商业部分策划方案-117PPT-XXXX.ppt

1、1珠江花城商业部分策划方案珠江花城商业部分策划方案出品单位：合富辉煌房地产（湖南）出品单位：合富辉煌房地产（湖南）生产日期：生产日期：20102010年年0808月月0303日日n特别说明：本方案为粗略沟特别说明：本方案为粗略沟通案，仅为大纲脉络，我司通案，仅为大纲脉络，我司将于讲标之日及之后工作中将于讲标之日及之后工作中提供详尽商业策划方案与贵提供详尽商业策划方案与贵司进行深度沟通。司进行深度沟通。第二章第二章 项目本体研究项目本体研究第三章第三章 商业操盘战略商业操盘战略第五章第五章 商业营销策略商业营销策略第四章第四章 项目商业定位项目商业定位第一章第一章 商业市场解析商业市场解析项目商

2、业处在什么样的市场环境之下？项目商业处在什么样的市场环境之下？从本体看，商业适合发展方向是什么？从本体看，商业适合发展方向是什么？我们以什么样的战略高度来操作商业？我们以什么样的战略高度来操作商业？项目采取怎样的营销策略来进行销售？项目采取怎样的营销策略来进行销售？给予项目怎样的业态定位以实现目标？给予项目怎样的业态定位以实现目标？第一章第一章 商业市场解析商业市场解析宏观政策解读宏观政策解读居民消费结构居民消费结构商业地产格局商业地产格局宏观政策研究宏观政策研究1、政策解读、政策解读新政颁布新政颁布n国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，楼

3、市新政百日后政府一再强调继续新政策到底 新政后，投资的资金渐渐持新政后，投资的资金渐渐持平，而商业类地产价值更高。二套房的首付比例提高到平，而商业类地产价值更高。二套房的首付比例提高到50%50%以后，以后，购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。投资投资资金多倾向流入商业地产。资金多倾向流入商业地产。1、政策解读、政策解读政府招商政府招商n长沙政府出台的关于进一步加大招商引资力度和大力发展民营经济的决定，要求降低外资和民营经济的准入门槛，鼓励内外资来我市兴办企业和参与国有企业改制，实行土地和税收优惠。政府对商业的进一政府对商业的进一

4、步支持为地区带来品牌商业提供了条件。步支持为地区带来品牌商业提供了条件。n品牌对提升一个城市的商业氛围有很大影响，目前长沙较好的投资创业环境和产业发展平台，吸引了海内外众多战略投资品牌入户。（本地的名牌，你们又在哪里？）1、政策解读、政策解读交通建设交通建设n长沙建设地铁交通建设进入起步阶段。长沙城北城乡一体化的推进，将加快推进区域内城乡公路网络建设，力争在3年内完成村道水泥硬化任务，实现村组互通水泥路；打造区域内20分钟城乡一体化交通圈，实现农村公路与城市道路对接。交通的进一步建设将会交通的进一步建设将会推进城市的格局和市民消费推进城市的格局和市民消费观念的改变。观念的改变。2、网点规划、网

5、点规划长株潭商业长株潭商业n长株潭城市群批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区。城市间的商业区域将进行扩展与连接。n长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的商业区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群商业发展的增长极。3、北城发展、北城发展生态与学府生态与学府n开福区是长沙有名的老城区，经济发展相对滞后。北区生态地理环境较佳，森林和绿地覆盖率最高、水资源最为丰富。n人文价值历久弥新。学府林立。国防科大、长沙大学、长大附中、周南

6、中学遍布，且近两年各企事业单位在北城购房置业人口逐日增多，区域人口综合素质明显提升。n区域商业资源缺少，伍家岭商圈商业氛围冷清，相比城南商业发展一直不佳。3、北城发展、北城发展核心启动区核心启动区n以城北新区建设为重点，打造物流、大运量工业、文化、商贸、房地产等具有核心竞争力的优势产业。n开福区城市建设用地要达到100平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。开福区城市建设用地3、北城发展、北城发展2个商业中心个商业中心n北区将重点建设2个商业中心，以伍家岭商圈和金霞商圈为中心进行规划。建设以每3万5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街

7、坊商业中心。金霞商圈伍家岭商圈总结总结n政策对投资性住房需求打压，资金向商业地产转移；政策对投资性住房需求打压，资金向商业地产转移；n政府对商业大力支持为地区带来品牌商业提供了条件。政府对商业大力支持为地区带来品牌商业提供了条件。n政府加快对北城的路网建设促进北城快速发展；政府加快对北城的路网建设促进北城快速发展；n长株潭城群确立促进城市的商业区域扩展与连接。长株潭城群确立促进城市的商业区域扩展与连接。总结总结 项目周边消费项目周边消费 北城居民消费北城居民消费长沙城市居民消费长沙城市居民消费居民消费结构居民消费结构长沙居民消费长沙居民消费n湘江北去，浪花淘尽风流人物，作为历史文化名城，出现过

8、很多杰出人才。英雄潇洒走苍穹，长沙人也是出奇的喜爱消费，娱乐餐饮行业超前消费，也是有名的消费城市。n用出去的钱才是自己的，随着长沙经济水平保持着较快的增长幅度，生活水平的提高，长沙市城镇居民在食品、衣着、家庭设备用品等方面的消费增长放缓，而娱乐教育文化等方面的消费支出呈加速上升趋势。长沙居民消费发展长沙居民消费长沙居民消费n用出去的钱才是自己的，随着长沙人生活水平的提高，长沙市城镇居民在食品、衣着、家庭设备用品等方面的消费增长放缓，而娱乐教育文化等方面的消费支出呈加速上升趋势。n2010年1-5月长沙人均消费性支出为6553元，同比增长14.48%，其中1月增幅达32.82%长沙居民消费水平北

9、城居民消费北城居民消费n北城片区经济人口状况区域(开福区)面积188平方公里，为长沙市面积最大、人口最多的城区。主要经济指标均居全省前列。n北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新城区。目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主，消费能力不容小瞰。开福区新城区开福区老城区北城居民消费北城居民消费北城居民消费n开福区政府迁移此处，政府职能部门增加，具有良好的远景规划良好，带动居住人气和消费。开福区政府职能部门集中地北城居民消费项目周边居民项目周边居民n珠江花城周边多为新型的高品质项目，属于城北的品质生活区，未来将建立起高端消费群体。n周边拆迁户

10、多已移走，当是当地的个体经营者仍不少，此类群体消费能力不低。项目居民消费水平总结总结总结总结n长沙人均可支配收入和消费性支出依然保持增长，未来长沙人均可支配收入和消费性支出依然保持增长，未来长沙商业还有进一步发展空间。长沙商业还有进一步发展空间。n北城通过政策支持和大型的项目建设，带来更多的新居北城通过政策支持和大型的项目建设，带来更多的新居民和流动人口，商业的开发会使未来北城的消费力上升。民和流动人口，商业的开发会使未来北城的消费力上升。商业地产格局商业地产格局长沙市商圈格局长沙市商圈格局n商业地产目标是2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社

11、区级商业中心和18条主要商业街。n目前的城市构成为1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；传统商圈包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。市级商圈：市级商圈：五一广场商业中心市级副中心：市级副中心：荣湾镇商业中心星沙商业副中心区级商圈：区级商圈：伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心捞霞商业中心望城坡商业中心观沙岭商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心一个市级中心一个市级中心两个市级副中心两个市级

12、副中心十个区级中心十个区级中心商圈格局商圈格局长沙市商圈格局长沙市商圈格局1、围绕传统市级商圈五一商圈向外扩散;2、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量;3、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈;4、现有商圈特点:五一商圈业态丰富齐全，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈;河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大;东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延伸;火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂

13、;伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔;红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大大托商圈受惠融城，随着中信及友阿奥特莱斯的入驻，正在崛起；星沙商圈是经济开发区快速发展的产物。n长沙商业格局老商圈与新商圈齐发展，西文东市的商业格局将逐渐改变。长沙商业格局老商圈与新商圈齐发展，西文东市的商业格局将逐渐改变。长沙市商圈格局长沙市商圈格局各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般；购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是

14、黄兴路步行街，其它的经营状况一般；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。业态业态商圈商圈购物中心购物中心百货百货超市超市步行商业街步行商业街专业卖场专业卖场批发批发综合卖场综合卖场五一五一好好较好较好较好较好较好较好较好较好较好较好东塘东塘一般一般较好较好较好较好较好较好较好较好火车站火车站一般一般较好较好较好较好较好较好伍家岭伍家岭较好较好一般一般较好较好一般一般溁溁湾镇湾镇好好较好较好较好较好红星红

15、星较好较好较好较好较好较好较好较好n长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态均衡发展。长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态均衡发展。长沙市商圈格局长沙市商圈格局20102010年已知主要大型商业供应年已知主要大型商业供应长沙未来商业项目分布图长沙未来商业项目分布图序号序号项目名称项目名称1 1北辰商业中心北辰商业中心2 2喜来运达广场喜来运达广场3 3世纪金源购物中心世纪金源购物中心4 4湘腾城市广场湘腾城市广场5 5新城新世界商业中心新城新世界商业中心6 6中信商业广场中信商业广场7 7友阿奥特莱斯广场友阿奥特莱斯广场8 8华远金外难项目华远金外难项目9 9奥林匹克花园广场奥林匹克花园广场1

16、010泊富商业中心泊富商业中心1111万达商业广场万达商业广场1212中房项目中房项目1313裕田奥特莱斯裕田奥特莱斯1414铜锣湾商业铜锣湾商业MALLMALL1515世贸滨江世贸滨江合计合计13245678910111215n未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。南北两侧扩展。长沙市商圈格局长沙市商圈格局序号序号项目名称项目名称所属商圈所属商圈发展商发展商项目规模项目规模商业规模商业规模1 1北辰商业中心北辰商业中心伍家岭商圈伍家岭商圈北辰实业北辰实业380380万万5050万万2 2喜

17、来运达广场喜来运达广场高桥高圈高桥高圈恒隆置业恒隆置业5050万万5 5万万3 3世纪金源购物中心世纪金源购物中心伍家岭商圈伍家岭商圈世纪金源世纪金源400400万万4040万万4 4湘腾城市广场湘腾城市广场观沙岭商圈观沙岭商圈湘腾投资湘腾投资1515万万5 5万万5 5新城新世界商业中心新城新世界商业中心高桥高圈高桥高圈新世界集团新世界集团5050万万1010万万6 6中信商业广场中信商业广场大托商圈大托商圈中信集团中信集团220220万万40407 7友阿奥特莱斯广场友阿奥特莱斯广场大托商圈大托商圈友阿实业友阿实业2020万万2020万万8 8华远金外滩华远金外滩中心商圈中心商圈华远地产华

18、远地产8080万万1515万万9 9奥林匹克花园广场奥林匹克花园广场红星商圈红星商圈湘天置业湘天置业5050万万3030万万1010泊富商业中心泊富商业中心伍家岭商圈伍家岭商圈珈鼎国际珈鼎国际3030万万1010万万1111万达商业广场万达商业广场五一商圈五一商圈万达万达100100万万4040万万1212中房项目中房项目马坡岭商圈马坡岭商圈中房置业中房置业98.798.7万万2020万万1313裕田奥特莱斯裕田奥特莱斯裕田置业裕田置业31003100亩（占地）亩（占地）约约3535万万1414铜锣湾商业铜锣湾商业MALLMALL香港铜锣湾香港铜锣湾1414万万1414万万1515世茂滨江项目

19、世茂滨江项目观沙岭商圈观沙岭商圈上海世贸建设上海世贸建设5555万万1010万万合计合计344344万万n20102010年已知主要大型商业供应项目总量约达到年已知主要大型商业供应项目总量约达到340340万平米以上，预计以下货万平米以上，预计以下货量将在未来量将在未来2-32-3年内投入市场。年内投入市场。长沙市商圈格局长沙市商圈格局长沙几大商圈未来长沙几大商圈未来5-85-8年发展特征预测年发展特征预测五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基

20、础上，发展出中高档以上零售业态；主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；主要业态：超市、百货、建材专业卖场、等荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；主要业态：超市、购物中心、专业卖场、等伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；主要业态：购物中心、百货、大型超市黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁

21、建设，庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。长沙市商圈格局长沙市商圈格局北城区北城区商圈格局商圈格局n北城区的传统商业区为伍家岭圈，进驻有大型超市新一佳，综合卖场泰阳商城维多利购物中心，岁宝百货，新河家具城，伍家岭机电市场地板城等商业品牌。区域商业档次不高，整体经营状况不佳。n四方坪区域有麦德龙超市作为商业集中区，但是商业辐射范围有限。n未来新型建设的滨江三角洲区域为一个综合新城。湘江世纪城未来也会建设成商业配套的综合社区。项目周边商业格局项目周边商业格局n项目周边多以新型综合项目与小型商铺为主。n万国城Moma占地面积880000规划为50000商铺定位为科技住宅和高档商住社区。n万科城占地面

22、积202658规划有配套商铺为万科集团长沙2010主要高档住宅小区项目。n长沙深国投项目30000 预计会引进大型国际品牌卖场沃尔玛。总结总结总结总结n城市的发展带来商业格局的进一步机遇，北城未有一个城市的发展带来商业格局的进一步机遇，北城未有一个有力的商圈或许是等待谁来抢占北区商业的头把交椅。有力的商圈或许是等待谁来抢占北区商业的头把交椅。n项目周边的大型项目综合是发展区域商业的有利因素，项目周边的大型项目综合是发展区域商业的有利因素，综合社区带来人流量也会带来商机。综合社区带来人流量也会带来商机。第二章第二章 项目本体研究项目本体研究项目定性分析项目定性分析商业关系梳理商业关系梳理发展方向

23、思考发展方向思考项目定性分析项目定性分析项目四至项目四至西面：芙蓉北路、开福区政府北面：捞刀河东面：万国城moma南面：福园西路、万科城项目位于位于芙蓉项目位于位于芙蓉北路以东、金霞大北路以东、金霞大道发展轴以西、捞道发展轴以西、捞刀河风光带以南、刀河风光带以南、新世纪大道以北，新世纪大道以北，离芙蓉北路城市主离芙蓉北路城市主干道约干道约150150米，离伍米，离伍家岭立交桥约家岭立交桥约2.52.5公公里，与开福区区政里，与开福区区政府相对。介于长沙府相对。介于长沙市一环和二环之间，市一环和二环之间，到市中心五一商圈、到市中心五一商圈、中央商务区、新市中央商务区、新市政府约政府约1515分钟

24、车程分钟车程。1、区位分析、区位分析项目四至项目四至项目一期商业概况项目一期商业概况首层商铺商业：1613平米.首层商铺商业：面积2459平米商业性质公寓楼：21473平米酒店及商业裙楼：33623平米商业综合体：54848平米 项目一期项目一期商业共商业共1111余万平米，余万平米，主要由商主要由商业综合体、业综合体、酒店以及酒店以及商业裙楼、商业裙楼、商业性质商业性质的公寓楼的公寓楼构成。构成。万科城万科城福元西路福元西路1、区位分析、区位分析可达性可达性捞刀河捞刀河项目商业主要集中处深国投巨型商业项目深国投巨型商业项目芙蓉北路万科城万科城福元西路福元西路1、区位分析、区位分析昭示性昭示性

25、捞刀河捞刀河项目商业主要集中处深国投巨型商业项目深国投巨型商业项目芙蓉北路n本地块位于项目南部，南临福元西路，南本地块位于项目南部，南临福元西路，南面正对万科城项目，西面是地铁面正对万科城项目，西面是地铁1 1号线的号线的福元站，东边为万国城福元站，东边为万国城MOMAMOMA项目，北面为项目，北面为珠江花城住宅，整体的昭示性比较好，地珠江花城住宅，整体的昭示性比较好，地块商业价值较大块商业价值较大地块地块SWOT分析分析机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势开发商为品牌开发商，具有较强的号召力。开发商为品牌开发商，具有较强的号召力。项目规模较大，内部已经成熟，项目品质感已经体现。人们对本项目认知较

26、好。项目规模较大，内部已经成熟，项目品质感已经体现。人们对本项目认知较好。项目所处位置可建成为一个商业中心。项目所处位置可建成为一个商业中心。项目周边高端楼盘林立，消费能力强。项目周边高端楼盘林立，消费能力强。项目西面为地铁项目西面为地铁1号线福元站，未来轨道交通比较便利号线福元站，未来轨道交通比较便利地块地块SWOT分析分析机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势目前仅有一个公交站，公交车量不多，通达性需要进一步改观。目前仅有一个公交站，公交车量不多，通达性需要进一步改观。项目商业体量较大，一段时间内的消费力不足以支撑如此大体量。项目商业体量较大，一段时间内的消费力不足以支撑如此大体量。目前福元西路

27、商业氛围较差，周边尚未形成足够大的消费圈层目前福元西路商业氛围较差，周边尚未形成足够大的消费圈层地块地块SWOT分析分析机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势项目所在区域发展较快。项目所在区域发展较快。项目所在区域有大量高品质楼盘在建设中，未来将有大量常驻人群。项目所在区域有大量高品质楼盘在建设中，未来将有大量常驻人群。项目所在区域为以后的长沙高端住宅区，对于商业配套的需求将很大，项目所在区域为以后的长沙高端住宅区，对于商业配套的需求将很大，本项目的商业部分将会有比较大的机会点本项目的商业部分将会有比较大的机会点渔业路的拉通，连接芙蓉路和车站路，未来交通更加便利渔业路的拉通，连接芙蓉路和车站路，未来

28、交通更加便利地块地块SWOT分析分析机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势周边万科城、深国投、以及万国城周边万科城、深国投、以及万国城MOMA等项目都有部分商业等项目都有部分商业体量，未来会分流本项目的部分客户体量，未来会分流本项目的部分客户商业关系梳理商业关系梳理1、城市关联、城市关联项目地理位置项目地理位置项目位置未来北城核心位置：未来北城核心位置：项目位于长沙开福区政府旁边，芙蓉路和福元西路交汇处，项目位于长沙开福区政府旁边，芙蓉路和福元西路交汇处，是未来北城区核心的位置是未来北城区核心的位置。位于湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中心位置。位于湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中心位置。1、

29、城市关联、城市关联项目地理位置项目地理位置 高尚住宅版块已经形成，消费能力巨大高尚住宅版块已经形成，消费能力巨大：在开福区政府北移、长石铁路霞凝站：在开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航的利好带动下，本区域顺天通车和霞凝港启航的利好带动下，本区域顺天北国风光、广福园、世纪春天、北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫恒鑫澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、万国城、深国投项目以及本项目等澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、万国城、深国投项目以及本项目等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块，未来发展潜力巨大，具有很强的消外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块，未来发展潜力巨大，具有很强的消费力。费力。

30、1、城市关联、城市关联捞霞版块捞霞版块万科城万科城深国投项目深国投项目万国城万国城moma湘江世纪城湘江世纪城水韵花都水韵花都君临天下君临天下江滨玫瑰园江滨玫瑰园景香苑景香苑广福园广福园澜北湾澜北湾本项目本项目 大量新高品质住宅落户捞霞版块，大量新高品质住宅落户捞霞版块，09年，湘江世纪城成年，湘江世纪城成为长沙房地产市场销售冠军：销售万余套房；成交金额为长沙房地产市场销售冠军：销售万余套房；成交金额超四十亿。超四十亿。1、城市关联、城市关联捞霞版块捞霞版块 先有新河名居和顺天黄金海岸等，后有万国城moma以及深国投等，版块商业在飞速发展中，竞争开始激烈。1、城市关联、城市关联捞霞版块捞霞版块

31、 可达性较强：项目三面临路，距离未来地铁站约可达性较强：项目三面临路，距离未来地铁站约5分钟路程，商业部分分钟路程，商业部分位于长沙南北大动脉芙蓉路和东西主干道福元西路交汇处，交通体系发位于长沙南北大动脉芙蓉路和东西主干道福元西路交汇处，交通体系发达。达。福元路福元路芙蓉北路芙蓉北路万科城万科城深国投商业项目深国投商业项目项目集中商业处42米宽渔业路米宽渔业路1、城市关联、城市关联交通系统交通系统开福区政府开福区政府地铁地铁市中心车流市中心车流星沙车流星沙车流霞凝新港城车流霞凝新港城车流1、城市关联、城市关联车流车流项目商业主要集中处万科城人流万科城人流万国城万国城momamoma人流人流芙蓉

32、路东侧高档小区人流芙蓉路东侧高档小区人流1、城市关联、城市关联人流人流项目商业主要集中处地铁站点人流地铁站点人流深国投项目人流深国投项目人流本项目人流本项目人流小小 结结n项目位于北城核心地段，发展空间较大项目位于北城核心地段，发展空间较大n捞霞版块已经初显光芒，周边将有大量高消费能力群体入住捞霞版块已经初显光芒，周边将有大量高消费能力群体入住n项目三面临路，商业位于长沙核心交通干道交汇处，未来发展潜力项目三面临路，商业位于长沙核心交通干道交汇处，未来发展潜力巨大巨大n车流和人流可较方便到达本项目车流和人流可较方便到达本项目2、环境关联、环境关联 收入的快速增长为商业发展奠定了基础。收入的快速

33、增长为商业发展奠定了基础。n长沙人均生活水平提升较快，到长沙人均生活水平提升较快，到2010年年5月，人均可支配收入近月，人均可支配收入近2000元元/月；月；可支配收入的大力飞速提高，为商业的发展奠定了良好基础。可支配收入的大力飞速提高，为商业的发展奠定了良好基础。在政府变迁等利好条件带动下，项目周边兴建了大量高品在政府变迁等利好条件带动下，项目周边兴建了大量高品质住宅，吸引了大量高消费人群进驻。质住宅，吸引了大量高消费人群进驻。万科城万科城万国城万国城moma湘江世纪城湘江世纪城水韵花都水韵花都江临天下江临天下江滨玫瑰园江滨玫瑰园景香苑景香苑广福园广福园澜北湾澜北湾本项目本项目2、环境关联

34、、环境关联项目周边步行约项目周边步行约10分钟高品质楼盘分钟高品质楼盘项目名称项目名称建筑面积建筑面积常驻人口（保守）常驻人口（保守）万国城万国城moma约约120万万3.5人人珠江花城珠江花城约约100万万3万人万人湘江世纪城湘江世纪城约约400万万7万人万人万科城万科城约约50万万1.5万人万人江临天下江临天下约约11万万3000人人步行步行10分钟在售楼盘将入住人口粗算分钟在售楼盘将入住人口粗算2、环境关联、环境关联大量的高消费人口入住将带来巨大的商业机会：大量的高消费人口入住将带来巨大的商业机会：根据我们计算，项目周边步行根据我们计算，项目周边步行10分钟之内的分钟之内的5个在售楼盘将

35、容纳个在售楼盘将容纳15万高消费人万高消费人群，再加上之前高档小区常驻的约群，再加上之前高档小区常驻的约10万人口；项目周边万人口；项目周边10分钟路程有约分钟路程有约25万万高消费人群，随着区域不断发展，这个数字将进一步加大。高消费人群，随着区域不断发展，这个数字将进一步加大。项目周边配套不完善，由于存在着巨大的高消费人群，商业发展存在巨大机会。项目周边配套不完善，由于存在着巨大的高消费人群，商业发展存在巨大机会。2、环境关联、环境关联本区域10分钟步行范围目前暂无成熟大型商业2、环境关联、环境关联 区域供应量较大，项目商业面临较大竞争；因此区域供应量较大，项目商业面临较大竞争；因此实行差异

36、化定位，走特色经营道路，增强项目辐射能力是一条可行之路。步行10分钟主要大型商业体项目楼盘名楼盘名商业体量商业体量备注备注湘江世纪城湘江世纪城约约27万方万方有有20万方的巨型购物场所万方的巨型购物场所深国投项目深国投项目待定待定大型商业体，具有辐射全北城实力大型商业体，具有辐射全北城实力万国城万国城moma5万方万方有超大型超市，有一定辐射能力有超大型超市，有一定辐射能力总总 结结n长沙近年来人均可支配收入增长较快，为商业更快速发长沙近年来人均可支配收入增长较快，为商业更快速发展奠定了基础。展奠定了基础。n项目项目1010分钟路程可达高品质楼盘达分钟路程可达高品质楼盘达1111个，高能力消费

37、人个，高能力消费人群达近群达近2525万人。万人。n项目周边商业较为落后，缺乏大型综合商业体。项目周边商业较为落后，缺乏大型综合商业体。n由于未来竞争比较激烈，实行差异化定位，走特色经营由于未来竞争比较激烈，实行差异化定位，走特色经营之路是一较佳选择。之路是一较佳选择。项目位于两个区域级中心伍家岭商业中心、捞霞商业中心项目位于两个区域级中心伍家岭商业中心、捞霞商业中心之间，受两个商圈辐射和影响。之间，受两个商圈辐射和影响。n捞霞商圈捞霞商圈n伍家岭商圈伍家岭商圈项目目所在地3、市场关联、市场关联夹在两个商圈之间夹在两个商圈之间重新振作的贵族：伍家岭商业中心重新振作的贵族：伍家岭商业中心n等级：

38、区域商业中心等级：区域商业中心n现状现状 伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。但是近年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江君悦湘邸、佳阳悦景馨都等项目的兴建，以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。n前景前景 伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出

39、，及开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，而其再一次兴起将是一个必然的趋势。3、市场关联、市场关联伍家岭商业中心伍家岭商业中心潜力股：捞霞商业中心潜力股：捞霞商业中心n等级：区域商业中心等级：区域商业中心n现状 开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况

40、一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大牌、大盘，未来目光齐聚北城毋庸置疑。n前景 湖南金霞物流中心物流与交通规划初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托

41、霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。3、市场关联、市场关联捞霞商业中心捞霞商业中心 新的商业中心正在崛起新的商业中心正在崛起 项目位于两个区域级中心伍家岭商业中心、捞霞商业中心之间，受两个商圈辐射，随着项目位于两个区域级中心伍家岭商业中心、捞霞商业中心之间，受两个商圈辐射，随着万国城万国城moma商业、深国投

42、巨型商业以及本项目商业的建成，一个新的区域商业中心正商业、深国投巨型商业以及本项目商业的建成，一个新的区域商业中心正在兴起。在兴起。n捞霞商圈捞霞商圈n伍家岭商圈伍家岭商圈 新商业中心项目目所在地3、市场关联、市场关联夹缝中起来的新商业中心夹缝中起来的新商业中心 新的区域商业中心正在孕育、发展。新的区域商业中心正在孕育、发展。芙蓉北路芙蓉北路开福区政府开福区政府42米宽渔业路米宽渔业路福元路福元路本项目商业综合体本项目商业综合体深国投巨型商业项目深国投巨型商业项目 万国城万国城moma大体量商业大体量商业3、市场关联、市场关联夹缝中起来的新商业中心夹缝中起来的新商业中心 深国投商业项目深国投商

43、业项目：凭借其体量优势和品牌优势，将成为本：凭借其体量优势和品牌优势，将成为本区域商业中心的领导者区域商业中心的领导者,其必将辐射全北城。其必将辐射全北城。3、市场关联、市场关联夹缝中起来的新商业中心夹缝中起来的新商业中心 万国城万国城momamoma：凭借其超大型超市等辐射能力强的业态，将成：凭借其超大型超市等辐射能力强的业态，将成为本区域商业中心成熟的巨大推动力为本区域商业中心成熟的巨大推动力3、市场关联、市场关联夹缝中起来的新商业中心夹缝中起来的新商业中心 商业概况商业概况:项目一期预留项目一期预留116247116247平米商业，包括公寓、酒平米商业，包括公寓、酒店以及商业综合楼和小区

44、配套商业。店以及商业综合楼和小区配套商业。首层商铺1613首层商铺2459架空层商业320小区配套1908酒店及商业裙楼33623商业综合楼548483、市场关联、市场关联本项目商业本项目商业1、项目关系梳理、项目关系梳理内部关系内部关系 商业现状商业现状:目前除了商业综合体，其余商业已经开始动工建设，部分目前除了商业综合体，其余商业已经开始动工建设，部分已经开始营业已经开始营业;商业综合体暂未开工，如何进行规划和定位，是我们商业综合体暂未开工，如何进行规划和定位，是我们此次报告的主题和核心。此次报告的主题和核心。首层商铺首层商铺首层商铺小区配套酒店及其裙楼商业综合体？名称面积业态辐射力备注首

45、层商铺4359小区配套本居住小区为主小区配套1908小区配套本居住小区为主酒店33623酒店为超五星级硬件；一楼为银行等；二楼为特色餐饮周边区域商业裙楼一楼小区配套；二楼为一般餐饮；3-5楼为物管公司周边区域商业综合楼体54848？是我们需要考虑的问题n项目夹在捞霞商圈和伍家岭商圈之间，受两个商圈影响。项目夹在捞霞商圈和伍家岭商圈之间，受两个商圈影响。n项目商业所在位置形成一个新的商业中心。项目商业所在位置形成一个新的商业中心。n除了商业综合体，本项目商业已经初步规划和定位，以除了商业综合体，本项目商业已经初步规划和定位，以辐射本小区以及附近周边居民为主。辐射本小区以及附近周边居民为主。n本项

46、目商业综合体面积较大，如何进行有效定位，是亟本项目商业综合体面积较大，如何进行有效定位，是亟待解决的问题。待解决的问题。小小 结结商业关系梳理总结商业关系梳理总结n项目位于开福新城的核心位置，未来发展潜力较大项目位于开福新城的核心位置，未来发展潜力较大n捞霞板块发展迅速，已经在长沙占有自己的一席之地。捞霞板块发展迅速，已经在长沙占有自己的一席之地。n长沙人均可支配收入增长较快，为商业的发展奠定了良好基础长沙人均可支配收入增长较快，为商业的发展奠定了良好基础n本项目周边有近本项目周边有近25万的常驻高消费人群万的常驻高消费人群n项目周边项目周边10分钟步行范围内商业配套较为缺乏，商业发展存分钟步

47、行范围内商业配套较为缺乏，商业发展存在机会在机会n一个新的商业中心正在项目所处位置崛起一个新的商业中心正在项目所处位置崛起n因未来供应较大，实行差异化定位，走特色经营路线是一条可因未来供应较大，实行差异化定位，走特色经营路线是一条可行之路行之路第三章第三章 商业操盘战略商业操盘战略核心战略思想核心战略思想红海通达蓝海红海通达蓝海选择一枝独秀选择一枝独秀在战略上要藐视敌人在战略上要藐视敌人在战术上要重视敌人在战术上要重视敌人n尽管商业氛围尚未形成，尽管物业形态分散尽管商业氛围尚未形成，尽管物业形态分散n在精确定位之下有充足的理由藐视对手在精确定位之下有充足的理由藐视对手n尽管开业商业不多，尽管项

48、目体量不够大尽管开业商业不多，尽管项目体量不够大n未来竞争的激烈促使我们高度重视对手未来竞争的激烈促使我们高度重视对手1、核心战略思想、核心战略思想2、红海通达蓝海、红海通达蓝海在已知的市场在已知的市场找寻未知的空间找寻未知的空间n在目前的竞争下我们不进行血拼在目前的竞争下我们不进行血拼n因为我们不具备强大竞争力的物业形态因为我们不具备强大竞争力的物业形态n但我们可以走差异化的道路但我们可以走差异化的道路n脱离脱离红海红海驶入驶入蓝海蓝海n舞台会更大舞台会更大n前景会更广阔前景会更广阔2、红海通达蓝海、红海通达蓝海n驶入蓝海驶入蓝海n舞台会更大舞台会更大n前景会更广阔前景会更广阔3、选择一枝独

49、秀、选择一枝独秀从商业体量来讲我们不能做龙头老大从商业体量来讲我们不能做龙头老大从商业竞争来看补缺占位可能性不大从商业竞争来看补缺占位可能性不大我们必须找寻未知的市场空间我们必须找寻未知的市场空间我们走差异化抢占市场先机我们走差异化抢占市场先机退出红海竞争运用蓝海战略退出红海竞争运用蓝海战略一枝独秀的特色商业比肩市场一枝独秀的特色商业比肩市场3、选择一枝独秀、选择一枝独秀走特色风情路线走特色风情路线我们想到了什么？我们想到了什么？3、选择一枝独秀、选择一枝独秀购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚、文化购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚、文化长沙，消费型城市长沙，消费型城市三五成群，吃喝玩乐，通宵达旦三五成群

50、，吃喝玩乐，通宵达旦长沙，娱乐之都长沙，娱乐之都快乐大本营，越策越开心快乐大本营，越策越开心长沙，文化之城长沙，文化之城惟楚有才，于斯为盛！惟楚有才，于斯为盛！3、选择一枝独秀、选择一枝独秀文化的、娱乐的、时尚的、刺激的、火辣的文化的、娱乐的、时尚的、刺激的、火辣的就是我们需要的就是我们需要的桑巴、探戈、足球、环球小姐桑巴、探戈、足球、环球小姐南美洲的各种元素组合在一起，只能用一个词语来形容：南美洲的各种元素组合在一起，只能用一个词语来形容：热 辣热辣的南美和热辣的长沙在一起碰撞，会是一个什么样的效果？热辣的南美和热辣的长沙在一起碰撞，会是一个什么样的效果？思考思考n南美商业元素与本案住宅建筑