律师日常培训经典案例分享-以蛋壳公寓为例PPT课件（带内容）.pptx

1、Law firmIs a global legal services firm,headquartered in Beijing,ChinaAdhere to the“client-oriented,lawyer-based”Keep pace with The Times,keep innovationLOGOCONTENTS案情简述01.争议焦点02.法律分析03.律师建议04.事件经过责任主体壹案情简述原告方 房东与租客租客1李女士 于2016年5月，与紫梧桐公司签订房屋租赁合同 16年6月，因房屋地漏喷出未能及时解决租客3樊先生 于2018年3月，于紫梧桐公司签订房屋租赁合同 18年4

2、月，房屋大面积墙皮受潮脱落房东1林女士 于2019年10月，于紫梧桐公司签订房屋代理合同 20年11月，紫梧桐公司无法向其支付代理费租客2张先生 于2017年9月，与紫梧桐公司签订房屋租赁合同 17年11月，房屋暖气片漏水，积水渗漏至屋内租客4邱女士 于2018年6月，于紫梧桐公司签订房屋租赁合同 18年8月，房屋阳台玻璃坠落，楼下车棚受损房东2吴女士 于2020年6月，于紫梧桐公司签订房屋代理合同 20年11月，紫梧桐公司无法向其支付代理费被告方 紫梧桐公司是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，是长租公寓的一个典型代表，公司于2015年1月在北京成立，正式进入O2O租房市场

3、，在北京、深圳开设分公司。蛋壳公寓截至2019年1月17日，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。北京时间2020年1月17日晚间，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。上市当天市值27.4亿美元，但到2020年11月，市值已不到3亿美元。市值分析蛋壳公寓便捷找房抢手好房，快速锁定0中介费品质好房，真房真价优惠多多立减再返，一键签约热门推荐抢手位置，特色好房蛋壳找房APP*现已下架首先再次蛋壳公司从业主手里收房，由于市场竞争收房的价格会被同行拉高，和业主一般签订的是委托合同，代为管理、出租房子，按月向业主支付租金其次蛋壳找装修公司对房

4、屋进行装修一般一套房子花费3万到8万不等通过58同城等平台打广告或电话销售招揽租客，蛋壳员工为了签单，租金不会太过高于市场价，租客一般是按季付款、或按年付款，如果租客没有钱则通过微众银行等金融机构贷款（租金贷）解决房租问题，蛋壳一次性从银行拿走一年的租金，租客按月向银行还贷公司运作模式由于高价收房获得房源，低价租房吸引租客回笼资金，加上装修成本，有机构经过测算平均每一套新增房源，需要12-20个月才能收回成本，这就为蛋壳公寓资金链危机埋下“深坑”蛋壳公寓案时间线蛋壳公寓App房源信息已经全部下架最高法副院长杨万明回应“蛋壳公寓爆雷”：有关地方和部门正在处理北京市住建委方面向记者回复称已经针对蛋

5、壳公寓成立了专办小组因拖欠房东房租与租客退款蛋壳公寓陷讨债风波2011年月1116月日1204月日1225月日*数据来源：中国新闻网蛋壳公寓案时间线2020 年11月因拖欠房东房租与租客退款蛋壳公寓陷讨债风波11月16日北京市住建委方面向记者回复称已经针对蛋壳公寓成立了专办小组12月4日最高法副院长杨万明回应“蛋壳公寓爆雷”：有关地方和部门正在处理12月25日蛋壳公寓App房源信息已经全部下架*数据来源：中国新闻网蛋壳公寓案时间线北京市住建委方面向记者回复称已经针对蛋壳公寓成立了专办小组因拖欠房东房租与租客退款蛋壳公寓陷讨债风波最高法副院长杨万明回应“蛋壳公寓爆雷”：有关地方和部门正在处理蛋壳

6、公寓App房源信息已经全部下架*数据来源：中国新闻网新闻报道股权占比高某崔某王某2017年2018年单位：万元单位：万元2019年2020年单位：万元单位：万元高某崔某王某高某崔某王某高某崔某王某59%23%10%8%2021年股权占比高某崔某王某程某单位：万元*数据来源：国家企业信用信息公示网公告清单全国已产生公告767次涉案总金额高达1515万元限制消费令达343条房东、蛋壳公寓、租客三者关系蛋壳公寓房东租客签订资产委托管理服务合同签订房屋租赁合同双方立场各执一词贰争议焦点争议焦点一租客与房东之间是什么关系租客是否有权主张房东承担连带责任？争议焦点二紫梧桐公司与房东之间是委托代理合同关系还

7、是房屋租赁合同关系？争议焦点三不同的法律关系直接影响紫梧桐公司将案涉房屋出租给租客是受房东委托的代理行为，还是二次的转租行为？房东委托紫梧桐公司二次转租租客假设一假设二委托代理行为二次转租行为理性分析审慎思考叁法律分析法律适用代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外民法总则第一百六十二条合同法第四百零二条法律适用代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理

8、人发生效力。民法总则第一百六十二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。合同法第四百零二条问题解读一租客与房东之间是什么关系，租客是否有权主张房东承担连带责任？房东同为蛋壳公司违约的另一方当事人。根据合同相对性原则，租客与房东之间并无直接租赁合同关系，租客要求房东承担连带责任的，法院不予支持。司法判例法院观点合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法

9、律保护。”合同相对性法条解读房东并非合同中甲乙任何一方，也未约定房东的权利义务，因而对房东没有约束力。租客只能向蛋壳主张权利和提起诉讼，不能向与合同关系外的第三方（房东）提出请求及诉讼律师看法综上所述租客与房东之间无直接租赁关系，无权主张房东承担连带责任问题解读二紫梧桐公司与房东之间是委托代理合同关系还是房屋租赁合同关系？学者、律师观点司法判例观点蛋壳与房东之间签订了资产委托管理服务合同双方构成委托管理关系。据此，蛋壳有权代理房东运营及出租房屋，是房东的代理人结合双方的实际履约行为即房东向蛋壳交付房屋蛋壳向房东支付固定租金回报，符合租赁合同法律关系，故应认定其之间为租赁合同关系据合同法第二百二

10、十七条，房东依据与蛋壳签订的合同约定未按时收到租金时，房东有权解除与蛋壳的合同。基于房屋产权人的地位有权收回房屋，租客的损失应向蛋壳主张VS蛋壳在其代理权限内与租客签订的屋租赁合同直接对房东产生效力租客将租金支付给蛋壳视为支付给房东，同时房东也应按照该合同履行自己的义务问题解读三行为判断委托合同委托关系租赁合同租赁关系代理行为二次转租不同的法律关系直接影响紫梧桐公司将案涉房屋出租给租客是受房东委托的代理行为，还是二次转租的行为？合理合法谨小慎微肆律师建议律师建议应尽快解除与紫梧桐公司的房屋租赁合同，避免后续损失扩大化对于已解除的租赁合同违约金可以与公司协商处理，若无效，建议仲裁或起诉日后租房时

11、，应审查租赁机构的信用是否良好尝试与公司交涉房租事宜，交涉无果可以采取仲裁或诉讼对于合同未缴期限的租金，可以直接与租客取得联系，避免再遇到此类事件选择代理机构时，应核实其是否具备代理资质总结陈词中国法制出版社 长租公寓经营模式频频爆雷已引起监管部门的重视。早在2020年9月7日，住建部就住房租赁条例（征求意见稿）向社会公开征求意见。该条例第三十八条规定：“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金，收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金

12、监管制度，将租金、押金等纳入监管。”亡羊补牢，为时未晚。在蛋壳爆雷事件的影响下，长租企业的不规范经营行为有望得到彻底解决，房屋租赁市场也将由此进入相对稳定的发展时期。为客户提供优质高效的法律服务联系我们全球视野，本土智慧01专业领域，精准定位02线上线下，法律咨询03砥砺前行，共赢未来04联系电话010-12345678律所邮箱XXXXXXXXXXXXXXX律所网址XXX.XXXXXX.cn联系电话010-12345678律所邮箱微信公众号xx律师事务所律所网址XXXXXXXX邮政编码100000北京市海淀区丹棱街5号微软大厦1号楼联系我们Law firmIs a global legal services firm,headquartered in Beijing,ChinaAdhere to the“client-oriented,lawyer-based”Keep pace with The Times,keep innovationLOGO