上饶城东片区市场调研报告课件.pptx
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1、Z Z 中京置业中京置业上饶 城东片区房地产市场调研报告A第1页,共36页。01人文经济环境02市场基础调研03类比项目调研04市场调研结论目目 录录Z Z 中京置业中京置业A第2页,共36页。01上饶市人文、经济环境Z Z 中京置业中京置业A第3页,共36页。城市概括 数字新城单击添加标题三个宏伟目标三个宏伟目标全省最大呼叫产业城全省最大呼叫产业城全省最大游戏产业城全省最大游戏产业城国家级数字经济小镇国家级数字经济小镇“打造国家级数字经济特色小镇、全省最大的游戏产业城打造国家级数字经济特色小镇、全省最大的游戏产业城、全省最大的呼叫产业城、全省最大的呼叫产业城”的目标,推动数字经济在上饶的目标
2、,推动数字经济在上饶集聚壮大集聚壮大,开启新时代上饶高质量跨越式发展新局面Z Z 中京置业中京置业A第4页,共36页。上饶市城乡规划局公布的上饶市城乡规划局公布的上饶市城东片区控制性详细规划草案公示上饶市城东片区控制性详细规划草案公示中就将城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质中就将城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质生活为主要功能的城市新区和生态化与景观型为特色的城市新窗生活为主要功能的城市新区和生态化与景观型为特色的城市新窗口与新形象展示区。口与新形象展示区。规划局在规划局在高铁新区发展规划简介高铁新区发展规划简介中对于高铁新区的定位进一步优化为:中对于高铁新区的
3、定位进一步优化为:依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势,结合高铁新区自身的山水人文资源,重依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势,结合高铁新区自身的山水人文资源,重点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型,打造具有点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型,打造具有中国山水人文特色的最美高铁新区。中国山水人文特色的最美高铁新区。Z Z 中京置业中京置业城市概括 高铁新城 一、城东片区的介绍一、城东片区的介绍 1、城东片区的规划程、城东片区的规划程2、城东高铁新区的发展历程、城东高铁新区的发展历程3、城东高铁新区的未来、城东高铁新区的未来上饶高铁时代已经到来,城东
4、高铁新区未来不可想象.A第5页,共36页。金金融融市市场场运运行行稳稳健健,投投资资市市场场增增势势平平稳稳 消费动力持续增强,升级态势明显消费动力持续增强,升级态势明显添加标题增幅提升增幅提升2 2、GDPGDP产值产值Z Z 中京置业中京置业A第6页,共36页。Z Z 中京置业中京置业人口增长常驻人口91.2万户籍人口81.2万棚改量5.03万套城镇化率突突破破50%3、人口发展城镇化率提升明显2018年,国家下达该市棚户区改造任务年,国家下达该市棚户区改造任务5.03万套,总量居全省第二。万套,总量居全省第二。下一步市房管局将按照我省的要求继续推进全市的新三年棚改规划下一步市房管局将按照
5、我省的要求继续推进全市的新三年棚改规划,在已完成棚改,在已完成棚改7万套,拆迁万套,拆迁1350万平方米的基础上,再棚改万平方米的基础上,再棚改7万套万套,拆迁,拆迁1300万平方米以上。万平方米以上。此外,此外,2018年,全市棚改计划融资年,全市棚改计划融资221亿元,目前已通过国开行、农发行、民生银行等金融机构落实贷款亿元,目前已通过国开行、农发行、民生银行等金融机构落实贷款184亿元。亿元。年均7万套棚改目标,将带动房地产市场蓬勃发展。A第7页,共36页。Z Z 中京置业中京置业城市扩容交通改善城镇化提升配套完善小结据上饶市城市总体规划2016-2030市域人口规模及城镇化水平规划近期
6、2020年年全市总人口为710万人;远期2030年,全市总人口为750万人。近期2020年,城镇化水平为56%,城镇人口为398万人;远期2030年,城镇化水平为66%,城镇人口为495万人。高新产业:城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业园、江天农博城、华为云数据中心。在基础配套设施方面:七条道路畅通无堵,在教育医疗方面有城东三甲医院、一中新校区,城东学校、一中新校区,城东学校、市二十小。市二十小。休闲娱乐:欢乐风暴(水上乐园)、农都花博园。以及正在建设中的华熙国际综合体以上是目前在建或者是已知的项目,相信在未来城东高铁新区建设的越来越好,就会有更多名企的进入。核心区核心区:东至吴楚
7、大道、南至信江、西至旅游集散中心、北至浙赣铁路,用地面积约6.7平方公里;拓展区拓展区:东至灵溪镇行政范围边界,南至新320国道,西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道,北至沪昆高速公路,用地面积约72.8平方公里;控制区控制区:东至上蒲高速公路,南至朝阳工业园,西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道、云碧峰森林公园,北至沪昆高速公路,用地面积约165平方公里。对于道路建设,城东片区在2016年就开始规划建设四四横三纵七条道路横三纵七条道路,其中包括稼轩大道,从丁家洲大桥至浙赣铁路线,长2874米,宽55米;葛仙山路,从滨江东路至凤凰大道,长1582米,宽30米,绿苑二路,从稼轩大道交叉点向东延伸
8、至规划路,长1060米,宽24米;陶侃路,从五三大道到东高速迎宾大道,长2403米,宽30米;怀玉山路(原站前南路),从陶侃路交叉点向北延伸至站南一路,长1336,宽24米;站前大道,从滨江东路至五三大道平交,长335米,宽55米;桃源路(原20米规划路),从怀玉山路到稼轩大道,长867米,宽20米。;A第8页,共36页。Z Z 中京置业中京置业 房地产宏观政策、市场解析 上饶市房地产板块分布情况 项目SWOT分析、市场分析上饶市房上饶市房 地地 产产 市市 场场 基基 础础 调调 研研A第9页,共36页。Z Z 中京置业中京置业宏观政策,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位。把稳地价
9、稳房价稳预期的责任落到实处,把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处,2019年年明年要以稳稳地价、稳稳房价、稳预稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展A第10页,共36页。“稳房价稳房价”是基调是基调宏观市场房住不炒房住不炒”的战略定位指导下,的战略定位指导下,坚持因城施策,一城一策坚持因城施策,一城一策,据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。下半年的调控,既有适度放松的调控,也有升级和加码的调控。据诸葛找房数据研究中心数据显示,2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米,环比2019年4月份上涨0.14%,这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其
10、中,上涨城市有59个,平均涨幅为1.11%;下跌城市有41个,平均下跌了0.81%。未来普涨普跌的现象少见了,往下更多呈现出在房住不炒主旋,因地制宜的市场情况。Z Z 中京置业中京置业A第11页,共36页。宏观大势的启示宏观大势的启示“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题,因此,合理定价,跑量为主,确保资金快速回正才能在目前的市场中立于不败之地。2.房地产调控政房地产调控政策:重申房住不策:重申房住不炒,一城一策稳炒,一城一策稳楼市楼市3.住房制度改革:住房制度改革:租购并举,加租购并举,加快完善住房保快完善住房保障体系障体系6.培育发展现培育发展现代化都市圈,代化都市圈,实现区域一体实现
11、区域一体化发展化发展5.人口人才政策:人口人才政策:落户放开放宽,落户放开放宽,新一轮人才引进新一轮人才引进聚焦住房安居聚焦住房安居4.棚改、旧改政策:棚改、旧改政策:棚改规模急剧收缩,棚改规模急剧收缩,加快改造城镇老旧加快改造城镇老旧小区小区1.货币财政政货币财政政策:稳健的货策:稳健的货币政策松紧适币政策松紧适度,把好货币度,把好货币供给总闸门供给总闸门Z Z 中京置业中京置业A第12页,共36页。2 2、上饶市房地产板块分布情况、上饶市房地产板块分布情况标题标题标题中心城区不足以满足新一轮城市化进程需要,依托高铁交通优势向中心城区不足以满足新一轮城市化进程需要,依托高铁交通优势向城东板块
12、发展成为必然趋势城东板块发展成为必然趋势。板块城市关联度配套项目品质价格特征城东板块中弱强7000-9000中心城区板块强强弱8000-10000城西板块弱中中6000-8000Z Z 中京置业中京置业A第13页,共36页。2 2、上饶市房地产板块分布情况、上饶市房地产板块分布情况三大板块形成直接竞争关系三大板块形成直接竞争关系竞争 优势城东板块环境、教育、优越、高规划未来发展潜力巨大中心城区板块城西板块区域劣势竞争 优势区域劣势竞争 优势区域劣势生活、配套、不完善,居住率低商圈、生活、医疗配套、完善拥挤,环境不佳、发展饱和升值潜力有限低价、性价比高,环境良好,配套健全偏离城市发展重心,边缘化
13、发展潜力不足Z Z 中京置业中京置业A第14页,共36页。2 2、城东片区板块竞争情况分析、城东片区板块竞争情况分析楼盘楼盘位置位置开发商开发商结构形式、规模结构形式、规模 销售进度销售进度面积区间面积区间 (均价(元均价(元)优惠优惠剩余体量剩余体量电话电话备注备注Z Z 中京置业中京置业博晟紫阳博晟紫阳小院小院信 州 区 上 饶信 州 区 上 饶信 州 区 吉 阳信 州 区 吉 阳路路8号号上饶市博晟上饶市博晟实业有限公实业有限公司司普通住板楼普通住板楼 高层高层宅宅,联排联排6 6月月 1515已 开已 开盘盘9 9.5 5-9 9.5 5-14814811000/11000/平平9 9
14、栋栋139139户户友 邦 壹 号友 邦 壹 号院院信 州 区 上 饶市 中 芯 凤 凰大 道 与 槠 溪北 路 交 汇 处999号友邦地产普通住宅,大平层,联排99-13710500/平33栋4948户恒大名都恒大名都珺庭珺庭信州区凤凰大 道 与 明 叔路交会处上饶市恒大置业有限公司普通住宅,花园洋房,住宅底商板楼板塔结合多层高层2017-09-16首开103-12810000/平26栋2016户华熙华熙LIVE信江信江信州区高铁新 区 葛 仙 山大 道 以 东、五 三 大 道 以南普通住宅,花园洋房,大平层,标准写字楼,住宅底商,购物中心待定113-138待定 总 建 面470000平米7
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