总经理开业筹备管控要点汇编课件.pptx
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- 总经理 开业 筹备 要点 汇编 课件
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1、开业筹备管控要点(总经理访谈集)2011年3月29日目录:2工程管控招商管控物业管控 企划管控人事行政工程管控1、设计方案调整的经验2、技术对接与技术交底3、如何与项目公司、总包方、消防公司等多方协调4、二装的工程管控5、防水工程管理要点6、消防设备设施管控要点7、水电、气、网络通讯各系统管控8、机电设备管控与维护要点管控要点:项目设计中的合理化建议 难点满足商业物业功能使用、业态落位的前置判断 可能引发的问题设计缺陷和影响商业物业的使用功能,产生不必要的改造和成本。案例1、2、3长春红旗街万达主力店入口、垃圾房、空调回路的设计调整 解决方案项目立项后及时跟进设计方案、审核设计图纸,结合现场考
2、察和业态与功能布局的前置判断,提出设计方案调整的建议一、工程管控 1、设计方案调整案例1:施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸主力店出入口未设计防盗卷帘图示 解决之前图示 解决之后一、工程管控 1、设计方案调整案例2:施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸综合湿垃圾间过小、无给排水设施图示 解决之前(34平方米)图示 解决之后(130平方米)一、工程管控 1、设计方案调整案例3:施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸空调系统主力店未设计单独空调回路图示 解决之前图示 解决之后一、工程管控 1、设计方案调整2.1 技术交底是商管公司工程部的重要职责和考核点 配合项目公司完成技术交底
3、,特别是水、电、空调、暖通等,一是交底清晰,二是共同解决存在的问题。重点关注与安全密切的用电、消防设施等技术标准和要求,结合使用要求、招商要求,积极跟进施工进度,保证无商户超负荷用电、无消防盲区。在项目施工进行中(未完工前),对土建、水、电、空调、暖通等各工程与项目公司、施工单位相关负责人共同进行技术跟进。随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展情况,不断调整商管公司倒排工作计划,同时公司背负大额的人员成本,使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗,在不断学习各专业施工图纸的同时,配备足够的照相机,按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档,大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息
4、。一、工程管控 2、技术对接 技术交底2.2 技术对接-和主力店的技术对接 按照总部制定的主力店装修管理规定,全面对接。一、工程管控 2、技术对接 技术交底2.3 餐饮对接原则:1、尽早对接-招商落位后,立即展开;2、全系统对接-房屋承重、土建装修、机电设备(消防、电力、空调、煤气、上下水、厨房、排烟、网络、电话、光纤等接驳点的预留位置等);3、有效对接-项目公司与商户、商户装修负责人共同确认,不轻易改动;4、沟通协调-保证条件、避免资源浪费。在餐饮招商完成后,立即将餐饮的以上相关点位和技术要求与项目公司对接一、工程管控 2、技术对接 技术交底2.4 技术对接-和各品牌店的技术对接 招商进度和
5、变化影响技术对接条件的有效性、准确度,注意进度的计划性,减少变更、修改商户的入住条件。步行街各店装修进场前要和店负责人、施工方负责人、设计方负责人进行全面的技术对接。对接条件除了点对点的衔接,还要考虑和项目整体技术条件、周边店铺的对接。一、工程管控 2、技术对接 技术交底2.5 餐饮对接要点:空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求,厨房及餐厅的空调布局是否合理;排油烟的管路布局需要单独使用,是否符合排放要求,是否设置油烟净化装置,是否配置排油烟风机,管路是否有检修口及排油口;厨房布局是否符合当地消防局规范,喷淋、排烟口布局是否符合规范,隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。餐饮厨房要求必
6、须做防水及闭水试验;洋快餐要预留冷媒管井;厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器。一、工程管控 2、技术对接 技术交底2.6 餐饮对接要点:上下水的设计流量是否满足商户需求,上下水的安装位置是否与厨房相匹配;餐饮商户的燃气需求:要求提供厨房灶具的具体参数,包括耗气量、规格尺寸、用电量等;要求提供用电设备清单及功率,总用电量,给排水管径,空调负荷,排风排烟等参数;对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置,数量;对接交接标准,属清水铺及精装铺。清水铺应重点关注其装修方案,货品布局是否超出楼板的荷载,吊顶方式及地面铺装材质,安装方式等是否与广场风格一致;店招的设计管理,应报集团公司审核,材质应满足设计要求
7、。一、工程管控 2、技术对接 技术交底协调要点-图片资料齐全,有理有据,及时准确不厌其烦多次沟通协调 难点各单位互相推诿,不按时解决 可能引发的问题造成工期延误,施工停止 案例4呼市万达餐饮商家两例 解决方案嘉年华排风竖井未封堵,雨水从竖井流入商铺内,商铺无法装修,连续几日请项目公司施工单位查看现场,确定完成时间,并派专人跟进问题整改一、工程管控 3、如何多方协调与项目公司、总包方等案例4:呼市万达碧海云香竖井未封堵图示 解决之前图示 解决之后一、工程管控 3、如何多方协调与项目公司、总包方等管控要点:技术对接、统一标准、施工安全 难点:二装期间交叉作业、立体施工 可能引发的问题:商户进场慢、
8、设计慢、施工慢、人员到位慢、经营设施准备慢,影响 开业进度;案例5:长春红旗街万达广场、武汉菱角湖万达广场 解决方案:1、作好工程审图、提前作好技术对接;2、作好施工用电、照明的协调;3、尽可能创造条件让商户提前进场装修,可以采用各工序交叉施工、齐头并 进,在施工场地上采用各种变通方式提供场地,在施工现场根据商户提供 的装修进度表进行进度检查等工作;4、在商户经营设计的准备上面,要及时向制作厂家了解制作进度。总之,想 尽一切办法提高商户的装修进度,在装修质量上主要要严格审图,确保整 体装修效果,对于装修材料的选择,则要美观、时尚且符合消防要求;5、工程部多巡场,发现问题及时解决。一、工程管控
9、4、二装工程管控案例5:p 长春红旗街万达广场根据招商总体进度,结合总部关于万达广场房产技术条件、机电设计标准、万达广场建造标准等集团规范性文件,提前4个月根据各业态机电特点,制定步行街、主力店房产条件及机电条件,根据招商情况不确定性,预留10%条件,为项目二版施工图设计及招商进度提供有力的技术支持。p 结合商管公司开业倒排计划,制定小商户、主力店装修图纸设计指引、装修出图计划、临时用电方案、装修管理方案等全面二装管控方案和计划,同时严格控制装修图纸出图时间、进场时间、以及每天装修进度,通过持续监督和无缝对接、全方位协助,保证各商铺装修进度可控。p 随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展
10、情况,不断调整商管公司倒排工作计划,同时公司背负大额的人员成本,使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗,在不断学习各专业施工图纸的同时,配备足够的照相机,按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档,大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。一、工程管控 4、二装工程管控一、工程管控 4、二装工程管控(1)装修材料运输管控管控要点:难点外场较小,无法大量放置建筑材料。可能引发的问题步行街通道放置大量材料,导致二装商户材料 无法正常运输,影响工期。案例6合肥万达,公共区域放置大量地面石材,管材。解决方案与施工单位协商,清理材料至较晚进场装修的铺面,保证二装商户运输材料。案例6:合肥包河万
11、达广场装修材料运输管控图示 解决之前图示 解决之后一、工程管控 4、二装工程管控(1)装修材料运输管控管控要点:保证电梯垂直运行的正常运行 难点临时电源经常停电,电梯出现故障,精装单位抢用货梯 可能引发的问题不能满足二装商户上料需求 案例汉拿山装修时,三天未把材料运上去。解决方案同项目公司电梯安装单位签定责任书,明确三方责任,项目 公司保证临时用电,电梯安装公司保证电梯的维保,保证二 装商铺上货及时的前提下,合理安排精装单位上货时间。(1)垂直运输管控要点和难点一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:难点步行街顶层为餐饮商户,油烟量较大。可能引发的问题步行街餐饮商户油烟窜味,影响营运品质。案例
12、7合肥设计出现5家商户共用一个油烟管道,无法满足排油烟量。解决方案与设计协商,由多户一用改一户一用,在商户厨房区域增开 洞口,就近设置单独油烟管道,满足排油烟需求,为后期营 运留下扎实基础。一、工程管控 4、二装工程管控(2)排油烟管道设置管控案例7:合肥包河万达广场图示 解决之前图示 解决之后一、工程管控 4、二装工程管控(2)排油烟管道设置管控管控要点:保证装修供水,减少跑水漏水事故 难点临时用水管道经常断裂跑水 可能引发的问题无法保证餐饮商铺正常装修用水 案例呼和浩特万达广场王莉餐饮装修施工用水 解决方案为保证万达广场正常开业,及时与项目公司沟通,开通卫生间 的正式用水,彻底解决了餐饮商
13、铺装修用水,杜绝了到处跑水事故(3)二装临时用水管控一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:难点根据消防要求,商户装修墙、地面至少达到B1级防火要求,吊顶 达到A级防火要求。在装修时间紧张情况下,要求部分商户修改 装修方案,方可下一步施工。可能引发的问题无法满足消防要求,消防验收无法通过。案例呼市万达部分店招基层使用木质材料,与商户协商后未果。解决方案首先进行消防要求宣讲,加强现场巡查,及时发现隐情和违 规工程予以劝导,最后工程部可安排人员给予强行拆除。(4)二装消防要求一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:二装消防能正常通过验收、消防系统能正常运行 难点:已经完工的消防喷淋系统和商户装修的
14、需求相冲突,需要重新改造。可能引发的问题:1、不符合政府相关规定,留下消防安全隐患;2、影响店面形象;3、影响二次消防验收;4、影响二次装修进度。案例:广州白云万达广场 解决措施:1、严格管理商户对消防系统的改造,在商户抢开业进度装修吊顶时采用先吊顶后延伸烟感和喷头的办法;2、开业后组织二次改造,消除消防隐患。(4)二装消防要求一、工程管控 4、二装工程管控(4)二装消防要求广州白云万达案例一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:难点部分商户装修投机取巧,使用材料未按装修规范要求施工。可能引发的问题存在很大安全隐患,且影响消防验收。案例8、9无锡万达部分商户装修时,有几家商户未使用阻燃线,又
15、如合肥万达、沈阳铁西万达的店招管理。解决方案与商户业主多次沟通,说明存在的安全隐患,达成共识,要求施工队更换材料。如店招采用压克力灯箱更换成防火 材料物质的灯箱。(5)商户装修材料管控一、工程管控 4、二装工程管控案例8:合肥包河万达广场工程部人员拆除店招木基层图示 解决之前图示 解决之后(5)商户装修材料管控一、工程管控 4、二装工程管控图示 解决之前图示 解决之后案例9:沈阳铁西万达广场JECCI FIVE商铺采用压克力店招,后改为烤漆玻璃店招 (5)商户装修材料管控一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:难点装修验收的管控 可能引发的问题各种安全隐患 案例10沈阳铁西万达广场商铺装修申报
16、验收 解决方案隐蔽工程封闭前两天,由商户或施工单位提出验收申请。验收合格填写隐蔽工程验收单,不合格的限期整改。商户吊顶封闭时,必须在设备阀门下预留必要的检修口。(6)装修验收管控一、工程管控 4、二装工程管控图示 解决之前图示 解决之后案例10:沈阳铁西万达广场pizzahut商铺预验收(6)装修验收管控一、工程管控 4、二装工程管控管控要点:地下室防水、屋面防水、餐饮厨房防水 难点隐蔽工程、防水施工工艺、防水卷材整体性 可能引发的问题漏水 案例11宁波江北万达广场禾绿寿司门口漏水 解决方案1、无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。2、屋
17、顶防水卷材的质量,保护、保温层的施工工艺,保温夹层的回填材料,建筑物沉降缝(伸缩缝),管线管道处的粘结质量,以及屋顶机电设备安装时对防水层的保护,必须严密监控。3、预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。(1)防水工程管理经验一、工程管控 5、防水工程管理要点 图示图示 解决之前解决之前图示图示 解决之后解决之后案例11:宁波江北万达广场由于前期工期较紧,施工面广,禾绿寿司门口营业后经常漏水报修。经工程部人员查看后发现,是屋面防水施工不到位、养护时间不到位所致。后联系经施工单位在屋面重新做防水施工才将漏水问题解决。(
18、1)防水工程管理经验一、工程管控 5、防水工程管理要点管控要点:及时派专人全程跟进防水施工,严格按施工规范要求施工。难点监控施工工艺施工材料 可能引发的问题施工质量不合格,会造成渗水,引发索赔事件 案例宁波江北万达广场麦当劳甜品站渗水索赔 解决方案同商铺施工单位沟通,重新制作防水,48小时闭水试验合 格后在进行下道工序施工(2)餐饮厨房防水施工管控一、工程管控 5、防水工程管理要点管控要点:难点漏水点位多,淮安万达广场变电所处于地形复杂管线众多位置,共有四处漏水源头,有一处处理不好都解决不了中万达变电所漏水问题。可能引发的问题线路短路造成停电 案例12淮安万达广场变电所屋顶漏水处理方案 解决方
19、案1、电缆管线采用堵漏王封堵;2、伸缩缝采用开槽铺防水 卷材;3、墙体渗漏采取开槽、防水宝、堵漏王等措施;4、排 烟风井采取屋面风井口安装百叶窗和周围缝隙封堵;5、采取四 种防水措施后,彻底解决了中万达变电所漏水问题。(3)设备房漏水处理一、工程管控 5、防水工程管理要点案例12:淮安万达广场设备机房图示 解决之前图示 解决之后(3)设备房漏水处理一、工程管控 5、防水工程管理要点管控要点:送风排风风机联动、喷淋头露出吊顶是否平整 难点消防联动时,防排烟风机经常不能联动 可能引发的问题存在严重的消防安全隐患 案例13呼市万达华润超市消防测试时联动不能正常启动运行 解决方案组织项目公司消防施工单
20、位逐一调试解决(1)设备联动一、工程管控 6、消防设备设施管控要点案例13:呼和浩特万达广场华润超市消防测试时联动不能正常启动运行图示图示 解决之前解决之前图示图示 解决之后解决之后(1)设备联动一、工程管控 6、消防设备设施管控要点管控要点:消防系统的联动测试和验收 难点:消防喷淋系统无滴漏水、水压能达到要求,能成功联运。案例14:福州万达广场喷淋系统测试验收 可能引发的问题:1、消防系统的加压测试可能引发场内多处漏水;2、各系统间不联动而导致验收失败。解决措施:1、在正是验收前采用分次加压测试的措施,观察有无滴 漏,每次检查要打开检修口逐条检查管道是否滴漏,而非漏水后 才确认;2、工程部相
21、关操作人员提前介入调试和测试,能熟练操 作,监督好安装、调试、设备质量;3、最好是在二装前能进行压 力测试,测试后立即解决问题,最好是进行长时间的压力测试;4、开业后组织检查,排除消防隐患。(2)消防喷淋系统一、工程管控 6、消防设备设施管控要点案例14:福州万达广场消防水泵多线盘远程启动流程图示1234 1、水泵置于自动状态2、手动盘置于允许位置3、按动多线盘水泵启动按钮4、通知工程技工监测水压(2)消防喷淋系统一、工程管控 6、消防设备设施管控要点管控要点:难点广场内部分排烟口测试时无风,故障原因及涉及的单位较多 可能引发的问题发生火灾后果严重 案例15淮安万达广场步行街B口穹顶排烟风机启
22、动后无风 解决方案1、配合项目公司及施工单位进行消防联动,记录并分析 设备故障;2、自行组织消防联动测试及单点测试,记录并分析设备 故障原因,主动协调总包及各分包单位进行整改。(3)消防问题故障处理一、工程管控 6、消防设备设施管控要点案例15:淮安万达广场排烟设备故障处理图示 解决之前图示 解决之后(3)消防问题故障处理一、工程管控 6、消防设备设施管控要点管控要点:保证有足够的容量、能正常使用 难点:规划设计在前,招商在后,物理荷载(包括电力荷载、楼层荷载、制冷量、用水量、用气量等)满足不了商户的需求 可能引发的问题:1、满足不了商户的用水、电气等需求,影响招商,影响开业;2、过于迁就商户
23、,造成负荷浪费和运营能耗偏高。案例:武汉菱角湖万达广场 解决方案:1、当地商管公司领导班子等要在项目的扩初阶段及时到位和介入,根据项目落位方案和商户进场摸底的结果,提供相对准确的荷载需求;2、在招商完成后及时将商户的相关需求和设计图水、电、气、收银POS落位图报给项目公司,提前进行协调和处理特别是餐饮一定要提前报;3、要严格审核商户上报的用水、电、气需求,除掉其中的水份。一、工程管控 7、水、电、气、网络通讯各系统管控管控要点:难点由于是光纤入户,光纤材质较脆弱。在商铺装修时,及容易将之 前已经施工的光纤线路破坏。可能引发的问题导致商户通信、电话、POS无法正常使用 案例合肥万达广场室内街2F
24、 APPLE装修时将事先已预埋的光纤破坏,导致在开业前一天对外通信、POS无法正常使用,给商户第二天 的开业带来了极大的不便。解决方案与通信运营商沟通后,测出光纤断点具体位置,在断点处进 行光纤熔接,直至光损耗达到正常范围值,最终使商户的业 务能正常开展。对于步行街商铺通信及POS机的管控一、工程管控 7、水、电、气、网络通讯各系统管控管控要点:是否便于日常使用需求,是否预留检修口 难点跟进不到位,施工工期紧,经常造成设备设施无法使用与维修 可能引发的问题不能满足使用需求 案例呼市万达广场餐饮商户明兰、巨晴风机盘管电源未分开 解决方案开业后,商管工程部自行更改线路一、工程管控 8、机电设备管控
25、与维护要点(1)便于检修管控要点:电梯的保护、空调的验收和测试 难点:施工点多电梯被损坏、空调功率不够 可能引发的问题:1、在筹备期中不注意保护机电设备,造成电梯的损坏;2、日本料理、港式餐厅等空调功率不够 案例:武汉菱角湖万达广场 解决方案:1、加强设备使用的管理,只有经厂家验收合格的设备才能使 用,并且有专人看管;2、强化电梯保护的培训,并进行保护处 理,货梯要求进行包板使用,扶梯必须覆盖塑料膜。3、餐饮定 下来提前做好相关技术对接。一、工程管控 8、机电设备管控与维护要点(2)验收测试招商管控1、招商工作的整体策划2、市场调研及招商定位3、招商大会及万达中国行4、业态组合与品牌落位 5、
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