土地增值税清算鉴证解析课件.ppt

1、土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介绍纳税主体资格的审核 土地增值税清算单位的审核清算项目收入的审核扣除项目的审核应纳税额的审核案例简简介介v国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发通知（国税发2007132号）号）v总则总则v第一条第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

2、知（国税发（国税发2006187号）以及注册税务师管理暂行办法及号）以及注册税务师管理暂行办法及其他有关规定，制定本准则。其他有关规定，制定本准则。v第二条第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。v第四条第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了

3、解业务环境。业务在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。v第五条第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）

4、税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。职业道德规范的要求。（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。论并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。v第六条第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信报相关的会计资料和纳税资料等可

5、以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。v第七条第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。v第八条第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，

6、应当以职业税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。取的相关证据以及得出的结论作出记录。v 在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。v第十二条第十二条税务师事务所应

7、当要求委托人如实提供如下资料：税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证

8、（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。v第十三条第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务

9、时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。（一）明确清算项目及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（六）明确清算项目的起止日期。（六）明确清算

10、项目的起止日期。v第十四条第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。v第十五条第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的

11、金额。金额。房地产开发业务的证据资料和审核评价房地产开发业务的证据资料和审核评价确认纳税主体资格的税法依据一一是是项项目目施施工工进进度度和和项项目目的的清清算算单单位位类类型型；二二是是评评价价哪哪些些清清算算单单位位已已经经符符合合清清算算条条件件，哪哪些些清清算算单单位位不不符符合合清清算算条条件件；三三是是按按照照土土地地增增值值税税清清算算申申请请表表的的要要求求，对对符符合合清清算算条条件件的的清清算算单单位位，分分别别做做出出说说明明，并并填填写写土土地地增增值值税税清清算算申申请请表表，为为按按每每个个清清算算单单位位分分别别进进行行纳纳税税申申报报奠奠定定基基础础。纳纳税税人

12、人提提出出清清算算申申请请后后，税税务务机机关关受受理理人人员员将将查查验验纳纳税税人人提提交交的的清清算算资资料料，对对纳纳税税人人提提交交的的申申请请材材料料齐齐全全的的，主主管管税税务务机机关关应应予予以以受受理理并并转转入入审审核核程程序序。对对纳纳税税人人提提交交的的清清税税资资料料不不全全的的不不予予受受理理。因因此此，在在提提出出申申请请前前的的清清算算条条件件认认定定阶阶段段，无无论论是是企企业业还还是是注注册册税税务务师师，都都应应注注重重对对清清算算项项目目资资料料的的审审核核。记记表表一一致致增增值值税税项项目目登登记记表表中中房房地地产产开开发发项项目目为为对对象象，项

13、项目目登登记记是是以以国国家家有有关关管管理理部部门门审审批批下下达达的的房房地地产产开开发发项项目目为为依依据据。对对一一个个清清算算项项目目中中既既有有普普通通标标准准住住宅宅工工程程又又有有其其他他商商品品房房工工程程的的，应应分分别别核核算算增增值值额额。如如普普通通标标准准住住宅宅与与商商业业用用房房联联体体，由由于于普普通通标标准准住住宅宅的的增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额2 20 0%的的免免征征土土地地增增值值税税。必必须须分分别别计计算算增增值值率率，否否则则普普通通标标准准住住宅宅不不能能享享受受免免税税政政策策。面面介介绍绍依依据据土土地地增增值值税税清

14、清算算管管理理规规程程的的通通知知：第第十十一一条条对对于于符符合合本本规规程程第第九九条条规规定定，应应进进行行土土地地增增值值税税清清算算的的项项目目，纳纳税税人人应应当当在在满满足足条条件件之之日日起起9 90 0日日内内到到主主管管税税务务机机关关办办理理清清算算手手续续。对对于于符符合合本本规规程程第第十十条条规规定定税税务务机机关关可可要要求求纳纳税税人人进进行行土土地地增增值值税税清清算算的的项项目目，由由主主管管税税务务机机关关确确定定是是否否进进行行清清算算；对对于于确确定定需需要要进进行行清清算算的的项项目目，由由主主管管税税务务机机关关下下达达清清算算通通知知，纳纳税税人

15、人应应当当在在收收到到清清算算通通知知之之日日起起9 90 0日日内内办办理理清清算算手手续续。应应进进行行土土地地增增值值税税清清算算的的纳纳税税人人或或经经主主管管税税务务机机关关确确定定需需要要进进行行清清算算的的纳纳税税人人，在在上上述述规规定定的的期期限限内内拒拒不不清清算算或或不不提提供供清清算算资资料料的的，主主管管税税务务机机关关可可依依据据中中华华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法有有关关规规定定处处理理。地地产产有有关关的的完完税税凭凭证证，包包括括：已已缴缴纳纳的的营营业业税税、城城建建税税、教教育育费费附附加加等等；（2 25 5）企企业业领领用用的的全全

16、部部房房地地产产开开发发企企业业专专用用发发票票；（2 26 6）银银行行明明细细对对账账单单；注注：确确认认收收入入总总额额，所所使使用用的的证证据据还还包包括括前前面面已已经经提提供供的的：主主要要开开发发产产品品(工工程程)销销售售明明细细表表，与与销销售售商商品品房房有有关关证证明明资资料料，直直接接转转让让土土地地使使用用权权的的转转让让合合同同等等三三项项资资料料。v国税发国税发2007132号第十八条规定号第十八条规定土地增值税清算项目收入审核的土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：基本程序和方法包括：（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（一）评价收入内部控

17、制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。情况。（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。不同税种在收入确认上的差异。（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

18、（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。评评价价确确认认计计量量土土地地增增值值税税的的收收入入，应应注注意意收收集集以以下下证证据据资资料料。（1 1）主主要要开开发发产产品品(工工程程)销销售售明明细细表表；（2 2）销销售售商商品品房房有有关关证证明明资资料料，以以商商品品房房购购销销合合同同统统计计表表并并加加盖盖公公章章的的形形式式，包包含含：销销售售项项目目栋栋号号、房房间间号号、销销售售面面积积、销销售售收收入入、用用途途等等。取取得得实实物物收收入入的的，

19、应应提提交交评评估估报报告告；（3 3）与与转转让让房房地地产产有有关关的的完完税税凭凭证证，包包括括：已已缴缴纳纳的的营营业业税税、城城建建税税、教教育育费费附附加加等等；（4 4）企企业业领领用用的的全全部部房房地地产产开开发发企企业业专专用用发发票票；（5 5）银银行行明明细细对对账账单单；（6 6）直直接接转转让让土土地地使使用用权权的的转转让让合合同同。核核评评价价核核评评价价国税发国税发2007132号第二十三条规定号第二十三条规定纳税人将开发的房地产用于职工福利纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个、奖励、对外投资、分配给

20、股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。核核评评价价售售商商品品房房

21、取取得得的的收收入入，应应按按照照商商品品房房购购销销合合同同统统计计表表及及相相关关合合同同所所记记载载的的金金额额确确定定。（2 2）对对于于实实物物收收入入，一一般般要要通通过过对对这这些些形形态态的的财财产产进进行行评评估估(通通常常采采用用市市场场交交易易法法)确确认认其其价价值值。对对于于其其他他收收入入，其其价价值值需需要要进进行行专专门门的的评评估估。对对于于视视同同销销售售的的房房地地产产，其其收收入入确确定定由由主主管管地地方方税税务务机机关关按按照照当当期期同同类类区区域域、同同类类房房地地产产的的市市场场价价格格核核定定。（3 3）对对纳纳税税人人转转让让房房地地产产无

22、无法法提提供供收收入入资资料料或或提提供供收收入入资资料料不不实实造造成成成成交交价价格格明明显显偏偏低低的的，收收入入确确定定由由主主管管地地方方税税务务机机关关依依照照上上述述方方法法的的市市场场价价格格核核定定。核核评评价价核核评评价价v对代收费用的审核。对代收费用的审核。应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独得的收入计税；如果代收费用未计

23、入房价中，而是在房价之外单独收取的，收取的，(如：计入如：计入“其他应付款其他应付款”科目的科目的)可以不作为转让房地产的可以不作为转让房地产的收入。收入。v国税发国税发2007132号第二十五条规定号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在

24、计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。和和准准确确性性v国税发国税发2007132号第二十六条规定号第二十六条规定必要时，注册税务师应当运用必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：（一）审核企业按照项目设

25、立的（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿预售收入备查簿”的相关内容，观的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。金额和成本费用的处理情况。（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是

26、否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。销售折扣和折让转利于关联方等情况。（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。行税务处理。（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应其他应付款付款”，不作销售收入申报纳税的情形。，不作销售收入申报纳税的情形。和和准准确确性性（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。申报缴纳税款。（六）审核纳税人采用（六）审核纳

27、税人采用“还本还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。时，是否按规定申报纳税。（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。产，是否按规定申报纳税。（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。（九）审核纳税人转让在建项目是否按规

28、定申报纳税。（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。定申报纳税。v国税发国税发2007132号第二十七条规定号第二十七条规定税务师事务所应当税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（一）取得土地

29、使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。（五）国家规定的其他扣除项目。v国税发国税发2007132号第二十八条规定号第二十八条规定扣除项目审核的基本程序和方扣除项目审核的基本程序和方法包括：法包括：（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、

30、有效且一贯（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。遵守。（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。表核对是否一致。（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。情况，审核成本、费用支出项目。（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。的凭证，会计及税务处

31、理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。开发成本和费用。（六）必要时，利用专家审核扣除项目。（六）必要时，利用专家审核扣除项目。v国税发国税发2007132号第二十九条规定号第二十九条规定审核各项扣除项目分配或分摊的顺序审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭

32、证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。一致，是否按照规定合理分摊。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。用的分

33、配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。则，确认适当的面积。（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。素。土土地地收收据据和和

34、契契税税完完税税票票三三者者之之间间在在土土地地面面积积上上是是否否一一致致。如如发发票票金金额额与与银银行行支支付付记记录录不不一一致致，应应要要求求纳纳税税人人提提供供国国土土部部门门的的证证明明。如如果果一一次次取取得得土土地地，分分期期开开发发，还还要要根根据据本本期期开开发发的的建建筑筑面面积积占占总总的的建建筑筑面面积积的的比比例例计计算算本本期期开开发发项项目目的的“取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额”。在在计计算算土土地地增增值值税税时时，需需要要对对扣扣除除项项目目金金额额按按一一定定的的标标准准进进行行计计算算或或分分摊摊。细细则则规规定定的的分分摊摊方方

35、法法，：一一是是按按转转让让土土地地使使用用权权面面积积占占可可转转让让土土地地总总面面积积的的比比例例计计算算分分摊摊；二二是是按按照照转转让让的的建建筑筑面面积积占占总总建建筑筑面面积积的的比比例例来来计计算算分分摊摊；三三是是按按税税务务机机关关确确认认的的其其他他方方式式计计算算分分摊摊。实实施施细细则则规规定定，取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额，是是指指纳纳税税人人为为取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地价价款款和和按按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用。核核v国税发国税发2007132号第三十条规定号第三十条规定取得土地使用权支付金

36、额的审核，应取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。分配比例和具体金额的计算是否正确。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。（四）审核有无将期间费

37、用记入取得土地使用权支付金额的情形。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。地使用权支付金额是否存在明显异常。v国税发国税发2007132号第三十一条规定号第三十一条规定土地征用及拆迁补偿费的审核，土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：应当包括下列内容：（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。常。（二

38、）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。花名册，并与相关账目核对。（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。v国税发国税发2007132号第三十二条规定号第三十二条规定前期工程费的审核，应当包括下前期工程费的审核，应当包括下列内容：列内容：（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（一）审核前期工程费的各项实际支出与

39、概预算是否存在明显异常。（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。定扣除。v国税发国税发2007132号第三十三条规定号第三十三条规定建筑安装工程费的审核，应当建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：包括下列内容：（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获

40、取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；账目进行核对；2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。或减少建筑安装成本造价的情形。（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使（二）自营方式

41、。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。规定进行会计处理和税务处理。v国税发国税发2007132号号第三十四条规定第三十四条规定基础设施费和公共配套设施费的审核，应基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：当包括下列内容：（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，（二）如果有多个开

42、发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用

43、。（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。常。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。v国税发国税发2007132号第三十五条规定号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内开发间接费用的审核，应

44、当包括下列内容：容：（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（五）审核是否

45、将期间费用记入开发间接费用。（六）审核有无预提的开发间接费用。（六）审核有无预提的开发间接费用。（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。是否在本项目中予以剔除。（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。费用。问问题题的的通通知知北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知的通知v国税发国税发2007132号第

46、三十六条规定号第三十六条规定房地产开发费用的审核，应当包房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：括下列内容：（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供

47、金融机构证明的，应按下列方法进行审核：目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；他项目的利息费用记入了清算项目；3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。方方法法扣扣

48、除除项项目目使使用用权权后后，未未进进行行任任何何形形式式的的开开发发即即转转让让的的，计计算算其其增增值值额额时时只只允允许许扣扣除除：取取得得土土地地使使用用权权时时所所支支付付的的地地价价款款；国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用；在在土土地地转转让让环环节节缴缴纳纳的的各各项项税税金金；不不能能加加计计2 20 0%的的扣扣除除。扣扣除除项项目目的的扣扣除除项项目目，在在计计算算其其增增值值额额时时，允允许许扣扣除除：取取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的地地价价款款；按按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用；开开发发土土地地和和新新建建房房及及配

49、配套套设设施施的的成成本本、费费用用；与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金；取取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的金金额额和和开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本之之和和加加计计2 20 0%的的扣扣除除。目目计计算算方方法法国税发国税发2007132号号目目计计算算方方法法费费用用及及配配套套设设施施的的成成本本、费费用用、凡凡未未1 10 00 0%全全部部销销售售的的或或项项目目小小区区成成片片开开发发、分分期期立立项项、分分期期办办理理清清税税手手续续的的项项目目，必必须须按按所所占占竣竣工工清清税税项项目目面面积积比比例例分分配配计计算算确确

50、定定扣扣除除项项目目金金额额，对对未未销销售售部部分分面面积积或或自自用用的的面面积积应应承承担担的的开开发发成成本本等等不不得得在在清清税税时时予予以以核核销销，对对此此类类项项目目，在在中中介介鉴鉴证证报报告告各各类类扣扣除除项项目目中中都都应应有有分分摊摊计计算算公公式式。价价的的影影响响2006187号号）实实施施细细则则规规定定：“取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额，是是指指纳纳税税人人为为取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地价价款款和和按按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的的有有关关费费用用。”是是指指在在房房地地产产开开发发项项目目建建造造前前所所发