不动产管理钱景概论课件.ppt

1、物業服務產業錢途概述 主講人:葉武霖內政部營建署管理服務人培訓 講師新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理台中市政府公寓大廈爭議調解委員會 委員第1页，共46页。今日研討項目n物業產業之任務與發展趨勢n物業服務範疇與上下游產業n物業服務之展望與錢途n如何投資會漲價的不動產n學校時準備考試之證照n物業面臨之問題與考驗第2页，共46页。物業成長史 n75年進入逢甲經濟系n77年證所稅事件投入股市,成立證劵研習社 n79-80年兩伊戰爭,擴張信用股票市值由正轉負n81年創業進入不動產,並投資不動產n81-88年經營保全公司及物業管理公司n88年921大地震房地產斷頭賣出 n85-99年轉入物業管理電

2、腦化服務市場第3页，共46页。參與物業經驗 n新光人壽.厚生資產管理Reits系統開發 n千翔.台業.集合等百餘家保全系統整合n全國2,000個社區大樓管理系統採用n營建署管理服務人講師及教案編撰n臺中市政府公寓大廈調解委員 n景文.清雲.華夏資管科技大學物業管理系統教學第4页，共46页。物業服務之任務 n延長建築物生命週期及提升不動產之價值n提供專業之不動產商業支援及資產管理等服務。第5页，共46页。物業服務之範疇 n住宅、廠辦社區大樓n學校、醫院、政府機關建築物。n公路、港口、機場、隧道、高鐵n商務型飯店住宅n各類建築等設備設施維護服務 第6页，共46页。物業提供者(上游)n建設公司:負責

3、投資興建銷售業者n資產投資公司:開發興建及購買投資經營之業者n不動產管理機構:受金融機構或業主委託經營不動產之業者第7页，共46页。物業服務提供者(中介者)n代銷公司:負責銷售之業者n不動產經紀公司:代理不動產出租或出售服務之業者n代書:提供不動產買賣過戶或租賃公證服務之業者n不動產估價師:提供不動產價值評估服務之業者第8页，共46页。物業服務提供者(下游)n保全公司:提供保全器材監控安全或人力駐衛警服務之業者n公寓大廈管理公司:提供公寓大廈行政事務或設備管理服務之業者n物業管理公司:提供不動產綜合性服務之業者第9页，共46页。物業服務之相關行業 n電梯、機電、土木、裝修、園藝、消防、環保、搬

4、家公等n周邊產業電信、第四台、物流宅配 第10页，共46页。物業服務之展望與錢途 n掌握社區大樓相關之通路,提供不動產居住人們各項生活之需求n掌握不動產交易之第一手訊息,提供最佳及最快速之租售服務。n了解各類型不動產之經營效益及投資績效之分析 第11页，共46页。物業服務之趨勢 n飯店業跨入物業管理服務n建設公司跨入物業管理服務。n政府機構、學校務業服務外包n電信及相關上市公司積極開發不動產 n包租公、包租婆的崛起n智慧建築導入物業服務第12页，共46页。趨勢:飯店業及建設公司跨入物業 n晶華酒店承接中國第一豪宅上海湯城一品及預備服務台北帝寶大樓n六福皇宮、國賓飯店成立物業公司。n元大建設、聯

5、聚建設成立物業服務公司n俱樂部與建設公司聯合行銷第13页，共46页。目的:提升服務品質並拉升房屋銷售價值n總建坪10,000坪,原售價50萬/坪元。n銷售價80萬元,總提升銷售金額:10,000*(80-50)萬=30億第14页，共46页。趨勢:包租公-專業租賃經理人n代管200戶:房屋每年週轉兩次 一次八千元年收入 =O.8*2*200=320萬n擁有房屋可出租 每間八千元月入八萬元n危機入市:法拍屋及建設公司財務出問題.仲介公司倒閉第15页，共46页。趨勢:不動產證劵化REITS新聞 n全球房地產2000年以來表現相當優異，至今年11月統計全球房地產指數年平均漲幅高達16.19%，遠勝過全

6、球股市指數(MSCI世界指數)平均漲幅4.52%n仲量聯行的資料，今年上半年亞洲資金或外資直接投資的金額高達430億美元，較去年同期增加40%，亞洲房地產熱度直線上飆。第16页，共46页。不動產證劵化REITS(real esate investment trust)n權益型不動產信託:直接型,與不動產景氣及經營績效有極高關係。n抵押權型不動產信託:間接型,以放款債權為主,以利息收入為主。n混合型不動產信託:以上兩者混合第17页，共46页。不動產證劵化REITS案例n壽險公司:發行新光一號、二號、國泰人壽、富邦REITS n建設公司或不動產投資業者:IBM大樓n政府鼓勵發行:高鐵車站不動產開發

7、、台開都市更新計畫信託第18页，共46页。權益型(Equity REITS)n投資標的:不動產本身n影響收益主因:不動產景氣與經營績效n收益穩定度:較低n投資風險:較高n類似投資標的:股票或受益憑證第19页，共46页。抵押型(間接Mortgage REITS)n投資標的:抵押債權及相關證劵n影響收益主因:利率n收益穩定度:較高n投資風險:較低n類似投資標的:債劵第20页，共46页。如何從物業賺進人生第一斗金 n在校時期:加強相關物業知識n初入社會:從房地產業務員及基層做起。n自立門戶:勇敢創新並整合資源n建立個人多項財務自由之管道 第21页，共46页。不動產投資價格評估因素n土地成本+新建成本

8、(或折舊後之建物成本)n投資報酬率:6%以上(牌告利率+4%)n自備款存款利率需加入成本計算n未來利率上漲因素須考慮n確實做好區域不動產市場調查n找熱門區段與學區或商圈第22页，共46页。不動產增值要素p位置Location：台中市七期、台北信義、高雄美術館第23页，共46页。不動產增值要素p周邊生活圈與交通：例如接近新光三越百貨、國家音樂廳、老虎城、新世貿展覽館、一三高速及中彰快速道路、高速鐵路、朝馬轉運站、逢甲商圈第24页，共46页。不動產增值要素p基地坐落：面向或周邊永久性空地p風水忌諱：路沖、水岸轉折處、建 物煞氣.p理想戶數：70-150戶,單層戶數少第25页，共46页。不動產增值要

9、素p公共設施：俱樂部系統規劃(接待大廳、游泳池、三溫暖、SPA、健身房、聯誼廳、視聽室、頂樓BBQ烤肉區、頂樓交誼誼等多項複合休閒設備)p地下室之維護：冷藏垃圾處理、停車場使用情形、完善消防系統、漏水問題第26页，共46页。尊榮大廳與景觀餐廳第27页，共46页。健身與教育設施第28页，共46页。休閒設施第29页，共46页。不動產增值要素pE化服務：飯店式管理服務、英式管家居家服務、科技環保綠能三合一智能建築物第30页，共46页。購買不動產避免事項p避免相關產業:工業區,廠房,寺廟,垃圾儲存,資源回收中心.p大樓基本條件:地形不規則.大樓外觀違章多.管理室雜亂.電梯老舊廣告多.梯間雜物多.地下室

10、漏水.昏暗.沼氣重.大樓存款基金少p方位座落.樓層.第31页，共46页。物業/不動產相關證照 n不動產估價師:大專畢業相關科系,或修 18學分以上n不動產經紀人:高中職畢業n地政士:代書,高中職畢業n公寓大廈事務管理服務人:國中n公寓大廈技術管理服務人:高中機電土木科系畢業或三年以上相關經驗第32页，共46页。不動產估價師學歷要求 n專科以上不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業者。n專科以上相當科、系、組、所畢業，並曾修習相關學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國93年7月起，其中須包

11、括不動產估價或土地估價。第33页，共46页。不動產估價師考試科目 n民法物權與不動產法規包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規。n土地利用法規包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規。n土地經濟學。n不動產投資與市場分析、不動產估價理論包括高層建築物估價)、不動產估價實務。第34页，共46页。地政士代書考試學歷要求 n公立或立案之私立高級中等或高級職業以上學校畢業，領有畢業證書者。n高等或普通檢定考試及格者。n中華民國78年12月29日土地法第三十七條之一修正公布施行前已從事土地登記專業代理業務，且於修法後仍繼續執業未取得證照，並有地政機關核發

12、之證明文件者。第35页，共46页。地政士考試科目 n土地法規（包括土地法及其施行法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例及其施行細則、地政士法及其施行細則）。n土地登記實務（包括土地登記規則、地籍測量實施規則中第三編土地複丈及第四編建築改良物測量、土地登記及土地測量之申辦與作業程序）。n土地稅法規（包括土地稅法及其施行細則、遺產及贈與稅法及其施行細則、稅捐稽徵法及其施行細則、房屋稅條例、契稅條例）。n國文、民法概要。第36页，共46页。不動產經紀人學歷要求 n高中或高職以上。n經高等或普通檢定考試及格者。第37页，共46页。不動產經紀人考試科目 n土地法與土地相關稅法概要（包括土地法、平均地

13、權條例及其施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例）。n不動產經紀相關法規概要（包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例）。n國文、民法概要。n不動產估價概要。第38页，共46页。公寓大廈管理服務人學歷要求 n般委訓單位考試即可n公寓大廈事務管理服務人:國中n公寓大廈技術設備服務人:高職以上機電電子化工或理工相關科系畢業或三年以上相關經驗n公寓大廈防火避難服務人:高職以上機土木建築科系畢業或三年以上相關經驗第39页，共46页。什麼是記帳士（代客記帳業者）n高中職畢業 n受委任辦理公司營業、變更、註銷、停業、復業及其他登記事項。n

14、受委任辦理各項稅捐稽徵案件之申報及申請事項。n受理稅務諮詢事項。n受委任辦理商業會計事務。n其他經主管機關核可辦理與記帳及報稅事務有關之事項。第40页，共46页。記帳士考試科目 n稅務相關法規概要（包括所得稅法、稅捐稽徵法、營業稅法、查核準則）n租稅申報實務（包括所得稅、加值型及非加值型營業稅申報實務）n記帳相關法規概要（包括記帳士法、商業會計法、公司法第八章公司）n國文（作文與測驗）。n會計學概要。第41页，共46页。白痴富翁的財務自由:n事業:別人能幫你賺錢n擁有有產值之通路(直銷/網站.)n金融投資股利或利息收入n不動產投資租金收益.專利權n穩定工作收入 第42页，共46页。推薦書籍第43页，共46页。物業管理面臨問題：n物業管理教育不足，基礎建設薄弱，教育體系未設有物業管理專門科系，職業訓練體系亦不完整，造成人員素質參差不齊。n國內物業管理人員證照制度有待加強，服務之品質化與標準化難以建立。（如物業管理經理人、物業管理師及物業管理人員制度）。第44页，共46页。物業管理面臨問題：n惡性低價競爭及現況整體經營環境，不利合法業者經營發展，難以吸引人才投入物業管理服務行業。n台灣目前物業管理缺乏完整性整合系統提供全方位整合服務。第45页，共46页。簡報完畢 感謝您的聆聽與指教主講人:新都興物業資訊服務股份有限公司總經理 葉武霖第46页，共46页。