城市更新及旧改模式分析课件.ppt

1、旧改模式探讨-东莞三旧改造细则东莞三旧改造细则解读解读-深圳城市更新办法深圳城市更新办法参考参考写在前面：写在前面：2009年12月16日东莞市人民政府颁布东莞市“三旧”改造实施细则（试行）并从颁布之日起施行，成立东莞市“三旧”改造工作领导小组，刘志庚任组长。同日东莞市“三旧”改造工作领导小组颁布操作指南突破突破1：该细则第一次对经营性土地非“招拍挂”流转提供政策依据突破突破2：明确原权利人可作为改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施区域：区域：特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房改造规模：改造规模

2、：到2010年底3万亩；到2015年10-15万亩；到2020年30万亩改造形式改造形式：成片拆迁改造（四种类型）、单宗项目改造（四种类型）涉及主要政府职能部门：涉及主要政府职能部门：市发展和改革局、市财政局、市国土资源局、市建设局、市城建规划局、市城市管理综合执法局、各镇街政府派出机构工业土地协议出让最后期限黄华华：期限是三年，要大拆大建！黄华华：期限是三年，要大拆大建！旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析 2007年9月1日起实施的中华人民共和国物权法，该法为旧城改造提供主要的法律参考依据，否则该细则不仅与土地“招拍挂”制度相悖而且违反中华人

3、民共和国土地管理法 深圳市于2009年10月22日颁布深圳市城市更新办法，实施细则至今未出台 东莞市于2009年12月16日发布东莞市“三旧”改造实施细则（试行），同日颁布操作指南 广东省省长黄华华在2010年广东省的两会上透露说，“这个特殊政策仅限广东，其他省份还没有，期限是三年期限是三年。我们要充分利用好这个政策，今年下大决心，要大拆大建！要大拆大建！”刘志庚在全市“三旧”改造动员大会上的讲话：“国土资源部批准的“三旧”改造政策，也是一项时效性很强时效性很强的政策，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到20122012年底年底。”珠三角核心区的城市化进程与近年来的房地产发展使得土地供应严重

4、吃紧 整个珠三角的大规模的产业转移使得近几年核心区的“广佛莞深”等均开始大规模的“旧城改造”，深圳和东莞出台的政策也是应对“旧城改造”的超难度2022-8-2只可意会 不可言传深圳深圳20092009年可经营性土地成交一览表年可经营性土地成交一览表序号序号宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置用地性质用地性质用地面积用地面积 容积率容积率 建筑面积建筑面积成交价格成交价格 楼面地价楼面地价成交日期成交日期1G01020-0204龙岗区龙城街道回龙埔社区住宅77726 4.0 309349 80000 2586 2009-4-292A009-1289等3宗 宝安区26区商住混合用地90836 4.5

5、406000 261000 6429 2009-6-23T107-0012南山后海中心区商业性办公2764 12.7 35096 19000 5414 2009-6-54A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧 居住81044 2.4 194506 26309 1353 2009-6-55B123-0001 福田区南园爱华路西侧 居住5763 3.2 18443 8360 4533 2009-6-106G04216-0042 平湖街道平新北路西侧商业1000 2.4 2400 332 1383 2009-7-287A826-0205龙华街道东环二路北旅馆业用地40156 2.5 1003

6、89 26000 2590 2009-8-78A113-0005宝安区西乡街道银田路商住混合用地38546 2.4 92511 300 32 2009-8-189 9A510-0131A510-0131等等2 2宗宗 光明街道公园路南侧光明街道公园路南侧居住居住90737 90737 2.0 2.0 181474 181474 120000 120000 6613 6613 2009-8-282009-8-281010A122-0332 A122-0332 宝安尖岗山宝安尖岗山 居住居住23401 23401 1.2 1.2 28081 28081 53000 53000 18874 1887

7、4 2009-9-102009-9-1011G09301-8龙岗镇南联村综合办公楼8986 2.4 21565 6580 3051 2009-9-241212A909-0137A909-0137等等2 2宗宗 宝安观澜横坑水库片区宝安观澜横坑水库片区 居住居住157310 157310 1.8 1.8 283157 283157 244000 244000 8617 8617 2009-9-252009-9-2513B116-0079 福田中心区 商业性办公用地5009 12.0 60112 51500 8567 2009-10-1614B205-0015 市中心区金田路与福中三路交汇处商业性

8、办公用地5500 11.0 60501 48100 7950 2009-10-1615B205-0001 市中心区金田路与福中一路交汇处商业性办公用地8090 16.0 129439 98500 7610 2009-10-1616B205-0022 市中心区金田路与福中三路交汇处商业性办公用地4634 8.6 39853 33800 8481 2009-10-1617T107-0013南山后海中心区商业用地6213 9.0 55914 47600 8513 2009-12-10合计合计647714 647714 3.1 3.1 2018791 2018791 1124381 1124381 5

9、570 5570 真正市场化操作的仅有加粗显示的真正市场化操作的仅有加粗显示的3宗土地，目前几乎无可出让土地。宗土地，目前几乎无可出让土地。东莞东莞20092009年土地成交一览表年土地成交一览表序号序号编号编号编号编号宗地位置宗地位置用地性用地性质质用地面用地面积积容积容积率率建筑面建筑面积积成交价成交价格格楼面地楼面地价价成交日期成交日期12009G001 大岭山镇连平村商住180011.3 2376182503472 2009-2-1222009G003万江区莞穗大道南面商住32792.1 698410501503 2009-2-253 2009G004 万江区莞穗大道南面商住76072

10、.1 1620224401506 2009-2-254 2009G005 长安镇咸西村商住135843.5 47544214004501 2009-3-1852009G007清溪镇土桥村商住400001.8 720005050701 2009-4-762009G006沙田镇横流村商住74482.4 178751800.011007 2009-4-972009G008厚街镇珊美村商住52043.8 1977535501795 2009-4-1682009G009石碣镇鹤田厦村商住305822.0 6116492001504 2009-4-2992009G010虎门镇金洲村商住748364.0 2

11、99344384301284 2009-5-1210 2009G011 石碣镇鹤田厦村商住296662.0 5933289001500 2009-5-14112009G012凤岗镇东深路塘沥村段西侧商住133132.5 332823040.01913 2009-5-21122009G013凤岗镇三联村常富路西侧商住72752.8 203702030997 2009-5-27132009G014虎门镇金洲村商住156594.0 62636118001884 2009-6-4142009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业1222320.0 4113519376022792009-7-215200

12、9G017大朗镇大井头村银朗南路东商住426162.4 102278130001271 2009-7-3162009G018凤岗镇东深二路竹塘村段商住725212.5 18130215600860 2009-7-9172009G020寮步镇新旧围村商业87330.7 611313702241 2009-7-1518 2009G019 莞城区体育路商住537152.7 145030703004847 2009-7-1719 2009G021 大朗镇美景东路南侧商业金融280503.5 981757900805 2009-7-2720 2009G022 塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住331391.0

13、 3413375002197 2009-7-29212009G021大朗镇大井头商住2366601.5 354990600001690 2009-8-13222009G024南城区东骏路西侧商住336612.5 84152286003399 2009-8-13232009G025沙田镇杨公洲村商住75512.5 188771210641 2009-8-14东莞东莞20092009年土地成交一览表年土地成交一览表序号序号宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置用地性用地性质质用地面用地面积积容积容积率率建筑面建筑面积积成交价成交价格格楼面地楼面地价价成交日期成交日期242009G027万江区牌楼基村商住

14、409811.5 6282300 2009-8-19252009G026万江区牌楼基村商住146672.2 3226700 2009-8-19262009G029常平镇还珠沥村商住533332.0 106666160001500 2009-9-9272009G028 沙田镇大洲村商业333331.2 399993400850 2009-9-102820091001常平镇旧城区市场路商业金融90744.3 39018154003947 2009-9-23292009G030南城区宏伟路东侧商住325212.4 79676302003790 2009-10-1530 2009G031 清溪镇科技路

15、旁商住198022.4 475243850810 2009-10-22312009G032凤岗镇五联村商住164002.4 393603000762 2009-10-27322009G033中堂镇中兴路商业金融51181.9 957015401609 2009-10-2833 2009G035 凤岗镇东深路雁田村段东面商住161862.5 404653380835 2009-10-29342009G034望牛墩镇赤滘村商住335702.5 8392585001013 2009-10-29352009G036-037等2宗凤岗镇雁田村商住275442.8 771235815754 2009-11

16、-3362009G038-041等4宗黄江镇三新村商住3227041.85903231493002529 2009-11-4372009G042中堂镇鹤田村商住113592.3 261251850708 2009-11-5382009G043凤岗镇东深路雁田村段西侧商业金融67434.6 313542240714 2009-12-8392009G044石碣镇石碣村商住342993.0 102897110001069 2009-12-9402009G045塘厦镇四村社区商住357230.8 2857871502502 2009-12-16412009G046清溪镇香芒中路南侧商住138392.4

17、 3321352501581 2009-12-17422009G047厚街镇三屯村商住247522.9 71780115301606 2009-12-18432009G048麻涌镇东太村商住909362.0 1818729150503 2009-12-22442009G049中堂镇斗朗村工业大道东侧商住1301242.3 29928517600588 2009-12-2345 2009G050 中堂镇107国道东泊村段商住75943.1 2354129501253 2009-12-24合计合计188593418859342.2 2.2 42240544224054725285725285171

18、7 1717 珠三角核心区可经营性土地供应严重吃紧珠三角核心区可经营性土地供应严重吃紧旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析 深圳的土地奇缺是深圳的土地奇缺是深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法出台的背景出台的背景：深圳市2009年可经营性土地出让合计17宗，真正市场化操作的仅有3宗，其余的主要分为两种类型：旧改定向的7宗，量身定制式带条件定向的7宗；深圳市2009年可经营性土地出让的总占地64.8万，折合971亩，建筑面积201.9万，平均楼面价格5570元/，每宗地都创造片区地王 东莞市东莞市“三旧三旧”改造实施细则（试行）改造实施细则（试行）

19、亦是东莞土地稀缺的真实写照：亦是东莞土地稀缺的真实写照：东莞市2009年可经营性土地出让合计45宗，其中不乏定向操作；东莞市2009年可经营性土地出让的总占地188.6万，折合2829亩，建筑面积422.4万，平均楼面地价1717元/2022-8-2莞深莞深20092009年土地供应年土地供应序号序号城市城市数量数量占地面积占地面积平均平均容积率容积率建筑面积建筑面积总金额总金额平均楼面地价平均楼面地价宗万万亿元元/1深圳1764.83.12201.9112.455702东莞45188.6 2.24 422.4 72.5 1717 东莞2009年出让总面积2829亩，而2010年“三旧”改造的

20、计划为3万亩三旧改造三旧改造 四个类型四个类型旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析旧城镇旧城镇三旧改造三旧改造旧村庄旧村庄旧厂房旧厂房城中村城中村四个类型四个类型旧工商混住区旧工商混住区旧工业区旧工业区旧居住区旧居住区国家国家 征收征收 集体土地集体土地，转国有，转国有 进储备进储备征收：征收：国家国家 收回收回 国有土地国有土地，进储备，进储备企业企业 收购收购 企业所有的国有土地企业所有的国有土地收回：收回：收购：收购：东莞市东莞市“三旧三旧”改造实施细则（试行）改造实施细则（试行）（下称（下称“细则细则”）概）概要要旧改模式探讨旧改模式探讨

21、1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析细则共分七章：一 总则二“三旧”改造规划的编制与审批三三 成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序四四 单宗项目改造的类型及审批程序单宗项目改造的类型及审批程序五 鼓励措施六 法律责任七 附则附件1：东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式以协议方式办理出让出让手续涉及补缴土地出让金补缴土地出让金标准附件2：东莞市国有划拨土地使用权国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费办证税费标准附件3：东莞市“三旧三旧”成片拆迁改造土地税费返还成片拆迁改造土地税费返还实施细则附件4：东莞市国有企业厂房搬迁国有企业

22、厂房搬迁和旧村改造土地出让旧村改造土地出让纯收益返还流程编制依据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办【2009】122号）东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法（东常【2009】3号）操作指南操作指南（下称（下称“操作指南操作指南”）概）概要要旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析操作指南共分13个附件附件1：东莞市“三旧”改造实施细则操作指南附件2：东莞市“三旧”

23、改造单元规划编制指引（试行）附件3：东莞市“三旧”改造区域产业导向目录（2009年本）附件4：“三旧”改造项目房屋安全鉴定适用标准附件5：广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点附件6：土地权属及地类调查方案附件7：“三旧”改造完善各类历史用地手续分类处置办法附件8：关于审批“三旧”改造的请示（文件式样）附件9：XX（项目名称）“三旧”改造方案（文件式样）附件10：“三旧”改造用地完善征收手续的材料目录附件11：关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请（文件式样）附件12：旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录附件13：关于XX市XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用

24、地的请示（文件式样）主要介绍“成片拆迁改造”与“单宗项目改造”各四种类型“细则细则”-总则总则旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析适用范围：适用范围：特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房下列情形不纳入“三旧”改造范畴：1、不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的（操作指南附件2东莞市“三旧”改造单元规划编制指引）；2、不符合产业发展政策和行业发展规划的（操作指南附件3东莞市“三旧”改造区域产业导向目录）；3、权属有争议的；4、被司法机关和

25、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；5、除边角地、夹心地、插花地以外的空地；6、其他不纳入“三旧”改造范畴的情形改造规模：改造规模：年度计划：到2010年底3万亩中期目标：到2015年10-15万亩（2012年底地土地流转优惠政策到期）远期目标：到2020年30万亩“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析编制主体：编制主体：各镇街负责组织编制设计单位要求：设计单位要求：同时具备城市规划编制城市规划编制甲级资质和建筑设计建筑设计乙级资质及以上资质，并在市城建规划局备案的

26、设计单位改造原则：改造原则：1、鼓励成片拆迁改造；2、“拆三留一”（即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途）；3、成熟一片，改造一片，先到先得；4、政府不以营收为目的（刘志庚讲话：市、镇两级政府不能想着从“三旧”改造中赚钱获利）单元规划内容：单元规划内容：规划单元的用地面积不小于5公顷（即5万，折合75亩）改造模式（拆除改造、保留整治、拆除改造和保留整治）规划控制要求（用地性质、开发强度、共建配套规模和位置、城市设计等）实施策略与政策建议（拆迁安置方案、分期实施、协调机制、地价折抵政策）明确改造主体（市级土地收储机构、镇街政府、集体经济组织、

27、社会资金）“三旧三旧”改造专项计划改造专项计划年度实施计划年度实施计划单元规划单元规划2010年底前完成期限为五年“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析单元规划与控制性详细规划的关系：单元规划与控制性详细规划的关系：一 单元规划符合已批准的控制性详细规划二 单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调三 单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整四 单元规划需对已批准的控制性详细规划进行重大调整五 单元规划与控制性详细规划一并编制和审批“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批

28、改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“细则细则”-“三旧三旧”改造规划的编制与审批改造规划的编制与审批旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析成片拆迁改造成片拆迁改造三旧改造三旧改造单宗项

29、目改造单宗项目改造政府政府主导主导社会社会资金资金参与参与集体集体经济经济组织组织自行自行改造改造原土原土地使地使用权用权人自人自行改行改造造已批已批建设建设用地用地改经改经营性营性用途用途单宗单宗项目项目拆建拆建改造改造转型转型企业企业明晰明晰土地土地权属权属超占超占土地土地完善完善手续手续政府投资政府+集体组织拆迁拆迁拆迁+土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权国有国有+出让出让+自行自行国有国有+划拨划拨+自行自行国有国有+收购收购+集中集中集体+自行转国有+自行转国有转国有+合作开发合作开发集体+非住宅国有国有+出让出让国有+划拨自有转让转让集体+自用非自用国有+出让国有+划拨“细则

30、细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析成片拆迁改造：成片拆迁改造：是指对旧城镇、就村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动（不小于5公顷，地块边界须规整）成片拆迁改造成片拆迁改造政府主导政府主导社会资金社会资金参与参与集体经济集体经济组织自行组织自行改造改造原土地使原土地使用权人自用权人自行改造行改造政府投资政府+集体组织拆迁拆迁拆迁+土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权国有国有+出让出让+自行自行国有国有+划拨划拨+自行自行国有国有+收购收购+集中集中集体+自

31、行转国有+自行转国有转国有+合作开发合作开发“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析一、政府主导改造：一、政府主导改造：分为“政府投资政府投资”与“政府与集体经济组织合作开发政府与集体经济组织合作开发”两种类型“政府投资政府投资”属于政府的收购储备土地过程，是“招拍挂”的主要土地来源，“政府与集体经济组织合作开发政府与集体经济组织合作开发”则主要是政府在原用地范围内设置大型共建配套，或者配合集体经济组织快速推进的典型项目（可划归为“集体经济组织自行改造”范

32、畴）综上，政府主导改造政府主导改造基本上没有企业的切入机会，建议不要介入建议不要介入“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批准后实施批准后实施“三旧”改造专项规划“三旧”改造年度实施计划开展权属调查编制和审批单元规划制定改造方案省政府在不超过年度指标范围内立即批准第一步第一步第三步第三步第二步第二步基本情况规划情况土地拟改造情况土地利用现状情况协议补偿情况“细则细

33、则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-政府主导改造政府主导改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批批准准后后实实施施第一步第一步第第三三步步第二步第二步市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街仅适用工业用地建设用地规划批准书建设项目选址意见书用地预审工业用地项目产业发展核准表项目立项政府

34、“收储”后“招拍挂”供地协议出让供地建设用地规划许可证核发土地权利证书“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析“三旧”改造就是微缩版的“土地一、二级联动开发”，政府主导改造政府主导改造的最主要的目的是“收储收储”政府要求土地收支两条线，收不能抵支土地收支两条线，收不能抵支，对年度土地收储和出让有严格要求征收集体土地，收回国有土地征收集体土地，收回国有土地国土局国土局土土地地出出让让金金“招拍挂招拍挂”出让土出让土地地土地交易中心土地交易中心土地储备中心土地储备中心财政局财政局土土地

35、地整整理理XX收不能抵支收不能抵支年年度度计计划划年年度度计计划划传说中的“土地一级开发”“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析二、社会资金参与改造：二、社会资金参与改造：类型类型1 1：仅通过招标引入企业拆迁拆迁 只参与拆迁，不获取土地，只参与拆迁，不获取土地，建议不要介入建议不要介入类型类型2 2：通过招标等公开方式确定拆迁拆迁及拟改造土地使用权土地使用权 是是“三旧三旧”改造最集中、最主流的改造模式，改造最集中、最主流的改造模式，建议大量参

36、与建议大量参与类型类型3 3：政府拆迁、通过招标等公开方式确定拟改造土地使用权土地使用权 相当于政府相当于政府“收储收储”后出让，价值不大，如果和原业主方达成后出让，价值不大，如果和原业主方达成共识也可定向共识也可定向“招拍挂招拍挂”，但有一定风险，但有一定风险，建议部分参与建议部分参与特别提醒：特别提醒：改造项目未竣工验收前不得转让，包括股东变更改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划改造方案等改造方案等逐级上报至省政府逐级上报至省政府批准后实施批准后实施第一步第一步第三步第三步第二步第二步三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改

37、造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析类型类型2 2（企业拆迁（企业拆迁 +土地使用权）土地使用权）改造实施流程，建议大量参与建议大量参与镇街 编制“拆迁补偿初步方案”市建设局 委托评估 确定竞投底价市建设局会同市城市管理综合执法局 制定投标规则市建设局 委托市建设工程交易中心 实施招标确定中标企业（公示竞投时已编制的“拆迁补偿方案”）承担拆迁工作及拆迁补偿费（“如果拆迁单位与被拆迁户协商的实际拆迁补偿费用数额高于竞投时的补偿标准，由拆迁单位自行垫付解决；确实无力支付或未能在一定期限内与所有拆迁户达成协议的，有市建设局取消其拆迁资

38、格，重新进行招标”）中标企业 按公示的“拆迁补偿方案”与被拆迁人协商“房屋拆迁 收回国有土地 征收集体土地”签订拆迁补偿协议 承担拆迁补偿中标企业 备齐拆迁补偿协资料 办理收地、征地手续 集体土地转国有 取得拆迁许可证 实施拆迁土地平整 协议出让 签署“土地使用权出让合同”办理开工手续批批准准后后实实施施第第三三步步“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-社会资金参与改造社会资金参与改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析类型类型3 3（政府政府拆迁拆迁 +土地使用权）土地使用权）改造实施流程，建议部分参与建议部分

39、参与镇街 编制 拆迁补偿初步方案镇街 与被拆迁人 签订拆迁补偿协议（补偿方式、补偿标准、补偿期限，同时明确在签订协议时由原权属人交回土地使用权证和房地产权证）市国土资源局 编制土地出让方案 招拍挂领导小组审定 报市政府批准实施招拍挂 确定受让人 签订“土地使用权出让合同”受让人 支付部分价款 市财政局划入镇街 拆迁专用资金 镇街实施拆迁镇街 完成拆迁补偿 交付土地使用权 受让人支付余下地价款土地平整 办理开工手续批批准准后后实实施施第第三三步步“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-集体经济组织自行改造集体经济组织自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策

40、前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析三、集体经济组织自行改造：三、集体经济组织自行改造：类型类型1 1：集体经济组织 对集体所有的集体土地集体土地 自行改造自行改造 土地未变性土地未变性（小产权房）（小产权房），不能入市，而且用途规定，不能入市，而且用途规定“除商品住宅以除商品住宅以外外”，建议不要介入建议不要介入类型类型2 2：集体经济组织 对集体所有的集体土地转国有集体土地转国有 自行改造自行改造 自行改造虽然政策优惠，但合作存在风险，自行改造虽然政策优惠，但合作存在风险，不推荐参与不推荐参与类型类型3 3：集体经济组织 对集体所有的集体土地转国有集体土地转国有 合作开发建设合作开

41、发建设 该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与建议大量参与可以采用收取“专专业服务费业服务费”的方式参与三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-集体经济组织自行改造集体经济组织自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划单元规划编制等单元规划编制等逐逐级级上上报报至至省省政政府府批批准准后后实实施施第一步第一步第第四四步步第二步第二步改造方案报批改造方案报批第三步第三步集体+自行转国有+自行

42、转转国国有有+合合作作开开发发“三三旧旧”改改造造领领导导小小组组市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街建设用地规划批准书用地预审项目立项建设用地规划许可证核发土地权利证书市国土资源局市国土资源局类型类型2：免交易，过户全资公司下类型类型3：协议出让，基准地价协议出让，基准地价类型类型1：除商品住宅以外其他用途类类型型1类类型型2类类型型3未竣工验收前不得转让，包括股东变更“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-原土地使用权人自行改造原土地使用权人自行改造旧改模式探讨旧

43、改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析三、原土地使用权人自行改造：三、原土地使用权人自行改造：类型类型1 1：有偿出让出让的国有建设用地使用权人 自行改造自行改造 因为是自行改造，合作存在风险，因为是自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型2 2：划拨：划拨国有土地使用权人 自行改造自行改造 因为是自行改造，合作存在风险，因为是自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型3 3：有偿出让出让的国有建设用地使用权人 收购收购相邻多宗土地 集中改造集中改造 该类型项目数量较多，须整合多方利益，但类同自行改造，合作存在风险，该类型项目数量较

44、多，须整合多方利益，但类同自行改造，合作存在风险，建议部分参与建议部分参与类型类型2 2可参考细则的附件附件2 2（东莞市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准）办理及缴费三三种种类类型型“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序-原土地使用权人自行改造原土地使用权人自行改造旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析改造单元规划编制计划改造单元规划编制计划单元规划编制等单元规划编制等第一步第一步第二步第二步改造方案报批改造方案报批第三步第三步国有国有+划拨划拨+自行自行国有国有+出让出让+自行自行国有国

45、有+收购收购+自行自行市“三旧”改造领导小组市城建规划局市城建规划局市国土资源局市国土资源局市发展和改革局市发展和改革局市国土资源局市国土资源局市城建规划局市城建规划局镇街镇街建设用地规划批准书用地预审项目立项建设用地规划许可证核发土地权利证书市国土资源局市国土资源局类型类型2：协议出让土地，补交地价类型类型1：重签土地合同，补交地价类型类型1类型类型2类型类型3属地镇街“三旧”改造领导小组分散土地归宗，分散土地必须是国有建设用地“细则细则”-成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析边角地、夹心

46、地、插花地的处理（符合规划，累计面积不超过改造项目的10%）国有建设用地-协议出让集体农用地-农转非/土地征收（逐级上报至省政府；占补平衡由市政府协调）集体建设用地-纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报（涉及土地征收的可免于举行听证、办理社保审核和安排预留地；涉及林地依法申办）涉及收回或收购土地（国有土地）的，原则上以货币方式补偿货币方式补偿改造过程中涉及到农用地增、减情况，由市国土资源局安排专用周转指标经批准自行改造的“三旧”改造项目，未竣工验收前不得转让（包括股东变更）确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权经批准同意开展单元规划编制工作的片区，改造方案改

47、造方案与经批准的单元规划经批准的单元规划有矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市“三旧”改造领导小组办公室批准后实施“三旧”改造具体项目报建时，与经市“三旧”改造领导小组批准实施的单元规划一致的，可不再报市城建工作领导小组审批“细则细则”-单宗项目的类型及审批程序单宗项目的类型及审批程序旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析单宗项目改造：单宗项目改造：是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明细产权和超占土地完善手续可参照办理单宗项目改造单宗项目改造已批建设用地已批建设用地改

48、经营性用途改经营性用途单宗项目拆建单宗项目拆建改造改造转型企业明晰转型企业明晰土地权属土地权属超占土地完善超占土地完善手续手续集体+非住宅国有国有+出让出让国有+划拨自有转让转让集体+自用非自用国有+出让国有+划拨“细则细则”-单宗项目改造单宗项目改造-已批建设用地改为经营性用途已批建设用地改为经营性用途旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析一、已批建设用地改为经营性用途：一、已批建设用地改为经营性用途：适用范围：适用范围：本细则实行之前之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，

49、可按本章规定办理特别提醒：特别提醒：本细则实行之后之后，申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本细则“成片拆迁改造的类型及审批程序成片拆迁改造的类型及审批程序”规定办理集体土地集体土地+非住宅非住宅国有国有+出让出让国有国有+划拨划拨类型类型1类型类型2类型类型3非自用+已流转非自用自用转让转让使用权人不变无需补交地价款按省府令100号集体土地“招拍挂”协议出让，补缴土地出让金协议出让，补缴土地出让金（附件1）协议出让，补缴土地出让金（附件2）“招拍挂”，市场价市场价补缴土地出让金建议部分参与建议部分参与“细则细则”-单宗项目改

50、造单宗项目改造-已批建设用地改为经营性用途已批建设用地改为经营性用途旧改模式探讨旧改模式探讨1.政策前提政策前提2.咬文嚼字咬文嚼字3.机会分析机会分析具体流程：具体流程：第一步：第一步：申请人 向镇街领导小组办公室 申请，镇街领导小组办公室 报市领导小组办公室（设在市国土资源局）审定第二步：第二步：市领导小组办公室 函告方式 向市规划、国土、建设、小房等职能部门意见，15个工作日内 反馈意见第三步：第三步：市领导小组办公室综合意见 同意申请 转镇街领导小组办公室第四步：第四步：申请人 持市领导小组办公室审核意见 接受市国土资源局、市城市管理综合执法局处理，市城建规划局办理建设用地规划批准书