上海成功商业案例分析-共31页PPT课件.ppt

1、123西郊百联上海新天地大拇指广场海上海大宁国际正大广场67channel one地铁4号线临平路站大连路站黄陂南路站延长路站上海马戏城路站北新泾路站地铁2号线陆家嘴站地铁1号线地铁7号线长寿路站2海上海项目概况区位：海上海位于上海市杨浦区大连路与飞虹路交汇处，临近和平公园和控江路商圈，距外滩、四川北路商业街等仅3公里之内；规模：总建筑面积约20万平方米；物业：由7栋18-23层住宅（约9万平方米）、3栋Loft（约7万平方米）及商业街（约3万平方米）组成海上海海上海3项目采取“外城+内城”的整体规划布局；临大连路为外城，设置Loft办公及情景商业街区，地块东部为内城，设置住宅项目以以400米

2、长，21,791平方米的创意商业街为轴，划分为东西两块；西侧3幢80米高的创意Loft，建筑面积74,750平方米，底层商业面积10800平方米；东侧7栋住宅面积88,157平方米；三大标志性建筑：海上讲堂、海上剧场、海上展馆错落其间由于商业街区设置在项目的内部，对外临街面非常少，商业昭示作用差，是造成后期商业氛围淡薄的主要原因海上海住宅商业街区Loft办公功能功能办公办公/居住居住居住居住商业商业物业类型写字楼住宅商铺规模3栋Loft约7万平方米7栋18-23层住宅约9万平方米5个Block约3万平方米总规模建筑面积近20万平方米内城外城4创意商业街布局以传统“金木水火土”五行元素打造五个B

3、lock院落海上海Block 1：木院Block 2：红砖院Block 3：玻璃院Block 4：金属院Block 5：混凝土院红砖院玻璃院金属院5交通系统营造了曲折变化的内街道，但与外部干道的联系过少，通达性不强内部交通海上海内部交通主要通过主街道及内街道两条交通主轴组成。主街道连通主入口，是Loft与商业街区的主要过渡空间；次街道贯穿于商业Block街区的商业体中间。整体而言，营造了较为曲折变化的街区体验；对外交通主要通过3个主入口与2个穿越Loft的次入口对外联系，但与主干道大连路仅有一主入口通达，2个次入口在实际使用中基本封闭，通达效果较差海上海主街道内街道主入口次入口6上海新天地项目

4、概况南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人新天地7整体规划新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分p太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑新

5、天地8改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 新天地9上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能构成客户定位具有shoppingmall功能功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来

6、上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 新天地10改造后的上海新天地新天地规划布局p北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。p南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。新天地北里南里11上海新天地商业形态p 新天地占地3万平米，建筑面积6万平米p 街铺北里街区 以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p 南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺 2.5平米

7、的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑p 小结：集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例新天地12上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达

8、司、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20新天地13大宁国际商业广场项目概况区位：项目位于上海市闸北区共和新路与大宁路交汇处占地面积：5.5万平方米建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米，地上25万平方米物业类型：商业、酒店、办公大宁国际功能功能商业商业酒店酒店办公办公公共设施公共设施物业类型零售餐饮/娱乐教育文化及生活配套酒店SOHO写字楼停车场及公共空间规模50000平方米45000平方米15000平方米30000平方米39000平方米21000平方米总规模建筑面积约25万平方米14大宁国际商业广场

9、整体规划布局商业基本覆盖整个项目，办公楼裙楼商业、商业Block、集中商业将整个项目商业连成一片；商业Block设置在项目中心，通过周边裙楼商业及道路系统将人流引入；办公楼及集中商业主干道设置，增强昭示性；酒店设置在相对居住价值最高及私密性最好的地块内部；多层停车场及车行专用道的设置将车流引入项目内部。大宁国际1号办公楼5号办公楼8号办公楼10号办公楼酒店集中商业商业裙楼商业裙楼商业裙楼多层停车场商业Block商业Block商业裙楼15交通系统多入口及丰富人行系统创造多路径抵达方式，车行专道将车流引入项目对外交通：2个主入口及6个次入口最大化加强项目与外部干道之间的联系，全方位将人流引入；内部

10、交通：人行系统丰富人行系统保证将人流引入项目每个角落，并营造丰富的街区体验；车行系统专用车行通道作为酒店专属车道，同时将车流引入社区，多层车库的设置解决了将车流引入后的车辆停放问题大宁国际人行通道车行通道主入口次入口大拇指广场项目概况大拇指广场位于上海浦东新区区联洋国际新社区。周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有较好的区位；占地面积近6万平方米，建筑面积约11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连。大拇指广场联洋国际新社区：依托陆家

11、嘴CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一。17大拇指广场整体规划布局及业态分布以两个中型集中商业主力店为核心分布街区商业，中间设置大的共享空间；1楼临街面及共享空间四周的商业单元均为小面积划分；酒店设置于东北侧相对独立位置。大拇指广场酒店一层平面图18大拇指广场整体规划布局及业态分布二层商业单元面积划分相对较大，一、二层商铺不规则处理。业态主要设有：大型超市（法国家乐福）、主题商场、休闲娱乐（好乐迪音乐娱乐公司）、艺术中心(证大艺术超超市)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管

12、理）、餐饮（饭店、咖啡厅、酒吧等）。大拇指广场二层平面图19可借鉴要素二层商业价值提升：垂直交通及连廊一、二层的垂直交通：从共享空间为圆点，设置了多个宽阔的楼梯及多部扶手电梯。大拇指广场u一二层商铺不规则处理，增加二层商业对外空间，并设置连廊。20可借鉴要素融入大量文化、艺术要素，增强街区国际感2019年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，项目名因此而来收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它主题雕塑 投入200万引入台湾著名雕塑家李真代表作“大士骑龙”，该作创作于2019年左右相邻的“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，

13、营造浓郁的艺术氛围 建立了证大博物馆，现改为正大艺术超超市大拇指广场“大拇指”雕塑“Love”雕塑证大艺术超超市上海百联西郊购物广场位置：百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。投资方背景：上海百联集团股份有限公司作为百联集团有限公司核心企业，由原上海市第一百货商店股份有限公司和上海华联商厦股份有限公司吸收合并组建而成，是以百货、购物中心为核心业态的大型综合性商业股份制上市公司。公司现拥有上海市第一百货商店、上海第一八佰伴有限公司、东方商厦有限公司、永安百货有限公司、上海新华联商厦有限公司、上海妇女用品商店、百联世茂国际广场有限公司、上海又一城

14、购物中心有限公司、一百商城分公司、哈尔滨百联购物中心有限公司等多家著名商业企业，形成了以“东方商厦”为统一商号的都市型连锁百货、以上海市第一百货商店和永安百货有限公司等历史名店为代表的老字号百货、以时尚为经营定位的社区型连锁百货以及以都市型和社区型为特色的购物中心的经营格局。上海百联西郊购物广场规模：项目占地面积万平方米，建筑面积达万平方米，营业面积为万平方米左右，分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有余个停车位，整个建筑配有中央空调采暖系统、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、小时安保监视系统、车库管理系统、台电梯等一系列先进设备设施，总投资为亿元人民币规划：整个建筑物分地

15、下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，露天茶座、将三个区域的建筑有机地组合成一个整体。步行街两侧分布休闲餐饮店面，店外布置休闲座椅，舒适悠然；中心广场被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公众活动。正大广场位置：正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。正大广场规模：由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心,其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。正大广

16、场建筑面积达241，000多平方米。提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施定位：以“家庭娱乐消费中心”为定位首次定位为华东最顶级的购物场所，整个广场内将集中1000多种国际国内品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。另外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，而大部分的客流以观光客和浦东本地客流为主，消费人流难以支撑正大广场顶级的定位。重新调整定位之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。2019年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室内真冰溜冰场、k

17、tv、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的几家餐厅，并引入更多知名品牌。调整之后，家庭开始成为正大广场的主要客流来源。夫妇两人带着孩子一块来到正大广场的消费比例在增加，浦西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括zara、h&m、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。截至08年2月，如果将提成算入，正大广场的一些商户的租金已经达到1012美元/平方米/天。这一价位几乎是浦东地区最高的租金价格。业态组合：目前正大广场主要分为：时尚购物、美味佳肴、寓教于乐、美容健康四大主题。时尚购物主力商

18、家：贝纳通、NEXT、H&M、Z&A、优衣库、ZARA、玩具反斗城。美味佳肴主力商家：俏江南、唐宫、蕉叶、渝乡人家。寓教于乐主力商家：儿童游乐场、汤姆熊、星美影院、好乐迪、司凯特真冰滑冰场。美容健康主力商家：艾维庭、都市舞工场、威尔士健身中心。整个商场主力品牌商家约230家优势：地理位置优越，兼顾商务办公、居住、旅游黄金地段；二次定位精准明确，满足浦东居民的家庭生活需要、办公集群的商务休闲需要。体量巨大，业态丰富；引入了大量时尚服饰品牌、大量的餐饮、丰富的娱乐项目；劣势：动线较长，两圆连一线形状，步行距离过长；体量太大，同种类业态分布在不同楼层，增加了挑选的负担；挑高空间不多，两圆连一线中间部

19、分层高低，显得压抑九、Channel one位置：陕西北路1383号；长寿路和陕西北路交叉处规模：总建面约5万平方米Channel one业态组合L1-L2中档知名品牌流行服饰；L3中档品牌流行服饰；L4中档知名品牌运动；L5-L6中西餐点；投资方盈石资产管理有限公司 司徒文聪，盈石资产管理有限公司首席执行官、原正大广场上海帝泰发展有限公司总裁 定位：上海首家“面向年轻消费群体”的购物、休闲、餐饮、娱乐等多重商业种类的一站式大型购物中心所处商圈介绍：长寿路沿线如雨后春笋般建立起20多座高级商务楼，30多个高档社区和众多高校。长寿绿地、玉佛寺等人文景观又为长寿路的商务环境提升了品质，配合长寿路形成的商务氛围和消费环境，成为最具发展潜力的新兴商圈中坚力量。消费群体的定位：长寿路商圈范围内聚集了110,000人左右具有强大能力的白领消费群体，这些以80后人群为主的白领阶层和周边高校中的80、90后群体一起，构成了商业消费中的主力军。优势：定位精准劣势：招商未全，人气不足，体量较小；