XX1223某林语中心XX年营销策略课件.ppt

1、XX1223保利林语中心XX年营销策略保利林语中心项目组2013年12月保利林语中心2014年营销执行策略报告XX1223保利林语中心XX年营销策略报告思路项目背景市场分析营销策略1项目背景XX1223保利林语中心XX年营销策略货量盘点公寓共剩1100余套，写字楼336套，除去车位以及，商业中主力超市租用面积。共有货值约8.9亿备注：集中商业仅指1、4两层XX1223保利林语中心XX年营销策略目目 标标开发商要求开发商要求“20142014年保利林语共实现年保利林语共实现约约5 5亿亿销售任务销售任务”要求争取年中完成项目主要销售目标，要求争取年中完成项目主要销售目标，下半年进行尾货的打包促销

2、。下半年进行尾货的打包促销。销售目标销售目标5亿的销售目标是2013年3.3亿销售额的1.5倍，其中公寓跟写字楼销售额0.9亿的5.5倍。销售任务非常艰巨XX1223保利林语中心XX年营销策略公寓产品共3栋临区域主干道桐梓坡和麓松路旁，交通便利；1#、2-A紧邻明德中学，3-A紧挨项目集中商业区、商业氛围浓郁，配套较齐全。XX1223保利林语中心XX年营销策略规划：22万方麓谷唯一城市综合体教育：百年明德一站式名校教育产品：百变空间可整层打通价格：总价16万起人人买得起 潜力：不限购、不限贷投资自住两相宜公寓品牌：保利地产千亿央企公寓价值点六大价值点强力支撑长沙最具投资价值公寓殊荣XX1223

3、保利林语中心XX年营销策略8写字楼产品3#甲级写字楼商务公寓星级酒店1#商住公寓2#酒店式公寓麓谷唯一甲级写字楼，百米地标。成就麓谷商务新核心XX1223保利林语中心XX年营销策略生态地标：这里有山体公园、公共广场、高尔夫、公共休息平台。茂密的绿植、流动的水景、低密度的建筑无线覆盖：打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可移动的信息平台，随时随地可以办公。奢华层高：写字楼4米层高，装修后净高可达到3米，极大的提高办公舒适度阔绰空间：128商务大堂，5.5m挑高,高端进口天然石材装修，更显尊贵；30，宽3.5m电梯厅；宽为2m公共走道。智能硬件：品牌集中计量式中央空调，环保节能，降低企业运营成本。高

4、效商务：6部品牌电梯、单梯服务的面积4500保证上班的效率；候梯时间不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候礼宾服务：湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业强强联合。强力政策：十大服务平台助力新锐企业跨越式发展。写字楼产品八大顶级标准缔造河西麓谷新地标XX1223保利林语中心XX年营销策略小结n 学位公寓的市场地位已奠定；n长沙西大门的交通枢纽价值需升华；n长沙投资大客户是重点，老业主需重视，河东、星沙的客户资源需挖掘。6市场分析XX1223保利林语中心XX年营销策略长沙公寓市场当前长沙主力在售公寓项目约51个，其中住宅公寓15个占29%，商务公寓32个占63%，混

5、合公寓项目4个占8%绿地公馆金域华府嘉斯茂广场长盛岚庭枫华府第米兰春天涉外公馆像素汇长房时代城雅阁国际沁园春御院藏珑汇金国际保利国际檀香国际观园先锋东外滩万博汇东塘瑞府西子一间恒大金都曙光领峰五一领域壹号公馆东宸19公馆少帅府华晨世纪喜盈门范城乾隆樽品京投银泰万象美域西铁馨寓德思勤广场长房白沙湾长房白沙湾红公馆望兴F1站兰亭玥岛保利林语东岸城邦汇达公馆绿地中央奥克斯广场北辰三角洲观湖公寓二环线绕城高速40年产权商务公寓70年产权住宅公寓商务公寓&住宅公寓蓝湾国际枫林家园沙发公寓中国城2013年长沙公寓市场剩余货量约54万方，2014年长沙新增公寓约项目12个，单个项目规模一般不大，预计供货量4

6、2万方大都以商务性质公寓为主XX1223保利林语中心XX年营销策略公寓去化速度城区 商务公寓住宅公寓非中心 商务公寓住宅公寓郊区 商务公寓住宅公寓各类公寓消化速度受地段影响大，月均消化集中在25-40套，最高150-200套。中心地段大型综合体公寓住宅公寓非中心城区公寓速商务公寓 长沙市公寓去化情况郊区公寓受地段、区域位置以及项目营销侧重点各有不同，月均去化21套左右XX1223保利林语中心XX年营销策略河西公寓市场河西在售和部分待售公寓分布在西二环近郊项目为主，其中商务公寓8个，住宅公寓7个，商住复合公寓2个枫华府第涉外公馆像素汇雅阁国际保利林语中心绿地中央二环线米兰春天40年产权商务公寓7

7、0年产权住宅公寓商务公寓&住宅公寓奥克斯广场阿普阿布佳兴国际汇公园道西海广场嘉汇公寓向日葵广场罗马商业广场梅溪时代达美D6区河西公寓体量都不大，都集中在涉外和河西步步高周边。2013年剩余货量约13万方，2014年新增项目，约5个供货量约11万方，集中在梅溪湖周边区域。麓谷芯视界华盛广场中建梅溪湖XX1223保利林语中心XX年营销策略公寓情况多个目前在售楼盘公寓剩余货量较少，本项目将主要面临来自大河西内的竞争。2013年长沙河西市场公寓产品销售整体情况一般，月均销售公寓近20套左右，2014年推售项目个体量不大。绝大部分项目会在明年第一季度推出 相对河西其他区域而言，本项目的公寓产品价格和总价

8、较低，具有明显的价格优势和品牌优势。明年本项目公寓产品入市时面临的竞争主要来自区域内的竞争。XX1223保利林语中心XX年营销策略写字楼市场河西在售写字楼布在金星中路沿线，但大部分都是“伪写字楼”，只是高配置的商务型公寓产品月均去化在16套左右西中心雅阁国际中电软件科技园二环线待售写字楼项目佳兴国际汇公园道西海广场向日葵广场在售写字楼项目云顶梅溪湖河西高端写字楼很少，在2013年上半年河西主要销售的是绿地中央广场跟奥克斯项目。下半年商务公寓型的“伪写字楼”销售情况也不是很理想。2014年河西的主要写字楼项目将集中在梅溪湖区域以及滨江新城区域大都是5A级写字楼与本项目写字楼产品不形成直接竞争新长

9、海广场保利林语中心麓谷芯视界金茂国际中心渔人码头心中建国际中心晟通国际中心XX1223保利林语中心XX年营销策略 本项目写字楼体量不大，但区域同类产品较多市场竞争比较大，且项目写字楼的面积段与市场主流需求相匹配，但项目区域位置相对较差是最大的弊端。故，凸显项目写字楼性价比，增加项目未来升值潜力是2014年的重点和难点。写字楼市场本项目写字楼体量虽较小，但区域位置不佳，市场竞争比较激烈XX1223保利林语中心XX年营销策略营销回位置：位于西二环与枫林路立交西南角 占地面积:145333平方米总建面：31.5万物业类型：写字楼、商业街、购物中心5A甲级写字楼：一共3栋，层高3.5m；写字楼1和写字

10、楼2的整层面积1600平米，一共25层，12梯，16层为商业；写字楼3的整层面积1300平米，一共24层，10梯，16层为商业。预计明年5月开盘，其中写字楼3不出售，用于招租或者用来做酒店。立体交通枢纽盘的集写字楼、购物中心、商业街等商业功能于一体的城市综合体个案分析西中心主推广语：一个中心，一个世界核心价值点：河西交通枢纽旁、大型商务综合体、优越的区域地段XX1223保利林语中心XX年营销策略 项目PK分析主打央企品牌、低价，生态办公环境河西最具性价比的生态甲级写字楼！XX1223保利林语中心XX年营销策略预计2014年3月底推售A栋余货，主力户型为40-116平米约240套，第三季度推出B

11、栋520套个案分析梅溪时代是梅溪湖首次推出的投资型公寓，户型设计比较好，有精装有毛坯房主推广语：梅溪湖最具投资价值公寓核心价值点：热点区域梅溪湖中、地铁口旁XX1223保利林语中心XX年营销策略 项目PK分析主打低价，综合体升值潜力人人买得起的投资公寓！XX1223保利林语中心XX年营销策略 目前河西众多项目将公寓产品包装为写字楼进行销售，但是2014年河西写字楼将进入5A时代；与竞争对手相比，保利品牌、城市综合体是、性价比是本项目最大优势；公寓产品在河西同质化严重，但本项目送明德学位是一大优势；启示1：强调项目综合体整体价值，商业入驻后对整体区域的价值，尽量淡化区位、地段的劣势；启示2：项目

12、要强化甲级写字楼产品的硬件指标优势；启示3：公寓赠送学位的附加值是本项目公寓的一个核心竞争力；小结2014年销售公寓1100套，写字楼336套？如何实现XX1223保利林语中心XX年营销策略案例借鉴 绿地中央广场 绿地中央广场，位于长沙市重点发展的番滨江新城板块，是集商业、办公、公寓、住宅于一体的都市综合体项目。2013年7月至今，绿地共销售公寓产品近600套、月均去化近100套。商务用地，产权40年8500-9000的高单价商务用电和用水都偏贵为何能逆势销售得那么好？XX1223保利林语中心XX年营销策略 绿地中央广场项目价值全面凸显，围绕升值潜力全方位的挖掘各项价值点。从商业的角度说价值，

13、增强投资者的信心项目价值梳理XX1223保利林语中心XX年营销策略 绿地中央广场营销动作认准投资主线，主打投资回报。围绕投资制定给力的而销售政策。团购、低首付、系列主题活动一气呵成XX1223保利林语中心XX年营销策略 启示 案例启示启示三：巧妙入市，巧用它山之石。巧妙利用区域周边的利好特别是商业发展。高调利用区域热度和利好同时借助给力的销售政策实现“公寓淡市”的热销。启示二：彻底的销售政策配合电商获突破。线上团购配合爆点的活动或者事件进行炒作引起市场的关注，线下利用电商资源加紧call客保证上门。销售政策建议保留折扣逼定客户，保证成单率。启示一：找准定位、高调占位。围绕商业价值和投资潜力高调

14、占位给客户最直接的升值有保障的冲击，成功吸引了投资型大客户的眼光。保利林语中心在2014年需要坚持：主打投资潜力、电商阶段性做配合给力销售政策、巧借区域利好。升值潜力XX1223保利林语中心XX年营销策略案例借鉴 中信龙盛广场 中信龙盛广场，位于深圳市龙岗区东部，周边有义乌商贸城。是集居住、商务、投资三栖价值于一体的商业综合体项目。2013年5月19日开盘，去化率近90%。13800元/平，轻松顶破片区价格天花板，连续4周蝉联龙岗持销楼盘销售冠军。无阳台、无燃气、户型不正非热点片区、客户少开发商价格预期高为何能销售得又好又快？XX1223保利林语中心XX年营销策略推广：创造购买需求,不卖住宅,

15、卖投资品客户：客户蓝海野蛮孵化，准确寻找和创造投资客户市场：精准定位锁定死磕，细分市场，把握空隙：敏锐抓住市场机会点蓄卡：全城首创，唯一有效的组合筹：以客带客，化整为零成功制造了“国际公寓”的概念、短时间集中爆破，将投资观念深入人心。将项目的升值潜力传递灌输给客户案例借鉴 中信龙盛广场渠道：资源整合显神通：资源撬动，渠道精细化操作XX1223保利林语中心XX年营销策略 启示 案例启示启示三：组合解筹，以客带客。让每个客户都成为“母鸡客户”，最大限度的挖掘客户的圈层效应。保证项目客户的源源不断，提高解筹率。启示二：找准客户，深挖渠道。在线下寻找专业商贸市场、高档社区或者商住写字楼中深藏的投资客户

16、。用陌拜的方式寻找对位的客户群，最后拿下。启示一：深挖投资价值，天天讲月月说。制造“国际公寓”这个概念，围绕项目商业价值和未来的升值潜力制定专门的八大投资真经，给销售员洗脑最后感染客户，让其认可。保利林语中心在2014年需要重点落实：建立项目投资价值体系，深挖客户渠道、重视老带新和客带新快速去化对于我们而言，2014年要销售1100套公寓，336套写字楼 关键在于：1、确定整盘市场上占位？2、拓宽客户渠道？3、如何成功构建项目投资价值，准确传递并打 动客户？7营销策略XX1223保利林语中心XX年营销策略 策略推导 Su22万方麓谷唯一城市综合体；u甲级写字楼，4m阔绰层高；u保利地产，千亿央

17、企；u金钥匙物业，河西首家u 80万麓谷消费人群，助理商业核心u长沙高新区，未来发展新星 发挥优势，抢战机会 利用机会，克服劣势 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁Ou位于国家级市高新开发区；u区域周边配套工程启动（麓谷汽车世界、步步高电商大厦等），区域商业价值提升；u住宅项目相继开发，片区热度、人气大大提升”u 2014年河西没有大型公寓竞争项目 Wu区域市场发展不是热点，周边商业 发展氛围滞后；u项目主力商业未落地，升值潜力不明朗；u区域交通、暂时相对滞后；u项目展示不到位，售楼部昭示性差；Tu房地产市场整体销售不佳；u公寓市场客户少，同类型商业市场竞争压力较大；u项目体量较大，公寓去

18、化难度不小，写字楼推广暂时未出街XX1223保利林语中心XX年营销策略 长沙西大门首席生态商务综合体 保利林语中心引领时代繁华商业先行，综合体形象深入人心XX1223保利林语中心XX年营销策略中小企业创业首选，长沙最具性价比甲级写字楼 送学位、享公园、即买即用即升值加紧项目主力店的招商，加快进度2014年核心策略确定项目主力店家，星级酒店以商业配套落地，拉升项目升值潜力带动整盘销售线上、线下释放招商利好消息提升客户对林语中心的投资保障信心写字楼招租加快招商进度XX1223保利林语中心XX年营销策略营销回顾 线上主推网络，线下深挖渠道，拓宽客户渠道为销售保驾航2014年核心策略通过多种渠道挖掘，

19、通结合活动节点噱头组织、吸引客户上门XX1223保利林语中心XX年营销策略八大投资真经巧接区域热度2014年核心策略 构建项目投资价值体系 促销加借势实现热销形成项目独门法宝实现重点突破XX1223保利林语中心XX年营销策略保利林语中心八大投资真经引领长沙全名投资热潮捌 投资要选大交通 地铁高速轻轨三位一体。投资畅通无障碍壹 投资要看大配套 公园办公名校围绕，稳妥的升值保障贰 投资要靠大平台 抢占麓谷商务核心，看得见的赚钱机会叁 投资要跟大品牌 与千亿央企做生意，升值有保障肆 投资要有高回报 市场罕见8%投资回报率，买到即赚伍 投资要选综合体 商业、商务配套齐全，高回报有支撑陆 投资要选大团队

20、 顶级团队打造，金钥匙物业有保障柒 投资要选好产品 4m层高，不限购不限贷全民投资潮XX1223保利林语中心XX年营销策略策略分解 招商策略 活动策略 展示策略 推广策略 推售策略 客户渠道 建立招商服务两场起势活动周末资源活动完善现场包装 打造样板工程线上主推网络线下狠抓拓客 外拓平台启动自身团队分工中介资源整合全年活动铺排 招商项目落地分批推售，各有侧重XX1223保利林语中心XX年营销策略招商策略1.根据招商进度3月份安排招商签约仪式，公告全城；1.招商启动业态论证，将意向进驻商家品牌进行分区排布，确定各主体商业主力店意向引进品牌；2.根据项目业态落地情况，提升项目形象，举行签约商家联谊

21、会；预热期招商执行期招商落地期 首层底商 四层底商 1月 2月 3月 4月5月6月7月11月10月 9月 8月12月签约主力店，旗舰店入驻吸引中小商家的落地，加快项目商业业态的规划，招商与销售并进 建立招商服务XX1223保利林语中心XX年营销策略3月2月1月推广主题人人乐即将空降麓谷，尽请期待营销节点2月初完成人人乐签约2月22日举行人人乐签约仪式3月中旬举办起势活动销售政策1#公寓全场83折，成交抽IPAID住宅尾货以“新春大礼包”形式进行促销别墅年底狂送10万元大促销活动，人人乐入住前最后一波特价钜惠：公寓83折、写字楼送2年物管费、车位送2年管理费商铺开盘享98折，成交送人人乐购物卡1

22、000元其他产品收回优惠政策销售4月 1月24日 小年3月初启动商铺认筹2月中旬完成商铺规划3月底商铺开盘人人乐牵手林语，强势入驻麓谷推广渠道报广、电台、公交车身、公交站台、网络、行销、call客主力店入驻保利会业主礼品积分兑换；保利联合人人乐邀您一起逛年货人人乐签约仪式年后元宵节系列暖场答谢活动；3月保利林语中心整体推介会、3特卖会活动配合2月初确定人人乐入驻事宜，2月中旬举行人人乐签约；3月初启动部分商铺认筹，3月底部分商铺开盘XX1223保利林语中心XX年营销策略6月5月7月酒店签约5月初确定2-B入驻事宜，5月中旬举行星级酒店签约仪式推广主题XX酒店即将入住，敬请期待营销节点销售政策购

23、买项目所有产品可以参与，抽取酒店免费试住券5月初完成酒店签约事宜6月初启动2-A酒店公寓认筹麓谷会客厅，坐落林语推广渠道报广、电台、公交车身、公交站台、网络、行销、call客品牌酒店入驻签约仪式我心中最喜爱的酒店品牌评选活老业主全家福评选送酒店免费试住券活动配合5月中旬举行星级酒店的签约仪式XX1223保利林语中心XX年营销策略写字楼招租操作目的：因写字楼投资客户多于自用客户，让投资客户直接看到收益是写字楼的可操作，因此将本项目部分写字楼按照50元/月的租金进行返租操作难点：开发商需与租赁方签订租赁协议，且交房后需按时将租金返还给客户 返祖的租金最终返还到总房款内，由购房者买单写字楼返租，增强

24、投资客户投资信心XX1223保利林语中心XX年营销策略操作目的：寻找领头羊，形成羊群效应，在市场上形成话题性，提高项目的知名度；操作具体措施：1、拿出3-A写字楼1层面向全湖南省内所有大企业、知名企业进行免费招租10年甄选进行话题炒作。租金返到写字楼整栋的单价；2、注重线上的宣传炒作，确定后举行大客户签约发布会，给予市场持续的兴奋点；3、客户需在正式入伙交楼后3个月内，需装修完毕进场办公，装修费用自理，在装修前，须按物业管理规定办理装修手续。写字楼招租方式一：0元免费招租10年操作难点：10年的写字楼免租，需要租金216万。最终返还到房款写字楼价格需要上涨80元/；XX1223保利林语中心XX

25、年营销策略操作目的：吸引自用客户，引进专业招租团队，成立招租中心。提前为写字楼招租，促进写字楼带租约销售操作具体措施：1、招租团队寻找租用写字楼的企业或者个人，并签订至少3年 30元/月的租金的租用协议；2、客户在购买带租约的写字楼时，可获得年 50元/月的租金由开发商统一按年支付，时间为3年（另外20元/月的租金由开发商垫付返还到总房款内）；3、客户在承租期间，应按时支付物管费、水电费以及其他各项应缴费用；4、客户需在正式入伙交楼后3个月内，需装修完毕进场办公，装修费用自理，在装修前，须按物业管理规定办理装修手续。操作难点：成立专业招租中心，寻找稳定的写字楼长期租客；返还客户的租金须需开发商

26、支付部分并返还到总放款内，最终由购买者买单写字楼招租方式二：“保利为您找租客”计划XX1223保利林语中心XX年营销策略客户渠道维持现有多维有效客户渠道，老业主的维系以及圈层活动。主要以call客、麓谷企业拓展、老业主维系、行销带客等进行项目价值的持续释放，拓客来线下集聚客户。call客：利用公司平台和业主资源，分客群制定不同说辞，交叉call客，牢固维系业主，及时跟进追踪；企业拓展：积极联系麓谷企业，举办联谊会，或者赞助企业内部的 员工活动。业主维系：老业主生日进行上门拜访，重要节日和天气变化发短信问候，项目 活动及时进行邀约。行销带客：在成交客户以及来访客户集中的地方派单，同时积极挖掘新客

27、户。制定行销任务：派单300份/人/天，拓客任务：每天总人数的80%,未完成任务扣罚70元/天。常规动作保留现存有效渠道，新增线下拓客以及渠道电商XX1223保利林语中心XX年营销策略客户渠道案场团队分工协作，成立专门外拓团队，针对长沙市区进行派单，提升上门量，促进成交1.正常案场客户接待；2.现场Call客及客户接待；3.网络论坛炒作；4.外场组客户接待；5.租客及其招商客户接待6同行、媒体和发展商关系客户接待；1.搜集整理拓展客户资源；2.制定客户拓展计划及人员安排；3.拓展客户圈层活动沟通组织执行；4.圈层拓展关系维系；5.派单人员管理及执行 销售内场组 销售外场组团队分工每家团队各3名

28、共6名专职拓客分队建立外拓团队XX1223保利林语中心XX年营销策略客户渠道主动联系单位团购资源，结合现场销售，为保利林语中心项目全面挖掘目标客户群体1.银行客户资源：长沙先导银行、中国银行和其它可拓展资源；2.针对企事业单位：行政机关、事业单位科室部门；3.针对合作媒体资源；4.老客户资源；5.麓谷周边企业中高层管理人员6.其它行业：证券、写字楼、商会、车行1.项目展示物料；2.专属项目礼品；3.项目现场专场活动筹备；4.拓展销售政策配合：（1）针对成交客户享受总价优惠98折；（2）针对关键人物，享受每套房1000元成交奖励5.接送客户车辆安排 拓展方向 拓展配合麓谷工业园河西河东扩大拓客区

29、域XX1223保利林语中心XX年营销策略 配合销售节点特别是写字楼的推售，阶段性启动二三级联动，冲刺完成目标客户渠道启动长沙全城二三级联动，将渠道客户进行有效转化，配合冲刺销售目标；1.二三级联动优势：后付费，营销成本可控，可以将大量成本返算到销售价格中；针对联动佣金点数：2%（世联1%，折扣包装1%），现金奖2千-3千/套；2.二三级联动合作资源：针对长沙本土中介：长沙新环境、长沙新门户、长沙中联地产、我爱我家，以及策房网、房乐网等带资源的渠道电商合作启动二三级联动XX1223保利林语中心XX年营销策略活动策略活动铺排原则：保证一月一中型活动，配合新的销售政策、暖场活动周周不断大型活动节日活

30、动全民相声、歌舞大赛XX为保利而来魔术大咖秀魔术大师XX为保利而来五一大联欢活动阳光小报童，成长加油站保利地产快乐小报童暑期总动员商务活动 商品特卖会 业主答谢会14年契合保利地产文化艺术年，保证半年一次的全城关注大型活动，借势五盘联动活动持续影响市场暖场活动签约活动国庆High翻天活动圣诞以及元旦活动人人乐签约仪式星级酒店签约仪式写字楼企业入驻仪式 XX企业联欢活动大业主私家宴活动车行、银行资源活动 证券投资讲座 NBA大讲坛1元起拍活动 麓谷林语第二届亲子运动会 新品发布会 周末场子必须旺。全年坚持商务活动以及圈层活动不断XX1223保利林语中心XX年营销策略活动策略结合线下前期选拨活动，

31、增加人气打响知名度。利用名人效应呼应保利品牌活动，有效传递项目核心价值2014保利林语中心奇幻魔术之旅活动预热期 2月 3月 4月5月6月7月11月10月 9月 8月12月开蓄客期持销期尾盘去化期1月2014保利林语中心牵手大兵全民相声大赛活动两次起势活动XX1223保利林语中心XX年营销策略活动策略以传统佳节为节点契机，组织圈层的专场活动，吸引目标客户上门，促进成交12月5月9月7月3月4月8月10月2月6月1月端午节五一节六一节中秋节国庆节重阳节元旦节11月清明节起势活动后配合客户拓展，在保利林语中心现场，针对目标客户组织专场活动，以吸引目标客户上门，配合现场项目价值传递和销售政策，促进客

32、户成交。多次节日活动XX1223保利林语中心XX年营销策略活动策略打造保利麓谷文化节，形成林语中心商业文化，提升项目知名度，形成节日化，每季度固定举行。根据项目的主力店入驻以及商业规划确定时间，结合林语中心大型活动节点，以项目定位的“儿童王国、特色餐饮、大型生活服务超市、精品首饰”四大商业业态为出发点，举行为期一个星期的大型庆典活动（具体活动内容以招商资源为主），吸引消费者上门，提升项目影响力。儿童王国、美食荟、时尚生活三大主题活动串联成庆典活动。2013年项目商业开卖后，以后每个季度形成固定的庆典活动。儿童王国主要时间在六一期间和暑假期间；时尚生活家主要集中在7-9月；美食荟主要在10月；商

33、业主题活动预热期 2月 3月 4月5月6月7月11月10月 9月 8月12月开蓄客期持销期尾盘去化期1月XX1223保利林语中心XX年营销策略活动策略中高端资源类活动中高端资源类活动每月一次高端资源活动，邀请诚意客户和成交业主参与，通过高调性活动内容、奢华的现场氛围布置不断提升项目调性，拔升客户的价格预期。活动一：名车巡游全市活动一：名车巡游全市活动二：红酒珠宝品鉴活动二：红酒珠宝品鉴活动三：朗朗私人音乐会活动三：朗朗私人音乐会活动四：拉菲名酒品鉴活动四：拉菲名酒品鉴活动五：证券投资讲座活动五：证券投资讲座延续月月上门有礼，周周资源暖场活动，营造火爆的销售氛围，常规活动XX1223保利林语中心

34、XX年营销策略展示策略集中精力有限完成3-B、2-A的楼体发光字以及桐梓坡路道旗的设置，做好3#裙楼的商业展示面桐梓坡西路道旗设置展示面项目楼体发光面展示 户外展示裙楼商业氛围展示面项目案名展示XX1223保利林语中心XX年营销策略展示策略完善销售现场展示，为客户提供全方位的购房体验，提升项目商务品质，增加商务品质感，促成销售 案场包装1.完善现场销售互动系统，销售购置Ipad销售终端。利用多媒体终端进行项目区域介绍互动、产品介绍和价格计算；销售执行2.林语中心内部吊旗装饰，营销商业热销氛围；3.项目宣传物料设计制作：（1）招商手册；（2）全民致富经；全民致富经全民致富经案场吊旗招商手册围挡X

35、X1223保利林语中心XX年营销策略展示策略打造样板铺，为客户投资和经营提供实地展示，突出产品优势 商业包装样板铺内部意向静音业态展示，尤其针对保利林语中心底层商铺要进行空间优势展示，突出产品优势挑高铺面铺面店招XX1223保利林语中心XX年营销策略线上针对性投放，覆盖诚意客户所在地线下深入渠道拓客户外网络电台麓谷高新区报纸DM单直邮短信大众媒体树立形象小众渠道深挖客户包括河西户外、桐梓坡道旗、公交站台下半年网络以搜房网为主持续进行电商配合活动阶段性的释放项目信息针对性的写字楼及酒店针对性投放框架广告针对企业园区内的报纸投放广告购买银行、保险高端客户资源进行DM单直邮针对性的短信释放报广配合活

36、动阶段性的释放项目信息线上不能没声音，常规动作不间断。线下不能没动作，常规渠道继续深挖推广策略2014年主力打造网络推广渠道，利用这种相对低廉的手段制造话题，发起线上活动，保持市场持续关注XX1223保利林语中心XX年营销策略举措一：销售物料全面更新升级报媒：以晨报和晚报为主，采用硬广+软文+豆腐块形式，在重大节点前后周末投放推广渠道2月5月6月7月8月1月11月12月2014年部分集中商业整体出售4月9月10月13-A推出约400套人人乐签约入驻2-A约推出约418套3-B写字楼全力推广3月媒介选择长沙晚报、潇湘晨报投放形式版面：整版或1/2版并加入保利企业宣传夹页形式：硬广+软文+豆腐块投

37、放位置：A或B版，每次投放位置重大节点前后周末投放，投放时间新增推广渠道一部分集中商业整体出售XX1223保利林语中心XX年营销策略举措一：销售物料全面更新升级推广渠道户外：增加户外布局，针对客户集中区域新增河西步步高、五一广场的户外。增加若干公交车身和站台资源。投放主题：保利林语中心麓谷商业引擎 投放时间：预计3月1日起 投放地点：根据本项目目标客群定位，建议在在五一广场、河西步步高、等地段投放2个户外。新增推广渠道二XX1223保利林语中心XX年营销策略推广策略巡展：在河东目标客户群经常出入的区域以及区域房交会设立巡展点及派单进行客户拓展 区域房交会巡展区域房交会巡展 高档社区巡展高档社区

38、巡展新增推广渠道三XX1223保利林语中心XX年营销策略n利用项目周边配套等利好事件结合到本项目，在各大网站发布专题，炒作地段发展价值；n在论坛中设置项目“成长日志“项目现场工程展示变化主流房地产网：0731房产网、搜房网、新浪网、腾讯网；常规渠道：项目主页、网络论坛发帖、软文、专题除了常规的动作外，2014年我们要在论坛活动上进行改进：网络论坛常规炒作方式为抢楼有礼、一元秒杀等；2014我们更进一步，在发布项目动态信息和价值点传递的同时，提升趣味性，提高客户参与积极性，使论坛活动多样化：林语中心主力超市入驻有奖问答；人人乐签约仪式；重要营销活动”；保利林语中心业主有奖竞猜等；n针对项目产品价

39、值点，在各大房地产门户网站进行专题报道；n继续利用网推公司，在项目业主论坛中灌水，冲击业主论坛排行榜，并消除论坛项目负面消息；推广渠道重点推广渠道网络：2013年网络推广对提升项目影响力和拉动客户取得了较好成效，2014年需要进一步挖掘，不断释放项目价值点及价值兑现，提升网络热度。XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略4月7月11月12月1月9月10月2月3月5月6月8月1#公寓尾货去化、商业出售、蓄客；车位阶段封盘3-A栋公寓启动认筹，以及集中商业的出售目标：3-A蓄客300批2-A推售，年底尾货去化；车位促销3-A推售；3-B借势发力；车位阶段促销第一阶段第二阶段第三阶段3-A栋公

40、寓持销，3-B借助势发力 目标：3-A栋公寓300批2-A推售，写字楼持销，公寓尾货去化人人乐签约总 纲结合各节点，建议项目3月上旬推出部分集中商业，4月初3-A栋公寓蓄客下旬推出，6月启动写字楼突破方案，9月初推出2-A栋公寓销售难度：写字楼公寓车位商业推售节奏：先去化商业，借势突破写字楼，阶段推售公寓，车位阶段促销XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略 集中商业3月完成主力店人人乐签约，3月推出部分街铺进行销售，8月底完成集中商业规划全面推售2月5月6月7月8月1月11月 12月2014年4月9月10月完成集中商业规划全面推售3月集中商业推售核心策略：围绕人人乐的强势入驻以及麓谷林

41、语万人社区这两个点 来炒作，深挖老业主资源，同时积极引进品牌商家基本可完成销售推广主题推售产品销售政策活动配合推广渠道尾货去化九周风暴第三季交1万抵用2万启动商铺认筹网络、行销、call客、线下拓客人人乐签约仪式）老业主商铺产品推介会圈层商务活动暖场、业主答谢活动；完成人人乐入驻签约1层部分临街商铺坐拥万人社区，旺铺升值有保障10万消费人群，助力麓谷商业核心交1万抵用2万启动商铺认筹XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略公 寓公寓推售全年平推，1#公寓第一季度完成尾货去化，4月份推出3-A公寓，8月份推出2-A公寓，年底进行促销2月5月6月7月8月1月11月 12月2014年4月9月1

42、0月3-A推出约400套2-A约推出约418套1#公寓尾货去化3月公寓推售核心策略：以商业落地以及写字楼强力推广突破为契机，借力平推平销同时配合电商启动认筹，阶段性促销推广主题推售产品销售政策活动配合推广渠道投资原始股，即将全城发售人人买得起的投资公寓抢占河西财富领地保利林语二次来袭公寓尾货去化九周风暴第三季1#公寓一口价5500,2栋3栋公寓一口价5600，成交抽奖1栋公寓5500一口价成交抽奖3-A公寓搜房团购5千享2万认筹2-A公寓搜房团购5千享2万认筹报广、电台、公交车身、公交站台、网络、行销、call客、线下拓客保利文化年之2014保利魔幻之旅活动（启动3-A认筹）麓谷企业产品推介会

43、圈层商务活动暖场、业主答谢活动；XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略 写字楼7月份启动写字楼强势突破计划，通过全方位的线上、线下渠道推出：中小企业首选，最具性价比甲级写字楼的概念2月5月6月7月8月1月11月 12月2014年4月9月10月启动3-B写字楼的全面突破3月写字楼推售核心策略：围绕商业配套的落地，公寓热销，区域利好构建升值价值；借河西梅溪湖5A写字楼强势推售，线下拓展来访客户推广主题推售产品销售政策活动配合推广渠道尾货去化九周风暴第三季买写字楼送两年物管费送办公用品全场转介2000元/套 买写字楼送两年物管费全场甲级写字楼全场招租启动未开楼层的搜房团购1万抵3万认筹带租约

44、销售，年返祖8%报广、电台、公交车身、公交站台、网络、行销、call客、线下拓客保利文化年之2014保利相声、话剧活动（启动3-B认筹）麓谷企业写字楼产品推介会圈层商务活动暖场、业主答谢活动；新开7、8层推售河西最具性价比现房甲级写字楼全城热销8%高投资回报、送学位、享公寓、即买即用即升值XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略 车 位通过释放涨价信息、封盘不卖以及人为制造节日营销节点集中突破2月5月6月7月8月1月11月 12月2014年4月9月10月A、B区车位集中推售3月车位推售核心策略：人为制造营销节点，配合活动阶段性集中突破推售节奏销售政策活动配合推广渠道买车位送两年管理费涨价

45、前最后一波促销围挡、网络、行销派单、call客闭店活动；传统节日活动；暖场、业主答谢活动；所有车位促销举行闭店活动集中突破不同区的车位，价格为涨价前原价、中国银行贷款、成交送小家电；主推区外的车位按涨价后价格，只接受一次性3月全部封盘C、D区车位集中推售E、F区车位集中推售封盘一个月后所有车位涨价5000元，只接受一次性所有车位按优惠政策促销XX1223保利林语中心XX年营销策略推售策略 别墅、住宅尾货 住宅余货：房款延续一口价，二次装修基金来相送 住宅现在还剩6套未售出，其中毛坯房2间、样板间4间。毛坯房完成去化没有压力客正常采用一口价去化配合成交抽奖。样板间建议采用送二次装修基金方式，把装

46、修费用打8折的形式促销。以此来加快住宅剩余样板间的去化，聚焦项目重点产品。别墅余货：折上再送30年物管费，加快去化 别墅还剩余货8套，因没套房情况不一故建议采取线下与诚意客户议价达成统一价格方式完成销售，同时利用二三级市场资源配合10000元/套的高额转介费政策。尾货推售核心策略：线下主推，重视转介XX1223保利林语中心XX年营销策略营销总控图时间7月8月9月10月11月12月营销节点货量推货推广主题麓谷商业引擎-保利林语中心2014新起航人人乐入驻保利林语中心，河西麓谷商圈初成长沙西大门，投资原始股人人买得起的投资公寓推广渠道营销活动主流发声媒体：户外、公交车身、电梯广告4种专业房地产网站

47、：0731房产网、好房子网、搜房网、焦点网高性价比的线下拓展途径：短信，资源购买电话专员CALL客，行销3种主流发声媒体：岳麓区步步高、一桥西户外，电台，潇湘晨报4种专业房地产网站：0731房产网、好房子网、搜房网、焦点网高性价比的线下拓展途径：短信，资源购买电话专员CALL客，2月1月4月3月5月6月3-A开盘推出约400套人人乐签约入驻3-A写字楼开始全力推广公寓、写字楼尾货持续去化五一劳动节3-A产品推介会集中商业整体出售酒店签约仪式中秋节国庆节圣诞节抢购河西最具性价比甲级写字楼抢占河西财富领地保利林语二次来袭赚钱最后的机遇保利林语即买即升值1、品牌活动：保利艺术文化年列活动2、签约类活

48、动：主力店签约起势活动、入驻企业免租10年签约、企业招租签约、金钥匙签约；3、圈层活动：车行、银行、保险类vip客户宴请4、资源类活动：2月一次的大型资源活动、周周各代理公司的资源活动整个的营销过程以推货节奏作为主线2-A开盘约推出约418套XX1223保利林语中心XX年营销策略71营销总控图形象：2014以综合体形象占位市场，主打综合体概念，树立巨大的投资潜 力和升值空间，写字楼则主打以中小企业创业首选地的形象；推售：商业先行，公寓全程滚动，写字楼集中突破，年末进行年度尾货促 销冲刺；推广：挖深做宽渠道，深耕麓谷、着眼长沙。人为制造节点，集中轰炸；销售政策：灵活优惠方式、增加产品附加值、边租边卖等方式贯穿下半年；配套落实：3月份商业招商必须落实到位、6月份星级酒店必须确定；、7 月底启动写字楼全城招租；本报告所需达成的共识保利林语中心世联项目组 2013年12月You enjoy.We serve.ThanksXX1223保利林语中心XX年营销策略