015商业项目内部交通动线设计.doc
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- 015 商业 项目 内部 交通 设计
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1、商业项目内部交通动线设计投资者在选择商业项目时,要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环节。 一、讲评要点1. 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。 2. 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。 3. 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。 二、案例分析位于王府井大街的东方新天地,商场营业面积达12万平方米,分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目,开业几年来,东方新天地人流持续获得至少双位数增长,目前商场人流每日达15至20万人次,假期更可达到25万人次。据悉,目前东方新天地的出租率高达95%,有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元,且有上调空间。 东方新天地能
2、取得如此好的经营业绩,与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计,充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织,力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局,使商场内的平面交通更具识别性和通畅性,实现各种功能相互间的互动。同时,地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层,可以使进入该商业体的购物者,在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局,在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件。 三、专家讲评五一期间,消费者因为商业内部交通拥挤,而放弃购物的现象,说明了科学合理的内部交通组织,不但能直接影响顾客消费时的切身感受,又会间接影响商家
3、的经营获利。因此,对于投资者而言,分析商业项目的内部交通环境,将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。 商业规划合理 内部交通成功前提 一般情况下,顾客在商场购物的时间不会超过3小时,超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计,可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下,商业项目的规划前期,会从以下五个方面进行设计,为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。 第一,商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外,商场的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,一般为10米10米的广场,以容纳从各个方向来的人流。而在
4、主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化。 第二,人车分流。某些商业项目,由于进深与面宽较为狭小,可能会出现车流和人流交叉的现象,在一定程度上影响人流动线的走向。因此,投资者在审视商业项目时,要注意商业体内部的人车分流情况。 第三,建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计,有利于对设置在其附近的商铺,吸引更多的人流在此经过。 第四,人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时,应该保证与人流分离,不要因为运货占用公共空间或电梯系统,而阻碍人流走向。因此,要采取在人流量较低的时间段,运输货物的原则。 第五,其他附属设施与人流动线的关系
5、处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线,这些附属设施要保障一定的间距,以确保人流的通行空间不受到影响。 垂直、平面交通设计 决定内部人流动向 投资者在评析商业体内部交通的好坏,主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动,而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺,也能得到充足的客流。因此,投资者在进行投资前,一定要了解自己选购的商铺位置,是否能依靠内部交通,获取足够的人流量,起到“事半功倍”的效果。 垂直交通:自下而上引导客流 对于垂直交通而言,主要是指运输人流的电梯设计,即扶梯和垂直
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