SVA产业园区财务测算.ppt

1、SVA产业园区财务测算创意园改造后经济技术指标:总用地面积：10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：79168.9m2总建筑面积：13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积：29948.4m2容积率：1.3 创意园区办公总建筑面积：29239.2m23.3总经济技术指标总经济技术指标4.4.财务测算思路初步探讨财务测算思路初步探讨4.1业主远景规划的要求业主远景规划的要求SVASVA的的门门面面租金效益：租金效益：1.5元/m2 3元/m2 “新天地新天地”概念概念多种空间改造策略的综合运用多种空间改造策略的综合运用现代风尚建筑的构建现代风尚建筑的构建对基地改造的要求资产价值：资产价

2、值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源投资价值：投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造基地核心价值基地核心价值投入产出配投入产出配比的最佳比的最佳基地内涵、核心价值的形成基地内涵、核心价值的形成未来收益的未来收益的最大化最大化建筑空间建筑空间的优化的优化资产价值未来总净收益的贴现值成本收益的最优配比才是战略的财务观4.2基地改造的战略财务观基地改造的战略财务观*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本q现实出发：现实出发：空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用）q优化控制：优化控制：充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建

3、成本项目名称投资价格（万元）性质建筑面积单价（元/平米）备注八号桥5000改建140003571时尚产业园1700改建100001700X2创意产业园2000改建131101526同乐坊4000改建200002000逸飞创意街10000新建200005000地上地下各10000平米上海创意产业园区平均改建成本：上海创意产业园区平均改建成本：22002200元元/m24.3基地改造的成本控制基地改造的成本控制租金收入（元租金收入（元/平方米平方米天）天）平均改建成本（元平均改建成本（元/平方米）平方米）y=-3E-06x2+0.0148x-13.797R2=0.709101.63.24.86.4

4、801000200030004000租金收益极大点：平均改建成本租金收益极大点：平均改建成本24662466元元/平方米平方米厂房改建投入成本与租金之间存在厂房改建投入成本与租金之间存在“倒倒U U型型”曲线关系曲线关系A.当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济4.4基地改造的弹性分析基地改造的弹性分析（1）条件假设）条件假设项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件：4.5财务测算财务测算楼号原有建筑面积（单位：）改造后建筑面积（单位：）增加或减少面积（单位：）增加或减少百分比1+66313.86077.8-236-3.74769769700810311031

5、00910671067001027212811903.301244544500132102.42102.400151544723371.47924.451.316459845980016过1416141600181021020020936936002150350300225035030024+25+261755254779245.1产业化大楼,不包括地下车库（原27+29+61+67）5283.833068.927785.1525.9产业化大楼地下车库049574957282684523665-3180-11.840529539101.941529539101.9539690969000玻璃顶

6、012101210地下车库（不包括产业化大楼地下停车库）02135421354中央研究院164001640000园区总建筑面积98914159630.560716.561.4园区总改造建筑面积园区总改造建筑面积99126.899126.828210.428210.4根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。（2）建筑面积表）建筑面积表 单价(元/m2)建筑面积(m2)合计(万元)一建安工程投资建安工程投资10,329.9610,329.96 68.87%68.87%1外立面工程500.00 99,126.80 4,956.34 33.04%仿石漆涂料保温板300元/m2，面砖面层

7、250元/m2，另加钢结构、木质结构等装饰立面2改建工程210.52 1.40%块墙拆运40.00 2,821.40 11.29 0.08%拆运楼板拆100.00 3,321.40 33.21 0.22%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考楼板加200.00 3,460.90 69.22 0.46%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考玻璃顶棚800.00 1,210.00 96.80 0.65%普通标准600800元/m2，高级标准15002000元/m2其它100.00 99,126.80 991.27 6.61%3设备及安装4,379.04 29.19%通风及空调工程400.00 59,4

8、76.08 2,379.04 15.86%按一般上海建筑工程造价标准电梯设备1,000.00 6.67%其他设施系统1,000.00 6.67%4公共基础建设615.86 4.11%节点1（入口广场）115.72 0.77%道路180.00 1,833.00 32.99 以步行道路为主，硬质铺底绿化250.00 1,597.00 39.93 高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等水体600.00 380.00 22.80 包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等其它200,000.00 1.00 20.00 喷泉水景（含循环水处理设备）节点2（核心广场）73.67 0.49%道路180.00 1,

9、765.00 31.77 绿化250.00 280.00 7.00 水体600.00 215.00 12.90 其它55,000.00 4.00 22.00 户外游戏/健身设施其它336.99 2.25%道路180.00 6,262.00 112.72 绿化250.00 8,203.00 205.08 水体600.00 320.00 19.20 给排水工程5%26.32 0.18%绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设、窨井砌筑、潜水泵（5公建总价）电气工程12%63.17 0.42%室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、草地灯；室外音响系统（12公建总价）5车库800.00 2,1

10、02.40 168.19 1.12%地上建筑改造序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)（3）投资估算表（接续表）投资估算表（接续表）续表（接投资估算表）续表（接投资估算表）二其它建设费用其它建设费用3,451.773,451.77 23.01%23.01%1搬迁安置费用2,000.00 13.33%2前期工程费用（4,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%413.20 2.75%按（一）为基数3管理费用（3）3.0%382.29 2.55%按（一二.1二.2）为基数4建设期不可预见费（5）5.0%656.27 4.38%按（一二.1二.2二.3）为基数一、二部分合计一、二部分合计13,

11、781.7213,781.72 91.88%91.88%三涨价预备费-0.00%忽略不计 四建设期偿还贷款利息1,217.96 8.12%固定资产投资固定资产投资14,999.6814,999.68 100.00%100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资总投资14,999.6814,999.68 100.00%100.00%根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币200620062007200720082008建安工程投资建安工程投资外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%20%车库50%30

12、%20%其它建设费用其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程42.10126.3142.10设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17车库84.1050.4633.64其它建设费用其它建设费用1,380.711,380.71690.35总开发资金总开发资金2,744.522,744.526,967.156,967.154,070.064,070.06建设期建设期建设开发时序假设建设开发时序假设预计2019-20

13、19年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元（4）建设开发时序）建设开发时序200720072008200820092009201020102011201120122012假设假设基准单价基准单价商务租金年增长率8%8%可出租商务面积(m2)68,654.476,496.276,496.276,496.276,496.276,496.2商务面积年出租率10%37%50%60%70%75%商业租金年增长率8%8%可出租商业面积(m2)23,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.4商业面积年出租率10%40%5

14、0%60%70%75%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)9,250.88 37,787.70 50,175.30 60,210.36 70,245.42 75,262.95 经营收入经营收入商务租金收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)3.001.502.503.003.003.243.50商务年收入(万元)375.88375.882,577.442,577.444,188.174,188.175,025.805,025.806,332.516,332.517,327.627,327.62商业租金收入商业租金收入商业租金(元/m2.天)4.502.253.504.5

15、04.504.865.25商业年收入(万元)195.90195.901,218.961,218.961,959.041,959.042,350.852,350.852,962.072,962.073,427.543,427.54物业收入物业收入物业费(元/m2.月)20.0021.0022.0523.1524.3125.5326.80物业收入合计(万元)233.12233.12999.86999.861,394.021,394.021,756.471,756.472,151.672,151.672,420.632,420.63收入合计收入合计804.91804.914,796.264,796.

16、267,541.237,541.239,133.129,133.1211,446.2511,446.2513,175.7913,175.79营运管理费用营运管理费用 销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%40.25239.81377.06456.66572.31658.79 年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%160.98959.251,508.251,826.622,289.252,635.16 管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%24.15143.89226.24273.99343.39395.27成本合计成本合计225.37225.371,342.951,342.9

17、52,111.542,111.542,557.272,557.273,204.953,204.953,689.223,689.22（5）销售收入和运营费用预测表（销售收入和运营费用预测表（2019201920192019年）年）20132013201420142015201520162016201720172018201820192019假设假设基准单价基准单价商务租金年增长率8%8%8%8%8%8%8%可出租商务面积(m2)76,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.2商务面积年出租率78%80%80%80%85%85%85%

18、商业租金年增长率8%8%8%8%8%8%8%可出租商业面积(m2)23,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.4商业面积年出租率80%85%85%90%90%90%95%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)78,750.56 81,473.20 81,473.20 82,665.92 86,490.73 86,490.73 87,683.45 经营收入经营收入商务租金收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)3.003.784.084.414.765.145.556.00商务年收入(万元)8,230.3

19、88,230.389,116.739,116.739,846.079,846.0710,633.7510,633.7512,202.2312,202.2313,178.4113,178.4114,232.6814,232.68商业租金收入商业租金收入商业租金(元/m2.天)4.505.676.126.617.147.718.339.00商业年收入(万元)3,948.533,948.534,530.934,530.934,893.414,893.415,595.765,595.766,043.426,043.426,526.896,526.897,440.667,440.66物业收入物业收入物业

20、费(元/m2.月)20.0028.1429.5531.0332.5834.2135.9237.71物业收入合计(万元)2,659.442,659.442,888.952,888.953,033.403,033.403,231.703,231.703,550.283,550.283,727.803,727.803,968.173,968.17收入合计收入合计14,838.3514,838.3516,536.6216,536.6217,772.8817,772.8819,461.2119,461.2121,795.9321,795.9323,433.1023,433.1025,641.5025,6

21、41.50营运管理费用营运管理费用 销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%741.92826.83888.64973.061,089.801,171.651,282.08 年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%2,967.673,307.323,554.583,892.244,359.194,686.625,128.30 管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%445.15496.10533.19583.84653.88702.99769.25成本合计成本合计4,154.744,154.744,630.254,630.254,976.414,976.415,449.145,44

22、9.146,102.866,102.866,561.276,561.277,179.627,179.62（5）销售收入和运营费用预测表（销售收入和运营费用预测表（2019201920192019年）年）200920102011201220132014201520162017201820197,541.239,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.50437.39529.72663.88764.20860.62959.121,030.831,128.751,264.

23、161,359.121,487.21737.67885.201,115.351,290.621,461.471,637.721,768.741,947.542,189.482,364.642,600.805,623.735,872.086,264.956,413.486,748.957,224.467,570.618,043.358,697.079,155.489,773.832,111.542,557.273,204.953,689.224,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62917.98720.59465.79130.

24、050.000.000.000.000.000.000.002,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21742.441,846.123,402.074,707.495,767.316,715.317,402.708,341.579,645.2210,553.8711,779.673,926.235,772.369,174.4213,881.9119,649.2226,364.5333,767.2342,108.8051,754.0262,307.8874,087.

25、55111.37276.92510.31706.12865.101,007.301,110.401,251.241,446.781,583.081,766.95631.071,569.202,891.764,001.374,902.215,708.016,292.297,090.338,198.448,970.7910,012.723,337.304,906.507,798.2611,799.6316,701.8422,409.8528,702.1435,792.4843,990.9152,961.7062,974.42经营期（10年）200720081.销售收入186,377.14804.9

26、14,796.263.销售税金及附加（5.80%）10,809.8746.68278.184.房地产税（房产租金收入的12%）18,523.4068.61455.575.总成本费用82,956.32225.371,342.95 营运费用52,185.60225.371,342.95 财务费用2,234.42-年折旧与摊消费用28,536.30-6.利润总额74,087.55464.242,719.567.累计利润总额（弥补以前年度亏损）464.243,183.798.所得税11,113.1369.64407.939.税后利润62,974.42394.602,311.6210.累计税后利润394

27、.602,706.23合计建设期（6）项目损益表项目损益表资产总额20092010201120122013固定投资折旧费12,378.84570.42570.42570.42570.42570.42土地成本摊消费40,475.852,023.792,023.792,023.792,023.792,023.79年折旧与摊消费2,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21固定资产现值52,854.6950,260.4847,666.2745,072.0642,477.8539,883.64201420152016201720182019固定投资折旧费570.425

28、70.42570.42570.42570.42570.42土地成本摊消费2,023.792,023.792,023.792,023.792,023.792,023.79年折旧与摊消费2,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21固定资产现值37,289.4334,695.2232,101.0129,506.8026,912.5924,318.38注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。（7）项目折旧与摊消表项目折旧与摊消表2006200720

29、08借款及还本付息借款及还本付息年初本息余额2,828.50 10,181.95 本年借款2,744.526,967.154,070.06本年应计利息6.12%83.98 386.30 747.68 本年还本付息本年还本本年利息年末本息余额2,828.5010,181.95 14,999.68 还本资金来源还本资金来源当年可用于还本的未分配利润当年可用于还本的折旧摊消可用于还款的其他资金建设期利率项目2009201020112012201320142015201620172018201914,999.68 11,774.40 7,610.99 2,125.02 -917.98 720.59 4

30、65.79 130.05 -4,143.26 4,884.01 5,951.76 6,725.63 -3,225.284,163.415,485.976,595.58-917.98 720.59 465.79 130.05 -11,774.40 7,610.99 2,125.02 -631.071,569.202,891.764,001.374,902.215,708.016,292.297,090.338,198.448,970.7910,012.722,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.2

31、12,594.212,594.21运营期经测算，借款偿还期为3.32年（8）借债偿还计划表借债偿还计划表2006200720081.资金流入资金流入201,376.82201,376.822,828.502,828.508,158.358,158.359,614.009,614.00 销售收入流入186,377.14804.914,796.26 长期贷款14,999.682,828.507,353.444,817.74 短期贷款 自有资金0.000.000.000.00 其它2.资金流出资金流出127,572.01127,572.012,828.502,828.508,158.358,158.

32、359,614.009,614.00 经营成本52,185.60225.371,342.95 销售税金及附加10,809.8746.68278.18 房地产税18,523.4068.61455.57 所得税11,113.1369.64407.93 建设投资（不含建设期利息）13,781.722,744.526,967.154,070.06 流动资金2,706.23394.602,311.62 各种利息支付3,452.3883.98386.30747.68 偿还债务本金14,999.68 其它3.盈余资金盈余资金73,804.8173,804.81-4.累计盈余资金累计盈余资金-建设期项目合计（

33、9）资金来源及运用表（接续表）资金来源及运用表（接续表）续表（接资金来源及运用表）续表（接资金来源及运用表）200920102011201220132014201520162017201820197,541.237,541.239,133.129,133.1211,446.2511,446.2513,175.7913,175.7914,838.3514,838.3516,536.6216,536.6217,772.8817,772.8819,461.2119,461.2121,795.9321,795.9323,433.1023,433.1025,641.5025,641.507,541.23

34、9,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.507,541.237,541.239,133.129,133.1211,446.2511,446.258,705.238,705.237,341.937,341.938,234.398,234.398,886.378,886.379,776.669,776.6611,003.2911,003.2911,868.1011,868.1013,034.5813,034.582,111.542,557.273,204.953,6

35、89.224,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62437.39529.72663.88764.20860.62959.121,030.831,128.751,264.161,359.121,487.21737.67885.201,115.351,290.621,461.471,637.721,768.741,947.542,189.482,364.642,600.80111.37276.92510.31706.12865.101,007.301,110.401,251.241,446.781,583.081,766.959

36、17.98720.59465.79130.05-3,225.284,163.415,485.972,125.02-4,470.564,470.56 7,496.427,496.428,302.228,302.228,886.508,886.509,684.549,684.5410,792.6510,792.6511,565.0011,565.0012,606.9212,606.92-4,470.564,470.56 11,966.9811,966.9820,269.2020,269.2029,155.7029,155.7038,840.2438,840.2449,632.8949,632.89

37、61,197.8961,197.8973,804.8173,804.81经营期（20年）单位：万元序号200620072008一一现金流入现金流入1 销售收入804.91 4,796.26 2 回收流动资金3 回收固定资产余值-804.91804.91 4,796.264,796.26 二现金流出现金流出1 建设投资2,744.52 6,967.15 4,070.06 2 流动资金394.60 2,311.62 3 营运费用225.37 1,342.95 4 销售税金及附加46.68 278.18 5 房产税68.61 455.57 669.64 407.93 2,744.522,744.52

38、 7,772.067,772.06 8,866.328,866.32 三三税后净现金流量税后净现金流量(2,744.52)(6,967.15)(4,070.06)税后累计净现金流量(2,744.52)(9,711.67)(13,781.72)税后折现净现金流量(2,450.46)(5,554.17)(2,896.99)税后累计折现净现金流量(2,450.46)(8,004.63)(10,901.62)四四税前净现金流量税前净现金流量(2,744.52)(6,897.51)(3,662.12)税前累计净现金流量(2,744.52)(9,642.03)(13,304.15)税前折现净现金流量(2,

39、450.46)(5,498.65)(2,606.63)税前累计折现净现金流量(2,450.46)(7,949.12)(10,555.74)流入合计:流入合计:所得税流出合计：流出合计：建设期项目（10）现金流量表现金流量表续表（接现金流量表）续表（接现金流量表）税后税前104,281.80104,281.80115,394.93115,394.9334.33%34.33%36.90%36.90%（静态）2.802.80年年2.602.60年年（动态）2.802.80年年2.602.60年年评价指标评价指标财务净现值（基准收益率=12%）财务内部收益率投资回收期（从建设期算起）：附录：苍梧路地块

40、的初步审视附录：苍梧路地块的初步审视苍梧路地块现状分析苍梧路地块现状分析租赁部分租赁部分自用部分自用部分田林路园区田林路园区苍梧路园区苍梧路园区仪电园区仪电园区田林商圈田林商圈徐家汇商圈徐家汇商圈优优势势紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静劣劣势势位于仪电地块内部，空间辐射影响受到制约地地块现状块现状苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改造 基本情况介绍基本情况介绍1 1 导入苍梧路产业园区的必要性导入苍梧路产业园区的必要性“越界越界

41、”时空时空构建构建SVASVA创意产业开发的弹性空间结构创意产业开发的弹性空间结构近近期期远远期期时间时间田田林林路路以以北北田田林林路路以以南南空间空间 苍梧路园区配合大SVA创意产业园的开发，形成时序开发的延续 地理区域上的空间相邻为大SVA园区建设的空间扩张创造了必要的条件q“界”时间的界，空间的界；q 创意“内容”具有广泛传播性，成熟的园区内容将形成辐射性扩散；q 在SVA多个园区中，苍梧路园区与田林路项目的空间密合关系及相仿的建筑形态成为与创意产业园区主项目联动开发的首选区域；q 从SVA企业持续发展的角度，项目大规模开发不可能一次性完成，需要从弹性预留与价值增值的角度，保证风险的最

42、小化。阐释阐释2 2 苍梧路产业园区开发可行业态苍梧路产业园区开发可行业态SVASVA创意产业园功能外溢的承接载体创意产业园功能外溢的承接载体Option 1商业娱乐功能的外溢商业娱乐功能的外溢延续社区能级的创意生活概念，继续体验式餐饮、电玩竞技、电影休闲等业态，但商业的聚集性特征对外溢功能承接具有较高要求Option 2商务办公功能的外溢商务办公功能的外溢内容制作、工业设计、企业总部基地、企业孵化器等需求旺盛，商务办公空间供给量将进一步加大Option 2商务服务功能的外溢商务服务功能的外溢田林路主园区及周边竞争性项目办公业态的进一步开发使例如经济型酒店、企业会所等服务需求增加苍苍梧路园区建

43、筑体量为梧路园区建筑体量为2 2万平方米，适宜的规模能够与田林路主项目形成有效万平方米，适宜的规模能够与田林路主项目形成有效对接对接3 3 商务办公功能外溢对应案例介绍商务办公功能外溢对应案例介绍目前苍梧路园区内目前苍梧路园区内6 6米左右层高厂房租金仅为米左右层高厂房租金仅为￥1.5/1.5/平米平米/天，利用率及返现率较低，天，利用率及返现率较低，创意创意办公用房办公用房能迅速提升其租金水平能迅速提升其租金水平目前沿街区域办公用房经济价值尚未得到体目前沿街区域办公用房经济价值尚未得到体现，商务办公区域的现，商务办公区域的展示需求功能改建展示需求功能改建可增可增加项目运营收益加项目运营收益通

44、过空间分割增加营业面积，构筑层次分明的办公空间增加厂房内公共空间，丰富办公区域的人性特征通过展示空间的增加营造时尚生活气息，沿街办公的可视性改变了纯办公的单调性，更适宜创意内容的迸发4 4 苍梧路产业园区开发原则苍梧路产业园区开发原则123未来的弹性开发原则未来的弹性开发原则大SVA创意产业园区项目开发时速的不确定性需要辅以一个弹性空间予以支持及协调，使项目适应内部业态调整的巨大需求规划空间延伸的互接原则规划空间延伸的互接原则作为田林路园区入口的南面延伸空间，苍梧路园区开发必须更多关注与主园区的对接，保证人流、物流、信息流的互通性价值增值原则价值增值原则SVA园区及漕河泾园区较上海其他园区具有明显的区位优势，因此未来苍梧路园区开发必须已价值最大化为原则，结合SVA创意产业园项目的逐步推进最具经济性的物业项目，共同形成SVA的持久收益