供销两旺-课件.ppt

1、11楼市供销急速入冬楼市供销急速入冬 价格高企价格高企 难入冬难入冬厦门市唐氏地产策划代理有限公司厦门市唐氏地产策划代理有限公司 市场部市场部20162016年年2 2月月2 2日日2国内经济下行趋势明显，2015年第四季度GDP增幅为近5年最低，逐步接近2009年次贷危机爆发时期的低谷，同时低于今年中央制定的7%的增长目标。但是从今年的几次地下调存储及降息的措施来看，仍难以抵挡经济下行的步伐，中央部门的维稳能力受到挑战。而新的一年，经济下行速度或将增大，经济危机步伐或将逼近，而稳增长仍是今年主题。国内经济下行加速国内经济下行加速 稳增长成今年主题稳增长成今年主题宏观市场宏观市场经济运行整体平

2、稳 然仍有所下滑经济持续下行，政府控稳压力增大接近次贷危机32015年全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.4%，居民消费水平下滑，市场通货压缩逐渐显现；2015年，生产价格指数（PPI)同比下降5.2%，企业产能过剩加剧。CPI增速下滑，PPI持续下降，市场消费不足，而产能却过剩，市场供求关系被打乱，为了加强市场的供给平衡，保持CPI与PPI的正常回归，政府将加大供给侧改革力度，把过剩的产能，过高的成本以及过高的库存将下来，从而调节杠杆平衡。宏观市场宏观市场实体经济紧缩严重实体经济紧缩严重 通缩压力加大通缩压力加大 加强供给侧改革力度成加强供给侧改革力度成1616年新常态年新常态4 M1

3、逐渐上涨，特别是2015年下半年，增速加快，市场需求强劲，现实购买力增强。而M2仍保持高位运行，市场投资过热仍持续。M1逐渐上涨，而M2保持不变，一方面受2015年下半年股市动荡影响，投资市场有所浮动，市场需求逐渐增强但仍较为有限，为此中央银行和各商业银行将持续出来新的货币政策，从而完善信贷结构。宏观市场宏观市场市场需求有限市场需求有限 投资过热投资过热 货币政策或将持续出台货币政策或将持续出台上行5宏观市场宏观市场 去年多次降息和存款利率上限放开同步推进，而经济仍有所下滑，市场需求强劲但有限，产能过剩，消费不足，市场供给关系被打乱，加之银行及资金市场之间的空转倒腾套利，未来市场控稳难度增大。

4、预计今年将再次降息的可能性不大，预计今年将再次降息的可能性不大，但仍有再次降准的可能，而对于市场但仍有再次降准的可能，而对于市场供给面，则将加大供给侧改革力度。供给面，则将加大供给侧改革力度。止不住的经济止不住的经济理不清的供给理不清的供给控不住的市场控不住的市场现现状状经济下行压力经济下行压力增大增大现现状状消费不足，产能消费不足，产能过剩过剩市场供求关系被市场供求关系被打乱打乱问问题题市场需求强劲但市场需求强劲但有限，投资过热有限，投资过热措措施施几次下调存储几次下调存储及降息，作用及降息，作用不足不足银行及资金市场银行及资金市场间空转倒腾套利间空转倒腾套利趋趋势势加大供给侧改革加大供给侧

5、改革力度力度措措施施货币政策将继续货币政策将继续出台出台挑挑战战政府部门下行政府部门下行压力增大压力增大多重政策或出台多重政策或出台 中央维稳能力受挑战中央维稳能力受挑战6 经历了2015年的高成交后，2016年将继续推出多幅经营性土地，但推售节奏仍将推迟，可能第二季度开始进入推售期。1月份全市仅有一幅小面积的商福地块出让，占地9379.07平米，规划总建为26000平米后续将加快推售节奏。后续将陆续加快土地推售节奏后续将陆续加快土地推售节奏土地市场土地市场72016年1月仅有一幅商办地块出让，总建为2.6万平米，容积率为2.77，最终以14500万元底价成交。本年度将持续15年的土地供应趋势

6、，综合性用地及人才配套用地为主，同时对于推出的商住用地，仍将是各大开发商争夺的主力，填补市场供应。本月商办用地成交本月商办用地成交后市商住仍受宠后市商住仍受宠土地市场土地市场8土地市场土地市场20162016年年1 1月一级土地市场成交情况月一级土地市场成交情况地块编号地块编号区域区域项目地址项目地址土地用途土地用途占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()各业态面积（各业态面积（）容积率容积率成交价成交价(万元）万元）成交楼面成交楼面价元价元/溢价率溢价率成交日期成交日期中标公司中标公司住宅住宅商业商业办公办公其他其他2015G17 湖里区湖里区06-04片区海天路与华泰路交叉口西南侧商务金融

7、用地（办公）、批发零售用地（商业）9379.071260002000240002.771450055770%2016-1-8厦门住宅建设集团有限公司 1月份全市仅有一幅小面积的商福地块出让，2015G17位于湖里区06-04片区海天路与华泰路交叉口西南侧，占地9379.07平米，规划总建为26000平米，其中规划有24000平米的办公和2000平米的商业，应要求竞拍公司其近五年内承担的政府委托代建的公建配套设施项目面积不低于50万平方米，且其企业总部设立在厦门市。故最终由厦门住宅建设集团有限公司以底价14500万元竞得，成交楼面价为5577元/平米。90101040402020303存量不足存

8、量不足目前房企在厦开发项目接近尾声 在厦土地储备严重不足深耕多年本土企业面临更为现实考验地价坚挺地价坚挺本土“饿狼”、央企大鳄、外来“猛虎”三军对垒，狭路相逢价高者胜供应不足供应不足15年供应量依然偏紧导致僧多粥少越发明显 资金充足资金充足开发商加大供应回笼资金央行新政至开发商融资成本降低 截至到2015年，全市经营性土地成功出让共计41幅，总建筑规模为602.4万平米，占全年计划供应75%。相比于近几年的完成情况，去年全年土地供应整体节奏较为紧凑，供应量较高，完成率高，商住用地量也较大，但相比于商住用地，其他业态用地增量有所提高，特别是配套用地面积均较大，而今年将会持续去年的态势，在整体出让

9、土地中，综合用地和人才配套用地占比仍将较大。同时对于推出的住宅用地，也将进一步被抢夺，续写楼王篇章土地市场土地市场态势延续态势延续 楼王将现楼王将现 配套用地集聚配套用地集聚10近期厦门商品房以及住宅成交情况近期厦门商品房以及住宅成交情况 2016年全市新房签约面积21.89万平米，大幅下滑，其中环比下降了72.23%，同比下降了14.48%。而商品住宅成交11.11万平米。同比去年同期下降了24.57%，环比去年12月则下降了80.11%。实质每年的一二月份成交数据相比于其他月份成交量均有所下滑，一方面是新的一年开始，开发商年度目标还在制定，即使制定完成，整天的销售计划实施也需要时间；加之市

10、场会根据去年成交情况，预判来年的楼市，故也有存在一定的空档期，而每年的前面两个月则成了市场休憩期，成交与推盘量都较少。新年伊始新年伊始 休憩期开启休憩期开启 成交下滑成交下滑楼市动向楼市动向11 2016年1月全市住宅供应6.23万，环比下降了90.54%，而同比去年同期，则上涨了20.04%；针对供应的下滑，销量滞涨也表现的很明显。全市住宅成交11.11万，环比下滑了80.11%，同比则下降了22.68%。一月份住宅市场呈现“供销齐跌”的景观。2015年接连不断的楼市政策及货币政策，让15年的楼市年末大升级，供销两旺。进入2016年初始，楼市却无法接力“供销两旺”，兴许是年初低成交的惯性，或

11、为火爆后的沉默，都表现在了1月低迷的供销数据上，供销比仅为0.56，或这更能表示，开发商进入了休整调节期，为新的一年制定新的方案。“供销两旺供销两旺”难延续，休憩期来临，供销双跳水难延续，休憩期来临，供销双跳水政策政策利好利好 企稳回升企稳回升楼市动向楼市动向休憩期休憩期调整期调整期休憩期休憩期 市场观望期市场观望期12 2016年月全市成交599套，同比下跌了51.73%，而环比则下跌了89.84%，厦门1月新建住宅平均价格为22445元/平方米,环比上涨1.08%。厦门市场一直保持着较高的势头，价格仍高居不下，虽受岛外成交占比影响，整体价格起伏上涨。价格高居不下，低成交仍难改高价位价格高居

12、不下，低成交仍难改高价位楼市动向楼市动向13 2016年1月商品住宅成交均价为22445元/，价格有所上涨；而成交均面积118，环比增大了5.36%。近一年成交面积起伏不大，慢慢从刚需向首改转变，房价的飞速上涨，“二孩放宽将刺激购房需求，利好楼市中长期发展”、“二孩政策催生换房潮，或将提振楼市”，让更多的购房者选择了一步到位的三四房。受国内大环境影响，对于开发商而言，市场投资客减少，未来产品开发或将更偏向刚需和改善型客户的需求。成交均面积起伏不大，刚需为主首改为辅成交均面积起伏不大，刚需为主首改为辅楼市动向楼市动向14 岛内成交面积2.11平米,占比18.96%，岛外成交9万平米，占比81.0

13、4%。本月全市推盘量较少，仅有少数的一两个项目开盘入市，加之推盘成交量的数据延迟，本月成交信息主要以前期项目入市的余量。其中集美区成交3.35万平米，占比30.13%，位居各区之首；而同安区则以3.16万平米的成交量和28.4%的市场占比，位居第二名。集美夺魁同安次之，岛内外成交基本呈现集美夺魁同安次之，岛内外成交基本呈现“二八二八”格局格局楼市动向楼市动向15 本月厦门全市住宅成交约为11.11万，其中集美区商品住宅成交3.35，占全市住宅成交的30.13%.近年来集美新城、成为岛外“地王”诞生摇篮，新城规划、地铁建设、配套设施成为其地价与房价的有力支撑，再加上房企大鳄的进驻，大幅提升了这些

14、新城区域的居住品质，这些因素都使得改善外走的现在愈发普遍，“随着这个区域的成熟、岛内外的一体化的发展，大家对岛内情节会逐渐弱化，更多的人会向外走。区域配套越趋成熟，存量去化周期最短，集美成岛外四区领头羊区域配套越趋成熟，存量去化周期最短，集美成岛外四区领头羊集美楼市集美楼市16 本月集美商品住宅供应3.43万平方米，环比上涨87.20%，市场去化3.35万平米，环比下跌75.99%，供销比逐渐趋于平衡，本月供销比为1.02.作为岛外传统置业热门板块，集美历来是购房留“厦”的主战场，而随着“购房落户政策的“闸门”已关，加之传统年节降至，楼市整体进入休整期，供销双降。区域市场企稳，库存风险逐步改善

15、供销渐趋平衡区域市场企稳，库存风险逐步改善供销渐趋平衡集美楼市集美楼市17 本月集美商品住宅门商品住宅成交约为3.35万，共计263套，比2015年12月份减少了908套，同比去年同期增加了8套，上涨了3.14%。本月集美商品住宅成交均格为17439元/平米，环比上涨0.68%。集美价格不断攀升，近期楼市成交以龙湖春江郦城，国贸天悦，恒大帝景等高价位楼盘成交为主，从而也拉高了成交均价。区域改善型产品批量备案下，进而拉高区域成交均价区域改善型产品批量备案下，进而拉高区域成交均价集美楼市集美楼市18 本月集美仅有龙湖春江郦城和恒大帝景批售少量房源，共计292套，集中在90-140平米，春江郦城以复

16、式90多平房源为主，而恒大帝景则集中在120-140平米的平层小四房。而实际入市加推项目仅龙湖春江郦城单个项目，推售量仅为116套，开盘成交认购率约75%。随着政策利好，整体的供求关系都比较健康。厦门楼市改善产品抢滩市场的情况愈演愈烈，刚需产品新品逐渐减少。改善产品抢滩市场的情况愈演愈烈改善产品抢滩市场的情况愈演愈烈,刚需产品新品逐渐减少刚需产品新品逐渐减少集美楼市集美楼市19 2016年1月月集美区成交情况，80以下小户型几乎绝迹，主要与供应有关。90-100刚需产品成交居首位，主要源于龙湖春江郦城备案。在国贸天悦与恒大帝景集中供应下。100-120改善产品登顶。首改供应占主导首改供应占主导

17、 区域渐由刚需向首改迈进区域渐由刚需向首改迈进集美楼市集美楼市20目前在售楼盘未推售量达151.43万，已推余量40.18万，合计总余量162.92万，2015年1-10月月均去化9.33万，预计17个月销售完毕。集美楼市集美楼市集美区市场住宅存量统计表（单位：万）集美区市场住宅存量统计表（单位：万）片区片区项目个数项目个数在售已推余在售已推余 在售未推在售未推住宅总余量住宅总余量杏北片区杏北片区6 67.41 17.95 25.37 杏林湾片区杏林湾片区101019.04 97.53 97.53 杏林老城区杏林老城区2 21.50 0.44 1.94 环东海域区环东海域区 2 20.56 0

18、.06 0.63 集美北区集美北区2 22.00 7.88 9.88 厦门北站厦门北站 4 45.28 4.44 4.44 灌口片区灌口片区4 44.37 23.13 23.13 合计3040.18 151.43 162.92 21供应供应销量销量产品产品价格价格全市供应全市供应6.236.23万平米万平米去去化化11.1111.11万万平米平米全市房价为全市房价为2244522445元元/平平米米刚改并存刚改并存集美量减价升集美量减价升供销供销比比0.560.56市场休整期市场休整期刚需为主刚需为主首改为辅首改为辅市场主导市场主导集美楼市集美楼市新年开启楼市休憩期新年开启楼市休憩期 量减价升

19、量减价升 刚改并进刚改并进 针对供应的下滑，销量滞涨也表现的很明显。一月份住宅市场呈现“供销齐跌”的景观。2015年接连不断的楼市政策及货币政策，让15年的楼市年末大升级，供销两旺。进入2016年初始，楼市却无法接力“供销两旺”，兴许是年初低成交的惯性，或为火爆后的沉默，都表现在了1月低迷的供销数据上，供销比仅为0.56，或这更能表示，开发商进入了休整调节期，为新的一年制定新的方案。22 本月共有20个项目参与报广投放，投放版面16.5版，环比下跌143%，同比下跌72.7%。在经过12月开盘热销期后，1月为厦门楼市传统的销售淡季，各项目迎来休整期，以案场暖场活动为主，在这些营销主题中，普遍都

20、是围绕去库存为主。各项目迎来休整期，普遍案场暖场活动为主各项目迎来休整期，普遍案场暖场活动为主媒介导航媒介导航23232022-8-102320162016年年1 1月厦门楼市报广投放诉求情况月厦门楼市报广投放诉求情况诉求点诉求点版面版面占比占比项目宣传项目宣传141484.8%84.8%活动优惠活动优惠1.51.59%9%品牌造势品牌造势1 16.2%6.2%合计合计16.516.5100%100%本月以项目宣传为主导，主要介绍项目区位，配套及相关推售节点情况为主，占全部报广投放的84.8%，活动优惠报广投放占总投放的9%，仅次于项目宣传，而位于报广投放第三位的则为品牌造势方面的诉求，占比为

21、6.2%。厦门日报作为开发商报广宣传的首选，宣传占比各占为79%，其后是厦门晚报，晨报位居末位。诉求多样化，项目宣传独占鳌头诉求多样化，项目宣传独占鳌头 媒介导航媒介导航24242022-8-1024 本月共有20个项目参与报广投放，投放版面16.5版，在区域投广中，多项目多次投放助推集美区8个项目8次见报6.5个版面成为报广投放第一大区域，紧随其后，海沧区3个项目4次见报3.5个版本版的投放量，位居第二，同安区3个项目6次见报3个版本位列第三。集美区多个楼盘集中入市，抢滩市场份额。宣传逐步走高 蓄客并去库存。多个楼盘集中入市，宣传逐步走高，抢滩市场份额多个楼盘集中入市，宣传逐步走高，抢滩市场

22、份额媒介导航媒介导航25252022-8-1025市场市场调整期调整期 成交成交低位徘徊低位徘徊市场火爆市场火爆 成交高企成交高企备案受限备案受限成交滑落成交滑落限限签签解解禁禁1313年均成交年均成交32963296套套1414年均成交年均成交22032203套套1 1月厦门楼市成交低迷仅卖月厦门楼市成交低迷仅卖938938套套 环比大跌近环比大跌近8 8成成 新年首月，厦门遭遇史上最强“寒潮”，除了天气变冷之外，楼市似乎也“冻着”了。和去年12月份一手住宅成交4621套的亮眼成绩相比，1月份厦门一手住宅成交锐减，成交数据仅938套，只有上个月的2成，算下来日均成交还不足30套，高房价与低成交的尴尬对比十分明显。实质每年的一二月份成交数据相比于其他月份成交量均有所下滑，一方面是新的一年开始，开发商年度目标还在制定，即使制定完成，整天的销售计划实施也需要时间；加之市场会根据去年成交情况，预判来年的楼市，故也有存在一定的空档期，而每年的前面两个月则成了市场休憩期，成交与推盘量都较少。供应增加供应增加企稳回升企稳回升唐氏观点唐氏观点1515年均成交年均成交25122512套套26262022-8-1026谢谢观看谢谢观看