彩生活物业管理模式深入解析课件.pptx

1、 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1“彩生活”物管模式研究XX集团研究中心2014年研究背景Part 1研究背景研究背景 优质土地资源不断减少 住宅产品同质性严重 开发商间的竞争方向转向物管 服务当面的竞争 物管服务有巨大的盈利空间待 挖掘 物管服务在中国仅30年历史，发展不成熟 服务成本不断上升 一味提高物业费无法改变营运 困局 更低的物业费 更周到的服务 高科技化管理物管物管是开是开发发商未商未来来新的新的盈盈利点利点传统传统物管物管模模式难式难以以为继为继彩生彩生活开活开创创新物新物管管模式模式在土地资源日渐稀缺、住宅产

2、品同质化严重、客户对物业专业化服务 意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点 1历经为期近20年的开发，城中心优质土地资源日益减少 2住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱 3在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。社区是一块未被开掘的金矿在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继被迫提被迫提高物业管理费高物业管理费劳动密劳动密集型产业集型产业劳动力劳动力成本升高成本升高成本中人工费占到 60%70%最低工资标准不断 上调，劳动力成本 升高成趋势政府相关政策对物管收费

3、有严格的规定客户抗性人员招人员招聘成本上升聘成本上升愿意从事低端服务 业的人员越来越少一味一味提高提高物物管管 费无费无法转变传法转变传 统物统物管模式的管模式的 运营运营困境困境 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|6创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管 运用模式打响了创新物业服务第一枪更低的更低的物管费物管费更省心更省心的服务的服务更便利更便利的生活模式的生活模式彩生活物管模式简介Part 2彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高 新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式技术房

4、子社区服务彩生活服务彩生活服务模模式式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房房子子+社社区区+技术技术+服务服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活 服务体验，并致力致力于建于建立立一个一个满满足用足用户户需求需求的的信息信息产产品服品服务务交流交流平台平台。在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加，成为花样年集团主要盈利业务之一 在物业管理行业95%亏损的情况下，大型地产 商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩 生活却做到盈利 彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物 业、工程投资以及线下增值服务

5、。花样年2012年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升 高。彩生活物业财务情况（2008-2012年，万元）1174245944715592623084373731105711390100020003000400050006000700020082009201020112012收入利润 服务超过600个社区，逾60万个家庭，管理面积超过 7000万。2012年花样年服务平台彩生活服务集 团服务的人群约400万。目前在全国五大区域里兼并 30多家物业管理公司，覆盖了全国54个城市。彩生活集团已在全国五大区域布局，且95%是非花样年物业，表明物管 模式已被大量发商认可并采用彩生活物业区域分布 除

6、了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上 来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到30%。花样年服务物业占比（单位：%）5%非花样年物业花样年旗下物业9595%非非花样年花样年 物业物业“彩生活”物管功能及运营特点Part 3在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到延伸类的服务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式彩生活彩生活物物管管内容内容增值类增值类维修管理安保维护清洁绿化房屋增值计划电子商务平台 移动终端APP金融服务其他基础类基础类 互联网平台增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一电

7、子商务平台支持在线购物、支付等功能，为业主提供第一手信息资讯 花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购金融服务彩生活和工商银行推出联名信用卡 支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用 针对符合资格的业主提供小额贷款，收取较低利息其他涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等房屋增值计划吸纳服务小区的中小户型房源 通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价 为业主配置家私家电和代收租金 为租户提供酒店式服务及租金代付彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验搭载高科技和移动互 联网，打造的全新物 管服务体验社区空间为提供方便

8、快捷的 生活服务,结合移动 APP建立的电子商 务平台为业主在使用彩之 云APP时提供安全 的支付方式，并实 现社区内积分兑换 功能彩空间彩空间彩付宝彩付宝彩之云彩之云智能安保系 统社区服务体验服 务 彩生活服务模式是指通过专 业化、机械化、智能化、信息化投入来优化物业服务，解放出部分物业服务劳动 力，以保证向客户提供优质、高效、多元的服务，再通过优 质的物业服务获取物业资源与 客户资源。该模式是建立在互联网、移 动互联网、物联网与云计 算等高新技术基础之上的一种 全新的物业服务与运营模式。三大三大法宝法宝关关系图示系图示彩之云：APP的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联网实现社区

9、服务行业的精准营销 彩之云彩之云的核心就是一网、一的核心就是一网、一 中心、中心、一一站站，充分利用互联 网的手段建立彩生活呼叫中 心，打造一站式的社区服务 平台，真正实践彩生活“把把 社区服社区服务做到家务做到家”的品牌理 念。彩之彩之云云APAPP P业务涵盖社区服业务涵盖社区服 务的六务的六大核心内容大核心内容，包括社 区服务、O2O的服务、虚拟 服务、商品服务、智能管 家、连锁经营等。一网一网社区 服务连锁经营虚拟服务商品 服务O2O服务智能 管家一站一站一中一中 心心 物管、投诉、缴费等 点餐、保修等 出行、汽车、理财等 团购、推送等 高科技安保系统 小区购物等彩之云彩空间彩付宝移动

10、互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径 的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端APP就可以实现社区内所有需求的有效达成彩之云彩付宝彩空间方便方便、全、全面面、简、简单单、易行易行 是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云 APP的服务内容充分满足满足业主对于业主对于服服务全务全面面性的性的追追求求，以期顾及业主生活的每 一个维度。物业报修管家服务物业缴费，账单查询周边特惠彩之云 APP外包或联 营商家小区业主服务上门反馈使用其他服务一公里商圈 平台信息推送 彩之云APP的迅速快捷不仅反 映在周边服务即刻上门，也反 映在业主对于社区服务投诉的 解决上手机登录彩之云 AP

11、P，将需要投诉的问题上 传，其内容将迅速抵达服务团 队的高层管理者那里，投诉问 题将会第一时间解决。彩之云APP通过精准化的社区 服务，借助高新智能技术，将将 A AP PP P彻彻底与生活相融合，业主底与生活相融合，业主 可以随可以随心选择所需服务。心选择所需服务。彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积分平台“彩付宝”应运而生彩付宝彩空间彩之云 作为“彩之云”的支 付平台，用户只要在 APP上享受任何服 务，都可以得到积 分，这些积分可以用 于社区各种各样的服 务，比如充抵管理费 等。彩付宝彩付宝支付支付积分积分产生抵兑APP即时消费业主业主彩空间：将物业管家与生活服务

12、结合，借助智能科技，基本服务的呼叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”彩空间彩之云彩付宝 通过将物业管家、生活顾问相结 合，借助高新技术手段，将基本 物业服务更为形象的转化、融合 于其中，并落地到社区从而构建 的一种“彩生彩生活空间体验店活空间体验店”。结合移动终端互联网，彩空间逐 步改变业主的消费习惯，让业主 原来习惯在线下、习惯于面对面 和管理处之间的沟通来解决问题，变成由变成由业主自助到线上自助式服业主自助到线上自助式服 务解决务解决问问题题。移动终端互 联网彩空间社区体验改 变高新技术线上自助式服务 这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，为业为业主

13、提主提供供更便更便捷捷更悉更悉心心与周与周到到的服的服务务。生活顾问物业管家物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物业管理学院，提 供物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不 同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服 务人才在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优 化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在10%左右通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向 培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低 物管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑传统传统物业物业

14、管管理理花样花样年彩年彩生生活活 高新技术取代部分人工作业，属于劳动力+科技，成本可控 物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及 时普及物管知识，创造更多价值 由于物管能力的提升和自我能力的体现，工作人员相对稳定，便于管理 利用移动互联网技术，多维度贴合业主需求，物管人员主动回访更贴心劳动力需求 属于劳动力密集型产业，劳动力成本较 高，不可控物管技能培训 基本无统一培训，物管人员素质一般人员稳定性 由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流 动性较高服务形式 服务内容单一，及时性较低放松监管社区纠纷物管回访赢得好评盈利模式Part 4生活增值服务降低成本彩生活物管的盈利模式主要包括降低服务成本，为客户生

15、活、房产提 供增值服务从中获取服务费、代理费及回扣等积分抵扣物业费、延展服务内容，扩大市场占有率，高科技管理的物 管模式易复制、扩张快，短期内即可形成规模效应传统物业服务模式单一物业费 不断上 涨A AP PP P积积分分抵扣抵扣物物业费业费衍生衍生服务服务内内容容高科技物 管模式客户接受度高客户接受度高易复制易复制易扩张易扩张规模效应规模效应增大客户基数，减低边际成本降低人工成本和管理成本，主要通过保安清洁业务外包、技防代替人 防减低人工成本，加强内部管理以降低管理成本降低人工成本降低人工成本减低管理成本减低管理成本小区分片区小区分片区管理管理1以片区或楼以片区或楼栋为栋为单单位安排位安排

16、客服前台客服前台2内部激励、内部激励、提成提成机机制制3保安、清洁保安、清洁业业务务外外包包1网网络化络化、移动化移动化、数字数字化化，科技安防代科技安防代替人替人工工安防安防2社区电子服务电商，建立有边界的电商平台，聚集衣、食、住、行、娱、购、游等商户资源，从中收取服务费常规常规费用费用缴缴纳纳电脑电脑维修维修、开锁开锁、通通 下水下水道等道等社区社区便利店便利店上门上门配送配送服服务务上门上门配送配送服服务务将客户与供应商直接连接，节省流通环节成本，收取供应商佣金和回 扣供应商供应商中间商中间商客户客户在形在形成成规规模模效效应应的的前提前提 下，下，将供将供应应商与商与客客户直接户直接

17、连接连接，节节省省3 30 0-5 50 0%的的中中间间 商费商费用，用，收收取供取供应应商佣金商佣金 和回和回扣作扣作为为回报回报，达成三达成三方共赢方共赢社会金融服务，提供信用评级收取佣金，或提供小额贷款，收取利息建立信用评估建立信用评估 系统系统给银行提供客给银行提供客 户信用评级户信用评级收取佣金收取佣金成立小额贷款成立小额贷款公司公司收取利息收取利息控制坏账控制坏账业主房产作为业主房产作为 抵押抵押当前银行提供的小微贷款业务都在50万元以上，无法满足客户50万元以下的短期资金需求，在客户基数形 成规模后，遵循“大大数数法则法则”，做海量借款，亦能获取较高的利息、复利收益。业主行为信

18、息业主行为信息水电费水电费物管物管费费停车停车费费消费消费习惯习惯彩生活物管模式总结与思考Part 5彩生活物管模式小结服务服务1盈利盈利2 服务更贴近生活，更注重人性化管理 通过低物业费抢占市场份额 以规模规模效效应应保障收益 通过延延伸服务伸服务拓宽赢利点 物管模式可复制，可推广 成立物管学院，提升员工素质，保证人员稳定性3可持可持续发展续发展思考一：从物管公司发展层面上看，由于“彩生活”对社区的建立基础要求较高，覆盖范围和规模效应仍未达到理想程度如需完成盈利目标，社区 规模须在一定基础之上，保 障社区消费 在物管介入时，投入成本很大 便捷的服务大部分建立在移动终端的覆盖和使用 上，业主必

19、须使用网络平台和移动APP对高新智能技术认可，并经常使用 不同地区客户特点不同 社区规模 社区业主 高新科技123 由于进驻社区的条件较 高，已服务的54城650社 区数量远不及全国可服 务社区数量，可挖掘的 潜力巨大 在商家、服务提供商的 合作联营基础下，更大 的社区规模可降低合作 成本 单一物管模式的复制，难以落地各地不同社区 生活的差异性需求思考二：从业主体验层面上看，价格敏感型业主或对增值服务的收费产生抗性，网络平台应用的信息保护受质疑彩生活手机缴费服务上门房屋中介小额贷款 社区业主在享受便捷的物管服务的同时，不仅需要增加支付，也减少了线下活动，小区邻里间生活、交流氛围减弱 “技防”代

20、替“人防”，加之社区APP推广应用，大量业主信息进入移动互联网管理平台；如今互联网用户数据时常被窃 取，智能科技及互联网钢平台的安保性受质疑业主信息：家庭住址 联系方式消费信息：消费偏好 消费水平 绑定支付思考三：在“房屋包租”业务上，物管应避免业主对中介资格的质疑，并对租客从严挑选，以免承担坏账风险 房屋中房屋中介介资资质质是是否否鉴鉴定定 深圳市明文规定“管理处不可以从事房屋出 租”，集团需通过正式文件表明自身可从事 该项业务的资格 业主与业主与租客没有直接签署租房合同租客没有直接签署租房合同 对业主来说，不认识租客也难以保障房屋维 护；对租客来说也难以及时处理租房期间的 部分问题 另外，如果物管公司将租金和押金全部带走 离开，业主和租客均会出现损失 而对于物管公司来说，如果由于租客突然离 开，不仅收不到租金，还要继续支付给业主 包租费用，产生资金风险业主物管房屋增值 服务中心小区租客闲置房产低于市场价格签约托管合同，租金一定租用出租交租金房屋托管装修增值房屋房屋增值增值服服务流务流程程图图房屋增值服务，就是把业主的闲置房产以低于市场价包租过来，然后 经过装修产生增值后，加价租出去赚差价，达到盈利目的Thanks for your attentionWish you a good day!