房屋买卖法律风险防范课件.ppt

1、房屋买卖法律风险防范房屋买卖法律风险防范 广东广大律师事广东广大律师事务所务所 李颖李颖珺珺律师律师 20102010年年7 7月月1515日日 一手房一手房 二手房二手房房屋买卖两大类型房屋买卖两大类型商品房买卖卖方违约情形商品房买卖卖方违约情形 一、逾期办证 二、面积差异三、迟延交付房屋四、质量问题五、没有预售证或虚假的预售证六、一屋二卖 /先卖后抵押 /先抵押后卖，隐瞒已抵押的事实买方可以解除买卖合同的情形 （卖方严重违约或根本违约，合同目的落空）一、逾期办证超过一年 二、面积差异超过3%三、迟延交付房屋，经催告后三个月内不履行四、质量问题主体质量不合格，或严重影响正常的居住使用五、没有

2、预售证或虚假的预售证六、一屋二卖 /先卖后抵押/先抵押后卖，隐瞒已抵押的事实解除买卖合同的法律后果解除买卖合同的法律后果 恢复原状：卖方向买方返还已付购房款及利息、恢复原状：卖方向买方返还已付购房款及利息、赔偿买方的损失赔偿买方的损失，如果房屋已经交付，买方应，如果房屋已经交付，买方应将房屋返还给卖方。将房屋返还给卖方。买方可以请求出卖人承担不超过已付购房款一买方可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形：倍的赔偿责任的情形：1、一屋二卖一屋二卖 2、先卖后抵押、先卖后抵押 3、隐瞒已经抵押、已经出售的事实隐瞒已经抵押、已经出售的事实 4、没有预售证或虚假的预售证、没有预售证或虚假

3、的预售证 卖方（开发商）可以解除合同的情形卖方（开发商）可以解除合同的情形 买方迟延支付购房款，经卖方催告后，买方迟延支付购房款，经卖方催告后，买方在三个月内仍未履行买方在三个月内仍未履行逾期付款逾期付款 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。款利息的标准计算。逾期交楼

4、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。金标准确定。面积差异 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符

5、，合同有约定的，按照约定处理；合同没有合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：理：面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3），），按照合同约定的价格据实结算，买受人请按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3 3，买受人请求解除合，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误

6、差比在同约定面积的，面积误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出积误差比超出3 3部分的房价款由出卖人承担，部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在积的，面积误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过过3 3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人原因逾期办证出卖人原因逾期办证

7、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起自房屋交付使用之日起90日；日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起自合同订立之日起90日。日。合同

8、没有约定违约金或者损失数额难以确定的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二手房买卖二手房买卖 情况复杂多样，充满风险和陷阱情况复杂多样，充满风险和陷阱 买卖双方都要非常谨慎，尤其是买方 买卖双方应对对方的人品、诚信、经济状况、婚姻状况做调查了解卖方注意事项卖方注意事项 收款安全收款安全 （一）在合同中明确约定收受购房款的期限和方（一）在合同中明确约定收受购房款的期限和方式式 （二）收取定金，合同和收据上写明是（二）收取定金，

9、合同和收据上写明是“定金定金”，才对双方适用定金罚则才对双方适用定金罚则 （三）在合同中明确约定买方分几期付款，具体（三）在合同中明确约定买方分几期付款，具体日期或期限，逾期付款的违约金多少或如何计算日期或期限，逾期付款的违约金多少或如何计算 （四）收齐全部购房款后才和买方一起办理过户，（四）收齐全部购房款后才和买方一起办理过户，才同意买方迁入户口。才同意买方迁入户口。买方注意事项买方注意事项 房屋是否有权利瑕疵房屋是否有权利瑕疵 （一）审核卖方提供的房产证原件，并留存（一）审核卖方提供的房产证原件，并留存复印件复印件 （二）（二）到房屋管理部门查册，了解该房屋到房屋管理部门查册，了解该房屋是

10、否有抵押、是否被查封、是否有共有人？是否有抵押、是否被查封、是否有共有人？特别注意：夫妻共有的情形，可能只有一特别注意：夫妻共有的情形，可能只有一个人的名字，但配偶是法定的共有人。未个人的名字，但配偶是法定的共有人。未经共有人同意，是不能擅自处分房屋的。经共有人同意，是不能擅自处分房屋的。所以应该了解清楚卖方的婚姻状况，让共所以应该了解清楚卖方的婚姻状况，让共有人在买卖合同上签名或出具同意买卖函有人在买卖合同上签名或出具同意买卖函或让卖方书面承诺没有共有人，否则由卖或让卖方书面承诺没有共有人，否则由卖方承担违约责任。方承担违约责任。买方注意事项买方注意事项房屋是否有质量瑕疵房屋是否有质量瑕疵

11、主体结构、天花、墙体、水电、煤气、下主体结构、天花、墙体、水电、煤气、下水道等设施、装修水道等设施、装修买方注意事项买方注意事项 房屋是否有未清缴的税费房屋是否有未清缴的税费 包括土地使用税、土地增值税、水电费、包括土地使用税、土地增值税、水电费、煤气费、物业管理费、垃圾费等等煤气费、物业管理费、垃圾费等等 让卖方在合同中承诺或另外出具一份声明，让卖方在合同中承诺或另外出具一份声明，明确该房屋没有拖欠任何税费，在交付前明确该房屋没有拖欠任何税费，在交付前或过户前所产生的一切税费均由卖方承担，或过户前所产生的一切税费均由卖方承担，与买方无关。与买方无关。买方注意事项买方注意事项 房屋是否有租约房

12、屋是否有租约 “买卖不破租赁买卖不破租赁”，买方无权解除卖方和承租人原，买方无权解除卖方和承租人原来的租赁合同，而是买方取代卖方，成为租赁合来的租赁合同，而是买方取代卖方，成为租赁合同的出租人，直至该租赁合同期满。届时买方可同的出租人，直至该租赁合同期满。届时买方可自主决定是否与承租人续租。自主决定是否与承租人续租。如有租约，租赁期满之前，买方不能实际占有和如有租约，租赁期满之前，买方不能实际占有和控制该房屋。控制该房屋。低价保税的风险 低价保税对买卖双方均存在巨大的法律风险，为节省税费而低价保税，是因小失大，并不可取。低价报税对卖方的风险（一）偷税漏税，被税务部门查处的风险。（一）偷税漏税，

13、被税务部门查处的风险。即使买卖双方书面约定由买方承担所有的税费，但税法规即使买卖双方书面约定由买方承担所有的税费，但税法规定卖方是纳税义务人，因为卖方取得收入，如果存在偷税定卖方是纳税义务人，因为卖方取得收入，如果存在偷税漏税的行为，由卖方承担全部的法律责任。曾有案例，买漏税的行为，由卖方承担全部的法律责任。曾有案例，买卖双方发生矛盾，买方，卖双方发生矛盾，买方，（二）可能无法获得房屋的全部价款（二）可能无法获得房屋的全部价款 如果买卖双方私下签订的购房合同的价款低于递交房管、如果买卖双方私下签订的购房合同的价款低于递交房管、税务部门的购房合同的价款，一旦发生纠纷，法律上是以税务部门的购房合同

14、的价款，一旦发生纠纷，法律上是以递交政府部门登记备案的合同为准。万一买方耍无赖，翻递交政府部门登记备案的合同为准。万一买方耍无赖，翻脸不认人，法律上只支持卖方获得登记备案的合同上的价脸不认人，法律上只支持卖方获得登记备案的合同上的价款。款。低价保税对买方的风险 买方只能取得登记备案的合同价款的发票。如果买方只能取得登记备案的合同价款的发票。如果日后买方出售该房屋，税务部门按照买方出售给日后买方出售该房屋，税务部门按照买方出售给下一手买家的价格减去买方所持发票的价款的差下一手买家的价格减去买方所持发票的价款的差额（即增值额）来计算和征收税费，因为买方当额（即增值额）来计算和征收税费，因为买方当时实际支付的房屋价款高于发票价款，所以增值时实际支付的房屋价款高于发票价款，所以增值额是虚高的，买方作为现在的卖方，要缴纳的税额是虚高的，买方作为现在的卖方，要缴纳的税费不合理地增加。若买方欲将该成本转嫁给下一费不合理地增加。若买方欲将该成本转嫁给下一手买家，下一手买家肯定会要求买方也承担一部手买家，下一手买家肯定会要求买方也承担一部分税费，或是降低房屋价款。总之，对买方不利。分税费，或是降低房屋价款。总之，对买方不利。