杭州长租公寓市场调查课件.pptx

1、2016年第三季度集团营销工作总结集团营销管理部杭州长租公寓市场调查杭州公司 目目 录录二、杭州酒店市场分析二、杭州酒店市场分析三、三、分析比较分析比较一、杭州长租公寓市场分析一、杭州长租公寓市场分析 目目 录录二、杭州酒店市场分析二、杭州酒店市场分析三、三、分析比较分析比较一、杭州长租公寓市场分析一、杭州长租公寓市场分析1、杭州长租公寓政策租赁市场试点城市之一，政策出炉，租赁平台已搭建国办发201639号16.6.317.7.18关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知建房2017153号关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见17.8.2

2、2杭房市场20174号17.8.29杭政办20174号杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知杭州租赁市场政策增加租赁住房供应培育住房租赁市场供应主体鼓励住房租赁消费加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%加大公共租赁住房供应力度增加租赁住房用地有效供应盘活存量土地、用房允许成套住房按间出租鼓励和规范个人出租闲置房源扶持国有企业发展规模化租赁扶持发展专业化住房租赁企业规范住房租赁中介机构鼓励和规范个人出租住房符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益加大住房公积金对租赁住房的支持力度、逐步加大货币住房保障政策实施力度促进购租并举

3、 实现住有所居17.9智慧住房租赁平台上线17.10首宗“只租不售”地块正式出让关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见17.122、杭州长租公寓品牌万科、朗诗、龙湖、旭辉大开发商竞相布局长租公寓企业类别企业长租公寓品牌现状开发商万科泊寓万科泊寓在杭州房源已突破6000间，布局16个项目，其中5个项目已开业。旭辉领寓国际“柚米、博乐诗”旭辉领寓目前在杭州已布局有6家门店，速度最快的柚米国际社区金沙湖店现已开业运营龙湖冠寓杭州首家冠寓西溪蓝保店，于17年6月16日落子西湖区留和路58号朗诗朗诗寓已经签约11个项目，今年完成3000间，目前已有5家店在运营，分别在拱墅区、江干区、萧山区、滨江区碧桂园

4、BIG+碧家国际社区三年内建设100万套长租公寓，最快的项目预计将于元旦前亮相。国企杭州会展旅业宁巢江干区石桥路76号的“宁巢”长租公寓石桥路店已正式开业互联网企业DCM大悦资管群岛QUNDAO群岛MOMA（西兴店）服务式租赁公寓、群岛JUNGLE（红普店）国际青年社区、群岛XIXI（西溪店）复合园区、群岛RIVER（西湖文化广场店）服务式租赁公寓湾流国际共享社区/11月31日，湾流国际2.0产品面世，同时，湾流杭州黄龙社区开始迎接它的第一批租客，已经获取7个项目，房源数量近2000间，目前开业1个项目，今年年底预计再开业1个项目，合计开业约500间。我爱我家相寓青年分租公寓（相寓room）；

5、家庭*公寓（相寓Home）；托管普通公寓；集中型白领公寓（相寓ark）麦家青年公寓麦家公寓目前在全国共有5000间自持房源。据链家研究院统计，出租率：麦家公寓累计出租率一直保持在95%以上，平均租期在415天，远远超过市场上8个月的平均租期雅诗阁/在杭项目有5个，其中杭州馨乐庭银泰城服务公寓已于2015投入运营，入住率长期保持在90%以上；来福士广场服务公寓，总面积2.6万余平方米，将有182间客房，预计明年三季度开门迎客。此外，雅诗阁杭州盛捷国际办公中心服务公寓、杭州馨乐庭西溪湿地服务公寓、杭州途家盛捷金沙湖服务公寓也将在未来三年内陆续投入运营。未来域保亿青晨国际公寓未来域累计出租率一直保持

6、在95%以上3、杭州长租公寓分布以上统计为不完全统计3.1、杭州长租公寓分布特点交通便利（分布在地铁或者公交站旁）、配套齐全、家私家电全配、自身配套符合客群定位（年轻、时尚、运动、圈层、社交等）位置项目房间设施自身配套地铁、交通周边配套萧山万科泊寓精峰店家电齐全、拎包入住一楼配接待大堂，商业区，餐饮、咖啡厅、便利店距离建设三路地铁站200m，附近有5个公交站（317、322、511、703）楼下是商业区，隔壁就是沪宁时代广场，距离宝龙城市广场、lse城市生活广场3KM滨江群岛MOMA50M宽带独立入户、中央空调、滚筒洗衣机、品牌冰箱、24小时热水、品牌家居卫浴。1000平方米公共配套空间，群岛

7、Space（公共文化空间。群岛Club（公共社交空间），下沉式会客厅、公共厨房、私享厨房、健身房、公共洗衣房、晾晒区、日出日落平台地铁1号线西兴站步行5分钟距离美食商街、电影院、KTV、网咖、健身房等 西溪龙湖冠寓（西溪蓝保店）家具家电齐全，家具全新、家电齐全、一户一装电信宽带，可拎包入住公区、健身房，500平游戏区会议室、免费健身会所136、193、213、310、331、596、B支7步行5分钟基本生活配套，2公里大型综合体、商超万科泊寓莲花社区家电齐全、拎包入住公共厨房、桌球、会议室、沙发休闲区、阅读区、无人超市、健身房、共享雨伞、共享充电宝、自助简餐、丰巢快递柜约1公里内10个公交站，

8、超25条公交线路，77路、17路、63路、83路、91路、260路等，交通便利距离莲花广场100米，世纪联华超市、肯德基、必胜客、全家、近在咫尺，西溪天堂商业街700米，西城广场1.5km九堡万科泊寓金海城店家电齐全、拎包入住配备公共厨房，接待大堂，超大露天阳台距地铁1号线九堡146米楼下就是大型购物商城金海城，距离九堡新天地文化创意园约500米，距离九堡四季青大市场，华贸鞋城，玖宝精品服装城，杭州意法鞋城，中国婴童用品城仅1.5公里，步行15分钟群岛jungle家具全新、家电齐全、一户一装电信宽带，可拎包入住公区配合独立小院、中庭、咖啡馆、公共厨房、健身房、开阔露台距地铁1号线九和路1243

9、米周边配套完善，生活餐饮一应俱全4、杭州长租公寓租金情况：与市场在租同位置公寓对比，租金普遍略高位置项目户型面积（）租金（元/月）同位置酒店式公寓户型面积（）租金（元/月）滨江群岛MOMA一房41.53980兴耀鑫都汇一房433000一房70.85980两房854500西溪龙湖冠寓（西溪蓝保店）一房181600蓝保大厦一房181600一房362600一房363400两房58（loft）3400万科泊寓莲花社区一房27.593328绿城留庄一房493000两房474656复地黄龙和山一房503000loft20.763878九堡万科泊寓金海城店一房33.013868 悦麒美寓一房211850两房

10、33.013868鑫运时代金座两房46.832700群岛jungle一房212598地铁城东广场一房3721005、杭州长租公寓回报率：普遍维持在较低水平，甚至不盈利长租公寓的成本=拿房成本+改造成本+装修成本+税收成本+运营成本长租公寓的盈利=批零租金差+装修投资回报+未来租金增长收入+衍生服务收入通过市场研究显示：“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点，规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓的盈利四要素伴随管理房屋间数的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶 段特征；利润率管理房间数传统二房东模式专业化公寓管理公司模式第一阶段主要成本：

11、装修、拿房费用盈利来源：批零租金差、装修投资回报、未来租金增长收益第二阶段主要成本：装修、拿房费用、运营投入、营销投入盈利来源：批零租金差、装修投资回报、未来租金增长收益、衍生服务收益第三阶段成本及盈利与第二阶段相同，区别在于：规模效应已经呈现，导致单套租房盈利提升部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出加速扩散，并发展衍生服务，增加盈利数千间数万间6.1、杭州长租公寓公共空间分析万科泊寓莲花社区万科泊寓莲花社区入口万科泊寓莲花社区外立面万科泊寓莲花社区公共空间万科泊寓莲花社区服务处万科泊寓莲花社区公共空间万科泊寓莲花社区公共空间以万科泊寓莲花社区来看，因是旧房改造，在层高等因素上无法扩展，但在

12、公共空间方面相对温馨和多样，吻合年轻人的爱好，有书吧、会客区以及台球室等设施。6.2、杭州长租公寓公共空间分析龙湖冠寓蓝保社区该小区交付时间较久，改造空间不大。主力目标客群定位为20-35岁的年轻人，内部打造了健身会所、阶梯书吧、咖啡吧、烘焙教室、桌球室等免费公共配套群岛moma位于兴耀鑫都汇，因该房产较新，具备较大的改造空间，特色明显：大堂有近6米高，总面积达150平。此外，大堂门禁为智能锁，租户可刷卡入户在位于一楼前厅的“群岛Space”，作为公寓配套公共文化空间，将不定期的举办形式多样、意识先锋的当代艺术作品，为住户带来耳目一新的居住体验；23楼的群岛CLUB，免费对租客开放，club内

13、部的吧台操作台可以供租客免费使用。23楼的群岛Club空间入户大门大堂6.3、杭州长租公寓公共空间分析群岛MOMA 目目 录录二、杭州酒店市场分析二、杭州酒店市场分析三、三、分析比较分析比较一、杭州长租公寓市场分析一、杭州长租公寓市场分析24125826627227328129730140341446742641941541041864367769866667466066366901002003004005006007008002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2010-2017年杭州酒店平均房价情况三星级四星级五星级1、杭州酒店平均房价及出租率情

14、况分析73.7%65.0%62.5%58.8%59.3%59.0%57.2%53.0%72.4%64.9%65.3%64.8%61.3%64.5%62.6%59.8%68.3%62.2%58.3%53.4%53.7%57.3%55.9%51.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2010-2017年杭州市星级酒店平均出租率情况三星级四星级五星级数据来源：中商产业研究院整理五星级酒店2010-2016年的平均房价为668元，平均出租率为58.5%，2010-201

15、2年处于上升趋势，2013年受国家政策影响，处于下降状态，2014-2016年止跌上升。四星级酒店2010-2016年的平均房价为422元，平均出租率为64.7%，2010-2012年上升趋势，2013-2016年平均房价呈下降趋势。三星级酒店2010-2016年的平均房价为269元，2010-2016年平均房价呈逐年上升趋势，平均出租率为62.2%，2010-2016年出租率呈逐年下降趋势。杭州酒店近七年房价相对稳定，出租率均出现了下降的态势，维持在50-60%之间；2、杭州引进酒店的公寓项目情况位置项目引入酒店位置开业时间房间数酒店配套设施价格（大床房）空置率滨江星耀城亚朵S网易严选酒店地

16、铁1号线江陵路站17年178间中餐厅、健身房、酒吧、行政楼层、行政酒廊、茶室、会议厅、52035%杭州印铂顿印酒店闻涛路与江晖路岔口处17年82间挑高50米的中庭休闲吧、时尚早餐41639%鑫都汇亚朵酒店江陵路336号17年158间中餐厅、西餐厅、大堂吧、多功能厅（250）、棋牌室、健身室45545%江干百大绿城西子国际雷迪森开缘颐颂酒店西子国际3号楼15年30间中餐厅、行政楼层、健身房32834%万象城杭州柏悦酒店钱江新城钱江路1366号16年237间中餐厅、西餐厅、大堂吧、多功能厅、棋牌室、健身室、室内游泳池、桑拿室、按摩室1600左右36%酒店除对交通的要求外，另外对产品的大堂、自身配套

17、要求较高，涵盖餐厅类、大堂、多功能厅、健身配套等；目前公寓类项目引进的酒店空置率在34-45%之间，将直接影响酒店的运营收入；3、酒店公共空间示意亚朵S网易严选酒店外立面亚朵S网易严选酒店餐厅亚朵S网易严选酒店酒吧铂顿印酒店大堂铂顿印酒店大堂铂顿印酒店餐厅公共空间简单、奢华大气、商务氛围浓厚；目目 录录二、杭州酒店市场分析二、杭州酒店市场分析三、分析比较三、分析比较一、杭州长租公寓市场分析一、杭州长租公寓市场分析类别客群设施、配套要求机会威胁运营难点长租公寓25-35岁为主的年轻人士对交通要求较高、地铁、公共交通配套完善；对公共空间的要求不高，公共空间偏生活化、年轻化；公共配套偏生活；政策利好发展初期，杭州出台了较多的政策支持长租公寓发展租金受市场小业主租金及客群支付能力限制，难以有较高融资以及投资回报年限较长酒店客群相对广泛，可以说是全龄段对公共配套要求较高，大而全，包含餐厅类、运动类、多功能类等；公共配套偏商务；对大堂层高及装修要求较高；杭州旅游业的发达以及亚运会的举办；酒店较多，竞争激烈投资回报年限较长长租公寓与酒店分析比较