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1、2建设工程监理业务 本 章 内 容2.1 建设工程监理业务概述2.2 建设工程监理招标投标2.1 建设工程监理业务概述建设工程监理业务概述 建设工程监理业务，就是指监理企业通过正常程序从业主手中承接到的监理工作。建设工程监理业务的实质，对于业主来说，是委托给监理企业处理的一项事务；对于监理企业来说，是承接到的一项工作。2.1.1 建设工程监理业务 监理企业采取何种方式承接建设工程监理业务，取决于业主选择监理企业、委托监理业务的方式。业主选择监理企业、委托监理业务一般有两种方式，即协商方式和招标方式。业主根据工程项目的性质、规模和建设工程监理管理机构的规定，在上述两种方式中确定一种方式选择监理企

2、业，委托监理业务。2.1.2 承接建设工程监理业务的方式（1）协商方式 所谓协商方式，是指业主通过与监理企业协商，确定受托人和委托监理业务有关事宜的一种方式。用协商方式选择监理企业和委托监理业务，形式简单、直接，费用低，周期短，但是缺乏竞争性，透明度不高，适合于监理业务量不大的中小型建设工程项目。（2）招标方式 所谓招标方式，是指业主通过招标的方式来选择监理企业和确定委托监理业务有关事宜的一种方式。用招标方式选择监理企业和委托监理业务，竞争性强，透明度高。业主通过招标选择满意的监理企业，监理企业通过投标参与竞争。（1）监理市场调查 市场分为有形市场和无形市场。监理市场属于无形市场，是指委托、承

3、接监理业务所形成的一种咨询服务性市场。业主通过监理市场将监理业务委托给监理企业，监理企业通过监理市场接受委托，获得监理业务。所谓监理市场调查，是指对影响监理市场变化的条件、因素所进行的收集、整理，分析、研究市场规律，为经营决策提供依据的一系列活动。3.1.3 承接建设工程监理业务的步聚 监理市场调查的主要内容有：对业主的调查 调查的内容包括：业主对建设工程监理的需求量和需求程度；业主在各行业、各地区的分布情况；业主的信誉程度、社会背景和建设工程的指导思想；业主对建设工程监理的评价标准（监理费、监理范围、监理深度、监理质量等）；业主对建设工程监理需求的变化。对竞争者的调查 调查的内容包括：竞争者

4、的数量、规模、资质等级；竞争者的行业、地区分布情况；竞争者的经营方针、经营策略；竞争者的服务水准、收费标准、履约情况及社会信誉等。对相关法规、政策的调查 调查的内容包括：国家和地方政府颁发的有关建设工程（建设管理、设计、施工、监理）的法规、政策；建设行业各个协会发布的各种管理规定。对监理环境的调查 进行该项调查是为了使监理企业了解监理业务所处的工作环境，为实现监理目标提供依据。调查的内容包括自然环境和社会环境两大部分。（2）选择工程对象 对于监理企业来说，如何选择工程对象是一个经营决策问题，应进行全面的分析。分析的方法有两大类，即定性分析和定量分析。中小型建设项目一般采取定性分析的方法，大型建

5、设项目最好将定性因素转化为定量指标进行定量分析。定性分析的因素 a工程条件分析主要分析工程在社会上的影响程度，工程的施工条件，工程的工期要求，工程的获利前景，业主的社会形象、资金能力、信用程度等。b承接工程的可能性分析竞争对手的能力和策略，分析业主的意向，估计本单位承接工程的可能性。c本单位状况分析分析本单位的技术、人员、资金等是否满足工程项目对监理的基本要求；分析本单位已承接的监理业务的状况，看任务是否饱满，是否迫切需要承接此项工程。定量分析的程序 a列出评价因素，如上述定性分析中的若干因素；b根据各因素的重要程度确定权重；c对各项因素评分；d计算各项因素得分及总分。总分越高，说明该项工程的

6、条件越好，参加竞争的意义越大。（3）进行协商或投标 选择好工程对象后，就要根据业主选择监理企业的方式进行协商或投标。如果业主采取协商的方式，监理企业应直接和业主接触，通过协商达成委托与受托的关系，明确监理业务的各项事宜；如果业主采取招标的方式，监理企业则要参加投标竞争，通过招标投标程序来承接监理业务，明确监理业务的各项事宜。协商或投标是承接监理业务程序中最重要的一个环节，监理企业要在市场调查的基础上，选派强有力的班子参加和业主的协商或投标。协商或投标的过程是监理企业展示自己实力的过程，通过协商或投标，让业主了解监理企业的能力、实施监理的措施以及服务的水准等。监理企业要在协商或投标的过程中尽量取

7、得业主的信任，实现承接监理业务的目标。（4）订立建设工程监理合同 监理企业经过和业主协商或投标获得监理业务之后，就要和业主谈判，订立建设工程监理合同。订立合同是承接监理业务的最后一个环节，其目的是把监理企业和业主经过商谈取得的一致意见用合同的形式固定下来，使其受到法律的保护和约束。订立建设工程监理合同，必须遵循中华人民共和国合同法的规定，同时也要符合建设工程监理有关法规的规定。2.2 建设工程监理招标投标建设工程监理招标投标（1）建设工程监理招标 建设工程监理招标，简称监理招标，是指招标人（业主或业主授权的招标组织）将拟委托的监理业务对外公布，吸引或邀请多家监理企业前来参与承接监理业务的竞争，

8、以便从中择优选择监理企业的一系列活动。2.2.1 建设工程监理招标投标概述2.2.1.1 基本概念（2）建设工程监理投标 建设工程监理投标，简称监理投标，是指监理企业响应监理招标，根据招标条件和要求，编出技术经济文件向招标人投函，参与承接监理业务竞争的一系列活动。建设工程项目招标投标包括勘察招标投标、设计招标投标、施工招标投标、监理招标投标、设备采购招标投标、材料采购招标投标等。按照中华人民共和国招标投标法的规定，凡是大型基础设施、公用事业等关系到社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，其勘察、设计、施工、监理

9、以及重要设备、材料的采购，都必须进行招标投标。商品房单项工程300万以上或项目总投资2000万以上必须进行监理公开招标。其他项目是否进行招标投标，建设行政管理部门也作出了相应的规定。（1）规范监理业务的委托和受托行为 （2）促使监理企业改善服务质量 （3）帮助业主实现监理业务委托的优化 （4）有利于政府宏观调控3.2.1.2 监理招标投标的意义（1）公开的原则 建立统一、开放的监理市场，反对封锁、割据、垄断，鼓励竞争。（2）公平的原则 公平竞争是市场经济的基本原则，招标投标的各方都要严格遵循。（3）公正的原则 主要表现为邀请投标人、评标、决标等活动的公正性。2.2.1.3 监理招标投标的原则（

10、4）诚实信用的原则 要求招标投标各方做到诚实可靠、恪守信用。（1）招标宗旨是对监理企业能力的选择 监理服务是监理企业的高智能投入，服务工作完成得好坏不仅依赖于执行监理业务是否遵循了规范化的管理程序和方法，更多地取决于参与监理工作人员的业务专长、经验、判断能力、创新能力以及风险意识，因此，招标选择监理企业时，鼓励的是能力竞争，而不是价格竞争。2.2.2 监理招标2.2.2.1 监理招标的特点（2）报价在选择中居于次要地位 工程项目的施工、物资供应招标选择中标人的原则是，在技术上达到要求标准的前提下，主要考虑价格的竞争性。而监理招标对能力的选择放在第一位，因为当价格过低时监理企业很难把招标人的利益

11、放在第一位。从另一个角度来看，服务质量与价格之间应有相应的平衡关系，所以招标人应在能力相当的投标人之间再进行价格比较。（3）邀请投标人较少 选择监理企业一般采用邀请招标，且邀请数量以35家为宜。因为监理招标是对知识、技能和经验等方面综合能力的选择，每一份标书内都会提出具有独特见解或创造性的实施建议，但又各有长处和短处，对于每一份标书的评价，需要全面考虑投标监理企业的综合能力。监理招标由招标人组织。招标人不得以各种不合理条件限制或者排斥潜在投标人；不得对投标人实行歧视待遇。（1）监理招标的条件(P17)n按规定已履行各项审批手续；n工程资金和资金来源已经到位或落实n施工图设计和施工图审核已经完成

12、或符合要求n具备法律法规规定的其他条件2.2.2.2 监理招标应具备的条件招标人如自行招标应具备以下条件：（1）是法人或依法成立的其他组织；（2）有与招标工程相适应的技术、经济人员；（3）有组织编制招标文件的能力；（4）有审查监理企业资质的能力；（5）有组织开标、评标、定标的能力。招标代理机构是依法成立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应具备下列条件：（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；（2）有编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（3）有符合招标投标法规定的条件，可以作为评标委员会人选的技术、经济等方面的专家库。（1）公开招标 公开招标，是指招标人以招标公

13、告（应在建设行政主管部门制定的报刊、信息网络媒体上发布）的方式邀请不特定的法人或者其他组织前来投标的一种招标方式。这种方式面向社会招标，招标人有较大的选择范围，有利于竞争；但是工作量大，招标过程长，费用高。这种方式一般适合于大型建设工程项目的招标。2.2.2.3 监理招标的方式（2）邀请招标 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织前来投标的一种招标方式。应当向三个以上符合资质条件的监理企业发出投标邀请书 用这种方式招标，工作量小，费用也较低，投标人的中标率高。但是，由于只邀请特定的投标人，限制了竞争范围，必须加强管理，克服不正之风。达到必须进行招标的，但有下列情形之一

14、的，经县级以上地方人民政府建设行政主管部门依法批准可不进行招标：停建或缓建后恢复建设的单位工程，且监理承包人未发生变化的监理企业自建自用且资质符合该工程要求的在建工程追加的附属小型工程或主体加层工程，且监理承包人符合资质要求的法律法规规定的其他情形（1）组建招标机构 由业主组建一个符合招标人条件的招标班子组织招标工作，或者委托招标代理机构代行招标。（2）申请招标 招标人向招标投标管理机构提交招标申请书。招标申请书的主要内容包括招标人的情况、招标工程具备的条件、拟采用的招标方式、对投标人的要求等。经招标投标管理机构批准，即可进行招标。2.2.2.4 监理招标的程序（3）编制招标文件 招标文件是招

15、标人向投标人介绍招标工程情况和招标的具体要求的综合性文件。一般包括下列内容：工程综合说明。包括工程名称、地址、占地范围、建筑面积、技术要求、工程特点、质量标准、现场条件、开工竣工时间、招标方式、对投标人的要求等。拟委托的监理业务范围和工作任务大纲。必要的技术资料。投标书的编制要求。评标、定标的原则和方法。投标、开标、评标、定标等活动的日程安排。拟采用的监理合同标准条件和监理合同专用条件调整方法。监理费的支付方法。其他需要说明的事项。（4）发布招标公告或投标邀请书 实行公开招标的，发布招标公告；实行邀请招标的，发出投标邀请书。投标邀请书应发给那些符合招标条件的监理企业，以保证招标质量，减少招标工

16、作量。（5）投标人资质审查 招标公告或投标邀请书发出后，有意参加投标竞争的监理企业应向招标人申请投标，招标人接到投标申请应及时对投标人进行资质审查，确定其是否具备投标资格，并将审查结果通知投标人。（6）分发招标文件及有关资料 向审查合格的投标人分发招标文件和必要的技术资料。（7）组织勘察现场并答疑 由招标人组织所有投标人踏勘现场，并统一解答招标文件中的疑问。（8）组建评标委员会 招标人负责组建评标委员会。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济方面的专家组成,成员人数为5人以上单数，其中技术和经济方面专家不得少于成员人数的2/3。进入评标委员会的专家必须符合招标投标有关法规的规定，与投标人有利

17、害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。（9）开标 开标由招标人组织，邀请所有投标人参加，在规定的时间和地点进行。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并签证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名单、投标价格和投标文件的其他内容。（10）评标、决标 由评标委员会按照评标的程序和方法，遵循公平竞争、公正合理的原则，对各投标文件的各项内容及投标人的信誉等进行综合评价，择优确定中标的监理企业。评标的方法有很多种，通常采用综合评分的方法。根据投标文件的内容列出评价的项目，并确定每个项目的权重，然后分别对各个项目评分，再乘以各自的权重，最后汇总

18、成总分，以总分作为决标的依据。（11）发出中标通知。（12）订立合同2.2.3 监理投标2.2.3.1 监理投标应具备的条件 监理企业参与监理投标应具备以下条件：（1）具备承担招标项目的监理能力；（2）有建设工程监理管理机构颁发的满足招标项目要求的资质等级证书；（3）有符合招标文件规定的其他条件。通过市场调查和对招标工程的调查，如果认为该项目有投标的价值，监理企业便可按规定申请投标。监理企业申请投标时，应向招标人提供下列材料：（1）监理企业的营业执照和资质等级证书；（2）监理企业的简历；（3）监理人员构成情况，包括人员总数、职称结构、学历结构、监理资质等；2.2.3.2 申请投标 （4）近年来

19、承担的主要监理工程及质量情况；（5）在监工程项目情况一览表。投标文件，也叫投标书或标书，是投标人响应招标而编制的用于投标竞争的综合性技术经济文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应有下列主要内容（P18）（1）投标书（加盖单位和法人代表印章）（2）投标单位监理资质、营业资质副本（3）投标单位诚信等级证明（4）投标报价书（盖章）2.2.3.3 编制投标文件（5）综合说明 （6）近3年已完类似工程监理业绩表（7）近3年已完类似工程监理业务手册（8）监理大纲（9）派驻现场监理人员一览表，包括总监理工程师、专业监理工程师、现场监理员的年龄、学历、专业、资格条件、业绩等；（

20、10）分阶段派驻监理人员一览表，根据拟采用的监理方案确定工程进展各阶段应派驻现场的监理人员；（11）要求业主为正常开展监理工作提供的设备和设施清单。（12）与评标有关的证明材料 投标文件编制完毕，应认真审查，确认无误后按规定送达招标人。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开封。在送达投标文件和投标过程中要遵守以下规定：（1）投标文件的字迹要清楚。（2）投标文件要按要求密封并加盖有关印鉴。（3）在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送到指定地点。2.2.3.4 送达投标文件 （4）在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，投标人可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标

21、人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。（5）投标人不得相互串通报价，不得排斥其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。（6）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者其他人的合法利益。（7）禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。（8）投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。（9）招标文件中要求担保的要按要求担保（投标保函和投标保证金），投标保证金一般不得超过工程投资的5%0，不超过10万人民币。（10）联合体投标的均应具备招标文件要求的资质条件2.2.3.5 2.2.3.5 开标开标一、开

22、标的组织、时间和地点（一）（一）.开标的组织开标的组织一般情况下，开标由招标人主持；在招标人委托招标代理机构代理招标时，开标也可由该代理机构主持。（二）（二）.开标的时间开标的时间开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。(三).开标的地点 为了防止投标人因不知地点变更而不能按要求准时提交投标文件，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。如招标单位变更地点，必须以书面形式提前通知所有的投标人。二、开标的形式 开标的形式主要有以下三种：(一).公开开标邀请所有的投标人参加开标仪式，其他愿意参加者也不受限制，当众公开开标。(二).有限开标 只邀请投标人和有关人员参加开标仪式，

23、其他无关人员不得参加，当众公开开标。(三).秘密开标 开标只有负责招标的组织成员参加，不允许投标人参加开标，然后将开标的名次结果通知投标人，不公开报价，其目的是不暴露投标人的准确报价数字。三、开标的程序（P19）四、开标时的废标条件开标时如果发现有下列情况之一者，应宣布投标书作废：1、投标书未密封；2、无单位和法定代表人或法定代表人委托的代理人的印鉴；3、未按招标文件规定格式填写，字迹模糊，辩认不清或者内容不全的；4、逾期送达的，但对于因非投标人的过失（因邮政、战争、罢工等原因），而在开标前未送达的，招标机构可考虑接受该迟到的投标书；5、投标人未按时参加开标会议的；6、投标人递交两份或多份内容

24、不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价,且末声明哪一个有效,按招标文件规定提交备选投标方案的除外；7、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；8、未按招标文件要求提交投标保证金的：9、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。2.2.3.6 2.2.3.6 评标评标(一一)评标委员会的组成及其组成方式评标委员会的组成及其组成方式1、评标委员会的组成 除招标人或其代理机构的必要的代表参加外，还应包括技术、经济等方面的专家，成员人数为5人以上单数。专家人数不得少于成员总数的三分之二，属于招标单位的人员不应超过三分之一。评标委员会主席由招标人或其指定的代表担任。2、评标委

25、员会的组成方式 招标人应从国务院或省级人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库中，确定评标专家。3、评标委员会成员的回避更换制度有下列情形之一的，可以认定为与投标人有利害关系：(1)是投标人或其代理人的近亲属；(2)与投标人有其他社会关系或经济利益关系，可能影响对投标的公正评审的。(二).废除所有投标重新招标废除所有的投标一般有两种情况：1.缺乏有效的竞争，如投标不满3家；2.大部分或全部投标文件不被接受。特殊说明：1.用两种语言投标的，必须有一种是中文，产生异议时以中文表述为准2.用文字表述的金额和数字表示的金额不一样时，以文字表述的金额为准2.2.3.7 2.2.3.7 中标

26、中标中标亦称决标、定标，是指招标人根据评标委员会的评标报告，在推荐的中标候选人中最后确定中标人。（二）（二）.评标中标期限评标中标期限评标中标期限亦称投标有效期，是指从投标截止之日起到公布中标之日为止的一段时间。按照国际惯例，一般为90120天。我国在招标管理办法中规定小型工程不超过10天，大中型工程不超过30天，特殊情况可适当延长。二、中标的条件招标投标法规定：中标人的投标应当符合下列条件之一：（一）.能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；（二）.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。三、中标的基本过程评标委员会推荐不超过3名有序的

27、合格的中标候选人一般由招标人确定中标人，招标人可从推荐的候选人中中从高到低确定一名中标人,也可委托评标委员会确定中标人.中标人确定后，进行七天公示，然后由招标人向中标人发出中标通知书。四、中标通知书（一）.中标通知书的性质投标人提交的投标属于一种要约，招标人的中标通知书则为对投标人要约的承诺。（二）.中标通知书的法律效力招标人改变中标结果，变更中标人，实质上是一种单方面撕毁合同的行为；投标人放弃中标项目的，则是一种不履行合同的行为。两种行为都属于违约行为，所以应当承担违约责任。五、中标过程中的违法行为及法律责任（一）投标人骗取中标的违法行为及应负的法律责任；（二）招标人违法谈判行为及应负法律责

28、任；（三）招标人不按要求确定中标人的违法行为及应负的法律责任。六、中标无效 招标投标法规定中标无效主要有以下六种情况：1、招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的行为影响中标结果的，中标无效。2、招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或者泄露标底的行为影响中标结果的，中标无效。3、投标人相互串通投标，投标人与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会行贿的手段谋取中标的，中标无效。4、投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，

29、骗取中标的，中标无效。5、依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的行为影响中标结果的，中标无效。6、招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。从以上六种情况看，导致中标无效的情况可分为两大类：一类为违法行为直接导致中标无效，如（3）、（4）、（6）的规定；另一类为只有在违法行为影响了中标结果时中标才无效，如（1）、（2）、（5）的规定。（二）中标无效的法律后果1、尚未签订合同中标无效的法律后果中标无效的法律后果有以下两种：（1）招标人依照法律规定的中

30、标条件从其余投标人中重新确定中标人；（2）没有符合规定条件的中标人的，招标人应依法重新进行招标。2、签订合同中标无效的法律后果（1）恢复原状；（2）赔偿损失；（3）重新确定中标人或重新招标。七、监理招标与施工招标的区别七、监理招标与施工招标的区别内容内容监理招标监理招标施工招标施工招标任务范任务范围围 招标文件或邀请函中提出的任务范招标文件或邀请函中提出的任务范围不是已确定的合同条件，只是合围不是已确定的合同条件，只是合同谈判的一项内容，投标人可以而同谈判的一项内容，投标人可以而且往往会对其提出改进意见且往往会对其提出改进意见 招标文件中的工作内容是正式的合同招标文件中的工作内容是正式的合同条

31、件，双方都无权更改，只能在必要条件，双方都无权更改，只能在必要时按规定予以澄清时按规定予以澄清 邀请范邀请范围围 一般不发招标广告，发包人可开列一般不发招标广告，发包人可开列短名单，且只向短名单内的监理公短名单，且只向短名单内的监理公司发出邀请函司发出邀请函 公开招标要发布招标广告，而不是在公开招标要发布招标广告，而不是在小范围内的直接邀请，并进行资格预小范围内的直接邀请，并进行资格预审；邀请招标的范围也较宽，且要进审；邀请招标的范围也较宽，且要进行资格后审行资格后审 标底标底 不编制标底不编制标底 可以编制或不编制标底可以编制或不编制标底选择原选择原则则以技术方面的评审为主，选择最佳以技术方面的评审为主，选择最佳的监理公司，不应以价格最低为主的监理公司，不应以价格最低为主要标准要标准 以技术上达到标准为前提，将合同授以技术上达到标准为前提，将合同授予经评审价格最低的投标单位予经评审价格最低的投标单位 投标书投标书的编制的编制要求要求 可以对招标文件中的任务大纲提出可以对招标文件中的任务大纲提出修改意见，提出技术性或建设性的修改意见，提出技术性或建设性的建议建议 必须要求按招标文件中要求的格式和必须要求按招标文件中要求的格式和内容填写投标书，不符合规定要求即内容填写投标书，不符合规定要求即为废标为废标