BJDC-CD滨江天樾商业市调2x课件.pptx

1、滨 江 天 樾周边商铺竞品调研2018/11/06竞品分布香月湖1F：5-62F：2-3朗诗熙华府1F：5-72F：3北辰朗诗南门绿郡1F：4-52F：2.5-3蓝润ISC1F：3502F：200融创香璟台1F：42F：1.5-2天目中心1F：3-42F：1.8德商御府天骄1F：4-5复地御香山1F：3-42F：1.5竞品主要集中在：大源片区，以及天府大道沿线位置；目前整个片区商业较多，周边商业以社区底商为主；面积段：1F:30-1202F:200-300；外摆：项目开发时基本留有外摆空间，但具体是否可以外摆需协调相关主管部门。赠送：一部分独栋商业赠送顶楼露台，可搭建项目占比较低成交均价：1F

2、：3.5-4.5w 2F：1.5-2w。已售罄项目在售项目复地御香山 1.项目产品：复地御香山独栋以底商，裙楼商业组成。目前3.1期商铺，全业态商铺。2.户型设计及价格：a、底商：无平台1楼层高5.7米，预计价格3万，2楼层高4.5米，价格约约2万，面积段：1F:20-3002F:20-2003.附加值：一楼有广场，二楼有1.5m宽的过道优劣分析核心价值：御香山项目位于天府新区，周边开发项目多，且大多项目体量均偏大，外加自身项目体量大，（别墅+高层）客群。劣势：1.复地御香山项目位于天府大道南延线，周边呈现度较差；2.项目周边目前配套不足，学校，医疗等配套在建居多，入住率偏低；对比分析：1.对

3、方项目目前商铺基本售罄，剩余体量不大，面积段价格对比同类产品，不占优势；2.项目周边入住率低，且无大型商业吸附人群到达，未来很长一段时间将处于空置期，对投资客户信心打击较大；3.我项目处于产业核心区，且周边住宅项目已经入住，现实客户需求量大，租金回报在6%以上。北辰朗诗南门绿郡-规划 一期二期4号楼1层底商2栋3层独栋商业1.项目产品：朗诗南门绿郡商业以底商和独栋组成2.户型设计及价格：a、底商：无平台底商1楼层高6米目前在售二期，成交均价约5.5万，不通气；b、独栋：无平台，独栋商业共计3层，水电气三通，暂未开盘1楼层高4.5米，预计价格6万，2楼层高4.1米，价格约约3万，3楼层高4.1米

4、，价格约1.5万；3.附加值：无搭建小区人流动线小区人流动线优劣分析核心价值：大源高端生活圈，瞄准的是保利心语、北辰香麓、建发翡翠鹭湾等高端项目业主，目前有2所学校投入使用（成都教科院附属小学）。劣势：1.朗诗南门绿郡位于天府四街，处于大源板块较边缘位置，周边商业规划较多，但目前呈现较少；2.项目门口加油站，社区道路，不临主干道，人流辐射能力弱，商业氛围不强；3.项目附近建发项目商业空置率较多，对商铺投资客户信心影响较大；对比分析：1.对方为现铺发售，但面积大、总价高；2.单价价格对比本案偏高，对资金不充裕客户群体抗性较大，租金收益3%左右，回报低；3.我项目处于产业核心区，且周边住宅项目已经

5、入住，现实客户需求量大，租金回报在6%以上。香月湖人流动线人流动线soholoft商场入口1、项目产品：香月湖地块底商分两期打造占比较大，目前推售一期：21套；二期：30套暂不推售。一期底商1-4F规划为商业综合体，项目底商紧邻主干道，昭示性好。2、户型设计及价格：1-4层约8万平米为富森美家居天府one mall旗舰店塔楼总共5座；1、2、5单元为建面39-586m层高商业小户；其中2单元悦公馆为6m层高商业小户，5单元已售完;商铺面积：38-138；价格：在售底商均价1F：5-6w；通气情况：不通气；3、附加值：项目无法搭建。且只有一层社区底商。优劣分析核心价值：大源核心位置商圈，周边商业

6、写字楼云集，人流量巨大，商业吸附能力强。劣势：1.香月湖位于大源核心位置商圈，周边的人群广，但自身体量大，且对客户的资金实力要求极高；2.周边商业体多，但住宅呈现较少，无固定客户消费；3.商业竞争大；对比分析：1.香月湖目前对比本案地段，商业氛围优势明显；2.单价价格较高，且未来的客群靠外来客群的支撑，自身其实无吸附客群的能力，本案周边小区入住率高，未来的投资保障充足；蓝润ISC公寓 写字楼商业 底商商业 项目位于天府大道与华府大道交汇处，交通主干道环绕，规划总体量27万的综合体。接轨 1号线华府大道站A出口。含205米写字楼、酒店，以提供高品质商旅服务基础指标：占地面积：26666建筑面积：

7、270000容积率：7.52、户型设计及价格：图示区域为剩余商铺位置面积段：300-400；价格：租金1F：350元/，2F：200元/均价：35000元/（剩余2楼商业为主）通气情况：部分通气附加值：90%为自持商业，无平台搭建。华府大道天府大道蓝润ISC核心价值：位于天府大道与华府大道交汇处，周边人流量大，交通完善，且紧邻地铁口。劣势：1.蓝润ISC位于两条主干道交汇处，周边配套基本完善，但无住宅小区支撑自身的商业，靠公寓以及写字楼客群；2.地段位置呈现较好，但周边商业氛围不浓厚；3.商业吸附能力不强，靠自身自持商业来拉动客群聚集；对比分析：1.蓝润项目目前剩余房源不多，仅6套房源，且面积

8、段300-400，单价一楼超7w，二楼接近3w，对客户的资金实力要求巨大，本案主力面积区间40-80，客户选择性大；2.商业氛围不浓厚，无住宅客户支撑。3.本案的投资回报率在6%左右，对比蓝润（初步测算3-4%）占据绝对优势。大源欢乐颂大源欢乐颂：体量：欢乐颂商业体量较大，图示所有楼栋目前规划有体量2w余方的底商商业推售情况：在售2/3/5共计3栋底商房源，4#B栋房源已售罄。目前剩余约200套房源；2、户型设计及价格：面积段：24-100，主力面积段20-40；均价：1F：4.1-5,2F：3-3.5；层高：1F：6m，2F：5.6m总价段：1F：90-180w，2F：64-128w。通气情

9、况：通气且带烟道3、附加值：平台较大，外摆空间大人流导向人流导向大源欢乐颂核心价值：天府三街与南华路交汇，周边商业氛围浓厚，综合商业体多，人流量充足。劣势：1.项目商业体量大，底商独栋下沉商业业态多，小区规划住宅体量小，商业承载能力低；2.欢乐颂项目为收购项目，品牌以及后期交付质量无保障。3.项目周边一品CG，万科金悦名邸，商业竞争压力偏大；对比分析：1.自身的商业体量大，对于客户未来的竞争力大，其次无一定体量的住宅客户支撑，本案自身商业配比合理，且有一大部分改善客群，消费实力高2.收购项目后期的物业管理等得不到有效保障。3.投资回报率初步计算（5%-6%），对比本案差异不大，但本案的商业承载

10、能力更高。融创香璟台1、项目产品：融创香璟台商业体量2w余方底商，预售存量22，潜在供应量约900套2、户型设计及价格：面积段：40-110；均价：1F:5w 2F:1.9w 3F:1.9w 4F:1.6w层高：1F：6m总价段：1F：90-180w，2F：64-128w。通气情况：不通气3、附加值：商业外摆空间大，但目前搭建开发商暂未承诺。融创香璟台核心价值：新川板块新兴区域，政府大力扶持的区域，目前大型开发商云集，未来发展潜力大。劣势：1.项目体量大，开发周期长，呈现时间久；2.板块整体处于开发状态，目前区域呈现度较差，3.区域刚需楼盘偏多，未来的整体消费实力不强；对比分析：1.自身的项目

11、体量小，呈现周期短，客户的投资回报时间短；2.本案位于天府新区核心地段位置，周边配套完善，且入住率高。3.投资回报率初步计算（4%-5%），对比本案略低，且可见收益时间对比项目更晚天目中心商业人流动线商业人流动线：目前项目周边仅对面有安置房小区入住，周边项目大多数已经交付，且商业入住率高。项目东侧紧邻地铁口，周边仅雅和街社区道路，其他方位道路处于规划中，人流导入能力较差，预计未来交房，周边开发小区入驻后，人流量会有可观的提升。天目中心位于广都地铁口位置，项目总占地28亩，商业面积10993，规划公寓+写字楼产品，目前项目公寓剩余尾盘，主力去化为商铺，截止11月30日，商铺已售罄。雅和街1、项目

12、产品：天目中心商业面积10993，规划公寓+写字楼产品，目前项目公寓剩余尾盘，主力去化为商铺，截止11月30日，商铺已售罄。2、户型设计及价格：面积段：23-89，主力面积段50-70；均价：1F：4.5-5.3万，2F：2-2.5万层高：1F：6m，2F：6m总价段：1F：100-180w，2F：70-130w。通气情况：通气3、附加值：二楼一部分可以搭建赠送。天目中心核心价值：位于新川板块，周边oppo总部产业基地，东侧紧邻地铁口及龙灯山路，周边项目入住率高，客群充足。劣势：1.项目基本为纯商业地块，自身无住宅客户的消费加持；2.小区内部人群以办公，商业人群为主，无法做到全时段的商业，3.

13、小区不临主干道，仅内部社区道路，无法导入外来客群；对比分析：1.天樾自身的住宅客群基数大，且内部消费能力强，对自身的商业加持大；2.位于天府新区核心位置，周边的客户消费能力更强，天目中心周边待开发楼盘，呈现周期较长；3.投资回报率初步计算（5%-6%），对比本项目基本无差异，但本案周边大型商业多，商业氛围更浓厚。住宅分两期打造，共计17栋，1379户，层数19-33层，层高3-3.1m，建面104-210；商业体量5.1万，规划了社区底商和公寓产品，形成商业步行街，旨在完善社区生活配套。一期二期商业公寓人流导向人流导向人流导向朗诗熙华府1、项目产品：商业体量5.1万，规划了社区底商和公寓产品2

14、、户型设计及价格：面积段：1F：15-60,2F：300-400；均价：1F：5-7w，2F：3w层高：1F：6m，2F：5.2m总价段：1F：75-300w，2F：900-1200w3、附加值：无。现已售罄优劣分析：核心价值：位于大源板块核心位置，周边世豪广场，建发鹭洲里等商业运营成功，商业氛围浓厚，吸附客户能力极强1.目前的成交均价较高，对于客户的资金实力要求高；2.周边商业氛围浓厚，但商业竞争强，且部分商铺不临干道，人流导入能力差；对比分析：1.熙华府目前周边配套均已呈现，但目前周边的商业呈现度基本完善，竞争压力巨大；本案目前周边社区商业缺乏，本案很好的填补了相应的缺口；2.位于天府新区

15、核心位置，周边商业缺失，本案很好填补社区商业；3.投资回报率初步计算（5%-6%），对比本项目基本无差异，但周边大型商业多，竞争强。德商御府天骄在售在售组团组团目前在售商铺仅剩余几套。1层成交均价约3.9-4.3万，1托2层，成交均价约2.8万；剧销售口径告知目前商业空间可以外摆，但具体需同有关部门协商。销售方式1托2层打包出售。人流动线小区内部人流动线小区分为两个地块打造，商业主要集中在高层地块底商，目前剩余底商尾盘，基本售罄。1、项目产品：德商御府天骄分为两个地块打造，商业主要集中在高层地块底商，目前剩余底商尾盘，基本售罄。2、户型设计及价格：面积段：45-200均价：1F：3.9-4.3

16、w，2F：2.8w层高：1F：6m，2F：5.8m总价段：1F：75-300w，2F：900-1200w3、附加值：一楼二楼打包出售。可搭建，优劣分析：核心价值：位于南湖板块，地靠怡心湖生态带，居住氛围好，大开发商云集，未来的呈现度居住舒适度高1.目前销售模式采用一二楼连带出售的方式，对客户的资金实力要求大；2.项目内部仅社区道路，无干道导入人流；3.板块开发阶段，暂无大型商业入驻对比分析：1.本案位于天府新区核心地段，临益州大道，客户的导入能力更强；2.总价段对比德商项目更占据优势，对于一部分资金实力不足客户本案吸纳力更强；3.投资回报率初步计算德商（6-7%），差异不大，但本案的商业氛围更

17、强。新街里C区B区南城都汇住宅区新街里NO.6坐落于城南大盘“南城都汇”之内，属于全业态的独栋商业，分为B区和C区，总共500套，目前已去化97%，余量15套（主要在三楼）。楼层面积段均价总价租金层高开间进深比1F50-1205万/200-800万100-400元/月5m1:2/1:0.82F70-1503万/60-150元/月4.8m3F50-1502万/100元/月4.5m优劣势分析核心价值：周边住宅区以南城都汇为主，有大量的客群基础，周边强有力的消费人群能有效吸引投资者。1、新街里项目驻守金融城，5学校1医院，形成多结构消费人群；2、商业体量较大，业态打造中以散售为主，商业成形风险极大；

18、3、主力店星巴克的引进大大增强了投资者投资信心，推广以此为诉求加大了对投资者的吸引。对比分析：1、产品面积段较小，可有效控制总价，但是目前全是散售预期投资风险较大，周边消费力度强可进一步降低客户抗性促进成交转化；2、新街里周边商业较为完善，常住人口多，增加了新街里的消费群体。竞品参数对比：项目在售面积段在售单价在售总价物业费（元/）层高平台是否外摆是否带租约渠道情况香月湖38-1381F：5-6150w-700w7.85.2m无否否无天目中心28-891F：4-5 2F：1.5120-400w141F：6m 二楼部分可搭建局部有外摆否渠道佣金5%大源欢乐颂24-1001F：4-52F：3-3.

19、51F:90-180W2F:64-128W7.51F：6m 2F:5.6m无搭建，但顶楼可赠送露台是（超大外摆空间）否渠道：玛雅等整合的分销经纪人；渠道佣金：6%、7%、8%+9000现金奖励蓝润ISC300-4002F：2.8600w-800w71F：6m 2F:5.8m无有外摆条件否渠道：链家、中原等 渠道佣金：6%融创香璟台15-551F：4-670-200W6.21F：6m 暂未承诺3-5m外摆否5-6%复地御香山33-70140-3401F：3w2F:2w90-200w280w-680w前三年优惠7.8，后面9.81F：5.7m 2F:5.5m一楼有广场，二楼有1.5宽的过道不承诺可

20、外摆否自有渠道，佣金1%北辰朗诗南门绿郡40-1001F：5200-500W8.71F：4.5m 2F:4.1m 3F：4.1m无可外摆否场渠道房友圈整合渠道，付款方式优惠全款94%，按揭96%。朗诗熙华府1F:15-602F:300-4001F:5-7w2F:3w1F:75-300w2F:900-1200w10.41F：6m 2F:5.2m/1:1外摆否3-5%新街里1F:50-1202F:70-1503F:50-1501F:5w2F:3w3F:2w200-5001F：5m 2F:4.8m 3F：4.5m一楼部分有平台局部有外摆否散售、渠道佣金5%滨江天樾28-334/6/5.8二楼平台搭建是否/