商品房营销法律问题讲座-PowerPoint教学课件.ppt
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4、务所、房地产开发公司等单位工作,现为中国注册房地产经发公司等单位工作,现为中国注册房地产经济师、房地产预算合同员及房地产专业律师。济师、房地产预算合同员及房地产专业律师。联系电话:联系电话:1382138956613821389566 早期曾为早期曾为巨福园巨福园、元都园别墅元都园别墅、天天星河畔广场星河畔广场等房地产项目提供房地产开发及法律等房地产项目提供房地产开发及法律服务;服务;参与中国银行天津分行首例在津楼宇参与中国银行天津分行首例在津楼宇罗马花罗马花园园按揭业务全程法律研讨及服务;按揭业务全程法律研讨及服务;为天津拟建最高层建筑为天津拟建最高层建筑万国广场万国广场(8888层)层)提
5、供房地产金融法律工作;提供房地产金融法律工作;较早成功地为涉外小区较早成功地为涉外小区复康花园金冠里复康花园金冠里提提供供“首付一成首付一成”轻松入住的全程法律工作;轻松入住的全程法律工作;近年来曾为新世界(安信)、天津珠江实业公近年来曾为新世界(安信)、天津珠江实业公司司京津新城京津新城项目处理部分法律事宜项目处理部分法律事宜;为为每日新报每日新报、今晚报今晚报、天津卫视、天津卫视案案与法与法栏目提供房地产栏目提供房地产 法律专栏及节目的服务法律专栏及节目的服务.房地产法律与实务房地产法律与实务 (楼宇销售篇)(楼宇销售篇)第一部分第一部分 房地产法律规范房地产法律规范房地产法律渊源及主要规
6、定房地产法律渊源及主要规定 第二部分第二部分 楼宇营销若干法律问题楼宇营销若干法律问题一、土地使用权取得方式一、土地使用权取得方式二、何为二、何为“五证五证、两书、两书”三、商品房销售条件(预售条件、内部认购等)三、商品房销售条件(预售条件、内部认购等)四、销售禁止行为及法律责任四、销售禁止行为及法律责任五、销售广告及销售承诺问题五、销售广告及销售承诺问题六、定金问题六、定金问题七、样板房与现房的关系问题七、样板房与现房的关系问题八、面积差异的处理方式八、面积差异的处理方式九、其他九、其他十、示范合同文本签定的注意事项及答疑十、示范合同文本签定的注意事项及答疑第一部分第一部分 房地产法律规范房
7、地产法律规范 我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南,具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。我们在楼宇的销售过程中,熟悉其相关规定是十分必要的。目前,与我们的工作相关的、现行的规范主要有:1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、商品房销售管理办法4、城市商品房预售管理办法5、城市房地产开发经营管理条例6、天津市房地产市场管理规定等
8、等第二部分第二部分 楼宇营销若干法律问题楼宇营销若干法律问题(一)土地使用权的取得方式(一)土地使用权的取得方式开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使用权。土地使用权的划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。土地使用权的出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(二)何为(二)何为“五证五证”、“两书两书”“五证”指的是:第一个是“国有土地使用证”,我国土地管理法规定,只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国
9、家交纳土地出让金,即可取得土地使用权,房屋才能正常合法的进行交易。第二个是“建设用地规划许可证”,根据我国土地管理法规定,建设用地要符合国家的土地利用总体规划。第三个是“建设工程规划许可证”,房子建在什麽地方、要建多高,容积率是多少,都要经过规划部门的许可。第四个是“建设工程开工许可证”,只有拥有此证工程才能施工。第五个是“销售许可证(预售许可证)”,没有此证,房子就不能销售或预售。“两书”指的是:住宅质量保证书及住宅使用说明书,开发商应在交付房屋时向购房者提交。(三)商品房销售条件(三)商品房销售条件开发企业可自行销售,也可委托房地产中介服务机构销售。预售条件:1、土地使用权证;2、建设工程
10、规划许可证;3、预售许可证;4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度及竣工交付日期。(内部认购)现售条件:1、开发企业具有合法身份及资质;2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证;4、已通过竣工验收;5、拆迁安置已经落实;6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期;7、物业管理方案已落实。(四)销售禁止行为及法律责任(四)销售禁止行为及法律责任1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。2、开发企业不得采取返本销售或
11、变相返本销售的方式销售商品房。3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。4、商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。5、违反上述规定,开发企业将被处以警告、责令限期改正、并可处以1-3万元罚款。(五)销售广告及销售承诺问题(五)销售广告及销售承诺问题广告宣传没兑现,购房人能否要赔偿?销售人员的口头承诺算不算数?是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题,我们先从宣传广告的法律性质入手,分析这一问题。一般来讲,商业广告的目的在于通过宣传自己产品的优越性,希望他人购买自己的商品。在法律意义上,合同的成立要经过要约与承诺的过程,而商业广告属于一种要约邀请,并非要约。要约邀请只是
12、当事人订立合同的预备行为,在法律上无须承担责任,只有商业广告的内容符合要约规定的,才被视为要约。因此,广告的内容并不当然成为合同一个组成部分,不具有合同效力,不受法律保护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定,使之成为合同的一个组成部分,才具有法律约束力。另外,销售人员的口头宣传介绍及销售承诺,虽然作为口头表示可以构成合同,也受法律保护,但往往在买卖双方出现纠纷时,难以取证,认定有一定的难度。若销售人员的承诺在合同的补充条款中加以约定了,则买卖双方应承担法律责任。既然宣传广告内容及销售承诺若未在合同中约定,合同双方无须相互承担权利义务。但并不等于说,宣传广告可以任意夸大奇辞,虚假承诺。在广告的
13、发布方面,国家同样颁布了一系列规范加以调整,如合同法、广告法、房地产广告发布暂行规定、商品房销售管理办法,开发企业或中介机构发布的广告若违反上述规范,需要承担法律责任。注:注:为避免日后购房者以现房与广告宣传(如楼书)不符作为证据,要求退房或赔偿事宜(类似这事宜在其它楼盘中曾发生,故此应慎重),在广告中可注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句,避免日后之麻烦。(六)定金问题(六)定金问题“定金”与“订金”不同,定金作为合同履行的一种担保方式,受法律保护,而订金则不具有任何法律意义。在商品房的销售过程中,开发企业不符合销售条件的,不得收取任何预订款性
14、质的费用。符合销售条件的,开发企业在订立买卖合同之前,可以向买受人收取预订款性质的费用,在订立合同之时,应当抵作房价款,未能订立合同的,应当返还。但买卖双方另有约定的,从其约定。也就是说,若买卖双方约定,开发企业违约,买受人要求双倍返还,若买受人违约,开发企业没收其费用,这样的约定具有法律效力。(七)样板房与现房的关系问题(七)样板房与现房的关系问题在期房的销售中,样板房作为一种营销手段,已被广泛使用。法律规定,开发企业设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的房屋应与样板房一致。因此,为避免纠纷,开发企业在设置的样板房中应挂牌明示“样板房仅
15、供展示,房屋以实际交付为准。(八)面积差异的处理方式(八)面积差异的处理方式法律规定,商品房可按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套销售,基本上不会涉及面积的争议,但按后两种方式销售,就会涉及合同约定面积与产权登记面积不符的差异,因此,在合同中需约定处理方式。如没有约定,应按商品房销售管理办法中的规定办理。(第20条,举例说明)(九)其他(九)其他1、规划设计变更的通知义务及承担责任。2、销售代理相关规定。(十)示范合同文本签定的注意事项及答疑(十)示范合同文本签定的注意事项及答疑关于商品房法律问题的摘要(十八项)序:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
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