两规合一背景下城乡土地规划的差别化管理课件.pptx

1、1“两规合一”是“规土合一”的应有之义2“两规合一”规划编制的技术方法3 城乡土地规划的差别化管理4 对土地整治规划的思考要 点：由于两大规划的编制管理分置于不同部门，导致对同一个城市而言，土地利用总体规划与城市总体规划“两张皮”的现象普遍存在。“两规”在城乡土地利用上的诸多矛盾，给城市发展战略的落实和日常建设项目审批管理均带来了很大困难。两规的“分立”甚至“冲突”，削弱了各自的严肃性和权威性，往往成为冲击、影响城市整体形态和空间结构的突出因素。1 “两规合一两规合一”是是“规土合一规土合一”的应有之义的应有之义上海“大部制”改革中的“规土合一”2008年10月，在上海市政府新一轮的机构改革中

2、，原城市规划管理局与原房屋土地管理局中的土地管理部门进行整合，组建完成了新的上海市规划与国土资源管理局。上海市规划国土局的组建，使得“两规合一”工作提到了立局之本的首要工作。从“两规衔接”到“两规合一”。基于统一的规划对象全市域土地，统一的组织编制主体，必须建立起在“同一张图”下的城市规划管理与土地利用管理的新机制、新手段。上海的规划与国土机构的整合，出发点就是要对城市规划管理和土地规划管理各取所长，互相借力，相得益彰，力争形成“以规划引领空间，以土地保障规划”的新格局。综合发挥土地利用调控和城市规划空间引领的双重作用，实现“双保一引领”的土地利用总体规划目标。保障城市经济社会发展 保护城市耕

3、地和空间资源 引领城市各类建设合理布局变革了规划管理理念，提高了城市规划的管控能力 历史反复证明，城市规划更多立足于破局，而在保护城市增长边界（UGB）的管理方面束手无策，城市总体结构往往一破再破。“两规合一”之后，建设用地范围控制线的出台直接给原来天马行空的城市建设用地确定了边界，而这个边界基本上由刚性突出的基本农田作为生态屏障承担，相对传统的规划控制手段，两规由相互冲突转变为相互锁定、支撑，大大减少了调整的频度和程度，锚固了城市增长边界管理。引入了年度计划手段，提高了城市规划的配给能力 两规合一以后，可以首度引入土地管理的年度计划手段，包括年度建设用地计划（农转用与占补平衡）、年度土地储备

4、计划、年度土地出让计划等，通过指标管理和分配方式，调节统筹各类建设项目，引导各类建设用地向规划建设范围集中，使得城市规划成为真正引导城市建设发展的行动规划。两规并行土地利用总体规划编制与城乡总体规划编制工作同步开展，以土地利用规划的刚性来保障城乡规划的严肃性，以城乡规划的近远期发展重点来引导土地利用规划布局的合理性，从而确保土地利用调控指标分配和社会经济空间发展需求相吻合。2 “两规合一两规合一”规划编制的技术方法规划编制的技术方法区镇同步 区县和镇乡层面同步开展“两规合一”工作，区县级规划突出统筹调控作用，镇乡级规划强调实施保障与管控作用，两级规划各有侧重、上下协调、充分对接。区县“三线”管

5、控方案分析区县相关规划汇总分析“二调”土地利用现状区县“十二五”规划优化确定集中建设区规模和布局土地利用规划重在区（镇）域及集中建设用地区外的土地利用 城乡总体规划重在集中建设区内的土地使用和规划控制 区县土规成果 区县层面“两规合一”区县城乡总体规划优化建设用地布局优化土地利用结构优化基本农田划定优化基本生态网络区域性质和规模空间布局规划土地使用规划社会服务设施规划交通和市政设施规划下层次总体规划编制要求 镇乡土规成果 镇乡层面“两规合一”镇乡城镇总体规划建设用地落地基本农田落地生态控制线落地分区管制规则细化 城镇性质和规模空间布局规划土地使用规划交通和市政设施规划编制单元规划 区镇“两规合

6、一”技术路线图 在建设用地布局上，突出了集中建设区的划分，以之为平台，共同优化和固化整体城市建设用地空间格局，实现了各级规划的“两规合一”和两规支撑。3 城乡土地规划的差别化管理城乡土地规划的差别化管理集中建设区的含义p土地利用总体规划和城乡总体规划“两规合一”技术方案的核心和共同开展行政管理、审批工作的平台。p一个城市按照城市化发展规律确定的一定时期内城市建设用地连片集聚的发展范围和控制地带。在集中建设区的边界划定中，高度重视生态空间的构建，充分利用城市绿地、水系、林业生态走廊、市政交通设施走廊和耕地保护区、基本农田保护区等综合手段，能保尽保，宜绿则绿，控制各城市化组团间的蔓延，避免城市建设

7、用地的随意与无序格局。从城市高效运行和土地集约布局角度看，集中建设区是国家土地管理法 和城乡规划法强调的所有城市开发项目（经营性）、产业项目和城市建设项目（除线型工程和点状设施外）原则上必须全部和严格纳入的范围区域。p城市集中建设区一旦确定，必须坚持总体规划和详细规划的编制先行和全覆盖推进，为项目策划、安排和引进奠定基础。土地出让的布局、节奏要与规划实施的重点相协调。城市集中建设区内是传统城市规划的主要领域。在常规城市总体规划的内容基础上，应进一步延伸做到：按照土地节约集约利用的要求，区内应开展存量土地盘活、旧工业区改造升级等专项规划，并强化相关土地支撑支撑的研究。在总量平衡的前提下，遵循“布

8、局优化、土地集约”的原则，强化对集中建设区的土地使用的年度跟踪、定期评估，建立应对城市发展合理需求的集中建设区边界适时修改机制。在集中建设区外的农村地区，乡村建设用地的布局，应严格限制房地产和工业项目新的布点，灵活和高效设定农民个人建房、新农村设施建设和大型交通市政线性工程和点状项目的布局管控规则，引导土地复垦和增减挂钩，稳步和有序推动农村建设用地减量化。对大幅削减后的乡村建设用地中的合理化需求，进行灵活和高效的规划布局管控规则设定。建议：限定用途、比例，灵活布局p 区、镇政府批准立项；p 落实土地利用年度计划和占补平衡计划；p 占用集中建设区外建设用地规划指标，如需占用基本农田则自动削减该地

9、区机动基本农田指标；p 区县政府进行总量控制，一律视作符合土地利用规划。p 大型交通市政线性工程和点状特殊项目选址p 具备立项，按照选线规划或选址规划通过规划审核；p 同步开展规划落图调整和细化工作，涉及基本农田采用机动额度予以增减；p 从根本上减少了规划审查的无谓复杂性和控制了过度占用的冲动性。p 新农村公共设施建设p 远郊农民个人建房农村旅游项目和旷野型旅游休闲项目p 原则上需要编制旅游设施布局专项规划。p 操作上通过土地增减挂钩专项规划予以支持和落实。土地整治规划的站位：从传统的以耕地保护（新增耕地和提高质量）为主，转向土地资源可持续利用和生态保护为主要目的。使之成为统筹农村地区各类建设的综合规划。土地整治规划的内容和方法：在常规内容的基础上，方法上可借鉴城市规划的一些方法郊野地区控详；内容上增加和强化大地景观的规划内容乡村设计。村规划：进一步做深做实，从村庄建设规划到村规划，重视基层集体经济组织的参与，提高规划的可操作性。增减挂钩：管理的有效手段。4 对土地整治规划的思考对土地整治规划的思考嘉定区的村庄规划试点嘉定区的村庄规划试点谢 谢!