个人理财课件06居住规划.ppt

1、个人理财课件06居住规划第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n一、居住规划的重要性一、居住规划的重要性n迫使个人或家庭有目的地储蓄迫使个人或家庭有目的地储蓄n与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短的时间较短n住房支出数额巨大住房支出数额巨大n有利于科学选择合适的住房有利于科学选择合适的住房n是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划全的规划n有利于合理选择贷款计划有利于合理选择贷款计划n只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、

2、还贷方式、贷款年限决策进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策二、个人购房动机二、个人购房动机n（一）自己居住（一）自己居住n要考虑自身支付能力和居住质量要考虑自身支付能力和居住质量n居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理务设施、交通、教育条件、物业管理n（二）投资（二）投资n将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值增值n需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素屋地理位置、区域规划、房产

3、政策、政策因素三、居住规划的流程三、居住规划的流程第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策n一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法思考思考n租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n1.租房的优点租房的优点n可根据自身收支情况，方便地调整居住条件可根据自身收支情况，方便地调整居住条件n有更多剩余资金用于投资有更多剩余资金用于投资n对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度n不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面不必担心住房价格下跌，不必承担房屋

4、方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用的各种赋税，不必支付房屋维修费用n2.租房的缺点租房的缺点n房租价格上涨房租价格上涨n存在非自愿搬离风险存在非自愿搬离风险n不能根据自身意愿进行装修不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n3.购房的优点购房的优点n有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量提高居住质量n购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀n拥有住房后，可利用住房进行抵押融资拥有住房后，可利用住房进行抵押融资n4.购房的缺点购房的缺点n购房支出很大，购房前期财务压力大

5、购房支出很大，购房前期财务压力大n房屋的流动性低，变现能力差房屋的流动性低，变现能力差n存在房价下跌的风险存在房价下跌的风险n不利于变换工作地点不利于变换工作地点二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法n（一）年成本法（一）年成本法n（二）净现值法（二）净现值法（一）年成本法（一）年成本法n租房年成本租房年成本=年租金年租金+房屋押金房屋押金投资收益率投资收益率n购房年成本购房年成本=自付款自付款投资收益率投资收益率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用n注意注意n此公式只考虑租房和购房的资金成本此公式只考虑租房和购房的资金成本n假定住房价值不发生变动，房

6、屋能够以当初的假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出买价卖出年成本法计算例子年成本法计算例子n案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可平方米。该房可租可售。租可售。n如果租房，房租每月如果租房，房租每月3000元，押金元，押金1万元。万元。n如果购房，购买的总价是如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可万元，李小姐可以支付以支付30万元首付款，另外万元首付款，另外40万元拟采用万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。的商业贷款利率向某商业银行贷款。n另外，购买二手房需要较多的

7、税费支出和装另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。元。n假定，李小姐的年平均投资收益率是假定，李小姐的年平均投资收益率是4%n请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？买房？年成本法计算步骤年成本法计算步骤n李小姐租房年成本李小姐租房年成本=300012+100004%=36400元元n李小姐购房年成本（第一年）李小姐购房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000=39040元元n按年成本法，租房成本小于购房成本。按年成本法，租房成本小于购房

8、成本。n提问：哪些因素没有考虑到？是否真的提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？租房更便宜？年成本法没有考虑到的因素年成本法没有考虑到的因素n未来房租的调整未来房租的调整n未来房价的变动未来房价的变动n未来利率的变动未来利率的变动n如果利率降低，购房占用资金的机会成本如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。将降低，购房年成本将降低。n时间因素时间因素n购房贷款的资金成本（购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有）高于自有资金的投资回报率（资金的投资回报率（4%）n随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至本将逐渐降低至4

9、%（7000004%）（二）净现值法（二）净现值法n净现值法净现值法n将因租房和购房发生的现金流量折现为现值将因租房和购房发生的现金流量折现为现值n比较租房和购房的净现值，净现值高者合算比较租房和购房的净现值，净现值高者合算n计算公式计算公式0NPV(1)ntttCFi净现值法计算案例净现值法计算案例n案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。该房可租可售。n如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月3000元，租期元，租期4年，押金年，押金1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100元。元。n而购买的总价是而购买的总价是70万元，

10、王先生可以支付万元，王先生可以支付30万万元的首付款，另外元的首付款，另外40万元拟采用万元拟采用6%的商业贷款的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利年，本利等额等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。年后，仍能按原价出售。n请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是平均投资回报率是4%）净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值：n其中，折

11、现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%480NPV141229(1 0.33%)tttCF 租房元王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生买房的净现金流量现值：王先生买房的净现金流量现值：n王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，供还，供还款款15年，也即年，也即180期，每月还款额期，每月还款额=400000（P/A,0.5%,180）=3375元（见元（见Excel表格）表格）n王先生王先生4年后房贷余额年后房贷余额=3375（P/A,0.5%,132）=325592元元n4

12、年后将卖房收入年后将卖房收入700000元偿还当月还款额元偿还当月还款额3375元与房元与房贷余额贷余额325592元，还剩元，还剩371033元元480NPV230340(1 0.33%)tttCF 购房元王先生购房现金流量表王先生购房现金流量表净现值法计算案例（结论）净现值法计算案例（结论）n可见，租房净现值可见，租房净现值-141229元大于购房元大于购房净现值净现值-230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。n租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择：n如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算算n购房的利息负担、装修费用、房屋交易购房的利息

13、负担、装修费用、房屋交易成本都较大成本都较大n如果不打算在一个地方常住，租房往往如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算比购房划算第三节第三节 购房规划购房规划n一、购房规划的流程一、购房规划的流程n二、购房规划的应用二、购房规划的应用n三、购房的其他费用三、购房的其他费用一、购房规划的流程一、购房规划的流程n（一）估算购房总价（一）估算购房总价n（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n（三）购房区位选择（三）购房区位选择（一）估算购房总价（一）估算购房总价n可购买房屋总价可购买房屋总价=可负担的购房首付款可负担的购房首付款+可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额n可负担的购房

14、首付款可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产终值目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储每年可供购房的储蓄终值蓄终值 =目前可用于购房的资产目前可用于购房的资产复利终值系数（复利终值系数（N=离离购房的年数，购房的年数，i=投资报酬率）投资报酬率）+每年可供购房的储每年可供购房的储蓄蓄年金终值系数（年金终值系数（N=离购房的年数，离购房的年数，i=投资投资报酬率）报酬率）n可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额 =每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金现值系数（年金现值系数（N=贷款贷款年限，年限，i=房贷利率）房贷利率）购房总价估算购房总价估算案例案例n案例资料：李先生计划案例资料

15、：李先生计划5年后购房。李先生家庭目年后购房。李先生家庭目前有金融资产前有金融资产30万元，其中万元，其中50%可用于购房。李可用于购房。李先生一家目前每年可结余先生一家目前每年可结余10万元，其中万元，其中4万元可用万元可用于购房。李先生拟贷款于购房。李先生拟贷款15年，银行房贷利率年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价。李先生一家可买总价是多少的房屋？是多少的房屋？n李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30万万50%（F/P,4%,5）+4万万（F/A,4%,5）=39.92万元万元n李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房

16、贷款总额=4万万（P/A,6%,15）=38.85万元万元n李先生购房时可负担房屋总价李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元万元+38.85万元万元=78.77万元万元（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价房屋需房屋需求面积求面积n房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求间要求n假设前例中李先生是四口之家，要求住房假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积面积100平方米。平方米。n则，李先生可负担购房单价则，李先生可负担购房单价=78.77万元万元100=7877元元/平米平

17、米n应检查可负担购房单价是否低于目标市场应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格价格（三）购房区位选择（三）购房区位选择n根据可承受的住房价格，考虑如下根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素区位因素n居住社区的生活环境居住社区的生活环境n交通是否便利交通是否便利n是否有学校以及学校的质量是否有学校以及学校的质量n未来是否有升值空间未来是否有升值空间二、购房规划的应用二、购房规划的应用n（一）确定购房目标基础上的筹资计划（一）确定购房目标基础上的筹资计划n（二）换房规划（二）换房规划n（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划（一）确定购房目标（一）确定购房目标基础上基础上的筹资计划的筹资计划n先确定

18、购房目标（房屋面积、区位），再决先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划定实现购房目标的各种筹资计划案例资料案例资料n小王现年小王现年25岁，工作稳定，年税后收入岁，工作稳定，年税后收入10万万元，收入年增长率元，收入年增长率5%，之前无任何储蓄。，之前无任何储蓄。n小王希望小王希望5年后买房，目标购买区房价目前年后买房，目标购买区房价目前0.8万元万元/平方米，面积平方米，面积100平米，预计未来房平米，预计未来房价每年增长价每年增长5%。n银行贷款额度是房价的银行贷款额度是房价的8成，利率成，利率6%，小王，小王打算打算50岁前清偿贷款。岁前清偿贷款。n小王的年平

19、均投资报酬率小王的年平均投资报酬率4%。n请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）计算步骤计算步骤n小王目标住房小王目标住房5年后价格年后价格=0.8万元万元/平方米平方米100平方米平方米（1+5%)5=102.1万元万元n目标住房所需首付款目标住房所需首付款=102.1万元万元20%=20.42万元万元n目标住房所需贷款目标住房所需贷款=102.1万元万元80%=81.68万元万元计算步骤（续）计算步骤（续）n假定小王购房前的储蓄率是假定小王购房前的储蓄率是sn第一年储蓄终值第一年储

20、蓄终值=10（1+5%）0 s（1+4%）4=11.70sn第二年储蓄终值第二年储蓄终值=10（1+5%）1 s（1+4%）3=11.81sn第三年储蓄终值第三年储蓄终值=10（1+5%）2 s（1+4%）2=11.92sn第四年储蓄终值第四年储蓄终值=10（1+5%）3 s（1+4%）1=12.04sn第五年储蓄终值第五年储蓄终值=10（1+5%）4 s（1+4%）0=12.16sn五年后小王供积累资金五年后小王供积累资金=59.63s万元万元n小王购房前的应有储蓄率小王购房前的应有储蓄率s=20.4259.63=34.2%计算步骤（续）计算步骤（续）n购房后，小王如果采用本利等额偿还方式购

21、房后，小王如果采用本利等额偿还方式n每年应还房贷本利和每年应还房贷本利和=81.68万元万元（P/A,6%,20)=7.12万元万元n小王第六年年收入小王第六年年收入=10万元万元（1+5%）5=12.76万元万元n第六年应有储蓄率第六年应有储蓄率s=7.1212.76=55.8%n结论结论n小王前五年储蓄率应达到小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应，第六年储蓄率应达到达到55.8%。据此，可以适当提高首付比例。据此，可以适当提高首付比例n以后以后25年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降款的储蓄率逐步下降（二）换房规划（二）

22、换房规划n随着人生阶段的转变和收入增加，住房需随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。求会逐渐升级。n单身或新婚阶段，以小户型住房为主单身或新婚阶段，以小户型住房为主n小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件育条件n人至中年，经济条件允许，可再次换房人至中年，经济条件允许，可再次换房n退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房好的小户型住房n换房需要考虑的因素换房需要考虑的因素n有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力支付换房所必须支付的首付款n有无能力偿还换房后的贷款有无能力偿还换房后的贷款

23、（二）换房规划（二）换房规划（续）（续）n案例资料：郭先生现年案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值岁，他看上一套价值100万元的万元的新房。郭先生旧房当前市价新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有万元，尚有20万元未偿贷款。万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为按揭为7成，贷款利率成，贷款利率6%n换房需要筹集的首付款换房需要筹集的首付款=新房首付款（新房总价新房首付款（新房总价-新房贷款）新房贷款）-旧房余值（旧房总价旧房余值（旧房总价-旧房贷款）旧房贷款）n郭先生换房需要筹集的首付款郭先生换房需要筹集的

24、首付款=100万万30%-（50万万-20万）万）=0元元n郭先生换房后每年应偿贷款郭先生换房后每年应偿贷款=70万万（P/A,6%,15)=7.21万元万元n如果不换房，郭先生每年应偿贷款如果不换房，郭先生每年应偿贷款=20万万（P/A,6%,15)=2.06万元万元n换房后，还款压力增加较多。换房后，还款压力增加较多。（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划n投资房产的收益投资房产的收益n租金收入租金收入n买卖差价买卖差价n投资房产要考虑的因素投资房产要考虑的因素n未来租金走势未来租金走势n未来房价走势未来房价走势n购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、购房的成本，包括：资金成本（利率

25、）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费n案例略案例略n计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房屋投资的现金流出现值和流入现值n计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率三、购房的其他费用三、购房的其他费用n（一）普通居住房的购房税费（一）普通居住房的购房税费n营业税：由营业税：由卖方承担卖方承担；购房；购房满满5年的年的，免征营业税；购房未，免征营业税；购房未满满5年的，征买卖差额的年的，征买卖差额的5.25%-5.55%n个人所得税：由个人所得税：由卖方承担卖方承担；购房；购房满满

26、5年且唯一房年且唯一房，免征个人，免征个人所得税；否则，征买卖差额的所得税；否则，征买卖差额的20%，或卖出价的，或卖出价的1%（由卖（由卖出方选择）出方选择）n契税：由契税：由买方承担买方承担；房屋面积；房屋面积90平米以上的，征卖出价的平米以上的，征卖出价的1.5%；房屋面积；房屋面积90平米及以下的，征卖出价的平米及以下的，征卖出价的1%n其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费n（二）普通居住房的购房中介费用（二）普通居住房的购房中介费用n一般为买卖双方各付成交金额的一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商）（可

27、与中介公司协商）n可由买卖双方约定由谁支付中介费用可由买卖双方约定由谁支付中介费用n（三）购房贷款过程中发生的各种费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用n评估费、律师费、银行规定的其它费用评估费、律师费、银行规定的其它费用第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划n一、住房贷款的种类一、住房贷款的种类n二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式n三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定一、住房贷款一、住房贷款的种类的种类n（一）公积金贷款（一）公积金贷款n具有政策补贴性质具有政策补贴性质n贷款利率和费用低于商业贷款贷款利率和费用低于商业贷款n一般最长不超过一般最长不超过30年年n（二）商业贷款（

28、二）商业贷款n发放对象广泛，手续相对简单发放对象广泛，手续相对简单n贷款利率较高贷款利率较高n个人住房贷款最长个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长年，个人商业用房贷款最长10年年n（三）组合贷款（三）组合贷款n如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式n（一）到期一次还本付息（一）到期一次还本付息n贷款到期后一次性归还全部本金和利息贷款到期后一次性归还全部本金和利息n短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式n（二）等额本金还款（二）等额本金还款n每次还款

29、，每次还款，偿还的本金相等偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息，同时付清当期应付的利息n每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金还款期数还款期数+（贷款本金（贷款本金-累积已还本金）累积已还本金）当期利率当期利率n期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭中老年家庭n（三）等额本息还款（最常见）（三）等额本息还款（最常见）n每次还款的每次还款的金额（本金加利息）相等金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金，现金流相当于一个年金n贷款本金贷款本金=每月还款额每月还款额年金现值系数（年金现值系数（P/A,i,n)n（四

30、）其它方法（四）其它方法n等比累进还款法，每次还款比例增加等比累进还款法，每次还款比例增加n等额累进还款法，每次还款金额增加等额累进还款法，每次还款金额增加三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定n购房者应根据自己的经济能力和资购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和期限压力较小的贷款方式和期限n房屋月供款占收入的比率，不应超房屋月供款占收入的比率，不应超过月收入过月收入25%-30%案例案例n案例资料：案例资料：n小王税前月收入小王税前月收入1.5万元，收入稳定，有万元，收入稳定，有20万元存万元存款，目前每月需还汽车贷款款，目前每月需还汽车贷款1000元（期限元（期限3年）。年）。n小王拟购买一套小王拟购买一套60万元房屋，选择首付万元房屋，选择首付20%，贷，贷款款15年，贷款利率年，贷款利率6%。n这一决策是否符合他的收入情况？这一决策是否符合他的收入情况？n小王每月应还款小王每月应还款=60万万 80%（P/A,6%12,1512)=4050.51元元n房屋月供款占月收入的比例房屋月供款占月收入的比例=4050.5115000=27%n房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例=（4050.51+1000）15000=33.7%