物业工程新项目管理40张课件.ppt
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- 物业 工程 新项目 管理 40 课件
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1、 新项目工程管理体系建设目录目录基础管理基础管理运行管理运行管理维修管理维修管理安全管理安全管理危机管理危机管理 一、基础管理一、基础管理 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四项内容:设备资料档案管理设备资料档案管理 标准化管理标准化管理 规章制度规章制度 教育培训、基础教育工作教育培训、基础教育工作 基础管理基础管理设备资料档案管理设备资料档案管理 设备原始资料设备原始资料:如设备出厂合格证如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。与结构图、设备登记表等。设备维修
2、资料设备维修资料:如报修单、事故记如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等录、中大修工程记录、技术革新记录等 设备管理资料设备管理资料:如运行记录、普查如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务:一是做好设备技术档案的设备的档案资料管理工作基本任务:一是做好设备技术档案的保管;二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。保管;二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。基础管理基础管理标准化管理标准化管理技术标准技术标准。如各类设备的验收标准,完好标准、维修如各类设备的验收标准,完好标准、维修等级标准等。等级标准等。管理标准
3、管理标准。如报修程序,信息处理标准、服务规范及如报修程序,信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。标准、考核与奖惩标准等。设备的标准化工作的基本功能有两个方面:设备的标准化工作的基本功能有两个方面:一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准;一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准;二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段;二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段;基础管理基础管理规章制度规章制度 生产技术规程生产技术规程:主要有安全操作规程、维修保养主要有安全操作规程、维修保养规程规程 管理工作制度管理工作制度:主:主要有运行管理制度、巡视制度、要有运行管理制度、巡
4、视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度责任制度:包括岗位责任制度、记录与报告制度、包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等 各种标准和制度规程可以是工程类质量体系文件的一部分 基础管理基础管理教育培训教育培训 对工程部员工的培训与教育:对工程部员工的培训与教育:基本内容是技术基本内容是技术岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、礼仪教育等礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育:对业主、使用人的宣传与教育:其重点是有关合其重点是有关合理与安
5、全使用设备以及节能的宣传教育理与安全使用设备以及节能的宣传教育 二、运行管理二、运行管理物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作,它具有织管理工作,它具有日常性日常性,安全性安全性和和广泛性广泛性的特点和要求。的特点和要求。有以下两类:有以下两类:设备运行的劳动组织。设备运行的劳动组织。设备运行管理制度设备运行管理制度 运行管理运行管理设备运行管理制度设备运行管理制度 设备的安全操作规程。设备的安全操作规程。设备的巡视工作制度设备的巡视工作制度 岗位责任制度岗位责任制度 制度与交接班制度制度与交接班制度 记录与报表制
6、度记录与报表制度 报告制度报告制度 服务规范服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。运行管理运行管理设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织 定员工作:定员工作:也就是根据劳动分工特点,设备运行要求和管也就是根据劳动分工特点,设备运行要求和管理的需要,合理确定工作岗位的人数,其主要方法有按设备定理的需要,合理确定工作岗位的人数,其主要方法有按设备定员,按岗位定员和按比例定员三种方式。员,按岗位定员和按比例定员三种方式。作业组的组织:作业组的组织:如电梯设备运行组,水工电工组等。如电梯设备运行组,水工电工组等。工作轮班组织:工作轮班组织:也就是劳动力的
7、时间组织问题。工作轮班组也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种,在多班制条件下,必须妥善解决轮织有单班制和多班制两种,在多班制条件下,必须妥善解决轮班组织问题。班组织问题。劳动组织目的,一是在合理分工协作基础上配置劳动力。劳动组织目的,一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况,采取合理的劳动组二是据设备技术要求与岗位设置情况,采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。织形式提高劳动效率。三三、安全管理、安全管理物业设备种类繁多,有些具有一定的危险性,在使用操作和物业设备种类繁多,有些具有一定的危险性,在使用操作和维修过程中,稍有疏忽往往会造成机毁人亡
8、的重大事故。同维修过程中,稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时,设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失,延长设时,设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失,延长设备寿命的一个重要环节;包括:备寿命的一个重要环节;包括:加强安全教育与宣传。加强安全教育与宣传。设备安全管理措施设备安全管理措施 落实设备合格证和人员持证上岗制度落实设备合格证和人员持证上岗制度 安全责任制度安全责任制度 加强作业的安全监管(包括外包作业)加强作业的安全监管(包括外包作业)安全管理安全管理加强安全教育与宣传加强安全教育与宣传对操作人员要对操作人员要:培训安全作业规程,安全意识教育。:培训安全作业规程,安全意识教
9、育。对业主和使用人员要:对业主和使用人员要:宣传设备安全使用知识,提高宣传设备安全使用知识,提高安全意识。安全意识。在特殊部位张贴安全宣传标志,安全宣传报栏。在特殊部位张贴安全宣传标志,安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。定期召开业主和使用人座谈会。安全管理安全管理设备安全管理措施设备安全管理措施 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施(如增加护栏、绝缘垫等)必要的安全保护措施(如增加护栏、绝缘垫等)定期进行设备的安全检查和性能测试定期进行设备的安全检查和性能测试定期对安全工具、仪表进行检测定期对安全工具、仪表进行检测 制定设备
10、的安全管理制度制定设备的安全管理制度 安全管理安全管理设备合格证制度设备合格证制度 落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度,落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度,如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。要求使用和维修人员要求使用和维修人员持证上岗持证上岗。高压操作证、入网证、电梯证、电工证高压操作证、入网证、电梯证、电工证、制冷工、制冷工、电焊工、管道工等电焊工、管道工等 安全管理安全管理安全责任制度安全责任制度 主管领导负责安全管理工作,安全巡检。主管领导负责安全管理工作,安全巡检。在岗位责任制中,安全必须作为一项责任内容明确在岗位责任制中,安全
11、必须作为一项责任内容明确下来。下来。形成一整套安全责任制度。形成一整套安全责任制度。安全管理安全管理加强作业的安全监管加强作业的安全监管 严格按操作规程操作设备设施,对要求两人以上共同检修的严格按操作规程操作设备设施,对要求两人以上共同检修的工作,禁止一人操作(如高压操作、电梯操作等),其中一人工作,禁止一人操作(如高压操作、电梯操作等),其中一人操作一人监管。操作一人监管。对危险操作工作,须工程负责人做好计划、进行分工、按计对危险操作工作,须工程负责人做好计划、进行分工、按计划步骤组织操作,做好操作过程的安全保护(指定专人负责在划步骤组织操作,做好操作过程的安全保护(指定专人负责在整个过程监
12、督安全事项)。整个过程监督安全事项)。分包方在我方区域工作,须指定专门负责人监管,防止作业分包方在我方区域工作,须指定专门负责人监管,防止作业中分包方发生安全事故。中分包方发生安全事故。安全管理安全管理特种设备特种设备 特种设备安全监察条例规定:锅炉、电梯、特种设备安全监察条例规定:锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备,实行政府安全监察制度游乐设施等为特种设备,实行政府安全监察制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任任 四四、维修管理、维修管理物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织,物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织,计划与控
13、制。包括:计划与控制。包括:设备的三级保养设备的三级保养 定期检查定期检查 计划维修计划维修 计划修理的定额标准计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价物业设备的更新改造和购置与评价 维修维修管理管理设备的三级保养设备的三级保养 日常维护保养日常维护保养:主要包括检查,清洁和润滑及时做:主要包括检查,清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。好坚固工作以及必要记录等。一级保养一级保养:按计划进行的保养工作。主要包括对设:按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体,进行清洗,调整,按照设备磨损规律备进行局部解体,进行清洗,调整,按照设备磨损规律进行定期保养。进行定期保养。二级保养
14、二级保养:对设备进行全面清洗,部分解体和局部修:对设备进行全面清洗,部分解体和局部修理,更换或修复磨损件,使设备能够达到完好状态的保理,更换或修复磨损件,使设备能够达到完好状态的保养。养。维修维修管理管理定期检查定期检查 设备检查:设备检查:指根据检测仪表或人的感觉器官对指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验,是设备维修管理中的一个重要环节。和校验,是设备维修管理中的一个重要环节。通过检查,及时查明和消除设备隐患通过检查,及时查明和消除设备隐患针对发现的问题,拟定改进的工作措施,有目的针对发现的问题,拟定改进的工
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