12月郑州市写字楼市场分析55p课件.ppt

1、郑州市写字楼市场分析2019年12月目 录一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析三、实时政策分析四、媒体投放分析五、竞争个案研究六、总结第一部分：第一部分：1写字楼整体市场分析一、投放情况分析 从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，写字楼整体市场分析 12月第一周商品房销售套数为1351套，环比上升71%。成交均价为7886元/，环比下降6.4%.本周商品房市场量升价跌。其中销售较好的项目有：晖达新领地（3.4万）、升龙凤凰城（1.4万）、正商明钻（0.90万）、阳光城（0.68万）、汉飞金沙国际（0.

2、58万）、正商新蓝钻（0.57万）。二、成交情况分析写字楼整体市场分析三、不同物业销售情况分析 从成交数据来看12月份中住宅仍占较大比重，其中写字楼占了11%，住宅占比83%，商业占比6%。写字楼整体市场分析 12第1周办公用房销售2.13万，较上周上涨了90%，均价14931元/，较上周上涨了66%。写字楼整体市场分析四、写字楼销售情况分析五、各面积区间成交情况分析 从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月的数据显示：该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为110

3、25元/平方米，均价最低的是1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公用房套均成交面积为119.6平方米。数据显示：2019年1月至10月备案数据写字楼整体市场分析六、各价格区间成交情况分析 郑州全市办公用房销售均价区间占比最大的1.5-2万元/平方米的区间，占22.49%，其次是6000-8000元/平方米的区间，占21.98%。套均总价145.54万元，均价12164元/平方米。数据显示：2019年1月至10月备案数据写字楼整体市场分析第二部分：第二部分：2区域写字楼市场分析 2019年全市各区域写字楼成交面积比2019年有所上涨。其中郑东新区以绝对

4、优势领跑全市，4月份成交面积达到峰值75600的历史高点，11月份成交量47400。区域写字楼市场分析一、写字楼区域销售面积分析二、写字楼区域销售均价分析 2019年全市各区域写字楼成交价均有所上涨。其中东区领跑全市，8月份成交价达到18997元/的历史高点,之后进入了下行调整空间，11月份均价14588元/。区域写字楼市场分析 2019年东区写字楼，成交量稳定增长，市场呈供不应求态势。2019年10月市场波动较大，11月份写字楼项目集中销售成交310套。三、郑东新区写字楼销售套数分析区域写字楼市场分析 2019年4月东区由于写字楼项目集中销售成交量翻一番，达到73600，5月进入市场调整期，

5、销量大幅减少。9月份又进入了市场销售峰顶。10月份东区写字楼市场较冷清，销售面积仅有9000。11月份本区域项目集中备案，备案量较大。整体来看，2019年东区写字楼销售波动较大。四、郑东新区写字楼销售面积分析区域写字楼市场分析 2019年4月郑东新区写字楼整体均价飙升到18032元/平方米，但5月份又随即下滑，呈量价齐降之势。这表明郑东新区的办公用房均价在达到一定高度后，会处于一个相对稳定的高价区间，9月份由于联盟新城二批130套房源集中备案，均价约9000元/平方米，拉低东区整体均价。11月份销售均价趋于平稳，上涨势头趋于理性。五、郑东新区写字楼销售均价分析区域写字楼市场分析六、各面积区间成

6、交情况分析区域写字楼市场分析 郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套，更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。七、各价格区间成交情况分析区域写字楼市场分析 郑东新区成交单价集中在1.5-2万元/平方米，套数与面积占比分别为32.18%及42.88%。25000元/平方米以上单价的销售项目全部集中在郑东新区，目前共成交108套，2.57万平方米。郑东新区1-10月累计成交22

7、93套，约33.61万平方米，占全市的面积比例为51.8%，套均224.95万元，均价15345元/平方米，均高于全市平均水平。第三部分：第三部分：3实时政策分析1、国土部:严禁企业租赁农地擅自进行非农业建设 国土资源部1日下发紧急通知,将坚决制止企业大规模租赁农地，以各种名义圈占土地，擅自改变土地用途，违法违规进行非农建设。通知要求，严禁借“租赁”、“流转”之机违法违规进行非农业建设。禁止任何单位或个人借“租赁”、“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名，违规兴建“配套设施”，或变相兴建非农设施，擅自从事非农建设，一经发现，必须严肃查处。通知要求，任何生产与建设活动必须按规定用途使用土地。2、

8、住建部：地方住房限购令到期需延续 执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。11城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。一、全国房地产、金融政策汇总实时政策分析3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金 存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据

9、10月末我国金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。4、百城住宅均价连续3月下降 10大城市房价下跌 11月，全国100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，这是百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，有6个城市环比跌幅在1%以上。11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比下降0.36%。十城市住宅价格环比全部下降。其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.2%和0.9%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅在0.5%以内。实时政策分析1、鑫苑寒冬出手拿下91亩高铁圈

10、地块 2019年12月2日，郑东新区土地交易中心，鑫苑（中国）置业以603万/亩的单价，5亿5千万的总价竞得此地块。此次鑫苑竞得的地块位置就在世纪东城项目北侧，与世纪东城隔路（列里路）相望，按照规划容积率3.5计算，此地块建成后地上规模约22万平米。届时，世纪东城将成为总建面约70万平米的大型生活区，一跃成为东区乃至郑州市场第一阵营的旗舰大盘！2、公租房要占保障房的40%经济适用房不超过60平 12月1日，省政府下发关于加快保障性安居工程建设的若干意见（以下简称意见）提出，河南要大力提高公租房的比例，要求各个省辖市公租房要占保障房的40%。公租房主要向城市中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城

11、市新就业职工出租，单套面积控制在60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主。在退出机制方面，对保障对象因收入、住房条件发生变化不再符合保障条件的，应通过停止补贴、腾退保障性住房等方式及时实现退出。二、郑州房地产、金融政策汇总实时政策分析第四部分：第四部分：4媒体投放分析项目项目 物业类物业类型型 日期日期广告诉求广告诉求 版面版面 投放媒体投放媒体 月月 日日 美盛中心写字楼1130一入市，即夺市A02大河报东方陆港写字楼1130洞察趋势者胜A31大河报金中环写字楼1130初冬乍寒时 投资正火热B07大河报豫航中心写字楼1129省府100米，商务旗舰！A32大河报升龙凤凰城写字楼121郑汴路

12、5A甲级写字楼压轴楼层 最后震撼加推A01大河报升龙广场写字楼121高铁零距离 投资首选地 A32大河报美盛中心写字楼121一入市，即夺市A32河南商报媒体投放分析金中环美盛中心升龙城升龙广场升龙凤凰城媒体投放分析第五部分：第五部分：5竞争个案研究竞品写字楼分布特征：据守CBD商务区，CGD政务区、TBD新东站商圈核心位置中科金座绿地之窗绿地中央广场美盛中心豫航中心天明国际广场绿地千玺广场行署国际广场CBDGBDTBD广地和顺中心东方国际广场竞品写字楼分布情况竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场开 发 商：河南绿地中原置业发展有限公司层高：4.7米占地面积：43.5亩建筑面积：一栋60层，24万

13、物业类别：写字楼、商业、酒店容 积 率：5.61楼层状况：535层：国际5A甲级商务写字楼 38-55层：万豪国际酒店：58层：观光餐饮层 59层：私人会所装修标准：精装修，但装修标准不在合同附件体现租 金：8-10元/平米，物 业 费：21元/平米产 权：40年（可办按揭）交房时间：2019年9月销售方式：仅25F可分割销售，其余整层销售标层面积：2670销售进度：2019.5.8开盘推出519层（已售罄）；2019.2推出20-29F（仅余少量房源）；2011.7至高区最后6层推出，售价5万/，无优惠；2019.10月份整层销售商务最后两层，34、35层在售，报价6万。大堂大堂标准层平面图

14、 2670竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场集酒店、办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑楼层楼层功能布局功能布局1-4层层世界名品商业世界名品商业5-35层层写字楼写字楼国际国际5A甲级纯生态商务办公甲级纯生态商务办公38-55层层万豪酒店万豪酒店超五星级超五星级 58层层空中观光层空中观光层 59层层顶级私人会所顶级私人会所 入口入口电梯厅电梯厅人流动线人流动线建材装修及智能化配套分析高效高效商务系统商务系统低碳节能系统低碳节能系统智能办公系统智能办公系统自动安全系统自动安全系统科技通讯系统科技通讯系统28部原装进口三菱电梯铝合金遮阳隔栅系统油画机组环境用户冷却水系统国际品牌变配电设备联

15、通 电信 移动 提供光纤到户服务两层车库 专用电梯双层中空夹胶LOW-E玻璃单元式玻璃幕墙新风系统 单独控制室温 OA网络架空地板车辆自动识别系统室内网络及电话 六类综合布线终端到位865个停车位变频调速泵组 分区减压供水三路电源供电保障 租户冷却水系统人流控制闸机 门禁车库远距离 读卡装置 空调机组设置变频风机变频地下车库补风 调节空气系统彩色摄像机系统竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场 办公酒店备注电梯配置数量速度品牌装修程度14部低区客梯6部3.5m/s高区客梯6部6.0m/s服务梯2部3.5m/s12部酒店大堂直达梯4部4.0m/s酒店客梯4部3.5m/s酒店消防服务梯2部5.0m/s

16、酒店服务梯2部3.5m/s品牌原装进口日本三菱装修精装修观光层电梯2部8.0m/s销售数据注：数据来自房管局备案数据，截止至12月4日竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场卖点卖点分析分析区位优势不可复制，配套齐全，精装修，风景优美优劣优劣分析分析优势：绿地、万豪强强联合，办公楼与商务酒店为一体，产品品质高，亦不可复制劣势：客户定位于超高端，在销售上有一定难度综合综合评述评述1.整个项目外观属于中西结合式建筑风格，简约大方，大大提升了项目的档次，满足项目对品质和形象的需求2.写字楼、酒店、观光层，品质依次提高，寓意如意从内部推高了项目的高端形象集酒店、办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑集酒店

17、、办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑综合分析竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场竞品写字楼典型个案绿地之窗开 发 商：河南绿地广场置业发展有限公司地址：郑东新区东风东路与七里河路交汇处层高：3.2米占地面积：77.4亩建筑面积：48万 物业类别：写字楼、酒店、主题商业容 积 率：5.5预计租金：2元/平米产 权：40年（可办按揭）销售方式：整层与分割相结合标层面积：2000推盘节奏：二期云峰座2019.4.23日开盘，目前剩32-36层。逸峰座三栋做星级酒店用。尚峰座于2019年11月6日开盘，招商泰国正大集团，开盘当天123套房源基本已售罄，仅剩7套，其中两个整层销售。户型面积为130、

18、160、200平米。自用投资各一半。成交均价在14500。绿地之窗临着郑州高铁站的临街商铺，现正发售，街铺127-960平最高优惠7%。云峰座云峰座景峰座景峰座尚峰座尚峰座星际酒店星际酒店竞品写字楼典型个案绿地之窗销售方式：整层或分割12套销售。面积区间：91-260平方米大型综合体项目项目定位：世界级高铁广场上商务综合体项目特色：地铁沿线、涉外办公楼、精装产品特色：9.8米挑高大堂、空中花园、14部高速品牌电梯与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连推广主线：取势交通优势，主打交通牌和品质牌合理的销售价格、独特的地理优势及较高的投资价值备受客户亲籁！D3标准层平面图 2000采用回环式布局，具有

19、较好的灵活可变性，实用方便01020305060708091004建材装修建材装修外立面外立面双层中空夹胶双层中空夹胶LOW-E玻璃单元式玻璃幕墙玻璃单元式玻璃幕墙大堂大堂10米挑高、五星级大理石材装修大堂米挑高、五星级大理石材装修大堂电梯电梯八部电梯原装进口三菱电梯八部电梯原装进口三菱电梯游泳池游泳池地下恒温标准游泳池地下恒温标准游泳池 空调系统空调系统隐形分户式中央空调隐形分户式中央空调停车位停车位双层停车场双层停车场800余个车位余个车位玻璃玻璃LOW-E中空镀膜玻璃中空镀膜玻璃建材装修及智能化配套分析竞品写字楼典型个案绿地之窗11月6日开盘，推出的是商业办公，先登记可享最高优惠8个点。

20、竞品写字楼典型个案绿地之窗销售数据注：数据来自房管局备案数据，截止至12月4日竞品写字楼典型个案绿地之窗卖点分析区位优势不可复制，距高铁东站仅50米，集甲级办公楼、时尚办公、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体。优劣分析优势：绿地大品牌，办公楼与商务酒店为一体，产品品质高，亦不可复制劣势：客户定位高端，目前该区域配套不完善。综合评述1.整坐拥郑东新交通枢纽区核心，周边政府机关单位众多，10余家省级单位，11家市级机关，电信、石化、矿产等多家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构，市场前景无限。2.集甲级办公楼、时尚办公、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体，东区未来新商业中心。

21、综合分析集国际5A甲级写字楼、旗舰商业、星级酒店融汇一体竞品写字楼典型个案绿地之窗开 发 商：郑州耀威房地产开发有限公司地址：郑东新区农业路与正光路东100米层高：3.45米占地面积：45.8亩建筑面积：12.9万物业类别：公寓、写字楼、商业容 积 率：3.50楼层状况：1、2、3、5#楼15F，4#楼7F，6#楼13F标层面积：1382项目特色：涉外办公楼销售方式：整层与分割相结合产 权：40年（可办按揭）销售进度：2019.11推出1、2、3、4四栋楼2019.1推出5#楼（已售罄）售价最高18000元/平5月推出6#写字楼对外报价：二万以上现阶段：6#楼咨询中，预计明年开售，暂无销售活动

22、543261已 售 罄竞品写字楼典型个案行署国际广场户型研究6#楼标准层平面图 1382.29350.50325.02353.32353.45标准层分割成4个户型，户型面积区间325-350整层与分割相结合的销售方式。竞品写字楼典型个案行署国际广场建材装修外立面采用全花岗岩石材干挂石材配以中空LOW-E镀膜玻璃大堂9.3米挑高、700平米星级装修、双大堂，采用大理石材精装电梯15部三菱品牌电梯直达地下停车场游泳池有地下恒温标准游泳池 空调系统隐形分户式中央空调停车位双层停车场900余个车位玻璃LOW-E中空镀膜玻璃建材装修及智能化配套分析竞品写字楼典型个案行署国际广场销售数据注：数据来自房管局

23、备案数据，截止至12月4日竞品写字楼典型个案行署国际广场卖点分析区位优势得天独厚，郑东新区政务核心，紧邻省委、省政府等直机关办公大楼。优劣分析优势：郑东新区政务核心，办公楼与商务酒店为一体，产品品质高，定位高端；劣势：与周边项目相比，特点不够突出，定位不很明确。综合评述集写字楼、行政版国际公寓、商务酒店、临街商业为一体，项目品质和形象定位高端，但与周边项目相比，特点不够突出，定位不很明确。综合分析行署国际广场集写字楼、行政版国际公寓、商务酒店、临街商业为一体竞品写字楼典型个案行署国际广场竞品写字楼典型个案美盛中心开 发 商：郑州美盛房地产开发有限公司地址：金水东路与农业东路交汇处层高：3.7米

24、占地面积：42666建筑面积：8万物业类别：写字楼、商业、酒店容 积 率：6.19楼层状况：西栋，1-4层高端商业；5-25层国际5A甲级，写字楼东栋，五星级喜来登酒店；4层裙楼，高端商业。销售方式:A座开发商招商自持，B座分割销售标层面积：3600销售进度：11月15日内部认购，认购10套，共3000认购均价30000元/，大概于12月28日开盘，价格35000元/左右；省府前的稀有资产，凭借绝对的地位优势得到了客户的关注，成为领导者地位。竞品写字楼典型个案美盛中心标准层3600，美盛中心分割成10个户型销售，面积区间在234-48034546428023444448033233829038

25、8户型研究建材装修建材装修外立面外立面高档石材。玻璃幕墙大堂大堂挑高10米。面积650平，东西双大堂电梯电梯21部进口电梯，3.5米/秒物管单位物管单位英国仲量梁行白金物管项目配套项目配套五星级喜来登酒店，顶级会所，15000平迎宾广场停车位停车位1000多个,自动泊车，一卡定位推广主题推广主题一品厚土，万千巅峰传奇建材装修及智能化配套分析竞品写字楼典型个案美盛中心开 发 商：郑州联盟新城置业有限公司物业公司：河南建业物业公司物业地址：郑东新区如意西路与东风路交汇处郑东新区如意西路与东风路交汇处占地面积：80亩建筑面积：20万物业类别：写字楼容 积 率：4.0楼层状况：3、4、5层分割销售，其

26、他整层销售标层面积：E栋3438，F栋4833销售方式：整层与分割相结合产 权：40年（可办按揭）销售进度：11月20号推出E、F两栋优惠方式：按揭3%，一次性1%销售均价：20000元/竞品写字楼典型个案建业总部港E245436 44541132132212925616893642342446431295246198205265468407364335189E号楼：标准层面积号楼：标准层面积3438F号楼：标准层面积号楼：标准层面积48332层标准层平面图户型研究竞品写字楼典型个案建业总部港开 发 商：河南广地置业有限公司地址：郑州市郑东新区商鼎路与和顺路交汇处层高：3.4米占地面积：15.

27、68亩建筑面积：5.78万物业类别：写字楼容 积 率：4楼层状况：21层，13层是商业标层面积：850标准层高：3.4米楼盘特色：商务写字楼销售方式：整层销售销售进度：2019.9月开盘，现仅剩B座10层写字楼对外报价：18000元20000元活动：广地和顺中心主体封顶，配套商业即将竣成，意向商家征询中 A座B座竞品写字楼典型个案广地和顺中心办公相对集中地，前期的是接受整层销售，相对低的销售价格，使其相对快的 去化数度满足了开发商的期望。户型研究850整层量身定制式商业空间，空间运用“无梁柱”技术自由分割，9部电梯，整层销售。竞品写字楼典型个案广地和顺中心1#2#开 发 商：郑州豫航置业有限公

28、司郑州豫航置业有限公司 层高：层高：3.7米米地址：郑东新区金水东路与农业东路交汇处北地址：郑东新区金水东路与农业东路交汇处北500米米占地面积：67.71亩建筑面积：13.63万物业类别：写字楼、3层商业容 积 率：3.50楼层状况：1#楼26F，2#楼16F，标层面积：1700项目特色：政务区纯写字楼销售进度：刚推出1#写字楼，10层一下内部认购，10层以上对外销售对外报价：未定现阶段：1#楼咨询中，下个月初大客户认筹+开售竞品写字楼典型个案豫航中心 整层销售，一层分割成整层销售，一层分割成10个户型，面积区间在面积区间在78-201。政府区旁，标准的纯写字楼具有一定的吸引力，前期仅接受大

29、客户的整层咨询销售，现场的氛围还是比较充分。竞品写字楼典型个案天明国际广场开 发 商：郑州市天久置业有限公司郑州市天久置业有限公司 地址：郑东新区众望路与正光街交汇处地址：郑东新区众望路与正光街交汇处占地面积：20亩建筑面积：4万物业类别：公寓、写字楼、商业容 积 率：3.00楼层状况：16层公寓式酒店和两栋各层公寓式酒店和两栋各13层写字楼层写字楼标层面积：736.65层高：层高：3.4米米现阶段现阶段销售进度：A座已销罄，B座还有4层未售完，其中4层分3间散售，7、8、9层整层销售。对外报价：22000元/10.7开盘,A座已售罄，B座剩4F散售，7、8、9、10整售，C座自用，D座与锦江

30、酒店商谈中项目前期仅整层销售，随着市场变化已不能满足客户需求，为扩大客户范围及层面，现阶段可以分割销售，一层可分割成3个户型，区间面积在90-330之间。A座座B座座竞品写字楼典型个案中科金座开开 发发 商：河南坤午置业有限公司商：河南坤午置业有限公司地址：郑东地址：郑东CBD商务内环九如路商务内环九如路层高：层高：3.7米米占地面积：占地面积：7.57亩亩建筑面积：建筑面积：7.6万万物业类别：写字楼、商业物业类别：写字楼、商业容容 积积 率：率：3.00楼层状况：楼层状况：一栋一栋31层层5A写字楼，写字楼，1-6层是商业，地下层是商业，地下3层车库层车库标层面积：标层面积：2000业态分

31、布：业态分布：1-6层为精品商业群房，规划布局银行，咖层为精品商业群房，规划布局银行，咖啡厅，大型多功能厅，会议室、商务会所等；啡厅，大型多功能厅，会议室、商务会所等；7层层-31层为纯粹的高档写字楼；地下层为纯粹的高档写字楼；地下3层为层为5A智能化地下机械智能化地下机械停车车库；写字楼顶部设屋面直升机停机坪。停车车库；写字楼顶部设屋面直升机停机坪。层高：层高：3.7米米现阶段销售进度：100-2000平米商务空间，意向客户认筹中，5万元意向金，预计2019年2月开盘销售，目前项目施工至地上一层，2019年交付使用。对外报价：未定CBD最后一栋写字楼，处于绝版地位，相对具有稀缺性特质，配置了相对高的配套如飞机停降坪等 标准层平面图 2073 105342户型分割成8个房间户型研究竞品写字楼典型个案中科金座 东区稀缺性，入驻东区，成为企业实力的一种标志 限购对住宅的影响，为写字楼带来了机会，写字楼市场成为民间热钱投资的目标，但近几个月成交迹象已表明这种写字楼的热销局面已经有所改变。区域内写字楼供应量的增加，使客户有了更多的选择余地，价格已进入了平稳期竞品写字楼市场总结 大量的供应会影响价格的上升，预计2019年将达到写字楼价格的峰值，区域内写字楼的供应格局将会随之发生改变 高端办公环境的广量客户需求，吸引了投资商，形成了“大郑东”写字楼聚集区