(市场)重庆2020年商办市场分析(铭腾)课件.pptx
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1、2019商办市场年报铭腾机构 2020年1月第1页,共33页。目录 Contents写字楼市场情况商务公寓市场情况商业市场情况方向第2页,共33页。商业市场情况购物中心租赁情况商业供销成交排名成交结构营销动作第一章 商业市场情况第3页,共33页。商业发展脉络(购物中心)重庆市商业发展历程199419971994年,重庆首家台资百货富安百货在两路口开业;1995年,大坪百盛开业,成为最早进入重庆的外资百货1997年,重庆市渝中区政府投资3000万,改造建成中国最早的商业街之一“解放碑中心购物广场”,拉开重庆首个商圈解放碑商圈发展序幕20032003年,龙湖在观音桥推出首个商业项目龙湖重庆北城天街
2、,打破解放碑大都会广场“一枝独秀”的局面。同年,江北区政府以7.5亿的基础设施投入,吸引30多家企业投资200多亿元,建成观音桥商圈,成功处置十余栋“烂尾楼”,盘活商业设施50万平方米,成为商圈建设的经典案例。也是从这一年开始,杨家坪凯德广场、沙坪坝凯德广场、九龙坡西城天街、南坪万达广场、观音桥星光68广场、江北大融城、沙坪坝煌华新纪元、沙坪坝XD炫地购物中心、解放碑日月光中心广场等购物中心的相继面世;优衣库、H&M、ZARA、MUJI、C&A、I.T、MANGO等快时尚品牌也扎堆进入重庆市场,为重庆带来更加多元的时尚理念2012-2016重庆购物中心真正进入快速发展时期是从2012年开始的。
3、2012-2016年,短短5年时间,重庆市场上涌现出约121个商业项目,购物中心开发进入“井喷期”。而随着这些购物中心在各区域的纷纷呈现,原有商业格局也逐渐被打破,大坪、礼嘉、龙洲湾、弹子石等新兴商圈强势崛起,更新了重庆商业版图2017至今随着购物中心数量的迅速增加,城市商业地产市场开始出现过剩现象,竞争愈发激烈。为了争夺有限的线下流量,除了加大体验式业态布局,购物中心还从场景及IP等方面进行了创新突破进入创新发展阶段购物中心开发进入“井喷期”百货到购物中心的演变起步购物中心先后亮相解放碑阶段一观音桥阶段二南坪阶段二杨家坪阶段二沙坪坝阶段二阶段三发展主要组团,外围板块逐步发力,未全部表现第4页
4、,共33页。主要商圈情况(购物中心)城市为“五心两带”的商业格局,五心以传统商圈为主(解放碑及观音桥为市级商圈、其余为区域级商圈),两带以休闲娱乐为核心北滨路:休闲娱乐为主,典型项目春森彼岸、鎏嘉码头等项目 南滨路:休闲娱乐,南滨路美食街、长嘉汇观音桥商圈首层租金863元/月,为全市最高,解放碑列第二(老项目拉低租金水平,帝王广场等)受山脉及两江影响,发展以组团发展为主,多中心发展方略观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪优质零售商业存量(万)65.9755.0212.1846.6959.2优质零售商业项目平均空置率24%3.9%16.4%17.2%1
5、8.7%优质零售商业首层 平均租金(元/月)561863347446362优质零售商业未来供应量(万)43.532.7930120优质零售商业未来供应主要项目万摩一期万摩二期恒大解放碑中心复地购物中心杭州新天地十八梯新华时尚嘉乐汇煌华晶萃城星光68广场二期隆鑫中心华宇城龙湖金沙天街中迪广场南区万象城二期暂无商圈定位市级核心商圈重庆城市形象名片高端与大众消费齐备的购物天堂市级核心商圈重庆最有活力的商圈时尚之都、购物之都、美食之都区域型商圈区域型商圈区域型商圈商圈档次中高端+中端中高端+中端中端中高端+中端中端商圈客群都市游客和商圈内商务办公人群为主、少量居民三北区域居民、商圈内商务办公人群为主,
6、大重庆其他区域/区县居民、都市游客为辅沙坪坝区域常住居民、高校人群为主杨家坪区域常住居民为主南坪区域常住居民为主备注:租金数据来源于仲量联行北滨路商业带南滨路商业带第5页,共33页。主要商圈情况(购物中心)缺乏创新、同质化严重;发展参差不齐、规划落后;交通拥堵、拓展更新困难等问题;目前商圈以扩容、升级为主,以旅游、休闲、潮流为发展思路,如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场;类别成熟商圈解放碑(市级商圈)观音桥(市级商圈)三峡广场杨家坪南坪商圈优势1、具有文化本地及精神堡垒2、都市旅游必经站点3、中央商务区规划办公人群多1、地段优势明显,周边常住居民多2、夜经济形成一定规模及口碑3、品牌丰富,新
7、进重庆品牌多1、区域医院众多,高薪人群多2、区域优质教育资源众多,高校教职工及学生人群多3、区域常住居民众多1、区域自身居民众多2、华润万象城落子杨家坪,商圈外延区域,提升了该商圈形象与购物环境1、区域自身居民众多2、距离南坪会展中心较近商圈面临问题1、周边常住居民人口有限,缺乏主力客群支撑中端零售业态,游客及办公人群仅对餐饮及休闲娱乐业态支撑明显2、商业项目规模及占地面积太小,可逛性及一站式体验感较差1、交通环境较差,拥堵严重2、停车位缺口大,停车较难3、物业建筑形态单一4、缺乏文化旅游资源5、受高租金回报驱使,商圈内以零售为主,儿童主题业态、新兴娱乐业态占比少1、商圈环道交通较为拥堵2、商
8、业集聚效应较弱3、优质零售商业物业少4、中高端消费外溢明显5、物业建筑形态单一6、与其他区域型商圈业态同质化7、儿童主题、新兴娱乐业态目前占比较少1、商圈环道交通较为拥堵2、商圈内部业态档次较低,儿童主题类、体验类业态较少3、与其他区域型商圈业态同质化1、商圈环道交通,较为拥堵2、儿童主题类、体验类业态较少3、与其他区域型商圈,业态同质化商圈趋势结合区域自身文化旅游资源加强都市旅游目的地发展定位未来向低密度开放式街区发展,凭借优越地段持续引进首进重庆的品牌以时尚家庭+潮流青年为核心客群的金沙天街将成为沙坪坝商圈最具体验感、最优质的零售商业物业商圈重心逐渐向万象城区域偏移商圈未来变化暂无明显趋势
9、第6页,共33页。主要商圈情况(购物中心)城市以“五大商圈”为驱动,多中心发展模式为辅的格局,受城市以北向发展带动,副商圈北移趋势明显除中央公园及江北嘴外(中央公园规划为两江商务中心、江北嘴规划为重庆金融中心),其余区域优质商业体2个为主,消费能力及受众有限,满足区域基本需求即可序号新兴商圈区域典型优质商业现状1中央公园龙湖天街、新城吾悦广场、中粮大悦城、合景泰富悠方、鲁能泰山7号在建(中期)2江北嘴国金中心、东方国际广场、财信广场、融创世界花、俊豪ICFC基本成型3礼嘉龙湖两江新宸+华侨城在建(前期)4照母山香港置地、金科时代中心、力帆红星国际广场在建(后期)5汽博宜家、奥特莱斯、两江中迪广
10、场基本成型6新牌坊恒大中渝广场、新光天地成型7大坪龙湖时代天街、英利大融城成型8弹子石长嘉汇、泽科星泽汇在建(后期)9茶园金科世界城、金隅大成时代都汇在建(中期)10龙洲湾巴南万达广场基本成型11大渡口春光购物广场、新天泽国际广场成型12西永+大学城(西部新城)融创文旅城、龙湖U城市天街在建(中期)中央公园汽博礼嘉西部新城新牌坊茶园龙洲湾大渡口江北嘴弹子石大坪照母山第7页,共33页。全市购物中心体量汇总体量(万方)2282101611079075201710个数2626241298321渝北区渝中区江北区南岸区九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区北碚区巴南区0501001502002500510152
11、02530已拿地项目优质购物中心统计大区区县2018年常住人口(万人)购物中心体量(万方)人均购物中心面积()进入风险主城片区(875万)渝北区166.172281.37高渝中区662103.18高江北区88.511611.82高南岸区911071.18一般九龙坡区122.5900.73低沙坪坝区115.2750.65低大渡口区35.7200.57低北碚区81.1170.21低巴南区108.82100.09低2018年重庆市常驻人口875万,截止到19年8月已统计购物中心量912万方,111个(已面世或已拿地规划),人均购物中心面积1.04,江北区(观音桥市级商圈)人均商业面积1.82、渝中区
12、(解放碑市级商圈)人均商业面积3.18。第8页,共33页。全市购物中心租赁情况分析备注:租金数据来源于仲量联行核心商圈表现稳定,大量项目通过调整品牌及业态组合,迎合客户消费习惯全市租金下滑:部分非核心区项目处于品牌及业态调整阶段,拉动整体有效租金下跌第9页,共33页。销售型商业市场表现1481512251921722015年2016年2017年2018年2019年专业市场成交量传统商业成交量 75%81%90%87%95%436285214210136197186249220181133311367515824148671277110000130001600005010015020025030
13、03504004505002015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年1-12月年度市场对比供应量(万方)成交量(万方)建面均价(元/)2015-2019年1-12月分类型商业成交容量降至181万方(剔除底商及企业行为项目,实际成交150万方),专业市场占比5%,均价不足13000元/(剔除底商及企业行为项目,均价14200元/)。2016-2018年年均供应220万方(15年受朝天门国际商贸城、圣名世贸城带动,单年供应436万方),19年二环拓展区底商供应为主,19年1-10月供应仅107万方;2019年市场下行,商业成交181万方(剔除华润二十城年底备案及专业市场
14、,传统商业实际成交150万方),专业市场退市,占比5%,市场回归传统;存量持续高位(487万方,去化周期32个月),以价换量成常态,19年均价不足13000元/。(剔除专业市场及华润二十四城项目,传统商业均价14200元/)第10页,共33页。销售型商业情况分区对比情况北碚区沙坪坝区九龙坡区大渡口区巴南区南岸区渝北区江北区渝中区区域2019年成交量(万)2019年成交价(元/)典型成交组团九龙坡区48.310166大杨石(华润二十城20万方)渝北区39.7915232照母山(10万方)、两路空港(5万方)、新牌坊(5万方)悦来(5万方)巴南区25.4211760李家沱(9万方)、鹿角(5万方)
15、、界石(5万方)、龙洲湾(5万方)沙坪坝区19.6512940大学城(8万方)、西永(6万方)南岸区18.2612820茶园(9万方)、新南湖(5万方)江北区10.7116382江北嘴(3万方)、港城工业园(3万方)大渡口区8.6810930钓鱼嘴(4万方)、大渡口老城(3万方)北碚区5.8814218蔡家(4万方)渝中区3.9417385渝中半岛(3.94万方)梯队一:九龙坡、渝北区、巴南区在售项目多,19年容量25-50万方,其中九龙坡区为华润二十四城年底集中备案20万方带动;梯队二:沙坪坝区、南岸区、江北区,19年容量10-20万方,主要依靠外围板块项目支撑为主;梯队三:大渡口、北碚区、
16、渝中区,19年容量不足10万方。第11页,共33页。销售型商业情况成交结构21%20%18%16%17%25%26%27%28%29%21%21%24%26%25%10%11%10%11%11%2015年2016年2017年2018年2019年面积成交占比分析26020%20%16%20%22%30%33%31%34%38%21%21%24%23%23%11%12%13%11%9%2015年2016年2017年2018年2019年总价成交占比分析500万元注:剔除专业市场热销产品面积段集中于20-80,占比71%,小型化成主流,如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型,主力面积15-40总价段集中
17、于150万元以下,50-100万元占比逐年上升,目前达38%第12页,共33页。销售型商业情况成交排名注:剔除专业市场及企业行为项目2017年(核心区7个,拓展区3个)2018年(核心区2个,拓展区8个)2019年(核心区2个,拓展区8个)项目地段属性均价(元/)金额(亿元)卖点项目地段属性均价(元/)金额(亿元)卖点项目地段属性均价(元/)金额(亿元)卖点重庆中迪广场核心区402399.02商圈物业融创国博城拓展区158447.21大盘、低价,临会展中心融创欧麓花园城拓展区115945.18低价长嘉汇核心区170238.18城市中心,网红打卡地融创欧麓花园城拓展区159426.9百万方大盘,
18、低价融创国博城拓展区118874.86低价华润二十四城核心区178346.89商圈物业,临学校金科天元道拓展区192605.28区域商业中心万科金域学府拓展区147324.23临学校,部分房源带租约鲁能领秀城拓展区77966.56红星美凯龙定制购物中心融创滨江壹号拓展区201684.93滨江商业,降价走量保利观塘拓展区165853.17低价金科天元道拓展区207026.19区域商业中心金科天宸拓展区192964.67百万方大盘,降价促销香港置地约克郡拓展区196033.14区域商业中心,临轻轨奥园盘龙壹号核心区193956.17区域商业中心重庆中迪广场核心区446964.63商圈物业保利观澜核
19、心区239713.05临轻轨站及保利中心办公区重庆万达城核心区234665.66百万方大盘,文旅商业打造奥园越时代拓展区146424.32高层社商,降价促销江山樾拓展区162743.04临公园及轻轨站,部分带租约汇祥荟广场核心区422675.59地铁上盖物业,临长途汽车站北大资源博雅拓展区212974.25金州商圈中心,临轻轨站出口富力城拓展区111043.02大盘、低价华宇天宫花城核心区303105.57临火车站,周边无集中商业江山樾拓展区195434.01临公园及轻轨站,部分带租约环球时代广场拓展区146422.86低价巴南万达广场拓展区240945.44区域商业中心,临海洋公园香港置地约
20、克郡拓展区200093.77区域商业中心,临轻轨融创康桥融府拓展区176952.8临轻轨站底商街区/集中商业核心区开发后期,成交逐步外移,街区/集中商业项目减少,社商项目支撑成交,融创大范围降价走量,成交排名靠前,交通、商业中心、价格为热销共性第13页,共33页。销售型商业情况商业营销注:剔除专业市场典型项目多以特价房形式降价销售,降价幅度约30-50%,二楼房源期为主中迪广场降价45-50%融创国博城降价20-30%恒大优活城降价45-50%康桥融府降价10-20%红星大都汇降价50%恒大世纪城降价30-40%恒大城市之光降价45-50%江山樾降价40-50%月份融创国博城江山樾恒大世纪城
21、恒大城市之光2019年1月170741589014371123452019年2月17647162196809114322019年3月16254202701281094842019年4月15810200626516100552019年5月1631716310880996162019年6月1237132682779795562019年7月14915176998859178072019年8月115631862710225104352019年9月11510199761004573082019年10月995313585928075592019年11月638513350867177162019年12月69
22、131443199258702第14页,共33页。总体概述1.经历20年快速发展,经历五个阶段发展,购物中心处于转型升级阶段;2.城市为“五心两带”的商业格局,受山水影响,多组团协同发展,外围主要新兴商圈12个;3.缺乏创新、同质化严重;发展参差不齐、规划落后;交通拥堵、拓展更新困难等问题,目前商圈以扩容、升级为主,如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场,以旅游、休闲、潮流为发展思路;4.2018年重庆市常驻人口875万,已统计购物中心量912万方,人均购物中心面积1.04;5.据仲量联行统计,核心商圈租金水平630元/月,非核心区商圈租金水平290元/月。购物中心发展 山水影响、外围拓展、升级
23、转型、租金维稳1.剔除华润二十城年底备案及专业市场,传统商业实际成交150万方,剔除专业市场及华润二十四城项目,传统商业均价14200元/;2.热销产品面积段集中于20-80,占比71%,小型化成主流,如杨家坪中迪广场极小户型,主力面积20-40;总价段集中于150万元以下,50-100万元占比逐年上升,目前达38%;3.核心区开发后期,成交逐步外移,街区/集中商业项目减少,社商项目支撑成交,融创大范围降价走量,成交排名靠前,交通、商业中心、价格为热销共性;4.典型项目多以特价房形式降价销售,降价幅度约30-50%,二楼房源期为主。销售型市场 底商及街区商业实际成交150万方,均价14200元
24、/2020年市场预测 存量高位、投资转移、量价维持19年水平新区底商主导供销,2020年价格预计将持续处于低位(存量高位下,以价换量成常态;核心区货量不足,结构性上涨可能性低),约14000元/;住宅存量持续攀升,且短时间内上行可能性低,投资客偏向住宅类产品,故商业投资热情将维持低位,2020年全年成交预计140-160万方。商业外移、升级转型市场下行、量价下滑存量高位、2020持续低迷第15页,共33页。写字楼市场情况发展情况供销情况存量梳理对标分析典型组团租赁情况第二章 写字楼市场情况第16页,共33页。写字楼发展脉络重庆市写字楼发展历程2000年以前无标准写字楼,住宅或商铺办公解放碑、大
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