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1、注册物业管理师培训课程注册物业管理师培训课程物业经营管理物业经营管理物业经营管理物业经营管理房地产投资部分房地产投资部分房地产经营管理部分房地产经营管理部分房地产市场和市场分析房地产市场和市场分析房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择房地产投资分析技术房地产投资分析技术收益性物业价值评估收益性物业价值评估物业经营管理概述物业经营管理概述租赁管理租赁管理成本管理成本管理合同及风险管理合同及风险管理财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价写字楼写字楼物业经营管理物业经营管理零售商业零售商业物业经营管理物业经营管理物业经营管理的未来发展物业经营管理的未来发展五大管理五大管理内容框架内容框架第一章第

2、一章 物业经营管理概述物业经营管理概述物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容内容内容第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的内涵物业经营管理的内涵物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标内容内容物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象物业经营管理企业物业经营管理企业一、物业经营管理一、物业经营管理内涵内涵技术、手段、模式技术、手段、模式二、物业经营管理活动的二、物业经营管理活动的管理对象管理对象写字楼写字楼零售商业物业零售商业物业出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓工业物业工业物业酒店和休闲娱乐设施酒店和

3、休闲娱乐设施（一）写字楼（一）写字楼1、等级及其相应标准、等级及其相应标准甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼丙级写字楼丙级写字楼2、划分依据、划分依据12个因素个因素（二）零售商业物业（二）零售商业物业1、分类依据、分类依据建筑规模建筑规模经营商品的特点经营商品的特点商业辐射区域的范围商业辐射区域的范围2、类型及其相应标准、类型及其相应标准区域购物中心区域购物中心市级购物中心市级购物中心地区购物商场地区购物商场居住区商场居住区商场邻里服务性商店邻里服务性商店特色商店特色商店（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓1、别墅、别墅2、公寓、公寓（四）工业物业（四）工业物业（五）酒店和休闲

4、娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施在酒店与休闲娱乐设施在软硬件设置软硬件设置和和运营管理运营管理模式模式各有特色。具体各有特色。具体差别差别表现在：表现在：服务对象不同服务对象不同地理位置不同地理位置不同服务内容不同服务内容不同建筑设计和装潢风格不同建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标业主角度业主角度经济寿命经济寿命 净收益最大化净收益最大化 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业（一）物业管理企业的性质（一）物业管理企业的性质1、服务性单位、服务性单位2、

5、经营性企业组织、经营性企业组织（二）三种类型（二）三种类型1、管理型管理型物业管理企业物业管理企业2、专业型专业型物业管理企业物业管理企业3、综合型综合型物业管理企业物业管理企业（三）三个层次（三）三个层次1、公司管理、公司管理2、现场管理、现场管理3、现场作业、现场作业第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理中的战略性工作物业经营管理中的战略性工作物业经营管理的层次物业经营管理的层次内容内容物业经营管理不同层次之间的关系物业经营管理不同层次之间的关系物业经营管理的常规工作物业经营管理的常规工作一、物业经营管理的一、物业经营管理的层次层次1、物业管理和

6、设施管理、物业管理和设施管理以运行管理为主以运行管理为主2、房地产资产管理、房地产资产管理3、房地产组合投资管理、房地产组合投资管理以策略性管理为主以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系及职责二、物业经营管理不同层次之间的关系及职责物业管理和设施管理物业管理和设施管理现场操作层面现场操作层面资产管理资产管理组合投资组合投资三、物业经营管理中的战略性工作三、物业经营管理中的战略性工作确定战略确定战略确定标准确定标准构建信息基础构建信息基础决策分析决策分析进行资产组合进行资产组合四、物业经营管理的常规工作四、物业经营管理的常规工作（一）概述（一）概述（二）现金流和成本管理（二）现金流和

7、成本管理1、支出的分配、支出的分配2、费用和成本、费用和成本3、租金、租金4、服务费、服务费（三）日常维修和维护（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（五）设施设备管理（六）物业保险管理（六）物业保险管理第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择内容内容房地产投资房地产投资房地产投资的风险房地产投资的风险房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择第一节第一节 房地产投资房地产投资内容内容房地产投资的概念房地产投资的概念房地产投资的形式房地产投资的形式房地产投资的特性房地产投资的特性房地产投资的利弊房地产投资的利弊一、房地产投资的概念一、房地

8、产投资的概念资本资本收益或增值收益或增值目的：财富最大化目的：财富最大化二、房地产投资的形式二、房地产投资的形式（一）房地产（一）房地产直接直接投资投资1、房地产开发投资、房地产开发投资2、房地产置业投资、房地产置业投资（二）房地产（二）房地产间接间接投资投资1、房地产企业股票和债券投资、房地产企业股票和债券投资2、投资于房地产投资信托基金、投资于房地产投资信托基金3、购买住房抵押支持证券、购买住房抵押支持证券三、房地产投资的特性三、房地产投资的特性1、位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性2、寿命周期长寿命周期长3、适应性、适应性4、各异性（独一无二性）、各异性（独一无二性）5、政策影

9、响性政策影响性6、专业管理依赖性、专业管理依赖性7、相互影响性相互影响性四、房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊（一）房地产投资（一）房地产投资之利之利1、相对较高的收益水平、相对较高的收益水平2、能够得到税收方面的好处能够得到税收方面的好处抵税抵税3、易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持房地产抵押房地产抵押4、能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响保值、增值保值、增值5、提高投资者的资信等级、提高投资者的资信等级（二）房地产投资（二）房地产投资之弊之弊1、流动性差、流动性差2、投资数额巨大、投资数额巨大3、投资回收期较长、投资回收期较长4、需要专门的知识和经验、需要专门的知识和经验

10、第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险内容内容房地产投资风险的基本概念房地产投资风险的基本概念系统风险系统风险个别风险个别风险风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的影响两种类型的风险两种类型的风险一、房地产投资风险的基本概念一、房地产投资风险的基本概念1、风险的含义、风险的含义投资有增加收益的潜力投资有增加收益的潜力风险报酬风险报酬投资面临着风险损失投资面临着风险损失2、风险与不确定性、风险与不确定性标准方差大标准方差大风险大风险大标准方差小标准方差小风险小风险小3、风险分析的目的、风险分析的目的三点三点房地产投资风险的体现房地产投资风险的体现资金资金安全性安全性期望收益期望

11、收益可靠性可靠性投资项目投资项目流动性流动性资产管理资产管理复杂性复杂性二、系统风险二、系统风险1、通货膨胀风险通货膨胀风险/购买力风险购买力风险2、市场供求风险、市场供求风险3、周期风险周期风险4、变现风险、变现风险5、利率风险利率风险6、政策风险、政策风险7、政治风险、政治风险8、或然损失风险或然损失风险三、个别风险三、个别风险1、收益现金流风险收益现金流风险2、未来经营费用风险、未来经营费用风险3、资本价值风险资本价值风险4、比较风险、比较风险5、时间风险时间风险6、持有期风险、持有期风险预期和实际不一致预期和实际不一致四、风险对房地产投资决策的影响四、风险对房地产投资决策的影响根据项目

12、根据项目风险大小风险大小确定相应的确定相应的投资收益水平投资收益水平根据风险根据风险管理能力管理能力选择选择投资风向投资风向根据风险根据风险周期变化特点周期变化特点把握把握投资时机投资时机第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择内容内容区位的含义区位的含义不同类型房地产投资对区位的特殊要求不同类型房地产投资对区位的特殊要求一、区位的含义一、区位的含义地理位置地理位置狭义含义狭义含义在城市经济活动中的位置在城市经济活动中的位置在整体市场供求关系中的位置在整体市场供求关系中的位置在未来城市发展建设中的位置在未来城市发展建设中的位置含义含义广义含义广义含义重点重点考察考察二、不同类型房

13、地产投资对区位的特殊要求二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业（一）居住物业1、市政公用和公建配套设施完备的程度、市政公用和公建配套设施完备的程度2、公共交通便捷程度、公共交通便捷程度3、环境因素、环境因素4、居民人口与收入、居民人口与收入（二）写字楼物业（二）写字楼物业1、与其他商业设施接近的程度、与其他商业设施接近的程度2、周围土地利用情况和环境、周围土地利用情况和环境3、易接近性、易接近性（三）零售商业物业（三）零售商业物业1、零售商业物业投资区位选择依据、零售商业物业投资区位选择依据辐射区域分析辐射区域分析2、商业辐射区域分析内容、商业辐射区域分析内容可能的顾客流量可能的

14、顾客流量消费者行为消费者行为消费者喜好和偏好消费者喜好和偏好购买能力购买能力3、商业辐射区域的构成、商业辐射区域的构成主要区域主要区域60-75%次要区域次要区域15-20%边界区域边界区域5-15%（四）工业物业（四）工业物业第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析内容内容房地产市场概述房地产市场概述房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系房地产市场结构与市场指标房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能房地产市场分析房地产市场分析物业经营管理计划物业经营管理计划第一节第一节 房地产市场概述房地产市场概述内容内容房地产市场的概念房地产市场的概念房地产市

15、场的运行环境房地产市场的运行环境推动房地产市场转变的社会经济力量推动房地产市场转变的社会经济力量房地产市场房地产市场价格价格主体主体客体客体资金资金运行运行机制机制运行环境运行环境技术环境技术环境资源环境资源环境国际环境国际环境房地产法律制度环境房地产法律制度环境经济环境经济环境政治环境政治环境社会环境社会环境金融环境金融环境推动房地产市场转变的社会经济力量推动房地产市场转变的社会经济力量（一）社会经济因素（一）社会经济因素1、社会因素、社会因素2、经济因素、经济因素3、政策因素、政策因素（二）社会经济力量（二）社会经济力量1、金融业的发展、金融业的发展2、信息、通信技术水平的提高、信息、通信

16、技术水平的提高3、生产和工作方式的转变、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化、人文环境的变化5、自然环境的变化、自然环境的变化6、政治制度的变迁、政治制度的变迁内容内容房地产市场的需求房地产市场的需求房地产市场的供给房地产市场的供给房地产市场的机制房地产市场的机制第二节第二节 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求一、房地产市场的需求1、收入的变化、收入的变化2、其他商品的价格变化、其他商品的价格变化3、对未来的预期、对未来的预期4、政府政策的变化、政府政策的变化QPQ1DD1二、房地产市场的供给二、房地产市场的供给1、房地产开发成本、房地产开发成本2、政府政策的变化、

17、政府政策的变化3、对未来的预期、对未来的预期QPQ1SS1三、房地产市场的机制三、房地产市场的机制PQESDD1E1内容内容房地产市场结构房地产市场结构房地产市场细分房地产市场细分房地产市场指标房地产市场指标第三节第三节 房地产市场结构与市场指标房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构一、房地产市场结构1、总量结构、总量结构2、区域结构、区域结构3、产品结构、产品结构4、供求结构、供求结构5、投资结构、投资结构二、房地产市场细分二、房地产市场细分1、按地域细分、按地域细分主要划分方式主要划分方式2、按房地产用途细分、按房地产用途细分3、按存量增量细分按存量增量细分4、按交易形式细分、按交易形

18、式细分5、按目标市场细分、按目标市场细分三、房地产市场指标三、房地产市场指标（一）供给指标（一）供给指标1、存量、存量2、新竣工量新竣工量3、灭失量、灭失量4、空置量空置量5、空置率、空置率6、可供租售量可供租售量7、房屋施工面积、房屋施工面积8、房屋新开工面积、房屋新开工面积9、平均建设周期、平均建设周期10、竣工房屋价值竣工房屋价值（二）需求指标（二）需求指标1、国内生产总值国内生产总值2、人口数、人口数3、城市家庭人口、城市家庭人口4、就业人员数量就业人员数量5、就业分布、就业分布6、城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入7、城镇登记失业率、城镇登记失业率8、城市家庭总支出城市家庭总支出9

19、、房屋空间使用数量、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数商品零售价格指数11、城市居民消费价格指数城市居民消费价格指数（三）市场交易指标（三）市场交易指标1、销售量销售量2、出租量、出租量3、吸纳量、吸纳量4、吸纳率、吸纳率5、吸纳周期、吸纳周期6、预售面积预售面积7、房地产价格指数房地产价格指数8、房地产价格房地产价格9、房地产租金房地产租金内容内容房地产市场的特性房地产市场的特性房地产市场的功能房地产市场的功能房地产市场的政府干预房地产市场的政府干预第四节第四节 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性一、房地产市场的特性（一）市场供给的特点（一）市场供给的特点（

20、二）市场需求的特点（二）市场需求的特点（三）市场交易的特点（三）市场交易的特点（四）市场价格的特点（四）市场价格的特点二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化、指导供给以适应需求的变化4、指导政府制定科学的土地供给计划、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化、引导需求适应供给条件的变化三、房地产市场的政府干预三、房地产市场的政府干预（一）目标（一）目标1、实现房地产市场持续健康发展、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产资源得到最有效的使

21、用、使存量房地产资源得到最有效的使用3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4、引导新建项目的位置选择、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体的需要、满足特殊群体的需要（二）手段（二）手段1、土地供应政策、土地供应政策2、金融政策、金融政策3、住房政策、住房政策4、城市规划、城市规划5、地价政策、地价政策6、税收政策、税收政策7、租金和价格控制、租金和价格控制内容内容房地产市场分析的概念房地产市场分析的概念房地产市场分析的作用房地产市场分析的作用房地产市场区域的确定房地产市场区域的确定房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容第五节第五节 房地产市场

22、分析房地产市场分析概念概念二、作用二、作用1、开发商、开发商2、置业投资者、置业投资者3、金融机构、金融机构4、设计人员、设计人员5、营销经理、营销经理6、地方政府、地方政府7、租户和使用者、租户和使用者8、物业管理者、物业管理者三、市场区域的确定三、市场区域的确定1、影响市场区域形状和大小的关键因素、影响市场区域形状和大小的关键因素2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响影响宏观因素分析宏观因素分析市场供求分析市场供求分析相关因素分析相关因素分析四、房地产市场分析的内容四、房地产市场分析的内容供给分析供给分析需求分析需求分析竞争分析竞争分析市场占

23、有率分析市场占有率分析内容内容房地产经营管理计划的概念房地产经营管理计划的概念编制物业经营管理计划的基础工作编制物业经营管理计划的基础工作构造物业管理方案构造物业管理方案物业管理计划中的预算技术物业管理计划中的预算技术第六节第六节 物业经营管理计划物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念一、物业经营管理计划的概念1、制定物业管理计划的基本原则、制定物业管理计划的基本原则2、物业经营管理计划的用途、物业经营管理计划的用途3、物业管理计划的表现形式、物业管理计划的表现形式年度计划年度计划战术层次战术层次中短期计划中短期计划介于战术与策略层次介于战术与策略层次长期计划长期计划策略层次策略层次二、编

24、制物业经营管理计划的基础工作二、编制物业经营管理计划的基础工作1、区域宏观环境分析、区域宏观环境分析2、房地产市场分析房地产市场分析3、邻里分析邻里分析4、物业现状分析、物业现状分析5、业主目标、业主目标三、构造物业管理方案三、构造物业管理方案（一）可能性（一）可能性1、更新及现代化、更新及现代化2、改变建筑物的用途、改变建筑物的用途（二）物业管理计划的主要内容（二）物业管理计划的主要内容1、建筑物管理计划、建筑物管理计划2、租赁计划、租赁计划3、财务收支计划、财务收支计划4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划、物业运行绩效评估及与业主沟通计划四、物业管理计划中的预算技术四、物业管理计划中的预算

25、技术1、年度运营预算、年度运营预算2、资本支出预算、资本支出预算3、长期预算、长期预算第六章第六章 租赁管理租赁管理内容内容物业租赁概述物业租赁概述租赁管理与租赁方案租赁管理与租赁方案房屋租赁合同房屋租赁合同租户关系管理租户关系管理内容内容物业租赁概念及其特征物业租赁概念及其特征租赁管理的分类租赁管理的分类物业租赁管理模式物业租赁管理模式房屋租赁的行政管理房屋租赁的行政管理第一节第一节 物业租赁概述物业租赁概述一、物业租赁概念一、物业租赁概念主体：出租人主体：出租人/承租人承租人出租人必须是房屋所有权人出租人必须是房屋所有权人出租人将房屋出租给承租人使用，包括三种情况。出租人将房屋出租给承租人

26、使用，包括三种情况。二、房屋租赁特征二、房屋租赁特征1、房屋租赁、房屋租赁不不转移房屋的所有权转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的是作为、房屋租赁的标的是作为特定物特定物的房屋的房屋3、房屋租赁关系是一种经济、房屋租赁关系是一种经济要式要式契约关系契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人责任人三、物业租赁的分类三、物业租赁的分类1、按房屋所有权的性质划分、按房屋所有权的性质划分2、按房屋租赁期限划分按房屋租赁期限划分3、按物业租金的内涵划分按物业租金的内涵划分4、其他划分方式、其他划

27、分方式四、物业租赁管理模式四、物业租赁管理模式（一）包租转租模式（一）包租转租模式（二）出租代理模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式（三）委托管理模式1、具体做法、具体做法2、双方责任及利弊、双方责任及利弊五、房屋租赁的行政管理五、房屋租赁的行政管理1、一般程序、一般程序申请申请审查审查领证领证2、房屋租赁的、房屋租赁的条件条件3、违法行为及处罚、违法行为及处罚内容内容租赁管理的概念与内容租赁管理的概念与内容租赁方案与策略租赁方案与策略租户选择租户选择租金确定与调整租金确定与调整租约谈判与签约管理租约谈判与签约管理租赁管理中的市场营销租赁管理中的市场营销第二节第二节 租赁管理与租赁方案租赁

28、管理与租赁方案一、租赁管理的内容一、租赁管理的内容租约签订前租约签订前租约执行过程中租约执行过程中租约期满时租约期满时二、租赁方案与策略二、租赁方案与策略1、确定可出租面积和租赁方式、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算、编制租赁经营预算3、定位目标市场、定位目标市场4、确定租金方案、确定租金方案5、明确吸引租户的策略、明确吸引租户的策略三、租户选择（准则）三、租户选择（准则）潜在租户所经营业务的类型及其声誉潜在租户所经营业务的类型及其声誉财务稳定性和长期盈利的能力财务稳定性和长期盈利的能力所需的面积大小及空间组合所需的面积大小及空间组合需要提供的特殊物业管理服务需要提供的特殊物业管理

29、服务四、租金确定与调整四、租金确定与调整1、租金的计算单位和所包含的内容、租金的计算单位和所包含的内容2、基础租金与附加租金基础租金与附加租金3、租金的调整、租金的调整五、租约谈判与签约管理五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销六、租赁管理中的市场营销市场推广的四个方面市场推广的四个方面:1、价格优势、价格优势2、物业本身的素质物业本身的素质3、良好的声誉、良好的声誉4、经济实用经济实用内容内容房屋租赁合同的概念房屋租赁合同的概念房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同的基本条款房屋租赁合同的基本条款第三节第三节 房屋租赁合同房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念一、房屋租

30、赁合同的概念债权合同债权合同二、房屋租赁合同的特征二、房屋租赁合同的特征1、双务合同、双务合同2、有偿合同、有偿合同3、诺成合同诺成合同4、要式合同要式合同5、继续性合同、继续性合同时间时间三、房屋租赁合同的基本条款三、房屋租赁合同的基本条款1、当事人姓名或者名称及住所、当事人姓名或者名称及住所2、房屋坐落、面积、装修及设施状况、房屋坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途租赁用途4、租赁期限租赁期限5、租金及支付方式租金及支付方式6、房屋的修缮责任、房屋的修缮责任住宅住宅非住宅非住宅7、转租的约定、转租的约定8、变更和解除合同的条件变更和解除合同的条件自然终止自然终止人为终止人为终止9、租赁双

31、方的权利和义务租赁双方的权利和义务10、当事人约定的其他条款、当事人约定的其他条款税收与保险费的分担税收与保险费的分担改建的规定改建的规定保证金保证金内容内容客户关系管理理论简介客户关系管理理论简介租赁管理中的租户关系管理租赁管理中的租户关系管理第四节第四节 租户关系管理租户关系管理一、租户关系管理的含义一、租户关系管理的含义供应商供应商客户客户策略策略二、对企业的作用二、对企业的作用1、能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程、能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程2、能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和、能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力应变能力3、能够提高企业

32、销售收入、能够提高企业销售收入4、能够改善企业服务、提高客户满意度、能够改善企业服务、提高客户满意度三、本质三、本质1、是一种、是一种管理理念管理理念而非管理软件而非管理软件CRM管理思想管理思想核心核心CRM软件软件信息平台信息平台2、是营销管理的创新、是营销管理的创新四、租赁管理中的租户关系管理四、租赁管理中的租户关系管理（一）租赁管理中实施（一）租赁管理中实施CRM是是市场化市场化的要求的要求（二）在租赁管理中实施（二）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作涉及到的工作1、建立详细的租户档案、建立详细的租户档案2、租赁期内的服务、租赁期内的服务3、租金缴交的管理、租金缴交的管理4、数据统计与

33、分析、数据统计与分析5、个性化服务、个性化服务第七章第七章 成本管理成本管理内容内容物业管理中的成本及其分类物业管理中的成本及其分类成本估算方法成本估算方法成本预算成本预算成本控制成本控制内容内容物业管理中的成本物业管理中的成本物业管理中的分类物业管理中的分类第一节第一节 物业管理中的成本及其分类物业管理中的成本及其分类一、物业管理成本的含义一、物业管理成本的含义生产费用生产费用管理成本管理成本经营管理费用经营管理费用营业成本营业成本二、物业管理成本的构成二、物业管理成本的构成（一）营业成本（一）营业成本1、直接人工费、直接人工费2、直接材料费、直接材料费3、间接费用、间接费用（二）期间费用或

34、经营管理费用（二）期间费用或经营管理费用1、管理费用、管理费用2、财务费用、财务费用（三）划清营业成本与期间费用的界线（三）划清营业成本与期间费用的界线三、物业管理成本的分类三、物业管理成本的分类1、按照经济性质分类、按照经济性质分类2、按照经济用途分类、按照经济用途分类3、按照与业务量的关系划分按照与业务量的关系划分固定成本固定成本变动成本变动成本半固定或半变动成本半固定或半变动成本4、按照计算依据不同划分、按照计算依据不同划分目标成本目标成本定额成本定额成本计划成本计划成本实际成本实际成本5、按照与决策的关系划分按照与决策的关系划分边际成本边际成本差异成本差异成本机会成本机会成本估计成本估

35、计成本沉没成本沉没成本可缓成本可缓成本可免成本可免成本附加价值成本附加价值成本内容内容成本估算的目的成本估算的目的主要成本项目的估算方法主要成本项目的估算方法成本估算结果汇总成本估算结果汇总第二节第二节 成本估算方法成本估算方法一、成本估算的目的一、成本估算的目的 1、包干制包干制的构成的构成物业管理服务成本物业管理服务成本法定税费法定税费利润利润2、酬金制酬金制的构成的构成物业管理服务支出物业管理服务支出酬金酬金二、主要成本项目的估算方法二、主要成本项目的估算方法1、人工费的估算、人工费的估算2、办公费估算、办公费估算3、共用部位与共用设施设备的日常运行和维、共用部位与共用设施设备的日常运行

36、和维护费估算护费估算4、保安费估算、保安费估算5、清洁卫生费估算、清洁卫生费估算6、绿化养护费估算、绿化养护费估算7、固定资产折旧费估算、固定资产折旧费估算8、保险费估算、保险费估算9、专项维修资金、专项维修资金三、成本估算结果汇总三、成本估算结果汇总计算公式：计算公式：P=Fi/S内容内容成本预算的意义与要求成本预算的意义与要求成本预算的编制方法成本预算的编制方法成本预算的编制程序成本预算的编制程序第三节第三节 成本预算成本预算一、成本预算的含义一、成本预算的含义二、成本预算的基本要求二、成本预算的基本要求1、成本预算必须同、成本预算必须同其他预算其他预算相协调相协调2、成本预算要以、成本预

37、算要以各项定额各项定额为基础为基础3、成本预算应有相应的技术经济措施保证、成本预算应有相应的技术经济措施保证4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地三、成本预算的编制方法三、成本预算的编制方法1、固定预算、固定预算2、弹性预算、弹性预算3、零基预算零基预算4、滚动预算和概率预算、滚动预算和概率预算四、成本预算的编制程序四、成本预算的编制程序（一）编制方式（一）编制方式二下一上式二下一上式（二）编制程序（二）编制程序（三）不同成本的预算编制（三）不同成本的预算编制营业成本预算营

38、业成本预算以收入预算为基础以收入预算为基础管理费用预算管理费用预算零基预算零基预算财务费用预算财务费用预算预算值为零预算值为零内容内容成本控制的含义与分类成本控制的含义与分类成本控制的原则与程序成本控制的原则与程序成本控制的组织体系成本控制的组织体系成本的日常管理成本的日常管理第四节第四节 成本控制成本控制一、成本控制的含义一、成本控制的含义对目标成本本身的控制对目标成本本身的控制对目标成本完成的控制和过程的监督对目标成本完成的控制和过程的监督在过程控制基础上，着眼于未来，为今后成本在过程控制基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。的降低指明方向。广义广义狭义狭义二、成本控制的分类二、成

39、本控制的分类1、按控制的、按控制的时间特征时间特征分类分类事先控制事先控制设计阶段设计阶段事中控制事中控制执行阶段执行阶段事后控制事后控制考核阶段考核阶段2、按控制的、按控制的机制机制分类分类前馈性控制前馈性控制防护性控制防护性控制反馈性控制反馈性控制三、成本控制的原则三、成本控制的原则1、全面控制原则、全面控制原则2、讲求经济效益原则、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则、责权利相结合原则4、例外管理原则例外管理原则重要性重要性特殊性特殊性一贯性一贯性四、成本控制的程序四、成本控制的程序确定确定 执行执行 分析分析 纠正纠正 考核考核五、成本控制的组织体系五、成本控制的组织体系成本中心成本中

40、心控制控制营业成本营业成本为主为主费用中心费用中心控制控制运营费用运营费用为主为主综合性定量指标综合性定量指标物业增值率物业增值率六、成本的日常管理六、成本的日常管理1、利用、利用物业管理周期理论物业管理周期理论进行成本控制进行成本控制2、严格实施预算的、严格实施预算的凭证凭证控制控制费用手册费用手册3、建立健全费用开支与报销审批制度、建立健全费用开支与报销审批制度 审核原始凭证审核原始凭证第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理内容内容物业管理中的主要合同类型物业管理中的主要合同类型物业服务合同物业服务合同招投标阶段的合同管理招投标阶段的合同管理风险管理理论风险管理理论保险与物业保险保险与

41、物业保险合同合同风险管理风险管理内容内容合同的概念合同的概念物业管理活动中主要的合同类型物业管理活动中主要的合同类型物业管理合同的构成要素物业管理合同的构成要素第一节第一节 物业管理中的主要合同类型物业管理中的主要合同类型一、合同的概念一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同、物业建设单位在开发过程中所订立的合同2、前期物业服务合同与物业服务合同前期物业服务合同与物业服务合同3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同业主所签订的与物业管理活动有关的合同4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活、物业管理企业与专营公

42、司订立的有关物业管理活动的专项服务合同动的专项服务合同三、物业管理合同的构成要素三、物业管理合同的构成要素内容内容物业服务合同的类型物业服务合同的类型物业服务合同的特征物业服务合同的特征物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容物业服务合同签订要点物业服务合同签订要点第二节第二节 物业服务合同物业服务合同一、物业服务合同的类型一、物业服务合同的类型1、前期物业服务合同、前期物业服务合同2、物业服务合同、物业服务合同二、物业服务合同的特征二、物业服务合同的特征1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提2、有偿的、有偿的3、双务合同、诺成性合同、双务合

43、同、诺成性合同4、劳务合同、劳务合同三、主要内容三、主要内容1、物业基本情况、物业基本情况2、委托服务事项、委托服务事项3、双方权利义务、双方权利义务4、物业服务要求和标准、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用、专项维修基金的管理和使用7、物业管理用房、物业管理用房8、物业经营费用、物业经营费用9、委托服务期限、委托服务期限10、违约责任、违约责任四、签订要点四、签订要点1、宜细不宜粗原则、宜细不宜粗原则2、不应有无偿无限期的承诺、不应有无偿无限期的承诺3、实事求是、留有余地、实事求是、留有余地4、明确界定违约责任与处理方式、明确界定

44、违约责任与处理方式内容内容物业管理招投标概述物业管理招投标概述物业管理招标物业管理招标物业管理投标物业管理投标物业管理企业投标的关键事项物业管理企业投标的关键事项第三节第三节 招投标阶段的合同管理招投标阶段的合同管理一、内涵一、内涵二、原则二、原则三公一合理三公一合理三、特点三、特点早期介入早期介入阶段性阶段性四、招标的方式四、招标的方式1、公开招标、公开招标2、邀请招标、邀请招标3、议标、议标五、编制与标底确定五、编制与标底确定1、要与本物业的档次相协调、要与本物业的档次相协调2、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向3、要以招标文件中的管理目

45、标为依据、要以招标文件中的管理目标为依据4、此外，还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关、此外，还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时也要注意与物业管理市场的行情相协调规定，同时也要注意与物业管理市场的行情相协调六、投标的程序六、投标的程序七、投标书的编制七、投标书的编制八、投标的关键事项八、投标的关键事项1、决定参与投标的关键因素、决定参与投标的关键因素2、投标过程中六项关键环节、投标过程中六项关键环节3、不同阶段的主要工作安排、不同阶段的主要工作安排内容内容风险理论风险理论风险管理理论风险管理理论第四节第四节 风险管理理论风险管理理论一、风险的含义一、风险的含义二、风险的特征二、风险

46、的特征负面性负面性不确定性不确定性可测性可测性三、风险的类型三、风险的类型纯粹风险与投机风险纯粹风险与投机风险财产风险、责任风险与人身风险财产风险、责任风险与人身风险自然风险、社会风险、政治风险、经济风自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险险和技术风险基本风险和特殊风险基本风险和特殊风险 四、风险的成本四、风险的成本1、防范、分散或转移风险的费用、防范、分散或转移风险的费用2、风险所带来的损失及处理费用、风险所带来的损失及处理费用3、风险的社会成本、风险的社会成本宏观角度宏观角度微观角度微观角度五、风险管理的含义五、风险管理的含义六、风险管理的步骤六、风险管理的步骤1、风险识别、风险

47、识别2、风险评估、风险评估3、风险控制、风险控制回避回避自担或保留自担或保留预防与抑制预防与抑制事前和事中事前和事中转移转移保险和合同保险和合同4、风险调整、风险调整内容内容保险的概念保险的概念保险合同概述保险合同概述物业保险的目的物业保险的目的物业保险的主要险种物业保险的主要险种物业管理中的投保决策物业管理中的投保决策第五节第五节 保险与物业保险保险与物业保险一、保险的含义一、保险的含义二、保险的特征二、保险的特征三、保险的原则三、保险的原则1、诚信原则、诚信原则首要原则首要原则2、可保利益的原则、可保利益的原则3、近因原则、近因原则最直接因果关系最直接因果关系4、比例分摊原则、比例分摊原则

48、四、保险合同的含义四、保险合同的含义五、保险合同的特征五、保险合同的特征1、要式合同、要式合同2、附合合同、附合合同/格式合同格式合同3、有偿合同、有偿合同4、射幸合同、射幸合同六、保险合同的主体六、保险合同的主体1、当事人、当事人保险人保险人投保人投保人被保险人被保险人2、关系人、关系人受益人受益人保险代理人保险代理人保险经纪人保险经纪人七、保险合同主要当事人的义务七、保险合同主要当事人的义务1、投保人投保人的义务的义务如实告知义务如实告知义务危险增加通知义务危险增加通知义务出险通知义务出险通知义务防灾减损的义务防灾减损的义务及时交付保费的义务及时交付保费的义务2、保险人的义务、保险人的义务

49、赔偿义务赔偿义务八、保险合同的一般内容八、保险合同的一般内容九、保险单九、保险单十、索赔概念十、索赔概念十一、索赔程序十一、索赔程序十二、物业保险的目的十二、物业保险的目的1、分散意外损失、分散意外损失2、利于善后工作、利于善后工作十三、物业保险的主要险种十三、物业保险的主要险种（一）财产保险（一）财产保险1、火灾保险、火灾保险2、物业火险的投保范围、物业火险的投保范围3、物业综合险、物业综合险（二）雇主责任保险（二）雇主责任保险1、责任范围、责任范围2、除外责任、除外责任3、赔偿额度、赔偿额度4、保险费的计算、保险费的计算5、扩展责任、扩展责任（三）公众责任保险（三）公众责任保险1、保险责任

50、、保险责任2、除外责任、除外责任3、保险费率及保险费的计算、保险费率及保险费的计算4、赔偿限额与免赔额、赔偿限额与免赔额十四、物业管理中的投保决策过程十四、物业管理中的投保决策过程详细调查详细调查确定所需的保险确定所需的保险保险金额和保险费的确定保险金额和保险费的确定选择保险公司选择保险公司分析保单条款分析保单条款第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理内容内容写字楼及写字楼物业管理写字楼及写字楼物业管理写字楼租赁管理写字楼租赁管理写字楼安全与风险管理写字楼安全与风险管理写字楼物业管理企业的选择与评价写字楼物业管理企业的选择与评价内容内容写字楼物业的特点写字楼物业的特点影响写字楼分类