资产评估实务课件1-14认识资产评估教学.pptx

1、任务1 认识资产评估任务2 资产评估的方法任务3 资产评估的程序任务4 资产评估的报告一、资产评估的概念一、资产评估的概念二、资产评估的作用二、资产评估的作用三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论四、四、资产评估的基本事项资产评估的基本事项 一、资产评估的概念一、资产评估的概念资产评估法资产评估法对资产评估做出如下定义：资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委对资产评估做出如下定义：资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具

2、评估报告的专业服务行为。本教材延用出具评估报告的专业服务行为。本教材延用资产评估法资产评估法对资产评估的概念鉴定。对资产评估的概念鉴定。一、资产评估的概念一、资产评估的概念资产评估评估主体评估客体：资产评估法规定评估客体包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资 产损失或者其他经济权益。评估内容及成果：资产评估法规定资产评估是对评估对象进行评定、估算的专业服务；评估的成果是资产评估机构及其评估人员出具的评估报告。评估机构资产评估专业人员二、资产评估的作用1.资产评估引导市场优化资源配置2.资产评估保障资本市场发展3.资产评估促进经济秩序规范发展4.资产评估保护各类资产主体的合法权益 三、资产评估

3、的基本理论三、资产评估的基本理论资产评估劳动价值论效用价值论供求理论市场结构（略）有效市场理论(略)三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（一）劳动价值论劳动价值论认为商品与物品，劳动产品不同。物品是最大范畴的概念；劳动产品是存在劳动的物品；商品是存在劳动并且可以交换的劳动产品。因此，概括而言商品是存在交换价值的劳动产品。商品具有交换价值的前提条件是商品具有使用价值。两种使用价值完全不同的商品，之所以能按照一定的比例相交换，说明这两种商品存在着一种可以相互比较的共同属性。商品之间存在的共同属性就是无差别的人类劳动。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（一）劳动价值论商品的使用价值

4、和价值，一方面，二者是统一的，是互相依存、互为条件的。作为商品，必须同时具有使用价值和价值两个因素。另一方面，二者又是对立的，是相互排斥、互相矛盾的。生产者生产商品是为了取得价值，而购买者则是为了取得使用价值。卖者必须让渡使用价值，买者必须支付价值。二者不能兼得，要得到一方，必须以放弃另一方为前提，这是商品的内在矛盾，只有通过交换，才能解决。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（一）劳动价值论商品是由劳动创造的，劳动可以分为具体劳动和抽象劳动。具体劳动是从劳动的具体形态考察的劳动。具体劳动包括劳动目的、劳动对象、劳动工具、操作方法、劳动成果等。抽象劳动是从劳动的抽象形态考察的劳动。也就

5、是说把生产商品的所有劳动抽象化，那么生产商品的所有劳动都可以看成是人们的脑力和体力的支出，这就是无差别的一般人类劳动。正是由于商品中所凝结的都是无差别的一般人类劳动，才使各种不同使用价值的商品在价值上可以比较，并能按一定比例相互交换。所以，抽象劳动创造了商品的价值，是价值的实体或价值的唯一源泉，反映着商品生产者之间的经济关系 三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（一）劳动价值论抽象劳动创造了商品的价值，商品价值量的多少由社会必要劳动时间决定，二者成正比关系。制造某种商品的社会必要劳动时间越长，商品的价值量越大。反之，制造某种商品的社会必要劳动时间越短，商品的价值量越小。商品的价值规律：

6、商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，并以此为基础进行商品等价交换。价值规律既是价值量如何确定的规律，也是价值量如何实现的规律。价值规律是商品生产和交换的基本经济规律，是人类从事一切经济活动都必须遵守的客观规律。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（二）效用价值论效用是指商品或劳务满足人的欲望的能力或者是指消费者在消费商品后所感受到的满足程度。一种商品或劳务对消费者是否有效用取决于消费者是否有消费欲望，商品或劳务是否有满足欲望的能力。效用不具有客观性，不是商品或劳务固有的性质，而是只有在与人的需要发生关系时才会产生。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（二）效用价值论边

7、际效用是指在一定时间内消费者增加一个单位商品或者劳务的消费所得到的增加的效用量或增加的满足，也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。效用价值论认为商品的价值量大小不是取决于单位物品提供的主观效用，也不是取决于人对单位物品的主观评价，而是由我们对最后单位物品的主观评价决定的。效用价值论认为商品价值量是由最后单位物品能满足人的最不重要的欲望即边际欲望的大小决定的。商品的价格是由人们对于商品的主观价值和市场供求关系决定的。这种边际对偶价格实际上接近于马歇尔的均衡价格论，表明了价格是由市场中无数的买者和卖者的竞争形成的。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（三）供求理论供求理论

8、认为商品的价格是由供应和需求共同决定的。需求是指在一定时期内，在每一价格水平下消费者愿意并且有支付能力购买某种商品的数量。消费者对某一商品的需求量由多种因素决定，包括商品的自身价格，消费者的收入水平，消费者的选择偏好等等。一般而言，商品价格越高，需求量越小。所以商品的需求曲线是一条自左上向右下倾斜的曲线 三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（三）供求理论供给指生产者在一定时期内，在各种可能的价格水平下愿意并且能够生产销售的某种商品的数量。生产者对某一商品的供给量由多种因素决定，包括商品的自身价格，生产的成本，生产的技术水平等等。一般而言，商品价格越低，供给量越小。所以商品的供给曲线是一

9、条自左下向右上倾斜的曲线。三、资产评估的基本理论三、资产评估的基本理论（三）供求理论当需求和供给两种力量相互博弈时，这时出现了需求曲线和供给曲线的交汇点，这一交汇点被称为均衡点E。如图所示。这一均衡点对应的价格和数量分别就是均衡价格和均衡数量。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项资产评估基本事项资产评估相关当事人资产评估目的资产评估对象资产评估范围评估基准日和报告日价值类型资产评估假设 四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（一）资产评估相关当事人根据资产评估法的规定资产评估的相关当事人包括委托人和其他资产评估报告使用人，资产评估机构，资产评估专业人员，产权持有人等。评估委托人是

10、与资产评估机构签订评估合同的当事人。产权持有人是持有资产评估产权的人。资产评估报告使用人是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（二）资产评估目的 资产评估是以某种特定经济行为为目的而展开的。企业改制，资产买卖，债转股，担保融资，税收，司法诉讼，会计计量等众多邻域需要专业的资产评估服务。评估目的实际是确定资产评估结果的使用要求，或者是评估结论的具体用途。评估目的的确定有助于确定评估对象，界定评估范围，选择价值类型等。评估目的在整个资产评估中具有重要作用，应当在资产评估合同中明确。四、资产评估的基本

11、事项四、资产评估的基本事项（三）资产评估对象 在资产评估的定义中，我们认为资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。根据这个定义，资产评估的对象包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等资产。具体评估对象的确定是由委托人根据法律法规的规定和经济行为的要求提出，评估机构和评估专业人员必要时提供专业建议，在评估合同中明确约定。在不同的评估业务中，资产评估对象的组成是不同的。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（四）资产评估范围 资产评估范围是对评估对象的详细描述

12、，具体包括评估对象的构成，物理及经济权益边界，约束条件等内容。资产评估范围的确定是评估专业人员根据法律的规定，评估目的的要求，评估对象的特点确定，并在资产评估合同中明确界定。比如，当评估对象是企业股权时，评估范围包括企业的全部资产和负债；当评估对象是企业可用于出资的资产时，评估范围包括企业可用于出资的资产，但不包括法律不允许出资的资产。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（五）评估基准日和报告日 资产评估委托人需要根据评估目的及相关经济行为的需要确定一个恰当的资产时点价值。资产评估机构接受客户的评估任务委托后，确定评估对象在该日的价值。这个时点就是评估基准日。委托人在选择评估基准日时需

13、要考虑以下因素：是否有利于评估结论有效服务于评估目的；是否有利于现场调查，评估资料收集等工作的展开；是否能有效利用会计资料；法律法规等。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（五）评估基准日和报告日 评估报告日是形成评估结论的日期。评估基准日到评估报告日这一时段，资产的所有重大变化，评估机构都需要了解，有必要时需要披露。评估报告日后，评估机构不再负有对这些重大变化的了解和披露义务。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（六）价值类型 价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式，是评估价值的具体标准。价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；不同的价值类型影响评估方法的选择；在表

14、达评估结论时需要明确价值类型，避免评估委托人和其他报告使用人误用评估结论。主要的价值类型包括市场价值，投资价值，在用价值，清算价值，残余价值等。四、资产评估的基本事项四、资产评估的基本事项（七）资产评估假设 任何一门学科的建立都离不开假设。相应的理论体系和方法体系也都建立在一系列假设前提基础之上。和其他学科一样，资产评估作为一门独立的学科也有自己的假设。资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设是资产评估结论成立的前提条件。任务一小结：一、资产评估的定义是什么？二、资产评估的作用有哪些？三、简单阐述资产评估的基本理论

15、四、资产评估的基本事项包括哪些？一、市场法一、市场法二、收益法二、收益法三、成本法三、成本法 一、一、市场法市场法市场法：基于市场上同类或类似产品的近期交易价格，经过直接比较或类比分析达到估算资产价值的评估目的。资产法应用的前提包括：一是具有活跃的公开市场；二是公开市场上具有可比的资产或交易活动。一、一、市场法市场法基本步骤：一、一、市场法市场法第一步：选择参照物。市场法基于市场上同类或类似产品的近期交易价格估算资产价值，运用市场法评估资产价值时首先要确定参照物。运用市场法进行资产评估时，参照物的选择对评估结果有着重要影响。事实上，参照物的成交价格不仅仅是参照物自身价值的体现，还会受到买卖双方

16、交易地位，交易动机，交易时限等因素的影响。因此，运用市场法评估资产价值时尽可能选择多个参照物以减少交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格以及评估值的影响。一、一、市场法市场法第二步：在评估资产与参照物之间选择比较因素。影响资产价值的因素包括资产性质、功能、规模、市场条件等。不同资产的价值对于这些影响因素的敏感度不一样。比如食品的价格受到口味，营养等因素的影响；手机的价格受到功能，外观等因素的影响。所以，用市场法评估资产价值时，我们需要选择那些对资产价值有重要影响的因素作为对比指标。一、一、市场法市场法第三步：指标对比和量化差异。根据第二步确定的对比指标，评估专业人员将参照物和被评估资产的指标进行

17、比较，并量化两者的差异。例如，影响不动产价值的指标包括地理位置，交易时间，建筑特征，交易情形等。参照物和被评估资产处于同一地理位置，但是交易时间，建筑特征，交易情形不同。此时，评估专业人员需要将参照物和被评估资产在交易时间，建筑特征，交易情形上的不同进行数量化和货币化。一、一、市场法市场法第四步：分析确定已经量化的对比指标之间的差异。市场法基于市场上同类或类似产品的近期交易价格估算资产价值。资产评估专业人员根据第三步中数量化和货币化的指标差异对参照物的价格进行调整，得到被评估资产的初步评估结果。一、一、市场法市场法第五步：综合分析确定评估结果。如前文所述，运用市场法评估资产价值时尽可能选择多个

18、参照物以减少交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格以及评估值的影响。在运用市场法进行评估时，评估专业人员会选择多个参照物，对各个参照物进行指标对比和量化差异后，会形成多个初步评估结果。接下来评估专业人员根据对参照物的把握和被评估资产的认识，确定最后的评估值。一、市场法一、市场法市场法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法 一、一、市场法市场法（一）现行市价法当被评估资产本身具有现行市场价格或者参照物具有现行市场价格的时候，此时，可以用被评估资产和参照物在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产的评估价值。比如，黄金、白银等贵金属具有公开市场价格，所以可以用评估基准日的收盘价作

19、为评估价值。一、一、市场法市场法（二）市价折扣法市价折扣法以参照物成交价格为基础，结合被评估资产与参照物在销售条件，销售时间，销售数量等方面的差异后，按照评估专业人员的经验，设定一个价格折扣率来估算被评估资产的价值。按照市场折扣法，被评估资产价值的计算公式如下：评估资产价值=参照物成交价格（1-折扣率）一、一、市场法市场法（三）功能价值类比法功能价值类比法以参照物成交价格为基础，结合被评估资产与参照物在使用功能上的差异后估算被评估资产的价值。资产的价值与其功能之间的关系可以分为线性关系和指数关系。一、一、市场法市场法（三）功能价值类比法资产的价值与其功能呈线性关系通常是由于两者生产能力不同，因

20、此在这种情况下，被评估资产的价值计算公式如下：评估资产价值=参照物成交价格评估对象生产能力/参照物生产能力参照物在评估基准日的市场价格是100万，年生产能力是100吨。评估对象的年生产能力是120吨。在不考虑其他因素的情况下，此时评估资产的价值=100120/100=120万。一、一、市场法市场法（三）功能价值类比法资产的价值与其功能呈指数关系通常是因为规模经济效益的原因，因此在这种情况下，被评估资产的价值计算公式如下：评估资产价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）X，在本公式中，X是功能价格指数。比如，参照物在评估基准日的市场价格是100万，年生产能力是100吨。评估对象的年

21、生产能力是120吨。该类资产的功能价格指数是0.7。在不考虑其他因素的情况下，此时评估资产的价值=100（120100）0.7=113.61万。一、一、市场法市场法（四）价格指数法价格指数法是以参照物成交价格为基础，基于参照物的成交时间和被评估资产的评估基准日的时间间隔引起的价格变化对资产价值的影响，利用价格变动指数或价格指数调整参照物成交价格，从而确定被评估资产的价值。按照价格指数法，评估资产的价值计算公式如下所示。被评估资产价值=参照物交易价格（1+价格变动指数）被评估资产价值=参照物交易价格价格指数 一、一、市场法市场法（四）价格指数法例如，某资产在2020年6月底进行评估，该类资产在2

22、020年1月份的正常成交价格是100万元，2020年上半年该类资产价格上涨了10%。被评估资产价值=参照物交易价格（1+价格变动指数）=100（1+10%）=110比如，某资产在2020年6月底进行评估，该类资产在2020年1月份的正常成交价格是100万元，2020年上半年1-6月份，该类资产的环比价格指数分别是101%，103%，104%，102%，99%。被评估资产价值=参照物交易价格价格指数=100101%103%104%102%99%=109.25 一、一、市场法市场法（五）成新率价格调整法成新率价格调整法以参照物成交价格为基础，结合被评估资产与参照物在新旧程度上的差异后估算被评估资产

23、的价值。评估资产价值=参照物成交价格评估对象成新率/参照物成新率其中，资产的成新率=资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)比如，参照物在评估基准日的市场价格是100万，成新率是9成。评估对象的成新率是8成。在不考虑其他因素的情况下，此时评估资产的价值=100(80%)/(90%)=88.89万。一、一、市场法市场法（六）市场售价类比法市场售价类比法以参照物成交价格为基础，结合被评估资产与参照物在功能、市场条件和销售时间上的差异后估算被评估资产的价值。当被评估资产与参照物的差异不仅仅体现在一个方面时，我们可以用市场售价类比法。评估资产价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值

24、+交易情形差异值 二、二、收益法收益法收益法通过估测被评估资产未来预期收益的现值估算资产价值。前提条件包括：1.合理预测被评估资产的收益；2.估计折现率；3.确定资产取得收益的时限。二、二、收益法收益法基本步骤：二、二、收益法收益法收益法通过估测被评估资产未来预期收益的现值估算资产价值。前提条件包括：1.合理预测被评估资产的收益；2.估计折现率；3.确定资产取得收益的时限。二、二、收益法收益法（一）收益额资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：1.收益额不是资产的历史收益或现时收益而是资产的未来预期收益。2.收益额是未来收益，不一定是资产的实际收益，而是一种客观收益。二、二、收益法收益法（一）

25、收益额一般来说，资产的预期收益额有三种类型：净利润，净现金流量和利润总额。净利润是指企业一段时间的利润总额减去所得税后的余额，也就是企业的税后利润。净现金流量指企业一定时期内，现金及现金等价物的流入减去流出后的余额，反映了企业本期内净增加或净减少的现金及现金等价数额。利润总额指企业在一定时期内通过生产经营活动所实现的最终财务成果。二、二、收益法收益法（二）折现率通俗的讲，折现率是将资产预期未来收益额折算成现值的比例。从本质上讲，折现率是在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的回报率，折现率是一种期望投资回报率。折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率是任何投资者都可以投资并且

26、都能够获得的投资报酬率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，指超过无风险报酬率的投资回报率。二、收益法二、收益法折现率加和法资本资产定价模型资本成本加权法市场法 二、二、收益法收益法（二）折现率1.加和法加和法：因为折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的，所以可以分别求得无风险报酬率和风险报酬率的数值，然后将两者相加计算折现率。实务中，我们以政府债券收益率作为无风险收益率的替代值。风险报酬率包含两部分风险：市场风险和被评估资产的特定风险。在实务中，量化被评估资产的风险报酬率非常困难，需要评估专业人员根据资产的具体情况确定。二、二、收益法收益法（二）折现率2.资本资产定价模型资本资产定价模型通过

27、系数量化风险报酬率。其计算公式是：R=RF+（RM-RF）R被评估对象所在行业的风险报酬率也就是折现率RF无风险报酬率RM市场平均收益率风险系数RM-RF系统性市场风险报酬率 二、二、收益法收益法（二）折现率3.资本成本加权法资本成本加权法以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出资本总成本。折现率=长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1-所得税税率）+所有者权益占资产总额的比重投资报酬率 二、二、收益法收益法（二）折现率4.市场法市场法通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格，用该资产的收益率倒求出被评估资产的折现率。被评估资产的折现率=（

28、_(i=1)n样本资产的收益率/样本资产价格）n 二、二、收益法收益法（三）收益期限收益期限是资产具有获利能力并能够产生净收益的持续时间，通常以年为时间单位。收益期限由评估专业人员根据资产效能，获利能力，损耗情形，以及其他条件加以确定。收益期限可以分为有限期和无限期两类。通常情况下，资产使用较正常，没有对资产的使用年限进行限定，并且资产可以通过延续方式永续使用，此时可以假定收益期限为无限期。如果资产的收益期限受到法律、合同等规定的限制，则应以法律、合同规定的年限为收益期限。三、成本法三、成本法成本法是通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬值，并将各种贬值从重置成本中扣

29、除而得到被评估资产价值的方法。评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 三、成本法三、成本法使用成本法的前提条件包括三个：1.被评估资产处于持续使用状态；2.被评估资产必须是可再生，可复制的资产；3.具备可利用的历史资料。三、成本法三、成本法具体步骤：三、成本法三、成本法（一）重置成本重置成本重置核算法价格指数法功能价值类比法 三、成本法三、成本法1重置核算法 重置核算法也称为细节分析法、核算法，是按照资产成本的构成，重新计算取得资产所需的各项成本费用，累加这些成本费用，最后得到资产价值的方法。（一）重置成本 三、成本法三、成本法2价格指数法价格指数法是将被评估资产的历史成

30、本利用价格变动指数调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的历史成本价格指数或者重置成本=资产的历史成本（1+价格变动指数）价格指数法适用于无法获得被评估资产的现行市价或者参照物的现行市价的情形。（一）重置成本 三、成本法三、成本法3功能价值类比法功能价值类比法通过估测资产的功能与价格之间的线性关系或指数关系，利用这种关系，基于被评估资产的功能从而确定被评估资产的价值。（一）重置成本 三、成本法三、成本法3功能价值类比法资产的价值与其功能呈线性关系通常是由于两者生产能力不同，因此在这种情况下，被评估资产的价值计算公式如下：评估资产重置成本=参照物重置成本评估对象生产能力/参照物生产能力比如，重

31、新购买一台机器设备其市场价格是100万，年生产能力是100吨。评估对象的年生产能力是120吨。在不考虑其他因素的情况下，此时评估资产的重置成本=100120/100=120万。（一）重置成本 三、成本法三、成本法3功能价值类比法资产的价值与其功能呈指数关系通常是因为规模经济效益的原因，因此在这种情况下，被评估资产的价值计算公式如下：评估资产重置成本=参照物重置成本（评估对象生产能力参照物生产能力）X，在本公式中，X是功能价格指数。比如，重新购买一台机器设备其市场价格是100万，年生产能力是100吨。评估对象的年生产能力是120吨。该类资产的功能价格指数是0.7。在不考虑其他因素的情况下，此时评

32、估资产的重置成本=100（120100）0.7=113.61万。（一）重置成本 三、成本法三、成本法（二）实体性贬值实体性贬值，也被称为有形损耗贬值，指资产由于运行中的磨损和暴露在自然环境中，造成资产实体形态发生损耗，引起贬值。实体性贬值的计算方法主要包括观察法、使用年限法、修复费用法。三、成本法三、成本法（二）实体性贬值1.观察法观察法是由工程技术人员对资产进行现场勘察，结合工程技术人员的实践经验和专业知识，确定资产的成新率从而估计资产的实体性贬值的方法。实体性贬值=重置成本实体性贬值率例，某被评估资产于2018年1月1号购入，购置成本为10万元。2020年1月1号，同型号的资产全新购置价格

33、为14万。经过工程技术人员鉴定，被评估资产由于磨损造成的贬值率是10%。在不考虑其他因素的条件下，该资产的实体性贬值计算如下：实体性贬值=重置成本实体性贬值率=1410%=1.4万元 三、成本法三、成本法（二）实体性贬值2.使用年限法使用年限法是通过计算被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值确定实体贬值率，从而估测资产的实体性贬值。实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限实体性贬值=重置成本实体性贬值率例，某被评估资产已使用2年，预计尚可使用8年。目前，该型号的资产全新的市场价值是100万。在不考虑其他因素的条件下，该资产的实体性贬值计算如下：实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限=21

34、0=20%实体性贬值=重置成本实体性贬值率=10020%=20万 三、成本法三、成本法（二）实体性贬值3.修复费用法费用修复法通过确定恢复资产功能所需要的修理费用金额估测资产的实体性贬值。三、成本法三、成本法（二）实体性贬值3.修复费用法费用修复法通过确定恢复资产功能所需要的修理费用金额估测资产的实体性贬值。三、成本法三、成本法（三）功能性贬值功能性贬值指由于技术进步而引起原有资产的功能相对落后造成的资产价值损失。资产功能性贬值的计算步骤如下所示：第一步：比较被评估资产和功能相同的新资产的年运营成本；第二步：计算被评估资产和新资产的年运营成本差额，确定净超额运营成本；第三步：估计被评估资产的剩

35、余使用寿命；第四步：以适当的折现率将被评估资产在剩余使用年限中的净超额运营成本折现。被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）三、成本法三、成本法（四）经济性贬值经济性贬值是设备外部因素引起的设备价值贬值，如设备所生产的产品滞销、原材料价格上升、竞争加剧等，其最终表现为设备的利用率下降、收益额减少。经济性贬值的估算方法包括直接计算法和间接计算法。三、成本法三、成本法（四）经济性贬值1.直接计算法直接计算法计算因收益额减少所导致的经济性贬值。直接计算法下，我们需要估算在资产预计使用年限内各年度的经济性贬值，并将其按一定的折现率折现。三、成本法三、成本法（四）经济性贬值2.间接

36、计算法间接计算法计算因资产利用率下降所导致的经济性贬值。经济性贬值率=【1-（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）X】X规模经济效益指数，实践中一般采用经验数据，数值选取在0.6-0.7之间。成本法是资产评估的基本方法，充分考虑了资产的损耗，使得评估结果能更客观的反映出投资者愿意为其付出的平均价格。但是使用成本法需要估算三种贬值，有一定的主观性，并且成本法不能从未来的角度反应资产能够为企业带来的收益。任务二小结任务二小结一、明确业务基本事项一、明确业务基本事项二、订立业务委托合同二、订立业务委托合同三、编制资产评估计划三、编制资产评估计划四、进行评估现场调查四、进行评估现场调查五、收

37、集整理评估资料五、收集整理评估资料六、评定估算形成结论六、评定估算形成结论七、编制出具评估报告七、编制出具评估报告八、整理归集评估档案八、整理归集评估档案 一、一、明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项分析和评价评估机构承接业务的专业能力、独立性和业务风险 一、一、明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项分析和评价评估机构承接业务的专业能力、独立性和业务风险（1）委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告产权持有人；（2）评估目的；(3）评估对象和评估范围；（4）价值类型；（5）评估基准日；（6）评估报告使用范围；（7）评估报告提交期限和方式

38、；（8）评估服务费及支付方式；（9）其他需要明确的事项 一、一、明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项明确业务基本事项分析和评价评估机构承接业务的专业能力、独立性和业务风险（1）专业能力；（2）独立性；(3）业务风险；二、二、订立业务委托合同订立业务委托合同资产评估业务委托合同是资产评估机构与委托人订立的，明确评估业务的基本事项，约定双方的权力、义务、违约责任和争议解决方式等内容的合同。资产评估业务委托合同一般采用书面形式。资产评估机构在确定受理评估业务之后与委托人订立评估委托合同。资产评估业务委托合同由资产评估机构的法定代表人签字并加盖资产评估机构印章。签订资产评估委托合同后，发现

39、合同事项存在异议或者合同中约定的条款发生变化时，在法律允许的范围内，资产评估机构可以与委托人签订补充合同或者变更合同或者重新签订合同。二、二、订立业务委托合同订立业务委托合同合同内容：1.资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；2.评估目的；3.评估对象和范围；4.评估基准日；5.资产评估报告使用范围；6.资产评估报告提交期限和方式；7.评估服务费相关的内容，包括金额，支付方式，支付时间等；8.资产评估机构和委托人的权力和义务；9.签约各方的违约责任、争议解决方式等；10.合同当事人签字或盖章的时间；11.合同当事人签字或盖章的地点。三、编制资产评估计划三、编制资产评估计划资产评估

40、计划编制的总体要求包括两个方面：1.根据资产评估业务的具体情况如评估目的、评估基准日等编制资产评估计划；2.根据资产评估项目的内容确定资产评估计划的繁简程度，大型的资产评估项目涉及的工作量大，人员多，所以需要编制详尽的资产评估计划，简单的资产评估项目也应简化资产评估计划。三、编制资产评估计划三、编制资产评估计划一般情况下，资产评估计划包括评估业务实施的主要过程，时间进度和人员安排等内容。实施过程包括现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等。时间进度安排需要考虑评估业务实施过程，评估业务的难易程度，以及评估报告的提交期限等因素。人员安排需要考虑评估项目的资产状况，评估业务的实施

41、步骤，评估人员的技能水平等因素确定。四、四、进行评估现场调查进行评估现场调查现场调查是在法律允许的范围内，由评估专业人员通过勘察、询问、核对等手段，收集资产状况信息，对资产进行全面了解，客观评价。现场调查是了解资产状况的重要方法，不能由其他方法替代。四、四、进行评估现场调查进行评估现场调查现场调查的方法包括逐项调查和抽样调查两种。逐项调查是逐项核实、勘查资产评估范围内的所有资产和负债的方法。逐项调查这种方法适用于资产数量少，单项资产价值大，存在管理不善风险，并且无法从其他途径获得评估证据的情形。抽样调查是按照一定的程序，从全体研究对象中选取一部分进行调查获取数据，并以此对全体研究对象做出推断的

42、方法。对于无条件采用逐项调查的资产和负债，可以采用抽样调查。五、五、收集整理评估资料收集整理评估资料 为了从众多的资料中筛选出合格的资料，保证评估结果的合理性，资产评估专业人员需要查验评估过程中获得的资料的真实性、准确性和完整性。资产评估专业人员应当根据评估 资料的特点选择合适的方法对评估资料进行核查验证。对评估资料进行核查验资的方法包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。对于超出资产评估专业人员能力范畴的事项，评估专业人员应当委托或要求委托人委托其他专业机构或专家出具意见；对于其他客观原因导致无法核实和查验的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中说明，并且分析该事项对评估结果

43、的影响程度。六、六、评定估算形成结论评定估算形成结论 资产评估专业人员在明确业务基本事项，订立业务委托合同，编制资产评估计划，进行评估现场调查，收集整理评估资料之后，需要对评估对象进行评定估算并形成结论。本程序包括选择评估方法和形成评估结论等具体工作。资产评估的方法包括收益法、市场法和成本法及衍生方法。资产评估专业人员根据评估对象的特点选择适合的评估方法。资产评估专业人员在运用合适的评估方法评估资产形成初步评估结论之后，需要对初步评估结论进行分析，确定评估结论的合理性。综合考虑评估目的、价值类型、评估对象等因素，确定最终的评估结论。七、七、编制出具评估报告编制出具评估报告编制评估报编制评估报告

44、告内部审核评内部审核评估报告估报告与委托人或与委托人或相关当事人相关当事人沟通沟通提交评估报提交评估报告告 八、八、整理归集评估档案整理归集评估档案 整理归集评估档案是资产评估程序的重要组成部分，是评估工作中不可忽视的环节。资产评估专业人员应在资产评估报告日后90天内整理工作底稿，并与其他相关资料形成评估工作档案。任务三小结任务三小结一、明确业务基本事项一、明确业务基本事项二、订立业务委托合同二、订立业务委托合同三、编制资产评估计划三、编制资产评估计划四、进行评估现场调查四、进行评估现场调查五、收集整理评估资料五、收集整理评估资料六、评定估算形成结论六、评定估算形成结论七、编制出具评估报告七、

45、编制出具评估报告八、整理归集评估档案八、整理归集评估档案一、一、标题及文号、目录、声明、摘要标题及文号、目录、声明、摘要二、二、正文正文三、三、附件附件 一、标题及文号、目录、声明、摘要一、标题及文号、目录、声明、摘要（一）（一）标题及文号、目录标题及文号、目录评估报告的评估报告的标题格式标题格式要求：企业名称要求：企业名称+经济行为关键词经济行为关键词+评估对象评估对象+资产资产评估报告。评估报告。评估报告的评估报告的文号格式文号格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序列。份、报告序列。目录目录包含每一部分的标题和相应页码。包含每

46、一部分的标题和相应页码。一、标题及文号、目录、声明、摘要一、标题及文号、目录、声明、摘要（二）（二）声明声明（三）（三）摘要摘要资产评估报告的摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。资产评估报告的摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。二、二、正文正文 1.1.委托人及其他资产评估报告使用人；委托人及其他资产评估报告使用人；2.2.评估目的；评估目的；3.3.评估对象和评估范围；评估对象和评估范围；4.4.价值类型；价值类型；5.5.评估基准日；评估基准日；6.6.评估依据；评估依据；7.7.评估方法；评估方法；8.8.评估程序实施过程和情况；评估程序实施过程和情况；9.9.评估假

47、设；评估假设；10.10.评估结论；评估结论；11.11.特别事项说明；特别事项说明；12.12.资产评估报告使用限制说明；资产评估报告使用限制说明；13.13.资产评估报告日；资产评估报告日；14.14.资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。二、二、正文正文 1.1.委托人及其他资产评估报告使用人；委托人及其他资产评估报告使用人；2.2.评估目的；评估目的；3.3.评估对象和评估范围；评估对象和评估范围；4.4.价值类型；价值类型；5.5.评估基准日；评估基准日；6.6.评估依据评估依据；7.7.评估方法；评估方法；8.8.评估程序实施过程和情况；评

48、估程序实施过程和情况；9.9.评估假设；评估假设；10.10.评估结论评估结论；11.11.特别事项说明特别事项说明；12.12.资产评估报告使用限制说明；资产评估报告使用限制说明；13.13.资产评估报告日；资产评估报告日；14.14.资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。二、二、正文正文（一）（一）评估依据评估依据资产评估执业准则资产评估执业准则规定资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、规定资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等。权属依据及取价依据等。法律法规依据、准则依据法律法规依据、准

49、则依据通常包括通常包括资产评估法资产评估法、资产评估基本准则资产评估基本准则、资产评估职资产评估职业道德准则业道德准则、资产评估执业准则资产评估执业准则等一系列实体性准则、指南和指导意见。等一系列实体性准则、指南和指导意见。权属依据权属依据包括国有资产产权登记证书、投资人出资权益的证明文件、不动产、知识产权资产包括国有资产产权登记证书、投资人出资权益的证明文件、不动产、知识产权资产等相关的权属证书或证明文件。等相关的权属证书或证明文件。取价依据取价依据包括资产评估中直接或间接使用的资料，企业提供的财务会计方面的资料，国家有包括资产评估中直接或间接使用的资料，企业提供的财务会计方面的资料，国家有

50、关部门发布的资料以及评估机构收集的询价资料和参数资料等。关部门发布的资料以及评估机构收集的询价资料和参数资料等。二、二、正文正文（二）（二）评估结论评估结论资产评估执业准则资产评估执业准则规定资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估规定资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。结论的使用有效期。二、二、正文正文（三）（三）特别事项说明特别事项说明资产评估执业准则资产评估执业准则规定资产评估报告的特别事项说明包括：规定资产评估报告的特别事项说明包括：1.1.权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；2.2.委托