富兴嘉城一期商业招商定位方案61p课件.ppt

1、1.1.位置：位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万芙路，北靠友谊路，南临新韶路。2.2.交通：交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，道路设施较好，但目前过往的车辆较少；途径的公交路线有145、116、140等。3.3.周边情况：周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少，成熟老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。一期项目主力店二期临街门店 该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，住宅该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，住宅入住率较低，人气缺乏。入住率较低，人气缺乏。除满庭芳、青园花都、星语林

2、、鑫天山水洲城有一定入住外，其余楼盘入住率很低，同时还有较多在建或拟建项目，居民入住需要较长一段时间，商业需要一定的培育期。项目周边商业气氛尚未形成，配套不完善，大型主力业态少，多项目周边商业气氛尚未形成，配套不完善，大型主力业态少，多为临街商铺。现有成形主要依附于韶山路商业气氛漫延，集中分布在为临街商铺。现有成形主要依附于韶山路商业气氛漫延，集中分布在友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率较高）。其业态为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型超市、药房、中介等，其中餐饮小型餐饮居多，大型餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。同时新建商业裙楼空置较多，同时新建商业裙楼

3、空置较多，项目对面的湘超景园、及电力活动大楼等，裙楼均有商业分布，且大部分商铺为空置状态，或正处于招商状态。三、区域消费特征分析三、区域消费特征分析1.1.本项目社区居民：本项目社区居民：本项目购买者多以五凌电力职员为主，其消费能力较高，主要消费需求为日常生活配套、餐饮、美容美发等。2.2.周边社区居民：周边社区居民：项目周边社区较多，未来社区居民数量可观，其主要消费需求为日常生活配套、餐饮、美容美发等。3.3.企事业单位人群：企事业单位人群：五凌电力、国家电网、省地质矿物勘查局等事业单位职员，主要消费需求为餐饮、娱乐、休闲等。4.4.党校学习政府公务人员：党校学习政府公务人员：市党校距离本项

4、目较近，该类人群消费能力较高，主要需求为餐饮、休闲、娱乐等。未来商业发展前景好未来商业发展前景好 项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域，随着市政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善，入住率的提高，人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提升，发展前景很好。品牌连锁商业业态基本为缺乏，社区配套需复合型品牌连锁商业业态基本为缺乏，社区配套需复合型商业业态商业业态 周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类不齐全，缺乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求，市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上。未来本项目未来

5、本项目一二期商业的结合，一二期商业的结合，辐射能力强辐射能力强 单从一期9000平方的商业体量，结合本项目二三期近2万方的商业，将能在本区域形成较强的聚合效应等。本项目保守辐射范围应在木莲冲路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区域内。五、业态定位建议五、业态定位建议主题：主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业互补的商业项目方案：社区配套业态方案：社区配套业态+休闲娱乐休闲娱乐+餐饮餐饮档次：档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档六、铺位分割及建筑修改建议六、铺位分割及建筑修改建议1 1、根据业态需求的分割和整改建议、根据业态需求的分割和整改建议 一楼尽量划成小铺出租，二、

6、三楼裙楼划为一至三个商家进驻，临街一楼预留二个楼梯、如二、三只有二个商家进驻，可去掉一个预留楼梯。2 2、一层商铺分割示图如下：、一层商铺分割示图如下：3 3、二层分割示图如下：、二层分割示图如下：本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。4 4、三层分割说明：、三层分割说明：本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。商铺现状建议：商铺现状建议：建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位，玻璃、圈闸门等安装到位，达到一般商铺的交付条件。七、项目租金定位及工作说明七、项目租金定位及工作说明1 1、总的策略、总的策略 提前进行一、二楼主力店（面积提前进行一、二

7、楼主力店（面积15001500以上品牌连锁店）的招商，以上品牌连锁店）的招商，后进行临街商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具体为先将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定二、三楼主力店的主入口，方便一楼临街门面的分割、招商。同时如招商启动的越早，需要给予的同时如招商启动的越早，需要给予的优惠期越长。优惠期越长。2 2、租金先以较低起点、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资回收期。3 3、招商优惠政策灵活应对、招商优惠政策灵活应对，对需求面积较大、进驻较早、品牌号召力较强的商家给予较大的优惠。尤其是知名

8、品牌连锁店，能对项目整体招商起一定的带动作用，同时也有利于未来商业的成熟，因此可考虑给予更大程度优惠。4、从长远考虑招商，建议招商时对商家进行筛选建议招商时对商家进行筛选，尽可能考虑业态的优化组合，以利于整个项目的招商与未来的经营。5 5、周边类似商业裙楼租售情况分析、周边类似商业裙楼租售情况分析 周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力科技园、湘超景园等项目，一楼租金起价一般在50-120元/月水平，二层租金在30-35元/.月水平，三层租金在23-28元/月水平。但本项目暂不成熟，一期业主未入住，人流少，培育期时间约为23年，和其它项目无类比性。6 6、项目租售建议、项目租售建议 项目周边

9、商业不成熟，直接销售，售价较低；本项目属于典型的未成熟项目，重点在于招商，先将商业做起来（前期培育期约2-3年），加大后期租金递增，再销售，售价相对较高，本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总体原则是（三年内）本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总体原则是（三年内）先将商业做起来，将以较高售价出售，达到该项目商业部分利益最大先将商业做起来，将以较高售价出售，达到该项目商业部分利益最大化。化。建议每层起始租金水平如下：建议每层起始租金水平如下：八、我司下阶段工作思路八、我司下阶段工作思路根据业态定位，与设计院完成物业分割及修改。依据面积测量，制定详细租金定价方案。目标商家拜访推荐，招商提前启

10、动。根据商家需求，提出建筑的硬件修改意见。大集商业地产顾问大集商业地产顾问集聚、荟萃、整合。集聚、荟萃、整合。有集乃大，有集乃强。有集乃大，有集乃强。集取众家之势，集采众人所长。集取众家之势，集采众人所长。集集 公司理念：整合商业资源整合商业资源 服务商业地产服务商业地产 专业的商业地产服务公司，主要业务为：商业地产专业的商业地产服务公司，主要业务为：商业地产市场研究，商家选址服务，以及商业物业与商业地市场研究，商家选址服务，以及商业物业与商业地产项目的策划、招商、销售等。产项目的策划、招商、销售等。大集商业地产顾问大集商业地产顾问 “租铺网租铺网”是大集公司旗下的是大集公司旗下的网络平台。网

11、站以服务商家选址与网络平台。网站以服务商家选址与商铺商铺（商业地产项目）（商业地产项目）招商为主要招商为主要目的，现已成为商业地产领域市场目的，现已成为商业地产领域市场反应最好的专业网站。反应最好的专业网站。租铺网租铺网租铺网功能介绍租铺网功能介绍 租铺网，整合各类商铺租赁信息与市场资讯，为广大商家租铺网，整合各类商铺租赁信息与市场资讯，为广大商家选址提供便利；同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个选址提供便利；同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个向商家展示的机会，在商铺（商业地产项目）与商家之间建立向商家展示的机会，在商铺（商业地产项目）与商家之间建立了一条有效的对接渠道，让商铺出租、

12、求租双方之间的信息传了一条有效的对接渠道，让商铺出租、求租双方之间的信息传播再无障碍。播再无障碍。强大的资源整合能力强大的资源整合能力 已与已与1616个行业中的个行业中的600600多家品牌商家与建立了合作多家品牌商家与建立了合作伙伴关系。伙伴关系。通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。合作品牌商家合作品牌商家日用零售类：日用零售类：116116家家休闲娱乐类：休闲娱乐类：122122家家餐饮类：餐饮类：204204家家酒店类：酒店类：2626家家电器通讯类：

13、电器通讯类：3 3家家金融类：金融类：2222家家强大的专业整合能力强大的专业整合能力 设置了专业的团队服务于商家选址，并对商家选址进行设置了专业的团队服务于商家选址，并对商家选址进行研究与分析。研究与分析。已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的合作关系合作关系,组建了强大的专家顾问团队。组建了强大的专家顾问团队。通过对商业地产项目的前期介入，根据市场需求对项目通过对商业地产项目的前期介入，根据市场需求对项目定位与规划进行指导，定位与规划进行指导，可以避免业态规划错位、建筑结构可以避免业态规划错位、建筑结构不合理等潜在风险。不合理等潜在

14、风险。银银 行行：民生银行、兴业银行、中信银行、交通银行、中国邮政银行、北京银行、广发银行电器卖场电器卖场：国美电器、苏宁电器、通程电器、飞鸿电讯百百 货：货：天虹百货、岁宝百货、佳华百货、华润万家、惠民百货超超 市：市：新一佳、人人乐、步步高、大润发、卜峰莲花（易初莲花）、华银旺和、家润多、万家惠、千惠超市、心连心超市、爱家超市、家之福水果中式餐饮：中式餐饮：毛家饭店、参谋天下、秦皇食府、好食上、戴家村、湘厨世家、藏氏秘制烤鱼、徐记海鲜、江洋海鲜、麓港小镇、57湘、锦绣红楼西式餐饮西式餐饮：百盛餐饮集团、麦当劳、绿茵阁、上岛咖啡、咖啡之翼、老树咖啡、金牛角王、德克士、豪客莱、山堤咖啡合合 作

15、作 代代 表表 商商 家家特色餐饮：特色餐饮：好好香锅、小肥羊、味千拉面、永和豆浆、台北豆浆、乡村基、华莱士、新概念盖码饭、木桶三国、湘阳春面粉健健 身：身：奇迹健身、活力健身、冠军健身、青力健身、海东青健身、康祺健身美容美发：美容美发：汎歌美容、漂亮宝贝、上海文峰、尚艺美发、金标榜美发、皙泉国际、克丽缇娜、佐丹妮丝美容、椰岛造型、美度、索菲亚洗浴休闲：洗浴休闲：大江南北、天之道足浴、九龙足浴城、非常道足浴、颐而康、极地雪龙、重庆富桥酒酒 店：店：和一大酒店、汉庭连锁酒店、锦江之星、七天连锁酒店、上海如家快捷酒店、莫泰168、格林豪泰、五星大酒店、华天之星、西雅酒店、凯旋龙大酒店合合 作作 商

16、商 家家 代代 表表 娱娱 乐：乐：新麦克KTV、好乐迪KTV、欢乐迪KTV影影 院：院：潇湘影院、时代今典院线、横店影院、金逸影院药药 房房：养天和、双舟、老百姓、益丰、千金、芝林糕糕 点：点：罗莎、满记甜品、元祖食品、元味蛋糕、仟吉西饼、马里奥饼店母婴用品：母婴用品：贝贝贝熊母婴用品、贝贝之佳母婴用品、贝因美母婴用品、长沙咿呀母婴用品服服 饰：饰：弥敦道、达芙妮、奥康、猫人国际、上海饰空间、耐克珠珠 宝：宝：金至尊珠宝、世纪情珠宝广场婚纱摄影：婚纱摄影：艾特集团合合 作作 商商 家家 代代 表表 银银 行行电电 器器 卖卖 场场百百 货货 超超 市市酒酒 店店中中 式式 餐餐 厅厅中中 西

17、西 餐餐 厅厅特色餐饮特色餐饮糕糕 点点美美 容容 美美 发发足足 浴浴健健 身身双舟药业药药 房房其其 它它 中建建和（中国建筑旗下的房地产开发公司）、华润置地、厦门建中建建和（中国建筑旗下的房地产开发公司）、华润置地、厦门建发、鑫远集团、兴威建设开发集团有限公司、金土地置业、宏宇宙投发、鑫远集团、兴威建设开发集团有限公司、金土地置业、宏宇宙投资有限责任公司、嘉盛房地产开发有限公司资有限责任公司、嘉盛房地产开发有限公司合合 作作 开开 发发 商商 代代 表表 租铺网是已赢得越来越多的商家认可，是目前商业地产领域市场租铺网是已赢得越来越多的商家认可，是目前商业地产领域市场化运作最成功的专业网站。目前，除长沙之外，租铺网已经覆盖到武化运作最成功的专业网站。目前，除长沙之外，租铺网已经覆盖到武汉、广州、深圳等城市，覆盖面正迅速扩大，汉、广州、深圳等城市，覆盖面正迅速扩大，影响力正与日俱增，有影响力正与日俱增，有望成为全国性的商业地产招商门户网站。望成为全国性的商业地产招商门户网站。发发 展展 现现 状状