校外租屋小叮咛课件.ppt

1、NIUNIU校外租屋小叮嚀校外租屋小叮嚀生活輔導與軍訓組生活輔導與軍訓組 租賃契約與安全租賃契約與安全 生輔組1NIUNIU租屋廣告陷阱多租屋廣告陷阱多 如何篩選才安全如何篩選才安全大樓管理員大樓管理員租屋網站租屋網站校方資訊校方資訊親友親友/學長姐學長姐介紹介紹建商建商紅紙條紅紙條/報紙報紙仲介仲介租屋管道租屋管道生輔組2NIUNIU教育部教育部6+1安全評核項目安全評核項目建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具 建築物內或週邊停車場所設有照明者 滅火器功能是否正常 熱水器裝設是否符合安全要求有火警警報器或獨立型偵煙偵測器 逃生通道是否暢通，標示是否清楚 學生是否知道逃生通道及逃生要領 生輔組

2、3NIUNIU看屋要領看屋要領1、日夜晴雨、內外兼顧2、左搖右晃、水電全開3、隔間防火、消防安全4、隔壁室友、左鄰右舍5、交通便利、生活機能6、房東好壞、察言觀色7、結伴同行、事先商量生輔組4NIUNIU看屋基本事項看屋基本事項確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵窗是否通暢。注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議跟房東要求更換新鎖，或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的鎖）。注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功能是否正常。電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂，小心漏電、跳電。生輔組5NIUNIU看屋基本事項看屋基本事項檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。屋頂、牆壁及窗邊是否

3、會漏水(水痕、壁癌)。採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住無法順利開關。地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大面積補土或整修痕跡。生輔組6NIUNIU簽約時多注意簽約時多注意 簽約後沒煩惱簽約後沒煩惱一、一、確認簽約對方身分確認簽約對方身分:屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件)二、二、確認租屋地址及房屋所有人確認租屋地址及房屋所有人:房東、家人、朋友、商業關係、還是 (核對產權證明建物所有權狀或稅單)三、三、確認幾個人簽約確認幾個人簽約 (若為合租一層公寓，合約書上須註明所有承租 人之

4、姓名，勿以一人為代表簽約)生輔組7NIUNIU租約內容租約內容租賃雙方的簽名租賃標的物及租用範圍租金金額及給付方式租期的始末押租保證金轉租權、提前解約權修繕歸屬回復原狀稅負的問題生輔組8NIUNIU簽約注意事項簽約注意事項簽了契約未仔細看，竟然發現簽了契約未仔細看，竟然發現重點重點:一定要將契約看仔細，一定要將契約看仔細，不急著馬上簽。不急著馬上簽。生輔組9NIUNIU何謂定金何謂定金/押金押金/租金？租金？定金定金：承諾，推定契約成立：承諾，推定契約成立押金押金：保證，又稱押租金、擔保金：保證，又稱押租金、擔保金 用意：用意：1.1.履行契約履行契約 2.2.返還原狀返還原狀 3.3.損壞賠

5、償損壞賠償 依照法律規定，押金，不得超過1個月房租總額，已交付者，如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第99條參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。租金租金：義務，使用者付費：義務，使用者付費生輔組10NIUNIU定金收據範本定金收據範本房東若有收取定金，務必請房東開立收據房東若有收取定金，務必請房東開立收據茲收到茲收到 (租屋人租屋人)租屋定金新台幣租屋定金新台幣 元整，並保留至元整，並保留至 年年 月月 日止。日止。此此 據據 出租人簽章：出租人簽章：承租人簽章：承租人簽章：中中 華華 民民 國國 年年 月月 日日 生輔組11NIUNIU關於定金關於定金民法民法24

6、9249條條定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部契約履行時，定金應返還或作為給付之一部二、契約二、契約因可歸責於付定金當事人因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金之事由，致不能履約時，定金不得不得請請 求返還求返還三、契約三、契約因可歸責於受定金當事人因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人之事由，致不能履行時，該當事人應應 加倍返還加倍返還其所受之定金其所受之定金四、契約四、契約因不可歸責於雙方因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，當事人之事由，致不能履行時，定金應返還定

7、金應返還 之之小提醒：定金金額一般以房租每月租金之每月租金之1/3或或1/4。生輔組12NIUNIU生輔組13應記載事項1.擔保金(押金)之數額最高不得超過2個月房屋租金之總額。2.出租人應載明租賃期間水電相關費用，及因租賃契約產生相關稅費之負擔方式。3.房屋及附屬設備損壞，原則由出租人負責修繕，但損壞係因可歸責於承租人之事由，出租人可不負修繕義務。4.租賃雙方得否提前終止租約之約定、應提前通知之期間、違約賠償金額最高不得超過1個月租金及預收租金之返還。5.房屋返還之點交手續及未返還房屋之違約金額計算。6.租賃雙方得終止租約之情形。不得記載事項1.不得約定承租人不得申報租賃費用支出。2.不得約

8、定承租人不得遷入戶籍。3.不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承 租人負擔。4.出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保 責任。5.不得約定違反法律上強制或禁止規定。租賃糾紛處理途徑1.向直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或消費者保護官申訴。2.向直轄市、縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。3.向鄉鎮市(區)調解委員會申請調解。4.向直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會申請調處。5.向房屋所在地之法院聲請調解或進行訴訟。新版新版房屋租賃定型化契約主要規範重點房屋租賃定型化契約主要規範重點NIUNIU市售版本契約書導讀市售版本契約書導讀 簽約要注意的

9、陷阱文具店版本文具店版本房屋租賃契約書房屋租賃契約書生輔組14NIUNIU房屋租賃契約書房屋租賃契約書立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方)承租人 (以下簡稱為乙方)乙方連帶保證人(建議刪除)(以下簡稱為丙方)租賃契約條件列明於左：第一條：甲方房店 屋所在及使用範圍（務必寫清楚）第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議）第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)（可另約定）第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣

10、萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。生輔組15NIUNIU第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。(修改或刪除)第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。(預繳的要退回)第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓

11、或以其他變相方法由他人使用房店屋。第九條：房店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。第十條：房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。生輔組16NIUNIU第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。(修改或刪除)第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等

12、情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等)第十五條：印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決

13、無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除)生輔組17NIUNIU第十九條：本租金憑單扣繳由甲乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。立契約人(甲方)簽名蓋章 身分證字號：（查驗證件確認無誤）電話：地址：（屋主實際居住地址）立契約人(乙方)簽名蓋章 身分證字號：電話：地址：乙方連帶保證人(丙方)簽名蓋章 身分證字號：建議刪除 電話：地址：生輔組18NIUNIU房東提供之傢俱清單房東提供之傢俱清單單槽洗衣機書桌傢俱名稱壹台壹張數量八年舊品，堪用狀況良好簽收前使用狀

14、況房東房客房東房客維修責任權責無(壞掉就淘汰)由房客負擔修繕費用分擔淘汰後，房東不提供新品壞掉要負責賠償備註出租人簽收：承租人簽收：生輔組19NIUNIU租約中止租約中止-提前解約提前解約先看看契約簽定內容對於提前解約的規定提出解約的一方通常需給付違約金違約金合理金額為一個月的租金金額生輔組20NIUNIU租約終止租約終止-回復原狀回復原狀租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復原狀，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。

15、一般來說，房東不能要求重漆牆壁之回復原狀。因此，牆壁如無顯然污損（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布，到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。小提醒：入住時可拍照留底，以便租約終止房東點交房屋時 與房東確認回復原狀之狀態生輔組21NIUNIU十大租屋糾紛排行榜十大租屋糾紛排行榜、終止租約，提前解約（26.44）、欠租、租金之增減（19.12）、押金抵充返還（15.44）、修繕問題（5.52）、回復原狀（5.23）、費用欠繳及費用分擔（如水電）（3.77）、損害賠償（3.27）、續約（不定期租約產生）（2.16）、轉租、分租（2.09）10、買賣不破租賃（1.97）生輔組22NIUNIU常見租屋糾紛及

16、處理方式常見租屋糾紛及處理方式1.未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？答：未滿二十歲之大學生為限制行為能力人，其所為之契約行為依民法 79條為效力未定，應經法定代理人（通常為父母）承認始生效力。但依民 77，大學生之租屋行為應可認係依其年齡及身分，日常生活所必需者，無須經法定代理人允許或承認，應為有效。2.房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？答：契約為租賃雙方權利義務之憑據，理應各執一份為憑。依誠信原則，房客應堅持保留一份正本才是。生輔組23NIUNIU3.多人合租，

17、由其中一人代表與房東簽約，但其中一位室友搬走後，多人合租，由其中一人代表與房東簽約，但其中一位室友搬走後，房東要求房客要付全部的租金是否合理？房東要求房客要付全部的租金是否合理？答：答：多人合租同一房屋，而房屋之全部租金由數人分擔者，雖其多人合租同一房屋，而房屋之全部租金由數人分擔者，雖其中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全部租金，應有理由中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全部租金，應有理由。（但如數人分別與房東簽約分租特定房間者，因有各別之租賃關係，個別房客即無分擔他人【搬走之室友】租金之義務。）建議：若為多人合租同一房屋，合約書請各自簽或是將所有人的姓名資料皆填寫於合約書上，並註明房間分配。常

18、見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式生輔組24NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式6.承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？）分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？）答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意，不得擅自開啟，意，不得擅自開啟，違者有觸犯刑法第306條

19、侵入住居罪之嫌。除房東有正當理由，如依民法 429表示其為保存租賃物所為之必要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時）外，房客有權拒絕；房客如欲換鎖保障隱私亦可，但租期屆滿時，應注意負責回復原狀。生輔組25NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式8.房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？答：答：應視當時有無利用工具利用工具（攝、錄影器材）窺視：如有有，則依刑法刑法 315之之1應以妨害秘密罪應以妨害秘密罪論處（最重可處三年以下有期徒刑）；如無無（係僅依雙眼），則依社會秩序維護法社會秩序維護法 83妨害善良風俗妨害善良風俗之行為之行為

20、，可處6000元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當地派出所報警處理（記得索取報案三聯單，以為憑據）。住輔組備有防針孔探測器，歡迎同學借用，以保障自身安全。生輔組26NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式10.哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？熱水器？熱水器？.），若房東遲遲未修，該如何處理？），若房東遲遲未修，該如何處理？答：（1）房東在所租賃房屋提供之設備設備，例如：電視、冰箱、冷氣、熱水爐、電燈、電風扇、門窗等，如非可歸責於房客故意或過失原如非可歸責於房客故意或過失原因之損壞者，依民因之損壞者

21、，依民 423、429，房東應負修繕義務，房東應負修繕義務。（2）房東未依約修繕，依民 430，房客可選擇自行修繕自行修繕（費用由房東負擔或自次月租金中扣抵），或終止租約終止租約。生輔組27NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式13.房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可否以此原因終止租約？否以此原因終止租約？答：（答：（1）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約，）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約，催告房東限期給付之催告房東限期給付之。如房東未限期提供者，因非契約主要

22、給付義務之違反，房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益，應於立約如欲保障房客權益，應於立約時載明設備品名、數量，及未提供之效果時載明設備品名、數量，及未提供之效果，以免爭議。（2）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定，除非明訂於租約除非明訂於租約（例：甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方（例：甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方得終止租約得終止租約。），。），否則，房客不得據此理由終止租約否則，房客不得據此理由終止租約。生輔組28NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式14.房客提前解約，並願意讓

23、房東扣除押金，但是預繳的租金（約個房客提前解約，並願意讓房東扣除押金，但是預繳的租金（約個月）房東言明不退還，是否合理？月）房東言明不退還，是否合理？答：答：契約提前終止後，依民法契約提前終止後，依民法 263準用準用259之規定，房東就預繳之租之規定，房東就預繳之租金應返還之金應返還之。（例：每月租金5000元，預繳租金6月，共3萬元。房客僅住一個月而要求提前終止者，一般租約均要求房客應補貼房東一個月租金之損失；除非房客另有應負損害賠償責任之事由，否則房東就租金部分，應返還20000元；如有另收押金者，亦應返還。）生輔組29NIUNIU常見租屋糾紛及處理方式常見租屋糾紛及處理方式15.租約到

24、期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的金額是多少？金額是多少？答：答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。

25、房客可主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：押金元應於押金元應於月水電結清後返還。（房東）簽章月水電結清後返還。（房東）簽章以為憑據。生輔組30NIUNIU結語：租屋的小提醒結語：租屋的小提醒仔細察看屋況仔細察看屋況（外在環境、漏水）、設備、設備（冷氣、熱水器、冰箱、電視、大門）是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管使用責任。使用責任。產權調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的人品產權調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的人品三金三金（定金、租金、押金）、四費（、四費（水電瓦斯費、管理費、第四台收視費、網路費）要談清楚。報稅問題先講好。要談清楚。報稅問題先講好。（房客）準時交租，準時交租，（房東）盡快修繕。盡快修繕。雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。遇有糾紛耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式遇有糾紛耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式出入安全出入安全（注意陌生人）、公共安全、公共安全（用電及瓦斯）生輔組31