某商业广场可行性报告(PPT74页)课件.ppt

1、Code of this report|1南京中原地产南京中原地产Code of this report|1 某商业广场初期定位报告Code of this report|2宗地周边分析宗地周边分析项目规划分析项目规划分析项目项目SWOT分析分析Code of this report|3宗地分析地块四至地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。西至：随园路，西至：随园路，市政道路，已具备通车至项目条件南至：幸庄水库，南至：幸庄水库，优越的水库资源、无想寺风景区资源北至：地块红线，北至：地块红线，尚在平整，目前无法通行东至：地块红线，东至：地

2、块红线，目前无法通行随随园园路路项目Code of this report|4社区辐射金蛙新村公寓万科城嘉德园溧水高级中学凤麟水苑琉璃花园小区中山首府溧水人民医院凯阳花园南方新城凤麟府溧水审计局康利华府莘庄佳苑中南锦城溧水烟草专卖局广成东方名城时代景园文苑小区溧水市容管理局水岸康城幸福佳苑单位溧水区体育局天岳城和园车辆基地溧水实验小学商业辐射超过商业辐射超过1919个社区（在建或已交付）个社区（在建或已交付）9 9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群宗地分析人口项目辐射人口：1、19个在建或已交付小区；2、9个行政学校机关单位；3、天生桥景区旅游客群；4

3、、未来在建规划拆迁安置房；项目Code of this report|5宗地分析交通项目紧邻项目紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道轻轨、靠近天生桥大道公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常）总里程95.8公里；地铁：禄口机场到溧水区地铁地铁：禄口机场到溧水区地铁S7S7轻轨，预计轻轨，预计20172017年通车；年通车；高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站4040公里公里；水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港；航空：距南京路口机场13公里；项目Code of this report|6S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力项目目前项目西

4、侧道路：随园路二期工程。区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠北路通往区中心,距离3KM；市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高高速；S7轻轨：通往禄口机场高铁：距离南京南站40km无想山车辆基地天生桥大道站宗地分析交通Code of this report|7周边分析在售项目项目序号序号分类分类项目项目当前售价（元当前售价（元/）1 1同产品同产品顾家欧亚广场7000-200002 2五洲星世纪商贸城6500-160003 3同区域同区域万科城8300（精装）4 4中南锦城66005 5爱涛天岳城68006 6中山首府7500溧水在售竞品主要为：商业项目溧水在售竞品主要为：商业项目两个两个2个，

5、同区域住宅项目个，同区域住宅项目4个个Code of this report|8商业项目顾家欧亚广场顾家欧亚广场项目简介楼盘名楼盘名顾家欧亚达商业广场产品类型产品类型购物中心建筑面积建筑面积20万商业面积商业面积在售主力在售主力5050营运模式营运模式待定待定预计开业时预计开业时间间待定销售均价销售均价7000-20000元/5、6#停车位停车位2000多开盘时间开盘时间2014年9月28日是否可以经是否可以经营餐饮营餐饮不具备物业费物业费1.00元/平方米月开发商开发商南京顾家投资有限公司是否可分割是否可分割不可分割坐落地址坐落地址南京市溧水区秦淮大道与青年路交汇处顾家欧亚达商业广场项目由中

6、国家居产业双10强顾家、欧亚达联手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万，涵盖商业步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。目前销售均价：目前销售均价：1F1F：1550015500元元/2F 2F：1000010000元元/3F3F：70007000元元/4F 4F：65006500元元/Code of this report|9商业项目五洲星世纪商贸城项目简介楼盘名楼盘名五洲星世纪商贸城产品类型产品类型购物中心、街铺建筑面积建筑面积26万商业面积商业面积在售主力在售主力

7、35603560营运模式营运模式待定待定预计开业时预计开业时间间待定销售均价销售均价6500-16000元/商铺停车位停车位1412多开盘时间开盘时间2014年3月底是否可以经是否可以经营餐饮营餐饮不具备物业费物业费待定开发商开发商南京溧水三悦投资有限公司是否可分割是否可分割不可分割坐落地址坐落地址溧水客运总站东侧、南京户部街外接待目前销售均价：目前销售均价：街铺街铺1F1F：1500015000元元/街铺街铺2F2F：60006000元元/办公：办公：50005000元元/在售1号楼商铺，面积35平方米，均价16000-17000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米，均价6500元/平

8、米。5、6号楼为办公房源，均价5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付款98折，按揭付款99折。Code of this report|10商业项目万科城万科城项目简介项目简介参考均价参考均价8200元元/主力户型主力户型89平方米、平方米、96平方米平方米项目地址项目地址溧水城南新区，西侧临近水岸康城开发商开发商南京万科置业有限公司建筑面积建筑面积759750 占地面积占地面积21.9万 容积率容积率2.52（五幅地块综合）产权产权70年（住宅）40年（商业）物业费物业费1.00元/平方米月装修情况装修情况精装修精装修项目特色项目特色品牌房企、精装修建筑类别建筑类别高层营销动态：营销动

9、态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方米。面积110、140平方米。约100套房源，目前已售出一半。精装交付。目前成交均价：精装修成交均价约目前成交均价：精装修成交均价约80008000元元/Code of this report|11商业项目中南锦城中南锦城项目简介项目简介参考均价参考均价6800元元/主力户型主力户型87111项目地址项目地址体育公园路与仪凤南路交汇处（新实小西大门北侧）开发商开发商中南集团建筑面积建筑面积158200 占地面积占地面积79100 容积率容积率2产权产权70年（住宅）40年（商业）物业费物业费1.00元/平方米月得房率得房率83.5%项目特色项目特色低总

10、价建筑类别建筑类别高层营销动态：营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高，共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米，预计2017年4月交付目前成交均价：折后成交交均价约目前成交均价：折后成交交均价约71707170元元/Code of this report|12商业项目爱涛天岳城爱涛天岳城项目简介项目简介参考均价参考均价6600元元/主力户型主力户型88平、118平、128平项目地址项目地址溧水区永阳秦淮大道399号开发商开发商南京爱涛置地有限公司建筑面积建筑面积13.5万 占地面积占地面积60620 容积率容积率2.52（五幅地块综合）产权产权70年（住宅）40年（商业

11、）物业费物业费1.00元/平方米月得房率得房率85%项目特色项目特色品牌房企、地铁沿线建筑类别建筑类别高层,小高层营销动态：营销动态：主售房源面积91、94、122、131、139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700元/平方米目前成交均价：折后成交交均价约目前成交均价：折后成交交均价约71857185元元/Code of this report|13商业项目中山首府中山首府项目简介项目简介参考均价参考均价7500元元/主力户型主力户型178.73、88.89、178.73项目地址项目地址崇文路68号(体育公园南300米)开发商开发商上上地

12、产建筑面积建筑面积222026 占地面积占地面积82285 容积率容积率2产权产权70年（住宅）40年（商业）物业费物业费1.20元/平方米月得房率得房率待定项目特色项目特色品牌房企、精装修建筑类别建筑类别高层,小高层目前成交均价：折后成交交均价约目前成交均价：折后成交交均价约71757175元元/营销动态：营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。Code of this report|14项目规划分析基本参数序号名称单位数量1总用面积25639.97 A地块面

13、积23784.14 1#地块面积12514.90 2#地块面积6113.45 3#地块面积5155.79 B地块面积（代征道路用地）1855.83 2总建筑面积78460.00 3地上建筑面积59460.00 其中商业购物中心19840.00 酒店式公寓20000.00 公寓底商3800.00 海洋馆10020.00 商业街5800.00 4地下建筑面积19000.00 其中1#底下建筑面积18000.00 3#底下建筑面积1000.00 5容积率2.50 6建筑面度45.05%7建筑高度（檐口）M49.60 8绿地率20.12%9总停车位辆671.00 其中地上停车位辆23 底下停车位辆64

14、8 项目总建：项目总建：7846078460：购物中心：购物中心：1984019840，公寓：，公寓：2000020000、底商、底商38003800、商业街、商业街58005800Code of this report|15项目规划分析产品信息项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商底商：3800（可售）位置：12层，层高：3m左右酒店公寓：20000（可售）位置315层；层高：3m左右生活广场：19840（可售）共5层；层高：46m左右海洋馆：10020（不可售）位置：单栋；层高：27.9m幸海堂街区：

15、5800（可售）层数23层；层高：3m左右Code of this report|16内部强弱分析1.品牌：华东区最大的海洋公园；2.地段：S7轻轨底站；3.资源：无想寺风景区、幸庄水库；4.产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验；5.旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；1.配套：处于城南新区周边无配套；2.沿街：项目仅单侧随园路临街；3.商业：目前城南新区无商业氛围；1.溧水撤县为区；2.S7轻轨动工；3.溧水城南新区发展；1.未来顾家、五洲项目对项目客户分流；2.区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一定的冲击性；项目SWOT分析外部环境分析S S优势：优势：OO机会：机会：T T威胁：威胁：WW劣

16、势：劣势：Code of this report|17项目价值梳理项目价值梳理项目形象定位项目形象定位商业形象打造商业形象打造Code of this report|18Code of this report|18项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值弈城海洋世界：华东区最大的海洋世界华东区最大的海洋世界Code of this report|19Code of this report|19项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值溧水城南新区：城南新区城南新

17、区区域价值驱动龙头区域价值驱动龙头城南核心区分为精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片区。1、精品购物休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精致的商业生活体验。2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水整体的产业活力与区域影响力。3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套

18、服务为主要功能。4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。5、游憩服务集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所的高端生态社区。7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、水净化处理条件下，扩展湖面，打造人工岛屿、湖畔环境，为城市居民及游客提供生态有趣的自然游憩场所。Code of this report|20Code of this report|20项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规

19、规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值地铁、城南规划：S7S7轻轨交通拉近溧水与南京市区距离轻轨交通拉近溧水与南京市区距离Code of this report|21Code of this report|21项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值主力产业：旅游产业旅游产业溧水拟打造“长三角高端休闲度假基地、户外休闲运动基地”旅游也已成为溧水前景最好的产业目前已有旅游业:天生桥、无想寺风景区、农家乐等未来将有新增项目的弈城海洋世界，通过弈城海洋世界，将溧水旅游业贯穿起来，形成一站式的旅游基地Code

20、of this report|22Code of this report|22项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值产品设计价值：多街区多街区+集中生活广场模式集中生活广场模式Code of this report|23Code of this report|23项目价值梳理品品牌牌价价值值区区域域价价值值规规划划价价值值产产业业价价值值产产品品价价值值市市场场价价值值市场发展需求价值：客户消费需求客户消费需求一站式消费一站式消费市场发展需求市场发展需求综合体商业综合体商业早期近期未来以满足服务、社区消费为主。需求：生活消费

21、以专业市场消费，错位核心商圈。需求：专业消费以综合性商业消费为主。需求：综合消费Code of this report|24Code of this report|24定位前思考弈城海洋世界：弈城海洋世界：华东区最大的海洋馆。品牌价值品牌价值城南新区：城南新区：以S7轻轨为标志，溧水城南新区进入新的发展时机。思考1：思考2：业态需求：业态需求：旅游、休闲、文化、吃喝玩乐购一体的集中场所。思考3：项目规划：项目规划：三大主题片区：海洋馆、海洋生活广场、街区；思考4：产品规划产品规划业态需求业态需求区域发展区域发展主题街区休闲概念提炼度假旅游海洋综合Code of this report|25Co

22、de of this report|25项目定位项目定位：项目定位：弈城海洋世界弈城海洋世界吃吃、喝喝、玩玩、乐乐、购购、休闲旅游度假休闲旅游度假综合体综合体承载：承载：I.I.溧水城南新区旅游文化产业新的支柱项目；溧水城南新区旅游文化产业新的支柱项目；II.II.填补周边专业市场空缺，打造城南新区高端生活配套场所；填补周边专业市场空缺，打造城南新区高端生活配套场所；III.III.满足周边居民及旅游客户的吃喝玩乐购需求；满足周边居民及旅游客户的吃喝玩乐购需求；Code of this report|26项目客户研判项目客户研判Code of this report|27客户定位商业客户定位项

23、目项目区域区域一级客户一级客户二级客户二级客户三级客户三级客户偶得客户偶得客户花生唐花生唐城南雨花建邺鼓楼 白下玄武江宁秦淮下关栖霞外地占比33.9%24.6%12.7%8.5%5.5%2.1%2.5%1.3%1.3%7.6%郑和国际广场郑和国际广场鼓楼雨花建邺鼓楼 白下玄武江宁秦淮下关栖霞外地占比4.7%43.2%21.7%13.5%6.4%3.4%1.6%0.3%0.7%4.5%鼓北财智广场鼓北财智广场城北雨花建邺鼓楼 白下玄武江宁秦淮下关栖霞外地占比1.2%6.4%31.1%9.1%11.2%1.1%0.9%34.7%1.1%3.2%苏宁名都汇苏宁名都汇城北雨花建邺鼓楼 白下玄武江宁秦淮

24、下关栖霞外地占比2.2%6.8%6.3%8.1%11.6%1.9%3.7%16.4%36.8%6.2%凯润金城凯润金城玄武雨花建邺鼓楼 白下玄武江宁秦淮下关栖霞外地占比1.6%7.8%18.7%10.3%20.5%0.4%5.4%23.9%1.8%9.6%南京商业项目成交客户占比一级区域客户二级辐射客户三级零散客户Code of this report|28项目客户定位商业客户定位本案商业目标客户：商业项目年龄采样分析商业项目年龄采样分析年龄区间30岁以下31-4031-40岁岁41-5041-50岁岁50岁以上成交数量3717717717317342占比8.6%41.3%41.3%40.3%

25、40.3%9.8%项目一级客户：拟占40%周边客户：城南新区拆迁户、周边投资客户二级客户：拟占35%溧水全区具备一定实力对商业投资需求旺盛客户。三级客户：拟占20%全南京是对溧水旅游商业产业感兴趣的投资客户：Code of this report|29项目客户定位公寓客户定位德盈国际广场德盈国际广场玉桥国际公寓玉桥国际公寓万达广场万达广场江宁万达广场江宁万达广场板块板块城南城南城北城北河西河西河西河西产权产权40406565年年4040年年4040年年购房目的购房目的客群分布客群分布综合体项目客户分析：置业目的：投资客户为主，客群分布：本地客户为主综合体项目客户分析：置业目的：投资客户为主，客

26、群分布：本地客户为主Code of this report|30项目客户定位公寓客户定位公寓客群年龄层采样2030岁3040岁4050岁5060岁18%66%13%3%公寓客群置业采样事业单位私营业主企业高管自由职业者其他40%19%15%9%17%公寓客群置业动机采样自住投资自住投资皆可办公商住32%26%30%9%3%酒店式目标客户特征描摹：酒店式目标客户特征描摹：客群分布：客群分布：集中周边区域占比80%年龄特征：年龄特征：25-40岁职业特征：职业特征：企事业单位人员；区域刚需客户；旅游文化产业带动人员刚需置业；全市投资客户；置业目的：置业目的：以投资为主，自住为辅；通过对酒店式公寓项

27、目成交客户分析Code of this report|31项目价格研判项目价格研判n返租方案及商业价格研判nLOFT公寓价格研判及精装修价格研判Code of this report|32全市商业分析商业模式模式一：售后返租模式一：售后返租代表项目商业体量(万平米)出让方式经营方式主力面积（平米）均价(元/平米)郑和国际广郑和国际广场场7返租8年前两年每年6%,购房时返还后6年每年返8%,半年返一次统一招商管理30-60，部分10020000-60000总价150万为主金盛财智广金盛财智广场场12.4返租8年前两年每年6%,购房时返还后6年每年返8%,半年返一次统一招商管理30-6015000

28、-55000总价65-200万为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。采用的经营方式。分售价款或偿付一定租金回报。采用的经营方式。优势分析：优势分析：开发商可以快速回笼资金，减轻资金压力，通过给业主固定的投资回报率，能够省去让其操心的烦恼，也能解决销售后不利于统一管理所带来的高空置难

29、题。劣势分析：劣势分析：具有一定的投资风险，一旦楼盘销售情况不好或商铺经营不善，首先撤出的是开发商，最后可能的结果是政府接手项目，但是大量的利益损失是由小业主来承担。近年来在南京已鲜有纯粹销售的商业项目。以销售为主的商业项目，一般配套有返租模式。以销售为主的商业项目，一般配套有返租模式。开发商为了促进销售表现，通过返租的形式使客户产生一种低价的错觉，同时也通过给予客户一定的投资收益保障，让投资客对投资风险的直观感受减弱。但实际上，业内人士都知道，这是一种“羊毛出在羊身上”的操作模式。Code of this report|33全市商业分析商业模式模式二：租售结合模式二：租售结合代表项目商业体量

30、(万平米)出让方式经营方式现状河西河西万达广场万达广场2875%自持和25%出售出售部分自主经营，自持部分统一招商金街2008年开始全部出售，后期由业主自主出租和经营。目前以建材为主，经营状部较差。自持部分统一招商管理，09年开业，目前经营状况良好明发商业广明发商业广场场约40万方自持30%销售70%出售部分自主经营，自持部分统一招商目前已经有苏宁酒店批发部、明发国际大酒店、苏宁电器、永辉超市等企业开业，中影影城于2012年9月底前开业。其余仅少量临街商铺开门营业，经营状况较为惨淡租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，往往是租租一部分售一部分，开发商往往将物

31、业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，往往是租多售少。多售少。万达广场在全国已多次成功开发和运营，这与其大量持有主力商业的模式是分不开的。而明发商业广场却是大量出售、少量持有，并且出售部分并无统一管理。这是项目失败的主因之一。自2009年开盘至今销售尚未结束，已销售的商铺大多空置，毫无人气商机，投资者欲哭无泪。优势分析：优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，作为大商家的辅营区分割后出售。其他的整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥品牌效应。即“主力店辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。该模式还可以有效平衡开发商资金压力和经营风险的矛盾，

32、具备较高的灵活性和可控性。劣势分析：劣势分析：这种对开发商的招商实力与商业运营能力要求很高，并不是所有开发商都具备的。此外，对于大体量的持有，对开发商的资金要求同样很高，也会在短期内影响到开发商的投资回报。Code of this report|34全市商业分析商业模式模式三：只租不售模式三：只租不售代表项目商业体量(万平米)出让方式经营方式现状水游城水游城9.8自持统一招商08年开业至今,人气越来越旺,业态不断丰富，逐渐成为年轻人最喜欢的一站式购物休闲中心德盈虹悦城德盈虹悦城11自持统一招商2012年9月底开业，辐射项目周边及市区客户，其中餐饮业态更聚人气，吸引了大部分客群前来消费，周末运营

33、情况良好大观天地大观天地MALLMALL10自持统一招商2010年10月开业,规划为四大业态、两条街、四大主题,整个项目倡导家庭式娱乐消费观念,随着入主品牌的增多,人气相对之前有所提升由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。商业价值。租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。只租不售恰是如今南京大型商业项目的主流选择。结果也证明，这一模式对于商业项目的运营和存货是至关重要的。不仅仅是表中提

34、及的项目，包括新城市广场、德基广场等其他多个大型商业项目，都是只租不售的模式。统一管理和招商，对于商业项目的整体性与竞争力，有着积极的作用。特别是对于一个新兴的商业，撑过最为艰难的起步阶段，形成一定人气和氛围后，所体现的商业价值是无可估量的。优势分析：优势分析：如果经营得好，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定的成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势分析：劣势分析：只租不售的开发模式对于开发商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临一定的经营风险。Code of this report|35商业模式总结【项目观点项目观点】售后返租、租

35、售结合与只租不售三种商业操作模式，各有利弊。不同的模式所对应的是不同的开发商实力与开发目标。p 如果开发商所期望的是商业的成功存活与运营，并且愿意牺牲短期的经济收益、并承担一定的市场风险，那么自持招商无疑的更合适的选择p 如果开发商更注重资金链的健康与压力，期望快速回笼资金，那么也可以选择全部出售。但为了保证销售，势必需选择相应的返租模式。并且，也需承担投资客可能缺乏足够信心而丧失购买兴趣的销售风险。p 当然，开发商还可以选择租售并举的模式。一部分自持以保证项目整体运营前景，一部分销售以快速回笼一定资金，但这也对招商与运营能力提出较高要求。从商业运营的角度来说，无数范例已经证明：从商业运营的角

36、度来说，无数范例已经证明：作为一个新商业项目，统一招商统一管理是项目销售、运营的优质道路作为一个新商业项目，统一招商统一管理是项目销售、运营的优质道路Code of this report|36销售、返租运营案例模式代表项目出让方式经营模式经营情况常规模式常规模式金盛：金盛：郑和国际广场郑和国际广场鼓北财智广场鼓北财智广场返租8年前两年每年6%,购房时返还后6年每年返8%,半年返一次统一经营管理出售虚拟产权(无边界商铺）金盛家居专业市场（家居建材专业市场）（家居建材专业市场）盒子商业中心盒子商业中心花样年模式花样年模式花样唐花样唐返租15年首付一半800元/月消费卡（按面积分配）统一经营管理出

37、售产权商铺（有边界商铺）但合同约定不承诺恢复彩生活商管（开业不到开业不到1 1年开铺达年开铺达80%)80%)主题街铺主题街铺直销直销明发商业广场明发商业广场主力店招商自持、街铺非统一经营管理无商管公司，（开业数年，仅靠主力店：影院、（开业数年，仅靠主力店：影院、永辉超市等带动人气，其余街铺开永辉超市等带动人气，其余街铺开业不足一半）业不足一半）主题街铺主题街铺通过以上三种模式比较，进行商管公司统一经营招商管理返租销售，商业存活运营情况优于自营街铺：进行商管公司统一经营招商管理返租销售，商业存活运营情况优于自营街铺：p 客户角度：降低了投资门槛，只用付首付，有稳定回报率，对后期商业增值信心增加

38、；p 开发商角度：降低投资门槛，可提高售价，同时快速回款，对于自持物业增值有较大帮助；p 商管公司角度：有充裕的时间去培育市场，进行收益平衡，规避运营、经营上的短期风险。Code of this report|37项目价格研判及产品规划设计研判项目价格研判及产品规划设计研判n商业价格研判及产品面积段规划研判Code of this report|38商业价格测算同类项目售价对比项目名称项目名称主力面积主力面积(平米平米)出让方式出让方式楼层楼层价格水平（价格水平（元/平米）顾家欧亚广场顾家欧亚广场50销售（部分自持）1F155002F100003F70004F6500目前在售14F商铺五洲星世

39、纪商贸五洲星世纪商贸城城30-60全部出售(部分自持）1F150002F6000目前主要在售1F、2F街铺形式（集中式商业尚未销售）Code of this report|39商业价格测算同类项目售价对比一楼售价一楼售价比对因素本物业顾家欧亚广场五洲星世纪商贸城位置1.001.11.05人流1.001.081.05车流1.001.11.05消费力1.001.11.03商业环境1.001.11.02硬件1.001.050.9用途功能1.000.950.9展示面1.001.000.9规划1.000.950.9分数1.001.05 0.98 对比物业价格售价售价1550015000综合测算(元/平方

40、米)1503415034u 根据，同类区域商铺售价市场比较法，计算得出，本案一楼整层商铺均价约为一楼整层商铺均价约为1503415034元元/平米左右平米左右。Code of this report|40商业价格测算同类项目售价对比二楼售价二楼售价比对因素本物业顾家欧亚广场五洲星世纪商贸城位置1.001.11.05人流1.001.081.05车流1.001.11.05消费力1.001.11.03商业环境1.001.11.02硬件1.001.050.9用途功能1.000.950.9展示面1.001.000.8规划1.000.950.9分数1.001.05 0.96对比物业价格售价售价100006

41、000综合测算(元/平方米)商业中心商业中心2F2F约约95249524元元/，街铺二楼：，街铺二楼：85008500元元/u 根据，同类区域商铺售价市场比较法，计算得出，本案二楼价格约二楼价格约95249524元元/，街铺二楼，街铺二楼85008500元元/。Code of this report|41商业价格测算售价推导计算推导结果（当前静态价格）推导结果（当前静态价格）1F1F均价（元均价（元/平米）平米）150342F2F均价（元均价（元/平米）平米）9524/85003F3F均价（元均价（元/平米）平米）8900/75004F4F均价均价（元（元/平米）平米）82005F5F均价均价

42、（元（元/平米）平米）自持整体均价整体均价（元（元/平米）平米）10414结合对商业项目的操作经验，在不考虑销售模式结合对商业项目的操作经验，在不考虑销售模式和业态等一切外部因素的前提下，按照一般推算和业态等一切外部因素的前提下，按照一般推算规律规律三楼售价约为一楼的约三楼售价约为一楼的约60%60%，即约为即约为87008700元元/平米平米；四楼售价约是一楼的约四楼售价约是一楼的约55%55%，即约为即约为75007500元元/平米平米；Code of this report|42推导结果（当前静态价格）推导结果（当前静态价格）/权重权重营销推广溢价营销推广溢价海洋馆运营溢价海洋馆运营溢价

43、S7S7轻轨透支溢价轻轨透支溢价1616年下半年入市年下半年入市价格价格1F1F均价（元均价（元/平米）平米）150340.1（通过营销推广实现价格溢价能力）0.1（通过海洋馆运营信息发布，未来人流影响力溢价能力）0.05（轻轨在建时期）地铁的完整溢价力需在地铁通车2个月内才能体现18792.52F2F均价（元均价（元/平米）平米）9524/8500（街）11905/10625（街）3F3F均价（元均价（元/平米）平米）8900/750011125/9375（街）4F4F均价均价（元（元/平米）平米）8200（街）10250整体均价整体均价（元（元/平米）平米）104141301713017（

44、整体）（整体）商业价格测算溢价能力测算具体价格根据入市时政策相关调整具体价格根据入市时政策相关调整Code of this report|43商业产品设计规划街铺、底商单套面积控制在50左右，进深约1012m，开间约45m；1F层高不低于4m，2F层高不低于3m；商铺带独立产权后续销售角度原则上采取单层销售(独立产权），销售时可以设计预案可一拖二，甚至一拖多；Code of this report|44商业产品设计规划街铺、底商街铺街铺+底商底商1F面积段20-3030-5055-105105120占比25%60%10%作为填补容积率总价段4060万50-100万100200万200万以上2F

45、面积段20-3030-5050-8080120占比20%35%30%作为填补容积率总价段20-45万4060万60-100万100-150万3F50-8080-110110以上占比50%40%作为填补容积率总价段45-70万70-100万100万以上面积设置小面积商铺具有高溢价，高租金等特征，在1F、2F可以多设小面积商铺，增加溢价能力中小规模门面具备中等门面具备条件Code of this report|45【公寓底商结构公寓底商结构 及外立面及外立面】：商业部分干挂石材商业部分干挂石材+部分玻璃幕墙部分玻璃幕墙+玻璃护栏玻璃护栏+电子大屏电子大屏1F1F：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增

46、加开间面；：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增加开间面；2F2F：采用两头扶梯上引，走廊式外开，通过玻璃幕墙、玻璃护栏增加：采用两头扶梯上引，走廊式外开，通过玻璃幕墙、玻璃护栏增加2F2F的昭示面及内外互动的昭示面及内外互动3F3F：多部扶梯自动上引，以大面积餐饮店来吸纳客群上涌；：多部扶梯自动上引，以大面积餐饮店来吸纳客群上涌；商业产品设计规划街铺、底商Code of this report|46【街铺分割街铺分割】：每户独立产权，：每户独立产权，商业部分干挂石材商业部分干挂石材+部分玻璃幕墙部分玻璃幕墙+玻璃护栏玻璃护栏+电子大屏电子大屏1F1F：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增加开间面

47、；：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增加开间面；2F2F：两端连廊式外开商铺，增加商铺的昭示面；：两端连廊式外开商铺，增加商铺的昭示面；局部可以根据条件做局部可以根据条件做1+2F+3F1+2F+3F模式模式3F3F：两端扶梯上引。外开式商铺；：两端扶梯上引。外开式商铺；商业产品设计规划街铺、底商Code of this report|47商业产品设计规划商业中心【销售模式销售模式】：每间独立产权每间独立产权1F1F：20-8020-80，主力主力405060405060占占60%60%，部分部分80-10080-1002F2F：主力主力50705070 ：占：占50%50%，5050以下占以

48、下占30%30%3F3F：主力主力50705070 ：占：占40%40%，50 50以下占以下占30%30%4F4F：主力主力50705070 ：占：占40%40%、70-10070-100占占40%40%，不设置，不设置5050以下面积段以下面积段【统一招商返租模式统一招商返租模式】：平均分割：平均分割无边界产权商铺，不承诺恢复无边界产权商铺，不承诺恢复1F1F：30-6030-60，主力，主力5050；2F2F：30-60 30-60，主力，主力5050 ；3F3F：30-60 30-60，主力，主力5050；4F4F：30-60 30-60，主力，主力5050 ；5F5F：30-60 3

49、0-60，主力，主力5050；Code of this report|48项目价格研判及产品规划设计研判项目价格研判及产品规划设计研判n公寓产品面积段及精装修研判Code of this report|49公寓市场分面积段供销 南京公寓产品以南京公寓产品以40-5040-50平米销售情况最好。平米销售情况最好。公寓产品以公寓产品以30-7030-70为主力，考虑到低总价住宅对公寓产品因素，建议为主力，考虑到低总价住宅对公寓产品因素，建议:公寓产品以公寓产品以40504050为主力产品为主力产品Code of this report|50精装公寓装修标准（单位：元/平米）参考项目：参考项目：鉴于

50、公寓产品为商业性质，而溧水住宅总价普遍不鉴于公寓产品为商业性质，而溧水住宅总价普遍不高，考虑到总价控制，尽量减少精装修的投入；高，考虑到总价控制，尽量减少精装修的投入；装修标准：装修标准：厨（油烟机、橱柜）、卫（含热水器）、地板、阳厨（油烟机、橱柜）、卫（含热水器）、地板、阳台（含空调）等基本硬装及基本电器台（含空调）等基本硬装及基本电器项目价格定位精装修价格定位精装修标准建议：精装修标准建议：700700元元/，对外报价：，对外报价：15001500元元/价格定位：精装公寓9500元/(装修标准700元/）装修对外报价：1500元/Code of this report|51项目价格定位产品