中一九郡项目调性沟通方案.ppt

1、理解、属性与谋略理解、属性与谋略Understanding、Tonality And Strategy中一中一九郡九郡第一章：项目内在价值理解第一章：项目内在价值理解本项目的内在价值研判方向应从产品规划、建筑、居住环境上进行分析本项目的内在价值研判方向应从产品规划、建筑、居住环境上进行分析项目经济指标分析项目经济指标分析p总用地面积：总用地面积：36034 36034 p总建筑面积：总建筑面积：148611 148611 （计容建面：（计容建面：126786126786）其中住宅：其中住宅：116172 116172 商业：商业：9950 9950 p容积率：容积率：3.993.99p建筑密度

2、：建筑密度：27%27%p绿地率：绿地率：41%41%项目中等规模体量，密度和容积率较高。项目中等规模体量，密度和容积率较高。项目地段与交通条件分析项目地段与交通条件分析p项目位于金星南路湖南财专旁，近邻西二环。距五一广场约项目位于金星南路湖南财专旁，近邻西二环。距五一广场约1010分钟车程分钟车程 距离市政府距离市政府5 5分钟车程。分钟车程。p目前地块暂无无公交车通行，主要是汽车和摩托车通行。目前地块暂无无公交车通行，主要是汽车和摩托车通行。金星南路金星南路项目距离城市核心和区域中心绝对距离近，但公共交通不完善。项目距离城市核心和区域中心绝对距离近，但公共交通不完善。项目规划与建筑立面项目

3、规划与建筑立面p项目整体规划合理，通过水景和保留山体景观作为项目的规划特色。项目整体规划合理，通过水景和保留山体景观作为项目的规划特色。p建筑立面为欧式新古典。建筑立面为欧式新古典。项目自身规划和建筑有较多亮点。建筑立面优雅、尊贵。项目自身规划和建筑有较多亮点。建筑立面优雅、尊贵。项目周边环境与四至分析项目周边环境与四至分析 东东 西西 北北 南南项目东临在建的望岳路和项目东临在建的望岳路和湖南财专湖南财专项目南临金星路，远处为项目南临金星路，远处为岳麓山岳麓山项目西侧为农民自建房，项目西侧为农民自建房，远处为西二环远处为西二环项目北侧为多层住宅项目北侧为多层住宅户型产品户型产品p项目由项目由

4、7 7栋高层组成，其中西侧临金星路规划为一栋公寓栋高层组成，其中西侧临金星路规划为一栋公寓(3049(3049)p项目绝大部分户型为项目绝大部分户型为N+1，为目前市场较多项目规划设计的户型面积区，为目前市场较多项目规划设计的户型面积区 间为间为7013070130，为市场主力需求面积。其中，为市场主力需求面积。其中9090以下户型占以下户型占45%项目户型为市场主力设计、需求户型。项目户型为市场主力设计、需求户型。产品自身卖点提练产品自身卖点提练p N+I N+I户型赠送面积多，性价比高户型赠送面积多，性价比高p 欧式新古典外立面，优雅大气欧式新古典外立面，优雅大气p 距离核心区域车程短，享

5、受城市配套距离核心区域车程短，享受城市配套p 岳麓山脚，区域生态环境好岳麓山脚，区域生态环境好实效实效观点观点p 产品规划与设计理念符合市场需求，产品规划与设计理念符合市场需求，但并无绝对竞争优势；但并无绝对竞争优势；p 单纯以产品本身实现高消化率与高单纯以产品本身实现高消化率与高 溢价，基本无法实现。溢价，基本无法实现。第二章：项目外在价值理解第二章：项目外在价值理解本项目的外在价值研判方向应从区域未来发展与规划上进行分析本项目的外在价值研判方向应从区域未来发展与规划上进行分析立于大河西战略之上，我立于大河西战略之上，我们应如何理解与审视们应如何理解与审视中一中一九郡九郡项目项目?大河西先导

6、区理解（地位及规划）大河西先导区理解（地位及规划）p大河西先导区是大河西先导区是 长株潭城市群长株潭城市群“两型社会两型社会”综合综合 配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资 源节约、环境友好发展道路的重任。源节约、环境友好发展道路的重任。p长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为1200 平方公里，包括三个层级：起步、核心、规划区域平方公里，包括三个层级：起步、核心、规划区域 其中起步区域包括：其中起步区域包括：岳麓区的滨江新城、梅溪湖岳麓区的滨江新城、梅溪湖 岳麓山景区、岳麓山景区、含浦镇、坪塘老工业区、高新区等

7、，含浦镇、坪塘老工业区、高新区等，用地总面积约用地总面积约150平方公里。平方公里。大河西先导区是今后整个长株潭发展的核心区域，政策、资金、大河西先导区是今后整个长株潭发展的核心区域，政策、资金、基础设施建设都会向该区域倾斜！基础设施建设都会向该区域倾斜！大河西先导区理解（阶段亮点）大河西先导区理解（阶段亮点）p区域：区域：突出发展梅溪湖片区、滨江新城突出发展梅溪湖片区、滨江新城 梅溪湖依托国际化化高起点规划和千亩梅溪湖公园梅溪湖依托国际化化高起点规划和千亩梅溪湖公园 打造城两型社会建设的新城典范打造城两型社会建设的新城典范 滨江新城依托沿江风光带资源重点发展高档住宅、滨江新城依托沿江风光带资

8、源重点发展高档住宅、休闲和金融业休闲和金融业p 基础设施：大力新拓交通路网和加快梅溪湖片区基础设施：大力新拓交通路网和加快梅溪湖片区 拆迁、蓄水及基础设施建设。拆迁、蓄水及基础设施建设。加快规划建设连接河西河东的桥梁隧道建设，加快规划建设连接河西河东的桥梁隧道建设，缩短河西河东的时空距离，加快大河西发展。缩短河西河东的时空距离，加快大河西发展。梅溪湖是大河西发展的核心区域，河西河东连接更加便利。梅溪湖是大河西发展的核心区域，河西河东连接更加便利。大河西中心区域发展研究大河西中心区域发展研究我们把本项目所在的市府南部片区板块划分为三大板块，本项目位于三大我们把本项目所在的市府南部片区板块划分为三

9、大板块，本项目位于三大板块的交集处。板块的交集处。金星板块研究（国际街区）金星板块研究（国际街区）西湖板块研究（公园休闲区）西湖板块研究（公园休闲区）梅溪湖板块研究（生态新城区）梅溪湖板块研究（生态新城区）梅溪湖板块研究（生态新城区）实效实效观点观点项目地处三大板块交集处，功能定位突 出其特殊性与兼容性。商务、生态、休闲是本项目地块的三大商务、生态、休闲是本项目地块的三大 特性。特性。第三章：区域市场分析第三章：区域市场分析产品放量、价格走势、竞争类型等分析产品放量、价格走势、竞争类型等分析区域供应量分析区域供应量分析项目项目住宅住宅 总体量（）总体量（）待售（）待售（）预计推出量预计推出量1

10、 1（）（）预计推出量预计推出量2 2（）（）高信向日葵高信向日葵15.215.2万万6.36.3万万3 3万万0 0D6 D6 区区 3333万万 3333万万7 7万万 9 9万万高鑫巴比伦高鑫巴比伦 1212万万3 3万万1.51.5万万 0 0振业浪琴湾振业浪琴湾 63 63万万6363万万1010万万1010万万【咸嘉湖路项目【咸嘉湖路项目 5 5万万5 5万万0 05 5万万星语林星语林项目项目 6.36.3万万6.36.3万万0 06.36.3万万地华地华梅溪湖畔梅溪湖畔7 7万万 7 7万万3.53.5万万3.53.5万万润嘉商务中心润嘉商务中心4 4万万 4 4万万0 0 4

11、 4万万西子湖畔沃府西子湖畔沃府1616万万 3.5 3.53.53.5望兴嘉年华望兴嘉年华3.63.63.63.61.61.6 0 0恩宇丽景项目恩宇丽景项目4 44 4万万4 4万万 0 0麓阳和景项目麓阳和景项目1010万万1010万万6 6万万4 4万万梅溪湖梅溪湖B-07B-07地块地块1515万万1515万万0 09 9万万梅溪湖梅溪湖B-05B-05地块地块2727万万2727万万0 08 8万万梅溪湖梅溪湖B-06B-06地块地块1313万万1313万万0 07 7万万梅溪湖梅溪湖B-11B-11、1313地地1010万万1010万万0 05 5万万小计小计40.140.1万万

12、70.870.8万万区域供应量分析区域供应量分析接上页：接上页：注：区域统计范围包括提案前述注：区域统计范围包括提案前述三大板块三大板块的范围。的范围。预计推出量预计推出量1 1指：指：20112011年年1010月月20122012年年1010月区域预计推出量月区域预计推出量 预计推出量预计推出量2 2指：指：20122012年年1010月月20132013年年1010月区域预计推出量月区域预计推出量 部分项目拿地后处于规划阶段也纳入统计范围部分项目拿地后处于规划阶段也纳入统计范围 本项目从区位价值看与麓南板块竞争性不大。本项目从区位价值看与麓南板块竞争性不大。统计显示由于梅溪湖片区的放量，

13、项目在开发的下半程，面临较统计显示由于梅溪湖片区的放量，项目在开发的下半程，面临较大的竞争压力。大的竞争压力。区域产品结构分析区域产品结构分析面积区间面积区间（）（）2010年年月均销售套数月均销售套数比例比例全部全部2050 100%144377 18%注：根据注：根据2010年长沙房地局数据统计的岳麓区户型面积供应结构，我们年长沙房地局数据统计的岳麓区户型面积供应结构，我们 作为本项目区域竞争结构的参考作为本项目区域竞争结构的参考河西河西90平米以下户型销售套数占总销量的平米以下户型销售套数占总销量的40%；60120平米户型是市场主力区间。平米户型是市场主力区间。区域价格分析区域价格分析

14、 我们选取高信向日葵（我们选取高信向日葵（50%50%）、高鑫巴比伦（）、高鑫巴比伦（20%20%）、沁园春御园（）、沁园春御园（30%30%）三个楼盘的加权平均价格作为样本预测区域内三个楼盘的加权平均价格作为样本预测区域内中高端中高端楼盘未来两年价格走势楼盘未来两年价格走势我们以每年的黄金销售阶段我们以每年的黄金销售阶段1010月份作为节点考察。月份作为节点考察。项目项目高信向日葵高信向日葵高鑫巴比伦高鑫巴比伦沁园春御园沁园春御园2009.10 2009.10 4700470045004500470047002010.10 2010.10 61006100590059006300630020

15、11.10 2011.10 7200720070007000750075002011.102011.10加权平均加权平均72507250元元/2012.102012.10预计价格预计价格84008400元元/2013.102013.10预计价格预计价格98009800元元/根据长沙市根据长沙市20112011年房价控制目标年房价控制目标12%14%12%14%，中高端楼盘涨幅稍高在，中高端楼盘涨幅稍高在1520%1520%，我们，我们取中间值。取中间值。本项目本项目1010月入市，区域中高端楼盘均价可达月入市，区域中高端楼盘均价可达72507250元元/；20132013年年1010月我们预计

16、区域中高端楼盘均价可达到月我们预计区域中高端楼盘均价可达到98009800元元/平米左右。平米左右。梅溪湖物业开发与本案关系梅溪湖物业开发与本案关系p根据长沙市国土资源局公开的土地出让数据，梅溪湖片区根据长沙市国土资源局公开的土地出让数据，梅溪湖片区B-05B-05、0606、0707、0808 地块的容积率在地块的容积率在3.04.03.04.0之间；土地出让价格在之间；土地出让价格在280380280380万万/亩亩。p从梅溪湖的整个片区规划来看，属于中高端规划，试图打造大河西先导区的从梅溪湖的整个片区规划来看，属于中高端规划，试图打造大河西先导区的 样板，所以各项目的物业档次定位都不会低

17、。中高端产品内部竞争压力较大样板，所以各项目的物业档次定位都不会低。中高端产品内部竞争压力较大p但对本项目而言，梅溪湖片区的开发对本项目是极大的利好，对与城市最核但对本项目而言，梅溪湖片区的开发对本项目是极大的利好，对与城市最核 心区域绝对距离近的项目而言，往往意味着更大更高的升值空间。毕竟本项心区域绝对距离近的项目而言，往往意味着更大更高的升值空间。毕竟本项 目是连接两个区域中心的重要节点。目是连接两个区域中心的重要节点。金星路物业开发与本案关系金星路物业开发与本案关系p金星路国际商业街的成熟对提升本项目的区域和配套价值具有直接推动金星路国际商业街的成熟对提升本项目的区域和配套价值具有直接推

18、动 作用，在体现区域城市感方面具有决定性作用作用，在体现区域城市感方面具有决定性作用p金星路（与岳麓大道、桐子坡路、枫林路）多个路段的交汇处均有大体金星路（与岳麓大道、桐子坡路、枫林路）多个路段的交汇处均有大体 量的城市商业中心的规划和建设。金星路沿线还有多个酒店规划（如格量的城市商业中心的规划和建设。金星路沿线还有多个酒店规划（如格 林星城临咸嘉湖地块、西子湖畔沃府临金星路地块、永琪西京金星路与林星城临咸嘉湖地块、西子湖畔沃府临金星路地块、永琪西京金星路与 桐梓坡路交汇地块）桐梓坡路交汇地块）区域客群来源区域客群来源 根据对高鑫巴比伦、高信向日葵、永祺西京等多个楼盘的客户分析我们根据对高鑫巴

19、比伦、高信向日葵、永祺西京等多个楼盘的客户分析我们发现发现 ：在这些河西代表楼盘中客户构成在这些河西代表楼盘中客户构成：长沙市区客户占：长沙市区客户占5065%5065%，外地客户占，外地客户占3550%3550%。个别楼盘外地客户甚至超过。个别楼盘外地客户甚至超过50%50%的比例。其中外地客户中省内常德的比例。其中外地客户中省内常德、益阳、宁乡客户占、益阳、宁乡客户占60%60%。显示河西房地产对外地客户的强大吸引力。显示河西房地产对外地客户的强大吸引力。部分楼盘由于区域规划利好多，未来升值潜力大，更是成为外地客户的部分楼盘由于区域规划利好多，未来升值潜力大，更是成为外地客户的首选。调查还

20、显示，首选。调查还显示，外地客户普遍比长沙本地客户更认同楼盘的区位价值外地客户普遍比长沙本地客户更认同楼盘的区位价值。区域重点楼盘点评区域重点楼盘点评高信向日葵高信向日葵位置位置枫林一路枫林一路望麓桥旁望麓桥旁（南侧）（南侧）总建面：总建面：17.317.3万万容积容积率率2.442.44绿化率：绿化率：45%45%建筑建筑形态：形态：1717栋栋1111层层小高层；小高层；简约新古简约新古典典户型面户型面积：积：中大户型为主中大户型为主9090240240复式；少量复式；少量公寓公寓50506262。内部内部配套配套游泳池等游泳池等国家山水，良品大国家山水，良品大宅宅星城动脉上的星城动脉上的

21、艺术家艺术家；代言城市艺术生活至高鉴赏力；代言城市艺术生活至高鉴赏力；代言城市艺术生活代言城市艺术生活繁华繁华；代言城市艺术生活便捷；北欧风情品位艺术城堡代言城市艺术生活气质；代；代言城市艺术生活便捷；北欧风情品位艺术城堡代言城市艺术生活气质；代言城市艺术生活格调上万平米立体园林言城市艺术生活格调上万平米立体园林；艺术泛会所代言城市艺术生活情趣湖南艺术泛会所代言城市艺术生活情趣湖南文化艺术培训中心落户小区文化艺术培训中心落户小区典型的生活品味与方式诉求类项目。典型的生活品味与方式诉求类项目。区域重点楼盘点评区域重点楼盘点评永琪西京永琪西京位置位置桐梓坡路桐梓坡路与金星路与金星路交汇处交汇处总建

22、面：总建面：2323万万容积容积率率3.53.5绿化率：绿化率：40%40%建筑建筑形态：形态：18 18栋高层栋高层户型面户型面积：积：75130 75130 内部内部配套配套酒店、大酒店、大型商业等型商业等升华一期优越品质。占位升华一期优越品质。占位大河西大河西CBDCBD第一排第一排。在。在3 3千年城市历史积累和精魄千年城市历史积累和精魄之上，之上，延伸日渐兴盛的未来和城市新的圆心；延伸日渐兴盛的未来和城市新的圆心；建造城市仰慕的中央焦点；建造城市仰慕的中央焦点；看西京中心看西京中心顶级生活顶级生活在这里在这里瞰长沙城市的未来在这里瞰长沙城市的未来在这里身份诉求结合生活方式诉求，但并不

23、清淅。身份诉求结合生活方式诉求，但并不清淅。区域重点楼盘点评区域重点楼盘点评西子湖畔沃府西子湖畔沃府位置位置金星大道与咸嘉金星大道与咸嘉湖路东南角湖路东南角 总建面：总建面：2020万万容积率容积率2.872.87绿化率：绿化率：42%42%建筑形建筑形态：态：7 7栋栋1111层的小高层、层的小高层、6 6栋栋1818层住宅、层住宅、1 1栋栋3030层酒店和层酒店和1 1栋栋2525层的公寓层的公寓酒店酒店户型面积：户型面积：90220 90220 先导央区湖畔生活先导央区湖畔生活融融市府中心区，核心资源聚集，融汇都市生活。市府中心区，核心资源聚集，融汇都市生活。礼礼绵延千年文脉，浸润名校

24、学区绵延千年文脉，浸润名校学区 善善27002700亩湖景，亩湖景，2000020000平米中心庭院，临水而居。平米中心庭院，临水而居。智智金星大道国际街区，城市综合体，金星大道国际街区，城市综合体，道道超值赠送空间，首创空中花园，尺度适宜超值赠送空间，首创空中花园，尺度适宜 舒舒140219140219平米尊崇大宅，一线揽湖楼王平米尊崇大宅，一线揽湖楼王生活方式诉求，但略显杂乱，无重心！生活方式诉求，但略显杂乱，无重心！区域重点楼盘点评区域重点楼盘点评高鑫巴比伦高鑫巴比伦位置位置桐梓坡路咸嘉新桐梓坡路咸嘉新村正对面村正对面总建面：总建面：1414万万容积率容积率3.153.15绿化率：绿化率

25、：45%45%建筑形建筑形态：态：7 7栋高层栋高层户型面积：户型面积：66145 66145 品质诉求型产品！品质诉求型产品！鲁班奖标准鲁班奖标准 长沙综合竞争力十强楼盘长沙综合竞争力十强楼盘运营运营城市梦想城市梦想，为长沙打造鲁班奖工程，为长沙打造鲁班奖工程天空之城，首创市府核心天空之城，首创市府核心10米米落差台地建筑落差台地建筑78122平米主流平米主流浪漫空间浪漫空间，让，让“爱爱”住下来住下来地铁路网坐拥经纬，地铁路网坐拥经纬，市府门户市府门户升值无限升值无限区域重点楼盘点评区域重点楼盘点评北京御园北京御园位置位置金星大道和茶金星大道和茶子山路交汇处子山路交汇处 总建面：总建面：5252万万容积容积率率2.592.59绿化率：绿化率：45%45%建筑建筑形态：形态：8 8栋栋2626层高层、层高层、7 7栋栋3232层高层层高层 户型面积：户型面积：7714077140典型的身份诉求型产品！典型的身份诉求型产品！市、区双府，市、区双府，中央富人区中央富人区门户立体交通网络，行于快捷之上门户立体交通网络，行于快捷之上4大名校大名校，3-18岁岁高贵学区高贵学区中央官邸中央官邸 楼王降临楼王降临，至尊生活标杆楼王降临楼王降临，至尊生活标杆市府中央市府中央55万平米万平米京派大宅京派大宅