杭州商办大平层调研报告2021课件.pptx

1、杭州商办大平层调研报告大比例商办土地市场：纯商办用地市场趋冷、住宅捆绑出让近年来纯商办用地市场趋冷，政府为完成商办出让指标，通过捆绑住宅实现商办用地的出让，总存量893万。近两年大比例商办地块主要供应区域集中在萧山、余杭、江干，打造方式主要以商业+办公形式；近两年出让商办用地中，预估办公类存量为195万。土地名称区县预计建面（万）楼板价（元/）竞得企业成交日期非住宅比例转化项目非住部分武林天水单元XC0105A地块（百井坊地块）下城区19.455285恒隆2018/5/28100%大平层类住宅空港核心区4号地块萧山区1542118519德信2018/7/430%德信时代公馆大平层类住宅翠苑单元

2、XH0908-02地块原杭师大美术学院地块西湖区9.0 26506中海2018/07/0620%中海黄龙云起办公+商业+公租房钱江新城单元JG1308-03地块江干区526508100浙江红狮水泥2019/1/29100%大平层类住宅地铁5号线停车场盖下区萧山区23.2 14275万科2019/09/2627.50%江南天空之城商业+办公丁桥单元JG0401-03地块江干区31.4 18367华侨城2018/01/2221%华侨城芳菲与城商业体丁桥单元JG0404-20地块江干区16.2 10409龙湖天街2018/01/1267.80%龙湖丁桥天街天街杭州YH-05-C-10、14、15地块

3、余杭区34.6 18588地铁集团2018/07/0640%地铁万科天空之城办公+商业+文化+体育杭州YH-05-C-11、12、16地块余杭区17.0 14468地铁集团2018/07/06杭州YH-05-C-13、17地块余杭区26.6 18518地铁集团2018/07/06杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区A-47-2地块萧山区7.0 19432龙湖2019/04/1220%-办公+公租房杭州铁路南站综合交通枢纽D-03地块萧山区9.2 17829华宇2018/01/2935%-办公核心区北一路北商住用地地块大江东39.7 9179融创2019/02/0130%融创城办公+商业文晖单元XC0

4、402-28、XC0403-07、09、33；XC0404-07地块下城区229613681414嘉里2019/5/1750.5%大平层类住宅荷禹路与临平大道交汇西北处地块余杭区19.9 8689新鸥鹏2019/06/2635%-办公+商业荷禹路与新洲路交汇西北处地块余杭区21.7 8703新鸥鹏2019/06/26景芳三堡单元JG1205-06、09综合体地块江干区37.8 15830新鸿基&平安2019/08/0685%-办公+商业+酒店+广场景芳三堡单元JG1205-10、11、12综合体地块江干区32.4 17339新鸿基&平安2019/08/0682%-空港核心区1号地块萧山区9.4

5、 7917兴耀2019/07/2943%-商业+公租房空港核心区4号地块萧山区15.4 8518德信2018/07/0430%时代公馆办公+商业良渚新城杭行路西好运路北地块余杭区49.7 7240华润2018/12/1928%城北万象城万象城良渚新城好运路南、勾阳路西地块余杭区48.6 7399地铁&星创&宝龙2019/09/2455%良渚宝龙城宝龙城临平新城核心区迎宾路以西、望梅路以北地块余杭区17.6 7161兴耀、滨江2019/05/0960%滨耀城办公+五星级酒店临平新城星桥大道以东、临丁路以北地块余杭区27.2 8010苏宁2019/09/1036%苏宁广场商业+公交站+文化站牛田单

6、元C2/R21-01地块江干区3.3 17743越秀2019/04/1650%-办公彭埠单元B/R/S41/S42-36地块江干区9.3 17127中骏2019/04/2660%-办公+酒店+农贸市场+公交站彭埠单元B/R-14地块江干区12.6 16842德信2019/11/1960%-商业街10年自持彭埠单元R/B-37地块江干区9.3 17368滨江2019/04/2660%滨江龙湖东潮府类住宅三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块下城区6.0 26262阳光城2019/04/0230%-商业街蜀山单元良种场区块萧山区33.9 10546金帝2019/04/2940%萧山银泰

7、城银泰城蜀山西单元C-7地块萧山区5.4 10385东原2019/07/2950%东原德信印奥湾办公+公租房望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块，SC0402-B1/B2-13地块等地块上城区39.4 24852新世界2019/07/3061.30%-办公+商业+酒店+文化+停车场文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33；XC0404-07地块下城区22.9 29698嘉里2019/05/1750%嘉里城商业+酒店文晖单元XC0402-R/B/S2/S42-27地块下城区6.1 28209中海2019/04/2650%城市之星类住宅文晖单元XC0407-B1

8、/B2-02、XC0407-B1/B2-05地块下城区11.4 16648下城国投2018/07/1630%-办公+商业西兴单元BJ1302-R/B-02地块滨江区10.1 25446滨江2019/11/1920%御滨府-萧山城区蜀山单元A-10-1地块萧山区6.3 17598德信2018/01/2930%德信碧桂园印江南商业新湾街道抢险湾东商住用地地块萧山区14.4 6083万固2019/07/2922%万固珺府五星级酒店余杭经济技术开发区09省道与兴元路交汇东北处地块余杭区22.4 7202华元2019/09/1720%-商业+滑雪场瓜沥镇新区05-16/05-20地块萧山区7.35162

9、杭州新丝路房地产2019/12/1967.70%-商业+办公+酒店笕桥单元JG0601-R/B/S2-04地块江干区10.419742合景2020/1/325.00%-商业+商务+城市轨道交通用地下沙中心区单元JS0403-39地块江干区23.217768坤和&融创&开元2020/1/1735.00%-商业+酒店+办公灯塔单元XC0701-R/B-03地块下城区11.715122滨江2020/1/1720%-类住宅塘栖小城市核心区商住地块7地块余杭区18.46480绿地2020/3/1025%-商业+酒店富春70-1号地块富阳区18.211777绿地香港2020/4/1334%-商业杭政储出2

10、02017号江干区13.242607滨江2020/4/2830%-商业+公租房余政储出202012号余杭区13.89500绿地香港2020/5/1948%-商业+酒店+公租房余政储出202015号余杭区8.411194新力2020/5/1914%-商业+公租房萧政储出202022号萧山区5.818252景瑞2020/5/2729%-商业+公租房萧政储出(2020)15号萧山区9.418348顺发2020/5/2729%-商业+公租房望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块上城区21.329058滨江2020/6/1641%-商业庆隆小河单元GS0304-R

11、21/B1/B2-01地块拱墅区12.124774融创2020/6/2320%-类住宅中心城区单元01ZX-02-37地块A/B地块临安区12.46769绿地2020/6/2820%-类住宅13125121111111051015余杭区下城区上城区大江东富阳临安2018-2020大比例商办地块分布地块数量类住宅占比：改类住宅占比为30%，大面积商办改类住宅趋势明显2018年4月商办300方最小分割面积要求实施后，通过对已公示的新出让商住用地研究发现，在69宗捆绑大面积商办的住宅地块中，有21个项目通过类住宅方式消化商办物业，占比为30%，大面积商办改类住宅趋势明显。未来大平层公寓隐形库存约为4

12、4万出让时间地块编号地块名称出让面积()用途容积率成交价(万元)楼面价(元/)溢价率竞得单位板块项目名称商办解决2018/5/28杭201813号武林天水单元XC0105A地块（百井坊地块）44827商业4.33107309555285119.00%恒隆市中心（下城）大平层类住宅2018/7/4萧政储出201819号空港核心区4号地块73434商住2.113136985196.5%德信空港新城南德信时代公馆大平层类住宅2018/7/6杭政储出201816号翠苑单元XH0908-02地块原杭师大美术学院地块39344商住2.33338563689439.20%中海城西文教中海黄龙云起大平层类住宅

13、2019/1/29杭政储出201856号钱江新城单元JG1308-03地块8100商业6.51438882732971.5%浙江红狮水泥钱江新城大平层类住宅2019/4/2杭政储出201911号三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块24923商住2.41570902626329.70%阳光城武林新城阳光城檀映里大平层类住宅2019/4/16杭政储出201914号牛田单元C2/R21-01地块14444商住2.3589471774421.70%越秀艮北越秀天萃名邸大平层类住宅2019/4/26杭政储出201920号彭埠单元R/B-37地块33385商住2.8162353173681.

14、20%滨江城东新城滨江龙湖东潮府大平层类住宅2019/4/26杭政储出201925号文晖单元XC0402-R/B/S2/S42-27地块24598商住2.51734752821025.30%中海城市之星中海望庐大平层类住宅2019/5/9余政储出201921号临平新城核心区迎宾路以西、望梅路以北地块62711商住2.8125751716230.00%兴耀临平新城滨耀城商墅+大平层类住宅2019/5/17杭政储出201931号文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33；XC0404-07地块98053商住2.346814142967729.9%嘉里市中心（下城）大平层类住宅201

15、9/7/29萧政储出201922号蜀山西单元C-7地块20840商住2.656275103869.30%东原南部卧城东原德信印奥湾大平层类住宅2019/8/6杭政储出201926号 景芳三堡单元JG1205-06、09综合体地块66007商住5.7597691158340.40%新鸿基&平安江河汇大平层类住宅2019/8/6杭政储出201927号景芳三堡单元JG1205-10、11、12综合体地块54049商住6562309173390.40%新鸿基&平安江河汇大平层类住宅2019/9/26萧政储出201933号地铁5号线停车场盖下区89246商住2.63312431427529.80%万科新

16、塘江南天空之城商墅2019/11/19杭政储出201960号西兴单元BJ1302-R/B-02地块44005商住2.32575462544612.70%滨江滨江西兴御滨府大平层类住宅2020/1/3杭政储出201970号笕桥单元JG0601-R/B/S2-04地块43435商住2.42057951974210.80%合景笕桥揽月臻翠府大平层类住宅2020/1/17杭政储出201988号灯塔单元XC0701-R/B-03地块48914商住2.4177523151226.60%滨江华丰春语蓝庭大平层类住宅2020/4/28杭政储出202017号景芳三堡单元JG1206-47地块44136商住3.0

17、5641534260730%滨江江干区大平层类住宅2020/5/19余政储出202012号余杭区崇贤新城A-2地块60074商住2.313126295000.00%绿地香港余杭区大平层类住宅2020/6/16杭政储出202035号望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块43652商住4.96185642905821.40%滨江上城区大平层类住宅2020/6/30萧政储出202034号湘北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块37265商住3.0191101175629.80%招商萧山区大平层类住宅萧山老城区大江东萧山其他萧山新街-闻堰滨江其

18、他滨江奥体钱江世纪城萧山新区钱江新城城西留下城东新城九堡普福下沙核心下沙沿江丁桥华丰临平核心余杭北部良渚文化村余杭西部之江转塘TOP（城市核心区）GI（区域中心区）CI（渐成熟区）未来科技城闲林小和山三墩祥符北部新城田园桃源桥西大乔司新天地大关蒋村紫金港申花市中心板块项目单价（元/）市中心嘉里中心逸庐10万+钱江新城万潮星汇5万+钱塘公馆8.8万+迪凯金座6.5万+鲁能杭州国际待售江河汇滨江三堡项目待售平安新鸿基江河汇项目待售奥体杭州壹号院待售钱江世纪城/奥体观云钱塘城5万+朝龙汇3.7万+嘉润公馆3万西湖文教中海黄龙云起5.1万三塘阳光城檀映里待售文晖中海望庐待售城东新城东潮府2.6-2.7

19、万悦风华待售天萃名邸待售滨江滨江御滨府待售杭州江滨一号待售未来科技城地铁万科天空之城待售临平新城滨耀城待售南部卧城印奥湾待售，预计2万+大江东中天纪1.7万第一梯队第二梯队第三梯队整体格局：以钱江新城、江河汇奥体为第一梯队，钱江世纪城文教区为次项目成交情况：高净值资配客群入场、千万级产品走俏2021年1-5月，大平层公寓产品成交套数为486套，成交面积为167222，2019年仅98套，共计42631高净值资配客群在疫情之后开始大量进场，对产品认可的前提下，可适当提高总价天花板千万级产品成交数量较高，3000万以上产品成交量月均约为2套2021年01月-2021年05月;商品住宅【酒店式公寓】

20、;300以上排行项目开发商区域板块成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)套均价(元/套)供应面积()供应套数(套)1观雲钱塘城保亿置业萧山区钱江世纪城36543112 89807328180473729301828-2新世界翡郦中心新世界萧山区钱江世纪城30522732799985457619111706523-3望廷中心浙江大稻集团开发有限公司萧山区钱江世纪城18652364422782491131222914203-4中豪五福国际浙江中豪房屋建设开发有限公司上城区金融城15731523538655664433210704699-5印奥湾东原地产;德信地产萧山区 南部卧城

21、1425547149732134513254541518-6中海望庐中海地产拱墅区文晖13852454057956208365012490748-7越秀天萃名邸越秀地产上城区艮北1353145284613850999828557777-8滨江春语蓝庭滨江集团;绿地控股;阳光城;龙湖集团拱墅区华丰100003329001290024438878861923317779德信时代公馆保亿置业;德信地产;西房集团萧山区 空港新城72982313572990466924306378-10华润亚奥城华润置地萧山区钱江世纪城683920278871907123889535619-汇总167222486 43

22、406725835504814934887 2331777项目类住宅区域住宅比价关系近两年均价（元/）近两年均价（元/）钱塘公馆8700081143（凤起潮鸣）110%滨江城市之星450276720567%滨江华家池华幕50500（二手房）82000（二手房）62%杭州印283624690160%中南江边壹号33000（预估）5500060%东哲钱塘滙155762768156%滨江龙湖荣安东潮府265004650057%京港国际227734437951%观云钱塘城480034900098%大平层类住宅对比同区域住宅价格关系为住宅的55-70%，部分高端项目能接近同期住宅售价截止2021年4月3

23、0日大平层公寓市场显性库存为28.3，去化周期为9.1个月，供求比1.68供求比例及价格：去化周期相对合理、价格为同区域住宅55-100%0000.0637.150.812.742.061.3203.150.890.01001.68005101520253035402020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月杭州300平以上公寓市场分析-供求比2016-2021年，成交

24、面积主要集中在200-300，其次是300-450，总价集中在500-1000万，其次是1000-1500万。大平层公寓成交结构（2016-2021年）：总价段/面积段200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-550550-600600以上500万元以下9211612793311200500-1000万元414236398501793230091000-1500万元2118214945188138141500-2000万元21122311153823422000-2500万元2928410198402500-3000万元016737002110

25、3000-3500万元051823000013500-4000万元0098001024000-4500万元0002009034500-5000万元0001005015000万元以上0002001018汇总53157510251624251138920402019-2021年，成交面积主要集中在250-350，趋近300，总价集中在500-2000万，趋近2000万。大平层公寓成交结构（2019-2021年）总价段200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-550550-600600以上500万元以下2124103310000500-1000万元7

26、322358443801001000-1500万元149513522166131031500-2000万元292220153821412000-2500万元2628410187402500-3000万元0117320021103000-3500万元021810000003500-4000万元0088000014000-4500万元0002004024500-5000万元0000005015000万元以上0001001012汇总1121699459623069421920杭州近2年的大平层公寓中，观云钱塘城成交套数与金额均在前三，嘉里中心均价最高。时间：2018.6.1-2020.9.23，瑞达

27、斯推广名行政区板块企业系套数面积金额均价迪凯金座江干区钱江新城核心区迪凯13453522 171691 32078 观云钱塘城萧山区钱江世纪城杭州浙鸿置业8627932 141680 50723 滨江龙湖东潮府江干区城东新城 滨江/龙湖5617274 46765 27072 国邦朝龙汇萧山区钱江世纪城杭州国逸实业4521918 82189 37499 华联UDC时代江干区钱江新城核心区华联3416543 147603 89222 时代公馆萧山区空港新城德信144443 7473 16819 杭州嘉里中心下城区市中心(下城)嘉里建设134340 44441 102398 御金台萧山区钱江世纪城信

28、融114583 8923 19469 世包国际中心江干区钱江新城核心区亚包控股103488 13475 38630 东方铭楼下沙区金沙湖金孚洋41798 2696 14997 推广名行政区板块企业系套数面积金额均价迪凯金座江干区钱江新城核心区迪凯13453522 171691 32078 华联UDC时代江干区钱江新城核心区华联3416543 147603 89222 观云钱塘城萧山区钱江世纪城杭州浙鸿置业8627932 141680 50723 国邦朝龙汇萧山区钱江世纪城杭州国逸实业4521918 82189 37499 滨江龙湖东潮府江干区城东新城 滨江/龙湖5617274 46765 27

29、072 杭州嘉里中心下城区市中心(下城)嘉里建设134340 44441 102398 世包国际中心江干区钱江新城核心区亚包控股103488 13475 38630 御金台萧山区钱江世纪城信融114583 8923 19469 时代公馆萧山区空港新城德信144443 7473 16819 东方铭楼下沙区金沙湖金孚洋41798 2696 14997 300以上酒店式公寓成交套数TOP10300以上酒店式公寓成交金额TOP10大平层公寓成交TOP10板块项目产品面积（）精装标准（元/）成交均价（元/）市中心嘉里中心逸庐100-70010000102719钱江新城万潮星汇323和3257000475

30、67钱塘公馆360-13001000088770迪凯金座395、402、403800065000（预计）鲁能杭州国际待售待售待售君豪one53244-418250007-8万绿城钱潮湾蓝城澜宸250-500700055000融创望江项目江河汇滨江三堡项目340待售待售平安新鸿基江河汇项目500待售待售奥体杭州壹号院待售待售待售钱江世纪城/奥体观云钱塘城310-3201000052297朝龙汇460和5201000037488嘉润公馆291-33060003万西湖文教中海黄龙云起310800051000三塘阳光城檀映里待售待售待售文晖中海望庐待售待售待售城东新城东潮府300600026436悦风

31、华待售待售待售天萃名邸待售待售待售滨江滨江御滨府待售待售待售杭州江滨一号待售待售待售未来科技城地铁万科天空之城待售待售待售临平新城滨耀城待售待售待售南部卧城印奥湾待售待售17000姑娘桥万科彩虹天空之城待售待售待售杭州同类型项目中，户型主要集中在300-350之间，精装标准多在8000-10000元/(成本6000-7000元/)，高标准装修已成标配（滨江项目除外）。同类型项目汇总项目位于奥体核心区，具有一线江景，三条地铁线交汇，轨道交通十分便利；1-2号楼为写字楼，3-5号楼为大平层公寓，5号楼已售罄，户型在360-650之间，单价5.7万，总价在1500-1800万。区域板块钱江新城核心区

32、开发商保亿&浙商产融物业保亿物业&黄龙泛瑞酒店管理有限公司可售套数306套可售楼层2-26层（一层为入户大厅）梯户比/电梯品牌6梯4户/日立、三菱迅达三选一户型310-320层高/入户大堂挑高3.4米/6.8米总价（万元）1800-2500装修（元/）10000装修风格/设计团队现代简约、轻奢风/AEDAS-温子先、SWA、BPI产权40年交付时间2023年10月30日商业配套奥体博览城，印象城，来福士，万象城交通配套地铁2号线，6号线，7号线，庆春隧道，博奥隧道，彭埠大桥等景观配套一线江景，钱江世纪公园奥体封面，一线江景，潮流立面，创新户型典型案例：观云钱塘城T5T4T3浙商总部（自持）可售

33、 写字楼310320320：5室4卫三套房设计，主卫朝南，宽景阳台，四室有江景，景观绝佳；赠送超宽大阳台，270环景视野，采光极佳。310：5室4卫三套房设计，近十米宽景横厅，超宽视野；南北通透，通风良好，居住舒适；北面小阳台全赠送，空间较大，视野开阔。静区动区静区 动区静区静区注：部分客户对户内设置保姆房有抗性产品主要亮点为：南北通透的设计及较大的赠送面积（40-60），赠送面积包含阳台、设备平台及入户电梯厅。观云钱塘城：户型分析观云钱塘城：自身配套+内部打造 外立面：玻璃幕墙+铝板，三幢楼为帆船形状，且呈扇形排布，保证最大景观面；“扬帆起航”的建筑理念，三大知名设计团 队凯达全球（建筑设计

34、）、美国SWA（景观设计）、美国BPI（灯光设计）园林设计：引用先锋河水，呈现天然水系，将商业办公区与住区分离；同时设计了九曲连廊、登高台等。入户大堂：精装，地面、墙面为石材，层高为6.8m（标准层层高3.4m），入户大堂与泛会所敞开式连接。会所：T3一层为私宴厅，占地面积480;T4为运动系主题，一层设置了健身房、瑜伽馆等，负一层为庭院式恒温泳池，占地 面积480；T5一层为茶道、花艺、咖啡馆等文艺主题，占地面积330。T5T4T31F:私宴厅1F:运动场所-1F:恒温泳池1F:文艺主题天然水系项目均以劳芬、米勒、当代、卡德维等国际顶奢品牌打造，所有卧室装修品牌一致，仅保姆房卫浴为TOTO。

35、成本6000-7000元/，对外报价10000元/观云钱塘城：装修明细观云钱塘城：样板房310中间户型-现代风格，整体色调较320略重；大面积采用石材，主卧地板人字拼，其它常规铺装；观云钱塘城：样板房320边间户型-现代风格，色调较年轻，吊顶直线条，风格接受度较高；厨房布局效果反馈更接受中间户；观云钱塘城：产品亮点一楼大堂层高6.8米，车库设有迎宾大道，仪式感较强；电梯入户门厅约5，主卧和客厅面积占总面积2/3，空间较大；其中衣帽间空间较大，深受女主人欢迎；半包阳台设计加赠送，通风良好，加上南北通透设计，整体居住舒适度高。观云钱塘城公寓共3-5#三幢楼，5号楼已于开盘一个月内售罄，去化良好，多

36、为关系户购买，现已全部售罄；客户中多为浙商产融集团高管、银行行长，政府官员，私营业主等人群。345观云钱塘城：客群&去化02000040000600008000010000012000001020304050607080902020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月观云钱塘成交量价成交套数(套)成交均价(元/)首开期间压力较大，以保亿高层领导带动全员推介为主，保亿作为浙商企业金融集群：省内客户占80%杭州无房票偶得客户占20%；职

37、业多为私营业主、浙商高管等高净值客户；通路多为浙商圈层和保亿奥邸国际客户老带新深挖。加推后客户口碑逐渐拉开，客户自住率开始逐渐增高，杭州塔尖客户开始增多，此阶段50%自住客户，50%省内投资客户；客户多为对地段和产品有偏好的私营业主、精英阶层；通路多为业主自身老带新和摇号无法等待的杭州客户。再次加推后口碑伴随杭州整体热度、奥体板块热度全面铺开，出现全国性投资，主要以江浙沪、一线城市无杭州房票客户为主浙江省内投资、杭州投资、全国投资三分天下；客群开始全面精英化，为精英、创业阶层，无网红客户；通过口碑和侧面新闻获知项目区域板块钱江新城核心区开发商华联物业新昌管理可售套数71套可售楼层2-17层梯户

38、比/电梯品牌3梯2户（300-400）或3梯1户（500-600）/迅达户型360-1300层高/入户大堂挑高3.6米/9.5米单价（万元/）7-10装修（元/）10000左右装修风格/设计团队宾利、现代轻奢/美国HBA洛杉矶事务所&香港刘伟婷产权40年交付时间现房商业配套万豪酒店交通配套地铁4号线，7号线景观配套一线江景杭州顶级豪宅，一线江景，核心地段位于钱江新城核心区，拥有一线江景，超大户型，在360-1300之间，单价7-10万元/，属于杭州顶豪产品，仅71套，截止目前已售罄典型案例：钱塘公馆钱塘公馆规划独幢建筑71套，分为ABC三个单元，分别对应650、530、320（一层两户）三类产

39、品，层高3.6m，超24m面宽直面钱塘江。A户型：650 5房3厅4卫共4个套房+功能房+工人房，全套房设计，功能性较强；餐厅+客厅+休闲厅，三厅相连，超22米横向江景尺度，270景观视野开阔。B户型：520 5房3厅4卫共3个套房+功能房+工人房，功能性强；南北通透，户型方正，居住体验感好；餐客厅一体超28米，江景绝佳；一层三梯一户且主仆电梯分离，私密性好。C2户型：370 5房3厅4卫共3个套房+功能房+工人房，功能性强；一层三梯一户，主仆入户门分离且主仆电梯分离，私密性好；餐客双厅分离，客厅面积逾60，餐厅面积逾30，空间开阔。动区静区静区静区动区动区静区钱塘公馆：户型分析钱塘公馆：产品

40、亮点行政大厨私宴服务、共享万豪酒店服务等，满足客户商务宴请、家宴招待或小规模聚会等需求；尽量扩大客户重点关注的功能空间尺度最大起居室200、最大主卧115、最大卫浴间50、最大衣帽间进深5米、以及单套最大面积约1300方，极大满足了高端客户豪宅的体验感；钱塘公馆2015年正式面世，至今收获了无数荣誉，曾被评选为中国十大超级豪宅。整个项目的配套，除了万豪酒店，还营建了高端会所，会所内配置了多间400的宴会厅、100的会议厅，约2000的特色餐饮区、休闲酒吧、专用酒窖、多功能VIP室、1000左右的健身中心、室内恒温游泳池、球吧等功能空间。万豪酒店钱塘公馆：自身配套装修上采用真正的一线国际品牌钱塘

41、公馆：样板间&装修品牌客户有私营业主，阿里高管，网红等高收入客群，其中杭州本地私营企业主为主；2014年开售，目前年均去化10套左右，2017年之前主要因为大平层行情不佳，近两年则因总价过高导致去化缓慢。网红、阿里巴巴高管、私营业主等钱塘公馆：客群&去化02000040000600008000010000012000000.511.522.533.52019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020

42、年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月钱塘公馆成交量价成交套数(套)成交均价(元/)典型案例：银杏汇区域板块滨江一桥南开发商杭州德城置业有限公司物业杭州开元物业管理有限公司可售套数一期98套户型48-160单价（万元/）3.5-7装修（元/）8000装修风格/设计团队港式产权40年交付时间2022商业配套好又多购物中心、世纪联华、中南购物中心交通配套地铁4号线景观配套一线江景位于滨江一桥南，拥有一线江景，在48-160之间，单价3.5-7万元/，两周

43、去化40余套，销售状态良好银杏汇：户型分析银杏汇规划9号楼一期可售98套，一房、一房一厅、两房两厅、三类产品，层高3.6m，主力户型48-160。160 2房2厅2卫270江景，户型方正，居住体验感好；餐厅+客厅+厨房，动线流畅，空间开阔80-120 1房1厅1卫独立客厅，双开间朝江；户型方正，居住体验感好；48-70 1房0厅1卫功能空间完善,总价可控动区静区静区动区静区银杏汇：产品亮点距离钱塘江最近的一线江景房，超高层大宅到江堤只有58.5米；她拥有约150米的摩天高度，营造出“悬浮”于江面上的居家既视感；拥有极致的空间奢装：20万一扇的意大利装甲门，总价约65万的厨电十件套，造价近百万的

44、博德宝橱柜；大利国宝级建筑大师邦德亚利.维多操刀，全部20层建筑高度，涵盖了建筑面积约50-160多种户型。即将率先面市的5-12层，主力为50多的STUDIO户型，还有80多方的一房一厅，和100多方的两房两厅，全部都有一线江景;银杏汇：客群&去化现阶段主打老业主圈层营销进行去化，主要为住宅业主、媒体名流、网红圈层。典型案例：中赢星际区域板块滨兴路与江晖路交汇处开发商中银物业杭州联安物业管理有限公司可售套数98户型321，334单价（万元/）3层高4.2米产权40年交付时间2021.5商业配套龙湖天街、星光大道、中赢康康谷，中赢国际交通配套1号线，6号线，5号线户型主力为321和334，单价

45、3.1万元/，共计98余套。毛坯交付，提供绿城装饰做第三方装修自选服务，定位模糊，营销中心无样板房，展示效果较差，目前已售罄。中赢星际：户型分析南北通透，户型方正，居住体验感好；餐厅+客厅+厨房，动线流畅，空间开阔户型设计以居住为主，功能空间切割零碎尺度感较差中赢星际：产品亮点 类住宅：通天然气，商水民电，得房率将近70%，绿化率25%交通配套：1号线滨和站800米，6号线江汉路站1000米，5号线江晖路站1200米 典型案例：君豪one 53区域板块钱江新城核心区开发商万银集团物业万银物业户型244245278388418层高/入户大堂挑高3.9单价（万元/）7-8万装修（元/）25000装

46、修风格/设计团队现代风格和古典风格产权40年交付时间2021.10商业配套来福士、万象城、奥特莱斯、杭州大剧院、庆春银泰交通配套4号线景观配套西湖君豪中心（ONE53）项目由万银集团打造开发、对标纽约，位于杭州市江干区钱江新城核心地段、比肩海德公园，人文之湾为杭州大剧院、城市阳台、市民中心、堪比林肯广场，枢纽之湾，自带五星级酒店君豪one 53：产品亮点装修风格：大户型打造新古典法式宫廷风，该风格客户认可度一般小户型打造现代风格项目对外报价68888元/起，装修报价25000-30000元/低区部分房源6万-7万/，高区景观房源8万-9万/静区静区静区静区静区动区动区动区君豪one 53：户型

47、分析一层六梯六户，核心筒占比较高，得房率较低，产品打造以居家为主要功能，每户均有赠送独立的中庭空间平层公馆和写字楼产品价差为10000元/，两者外立面风格相似，采用具有自洁功能的进口铝复合板以及LOW-E中空玻璃幕墙。区域板块江干区钱江新城开发商杭州国逸实业物业/物业费世邦魏理仕/可售套数78套可售楼层7-35层梯户比/电梯品牌9梯3户（含一个消防电梯）/芬兰通力户型460-520（8-35层）层高/入户大堂挑高4.2米/8米总价（万元）1800-2300（单价均价4.1）装修（元/）10000装修风格/设计团队阿玛尼，爱马仕，新中式/梁志天产权40年交付时间2021年12月商业配套自带3.2

48、万方商业，双地铁交汇的大型地下商业交通配套地铁2号线和6号线其他配套奥体博览中心，体育游泳馆，杭州大剧院，杭州国际会议中心，钱江世纪公园钱江世纪城的双地铁上盖江景综合体，由写字楼、精装公馆和购物中心组成，其中大平层公馆共78套，仅少量在售；客户多为80后与90后，网红占比约1/3，40岁以上私营业主约1/3，其余为80后金融/IT行业创业私营业主。顶奢品牌装修，双地铁江景综合体，460-520典型案例：朝龙汇户型面积较大，520户型一种与460户型两种，一层仅3户；对外报价41000元/，实际成交38000元/左右，其中大户型更受欢迎，仅剩少量在售，均为460户型。A户型：520 5房3厅5卫

49、共三个套房+功能房+工人房+密室，其中主卧为一室一厅总统套房设计，男女主人各设单独衣帽间；动区面积占比近1/2，社交属性明显，居住属性被弱化。动区静区动区静区静区动区静区静区B、C户型：460 5房2厅5卫共三个套房+功能房+工人房+密室，其中主卧的男女主人各设单独衣帽间；卧室全朝南，采光极佳；主卧与次卧/客卧隔开，主人房私密性强。朝龙汇：户型分析21010141018661721179321373102128805371433851637000375403755936881375072737727575287982753605000100001500020000250003000035000

50、40000024681012141618202020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月朝龙汇量价关系成交套数(套)成交均价(元/)精装样板房由豪宅大师梁志天设计（阿玛尼、爱马仕、新中式）朝龙汇：样板房设计520A户型爱马仕460B户型新中式风格460A户型阿玛尼 商业配套：自带3.2万超大体量商业综合体及地下商业街；地铁交通：双地铁，地铁2号线、6号线交汇；景观资源：钱塘江以及钱江世纪城公园；会所打造：私人宴请，s