表现

21、为，且主要表现为商品住房大量空置。因此，首先要控制商品住房大量空置。因此，首先要控制S2hS2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使住房的需求，使D2hD2h趋近趋近S2hS2h。o 具体措施如下：控制一级市场土地增量供给；具体措施如下：控制一级市场土地增量供给；适度降低商品房价格；加快住房福利化向住适度降低商品房价格；加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程。房商品化转变的改革进程。35课堂优质对二级市场土地供不应求（对二级市场土地供不应求（S2hD2h）的调控的调控 o 由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷由于房价偏低，开发贷款利率较

22、高而购房贷款利率较低，导致款利率较低，导致S2hS2hD2hD2h，对这种不平衡，对这种不平衡应采取应采取“双向双向”调控的办法，即要刺激开发调控的办法，即要刺激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为。买行为。o 具体措施如下：政府放松对土地价格管制，具体措施如下：政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。率，提高购房贷款利率。36课堂优质二、城市土地市场供需调控的二、城市土地市场供需调控的“三维立体三维立体结构结构”o（一）城市土地市场供需调控的（一）城市土地市场供

23、需调控的方向方向o（二）城市土地市场供需调控的（二）城市土地市场供需调控的时间时间o（三）城市土地市场供需调控的（三）城市土地市场供需调控的力度力度37课堂优质（一）城市土地市场供需调控的方向（一）城市土地市场供需调控的方向选择调控目标选择调控目标确定调控措施的作用方向确定调控措施的作用方向38课堂优质（二）城市土地市场供需调控的时间（二）城市土地市场供需调控的时间何时开始调控何时开始调控调控时间应维持多久调控时间应维持多久39课堂优质（三）城市土地市场供需调控的力度（三）城市土地市场供需调控的力度 要考虑如下因素：要考虑如下因素：o 土地经济波动的幅度；土地经济波动的幅度；o 调控手段从使用

24、到产生效应的滞后时间；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；o 调控效应惯性大小；调控效应惯性大小；o 调控环境调控环境 40课堂优质三、城市土地市场供需调控与管理的政策三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具工具o（一）发展计划和规划（一）发展计划和规划o（二）财政政策（二）财政政策o（三）金融政策（三）金融政策41课堂优质（一）发展计划和规划（一）发展计划和规划发展计划发展计划长期计划长期计划年度计划年度计划中期计划中期计划规划规划土地利用总体规划土地利用总体规划城市规划城市规划42课堂优质土地利用总体规划与城市规划土地利用总体规划与城市规划o“两规两规”研究的角度不同。土地利用总体规研究的

25、角度不同。土地利用总体规划是对行政区域内全部土地的利用结构及其划是对行政区域内全部土地的利用结构及其布局所做的安排，而城市总体规划则具有局布局所做的安排，而城市总体规划则具有局部性，它着重于建设用地的分类及其布局的部性，它着重于建设用地的分类及其布局的安排，从土地利用的角度来看仅是个部门用安排，从土地利用的角度来看仅是个部门用地的规划。因此两个规划存在有地的规划。因此两个规划存在有“点点”与与“面面”，“局部局部”与与“整体整体”的关系。的关系。43课堂优质“两规两规”各自的出发点和目的不尽相各自的出发点和目的不尽相同同o 土地利用总体规划的出发点是土地利用总体规划的出发点是“一要吃饭，一要吃

26、饭，二要建设二要建设”，保护耕地，保证粮食生产。其，保护耕地，保证粮食生产。其主要目的是：统筹安排各类用地，促进国民主要目的是：统筹安排各类用地，促进国民经济持续、稳定、协调发展。经济持续、稳定、协调发展。o 城市总体规划的出发点是城市总体规划的出发点是“一要建设，二要一要建设，二要吃饭吃饭”，充分考虑城市建设自身发的要求，充分考虑城市建设自身发的要求，其主要目的是：统筹安排城市各类用地及空其主要目的是：统筹安排城市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，促进城市经济间资源，综合部署各项建设，促进城市经济和社会协调发展。和社会协调发展。44课堂优质编制所依据的基础资料和统计方法不一致编制所依据的

27、基础资料和统计方法不一致o 土地利用总体规划依据的是土地详查资料及土地利土地利用总体规划依据的是土地详查资料及土地利用变更调查的更新成果，获取过程中首先应用遥感用变更调查的更新成果，获取过程中首先应用遥感技术，然后经实地调查、核实、纠正形成的；而城技术，然后经实地调查、核实、纠正形成的；而城市总体规划依据的是城建部门的统计资料，对用地市总体规划依据的是城建部门的统计资料，对用地进行统计时，往往采取抽样调查的方法，所得到的进行统计时，往往采取抽样调查的方法，所得到的数据为概查和估算数据，与遥感监测实地调查资料数据为概查和估算数据，与遥感监测实地调查资料存在一定差异。存在一定差异。o 两部门统计口

28、径不一致。如：城市规划部在统计城两部门统计口径不一致。如：城市规划部在统计城市建设用地时，往往将已划入城市总体规划区的、市建设用地时，往往将已划入城市总体规划区的、还没有建设的郊区或部分农村也计入城市现状用地，还没有建设的郊区或部分农村也计入城市现状用地，土地部门则以实际成为城市建设用地或已办理了建土地部门则以实际成为城市建设用地或已办理了建设用地手续的用地作为现状城市建设用地。设用地手续的用地作为现状城市建设用地。45课堂优质“两规两规”对于用地均以合理用地、节约用对于用地均以合理用地、节约用地为核心地为核心 o 都必须研究自然、经济、社会综合体都必须研究自然、经济、社会综合体土土地的特性及

29、空间分布规律。由于土地数量的地的特性及空间分布规律。由于土地数量的有限，土地资源的稀缺性决定了有限，土地资源的稀缺性决定了“两规两规”在在用地上都要以节约和合理利用土地为核心。用地上都要以节约和合理利用土地为核心。46课堂优质（二）财政政策（二）财政政策o 地租政策地租政策o 税收政策税收政策o 财政投资政策财政投资政策47课堂优质（1）耕地占用税）耕地占用税o国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。的单位和个人征收的一种税。o例：某企业占用例：某企业占用8 000平方米建设厂房，当地平方米建设厂房，当地政府规定耕地占用税使用的

30、税率是每平方米政府规定耕地占用税使用的税率是每平方米 6 元，元，该企业应该交纳的耕地占用税税额多少？该企业应该交纳的耕地占用税税额多少？解：耕地占用税税额解：耕地占用税税额=8 000 6=48 000（元）（元）如果纳税人在获准征用耕地超过两年仍然没有使如果纳税人在获准征用耕地超过两年仍然没有使用，征税机关将按照耕地占用税税额标准加收用，征税机关将按照耕地占用税税额标准加收 2 倍以下的罚款。倍以下的罚款。税收政策税收政策48课堂优质（2）城镇土地使用税）城镇土地使用税o 城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对象，对在中华人民共和国拥有土地使用权的象，对在

31、中华人民共和国拥有土地使用权的单位和个人，就其使用土地的面积征收的一单位和个人，就其使用土地的面积征收的一种税。种税。o 某企业实际占用土地面积某企业实际占用土地面积 1 万平方米，当万平方米，当地政府规定城镇土地使用税税率为每平方米地政府规定城镇土地使用税税率为每平方米 5 元，该企业全年应纳城镇土地使用税多少？元，该企业全年应纳城镇土地使用税多少？城镇土地使用税城镇土地使用税=10 000 5=50 000（元）（元）49课堂优质（3）土地增值税）土地增值税o 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税

32、。物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。o 某房地产开发公司取得某房地产开发公司取得转让房地产的收入转让房地产的收入1 000万元，万元，其扣除项目的金额为其扣除项目的金额为 400 万元，计算应交纳的土地增万元，计算应交纳的土地增值税。值税。o 第一步：土地增值额第一步：土地增值额=1 000-400=600（万元）（万元）第二步：计算增值额和扣除金额比值第二步：计算增值额和扣除金额比值=600/400=150%第三步：对照土地增值税税率表，税率是第三步：对照土地增值税税率表，税率是 50%，速算扣，速算扣除数除数 15%第四步：土地增值税税额第四步：土地增值税税额=600 50%-400

33、 15%=240（万元）（万元）50课堂优质土地增值税超率累进税率表土地增值税超率累进税率表 级数级数土地增值额土地增值额税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数1增值额未超过扣除项目增值额未超过扣除项目金额金额50%的部分的部分3002增值额超过扣除项目金增值额超过扣除项目金额额50%未超过未超过100%的的405%3增值额超过扣除项目金增值额超过扣除项目金额额100%未超过未超过200%的的5015%4增值额超过扣除项目金增值额超过扣除项目金额额200%的部分的部分6035%速算扣除数产生的原因是由于各段税率不一样，前面速算扣除数产生的原因是由于各段税率不一样，前面部分比较低，后面部分比较

34、高，统一按后面比较高的部分比较低，后面部分比较高，统一按后面比较高的税率计算后，要把前面多算的部分减掉。税率计算后，要把前面多算的部分减掉。51课堂优质（4）契税）契税o 在土地、房屋权属发生转移时，当事人签订在土地、房屋权属发生转移时，当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收。征收的一次性税收。o 应纳税额应纳税额=计税依据计税依据 适用税率适用税率 计税情况计税情况 计税依据计税依据国有土地使用权出售、房屋买卖国有土地使用权出售、房屋买卖 成交价格成交价格土地使用权和房屋赠与土地使用权和房屋赠与 征收机关核定征收机关核定土地使用

35、权和房屋交换土地使用权和房屋交换 所交换的土地使用权和所交换的土地使用权和房屋的价格的差额房屋的价格的差额52课堂优质（三）金融政策（三）金融政策o 直接调控直接调控o 间接调控间接调控53课堂优质四、城市土地市场供需调控与管理创新四、城市土地市场供需调控与管理创新土地储备制度土地储备制度o 土地储备制度土地储备制度是指由政府依照法律规定，是指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并

36、以公开招标、拍卖等方式供应土地，备，并以公开招标、拍卖等方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。调控各类建设用地需求的制度。54课堂优质（一）土地储备制度的作用（一）土地储备制度的作用o 1 培育和规范土地市场培育和规范土地市场o 2 盘活企业存量土地资产盘活企业存量土地资产o 3 落实城市总体规划，加快市区旧城改造落实城市总体规划，加快市区旧城改造o 4 增加政府土地收益增加政府土地收益55课堂优质（二）土地储备制度的组织体制（二）土地储备制度的组织体制土地收购储备管理委员会土地收购储备管理委员会 土地储备中心土地储备中心 56课堂优质（三）土地储备制度的内容和动作程序（三）土地储备制度的内容和动作程序o 1.土地收购土地收购o 2.土地储备土地储备 o 3.土地供应土地供应 57课堂优质土地储备制度尚存在的主要问题土地储备制度尚存在的主要问题 o 1 1、目前没有相关的法律支持。、目前没有相关的法律支持。o 2 2、自身性质定位模糊。、自身性质定位模糊。o 3 3、有可能导致金融风险。、有可能导致金融风险。58课堂优质思思 考考 题题1 1、土地市场的运行机制、土地市场的运行机制2 2、中国城市土地市场管理存在的缺陷、中国城市土地市场管理存在的缺陷3 3、土地储备制度在土地市场管理中的作用、土地储备制度在土地市场管理中的作用59课堂优质