第八章(成本法)-精品课件.ppt

1、本章主要内容：本章主要内容：成本法含义、理论依据、适用的估价对象、估成本法含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个步骤所涉及的具体内容。步骤所涉及的具体内容。成本法成本法学习内容学习内容 主要内容主要内容8 8.1.1成本法的基本原理成本法的基本原理 8.28.2房地产价格构成房地产价格构成8.38.3成本法的计算公式成本法的计算公式8.48.4建筑物的重置价格建筑物的重置价格 8.58.5建筑物折旧建筑物折旧8.68.6成本法运用举例成本法运用举例 2022-7-242（一）概念：（一）概念：成本法成本法是求取估价对象

2、在是求取估价对象在估估价时点价时点的的重新购建价格和折旧重新购建价格和折旧，然后将，然后将重新购建价格重新购建价格减去减去折旧折旧，以此估算估价，以此估算估价对象的价值的方法。对象的价值的方法。+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论依据：从卖方的角度来看：从卖方的角度来看：销售价格销售价格成本成本=各项费用及正常的利润和税金各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：从买方的角度来看：替代原理替代原理支付的最高价格支付的最高价格他所预计的重新开发建造该房地他所预计的重新开发建造该房地产所需花

3、费的代价产所需花费的代价 开发已花开发已花费的代价费的代价共同点共同点重新开发必重新开发必要的支出要的支出卖方的卖方的底线底线买方的买方的底线底线正常的开发正常的开发代价代价2022-7-243以房地产以房地产重新开重新开发成本发成本为导向求为导向求房地产价值房地产价值u新近开发建造、计划开发建造或者可以新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。假设重新开发建造的房地产，均适合。u特别适用于既无收益又很少发生交易的特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价房地产的估价 （限制了限制了市场法市场法和和收益法收益法）u单纯建筑物的估价单纯建筑物的估价 u市场不完善或狭

4、小市场上无法运用比较市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。法估价的房地产。u房地产保险房地产保险(包括投保和理赔包括投保和理赔)及其他损及其他损害赔偿中的估价害赔偿中的估价 适适用用对对象象+概念+理论依据+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例2022-7-244 价格价格=成本成本+平均利润平均利润+概念+理论依据+适用对象+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例注意：注意：1.1.应采用应采用客观成本客观成本而非实际成本；而非实际成本；2.2.在客观成本的基础

5、上结合选址、规划设计条件等在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；的分析进行调整；3.3.在客观成本的基础上结合在客观成本的基础上结合进行调整。进行调整。供大于求时，价值应下调供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调求大于供时，价值应上调具备的条件具备的条件2022-7-245重新开发时大重新开发时大多数单位和个多数单位和个人的一般花费人的一般花费+概念+理论依据+适用对象+使用条件计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（一）房地产价格的基本组成：（一）房地产价格的基本组成：u土地取得成本土地取得成本u建设成本建设成本u管理费用管理费用u销售

6、费用销售费用u投资利息投资利息u销售税费销售税费u开发利润成本法估价步骤成本法估价步骤2022-7-246直接成本直接成本开发成本计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例1.土地取得成本土地取得成本 （一）市场购置下的土地取得成本（一）市场购置下的土地取得成本u1.建设用地使用权购买价格（地价款）建设用地使用权购买价格（地价款）u2.土地取得土地取得 税费税费 （二）征收集体土地的土地取得成本（二）征收集体土地的土地取得成本u1.征地补偿费用征地补偿费用u2.相关税费、相关税费、u3.地上物拆除、地上物拆除、u4.渣土清运、渣土清运、u5.场地平整及基础设施建设费场

7、地平整及基础设施建设费u6.建设用地使用权出让金。建设用地使用权出让金。2022-7-247土地补偿费土地补偿费+安置补助费安置补助费+地上附着物和地上附着物和青苗补偿费青苗补偿费+安排被征地农民的社会保安排被征地农民的社会保障费用障费用征地管理费征地管理费+耕地占用税耕地占用税+耕地开垦费耕地开垦费+新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金+政府规定的其他政府规定的其他有关费用有关费用计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（三）征收国有土地上房屋的土地取得成（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本本房屋拆迁补偿费用房屋拆迁补偿费用+相关费用相关费用+地上物拆除费地上物

8、拆除费+渣土渣土清运费清运费+场地平整费以及城市基础设施建设费场地平整费以及城市基础设施建设费+建建设用地使用权出让金等费用设用地使用权出让金等费用 房屋征收补偿费用：被征收房屋补偿费房屋征收补偿费用：被征收房屋补偿费+搬迁费搬迁费+临时安置费临时安置费+停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费+补助和奖励。补助和奖励。相关费用：房屋拆迁服务费相关费用：房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费房屋拆迁估价费+政政府规定的其它有关费用府规定的其它有关费用2022-7-248计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例2.建设成本建设成本勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费+建筑安装

9、工程费建筑安装工程费+基础设基础设施建设费施建设费+公共配套设施建设费公共配套设施建设费+其他工程费其他工程费+开发开发期间税费期间税费3.管理费用管理费用通常按照通常按照土地取得成本与建设成本之和土地取得成本与建设成本之和的的一定比例来测算。（一定比例来测算。（4%）4.销售费用销售费用通常按照通常按照开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值的一定的一定比例来测算。（比例来测算。（3%）2022-7-249计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例5.投资利息投资利息是指开发商开发完成或者实现销售之是指开发商开发完成或者实现销售之前发生的前发生的所有必要费用所有

10、必要费用应计算的利息。应计算的利息。1.应计息项目应计息项目土地取得成本、建设成本、土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用管理费用、销售费用2.计息期（一般是建设期）计息期（一般是建设期）建设期的起点一般是建设期的起点一般是取得房取得房地产开发用地的日期地产开发用地的日期，终点，终点是是估价对象开发完成的日期。估价对象开发完成的日期。3.计息周期：通常为年。计息周期：通常为年。2022-7-2410计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例6.销售税费销售税费1.销售税金及附加（营业税、城市维护销售税金及附加（营业税、城市维护建设税和教育费附加，建设税和教育费附加

11、，“两税一费两税一费”）2.其他销售税费（印花税、交易手续费）其他销售税费（印花税、交易手续费）2022-7-2411重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例7.开发利润开发利润（1）开发利润指）开发利润指房地产开发商的利润房地产开发商的利润而非建筑承而非建筑承包商利润。开发利润指土地增值税、企业所得包商利润。开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润前利润。（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的下开发商所能获得的平均利率平均利率，而不是个别开发，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望商最终实际获得的利

12、润，也不是个别开发商期望获得的利率。获得的利率。（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。润率来估算。开发利润的计算基数开发利润的计算基数和相应的和相应的利润率利润率主要有以下主要有以下几种形式。几种形式。2022-7-2412（售价未知，需要（售价未知，需要先估算开发利润）先估算开发利润）7.开发利润（平均利润）开发利润（平均利润）根据不同的基数，有不同的利润率指标根据不同的基数，有不同的利润率指标直接成本利润率直接成本利润率（计算基数：土地取得成本（计算基数：土地取得成本+建设成本）建设成本）直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利

13、润/(土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本)投资利润率投资利润率（计算基数：土地取得成本（计算基数：土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售销售费用）费用）投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/(土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用)成本利润率成本利润率（计算基数：土地取得成本（计算基数：土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售销售费用费用+投资利息）投资利息）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/(土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息)销售利润率销售利润

14、率（计算基数：开发完成后的房地产价值）（计算基数：开发完成后的房地产价值）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值2022-7-2413 （一）最基本的公式（一）最基本的公式 估算价格估算价格=重新购建价格重新购建价格 -折旧折旧 （二）适用于新开发土地的成本公式（二）适用于新开发土地的成本公式 新开发土地价值新开发土地价值 =待开发土地取得成本待开发土地取得成本 +土地开土地开发成本发成本 +管理费用管理费用 +销售费用销售费用+投资利息投资利息 +销售销售税费税费 +开发利润开发利润 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑

15、物折旧运用举例运用举例 新开发土地是指包括：填海造地、开山造地、新开发土地是指包括：填海造地、开山造地、征用农地后进行征用农地后进行“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。2022-7-2414新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的（取得开发区用地的总成本总成本 +土地开发总成本土地开发总成本+总管理费用总管理费用+总销总销售费用售费用 +总投资利息总投资利息 +总销售税费总销售税费 +总开发总开

16、发利润）利润）(开发区用地总面积开发区用地总面积 可转让土地面可转让土地面积的比率积的比率)用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率 =开发完成后可转让土开发完成后可转让土地总面积地总面积 开发区总面积开发区总面积 100%100%对于新开发区土地的对于新开发区土地的分宗分宗估价估价 1 1计算开发区全部土地的平均价格，计算开发区全部土地的平均价格，A A。2 2计算开发区可转让土地的平均价格。（计算开发区可转让土地的平均价格。（B=A/B=A/转让比转让比率）率）3 3计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平计算开发区某宗土地的价格。将第

17、二步计算出的平均价格均价格B B，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。容积率等进行适当的增减修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例步骤步骤2022-7-2415【解】由题意：V单=120000000*（1+8%）3+250000000*（1+8%）1.5/1-（2%+5.5%+10%）*2000000*60%=436（元/m2）P280新建房地价格新建房地价格 =土地取得成本土地取得成本 +建设成本建设成本 +管理费用管理费用 +销售费用销售费用+投资利息投资利息 +销

18、售税费销售税费 +开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格 =建筑物建设成本建筑物建设成本 +管理费用管理费用 +销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费 +开发利润开发利润（三）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于新建房地产的基本公式 新建房地产采用成本法估价时一般不应扣新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。给予适当修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例2022-7-2417旧建筑物价格旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格建筑

19、物的重新购建价格 -建筑物的折旧建筑物的折旧 旧房地价格旧房地价格 =土地的重新取得价格土地的重新取得价格 +建建筑物的重新构建价格筑物的重新构建价格 -建筑物的折旧建筑物的折旧 （四）（四）适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例2022-7-2418，也称为重新构建成本，指在估价，也称为重新构建成本，指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。（一）（一）重新构建价格的基本含义重新构建价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例2022

20、-7-2419，是指，是指采用与估价对象建筑物相同采用与估价对象建筑物相同的建的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造体系下，重新建造与估价对象相同与估价对象相同的全新建筑物的全新建筑物的必要支出及应得利润。的必要支出及应得利润。相同的材料相同的技术估价时点的价格相同的材料相同的技术估价时点的价格与原物相同。与原物相同。“复制复制”，适用于有历史或美学价值的建筑物。，适用于有历史或美学价值的建筑物。（二）（二）重建价格和重置价格的基本含义重建价格和

21、重置价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例2022-7-2420，指采用估价时点的建筑材料、，指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造价格体系下，重新建造与估价对象具有同与估价对象具有同等效用等效用的全新建筑物的必要支出及应得利的全新建筑物的必要支出及应得利润。润。估价时点材料（新材料）估价时点估价时点材料（新材料）估价时点技术（新技术）估价时点的价格同等技术（新技术）估价时点的价格同等效用。效用。替代，适用于一般项目。替代，

22、适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格。一般情况下重置价格低于重建价格。（二）（二）重建价格和重置价格的基本含义重建价格和重置价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例2022-7-2421（三）（三）重建价格的求取方法（掌握）重建价格的求取方法（掌握）基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例2022-7-2422建筑物重新购建价格建筑安装工程费建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利专业费用管理费用销售费用投资利息息+销售税费开发利润销售税费开发利润（三）（三）重建价格的求取方法（掌握）重建价格的求取方法（掌握）基本原理价格构成计算公式建筑物折

23、旧运用举例2022-7-2423建筑物重新购建价格建筑安装工程费建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利专业费用管理费用销售费用投资利息息+销售税费开发利润销售税费开发利润市场法，即修正：市场法，即修正：1.将实际将实际不不正常正常的单位的单位“建安工程费建安工程费”修修正为正为正常正常的单位的单位“建安工程建安工程费费”；2.将将建造日期时建造日期时的的“建建安工程费安工程费”调整为调整为估价时点时估价时点时的的“建安工程费建安工程费”；3.将将可比可比实例的状况实例的状况调整到调整到估价对象的估价对象的状况状况。单位面积法、单位体积。单位面积法、单位体积法法分部分项法

24、：实质是由部分加分部分项法：实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。也不得重复计算。工料测量法。优点：详细、准工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，并需专确。缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价史价值的建筑物的重新购建价格。格。指数调整法：也称为成本指数指数调整法：也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新动率，将历史成本调整为重新购建成本。购建成本。建筑物折旧：是指各种原因造成的

25、建筑物价值的建筑物折旧：是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在减损。其金额为建筑物在的市场价值与的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。在估价时点的重新购建价格之差。（一）建筑物折旧的概念和实质基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-2424建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物市场价值（一）建筑物折旧的概念和实质折旧的实质（类型）折旧的实质（类型）1.1.物质折旧：物质折旧：是由物理因素引起的折旧，是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。

26、方面的损耗所造成的价值损失。2.2.功能折旧：功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。3.3.经济折旧：经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。身以外的不利因素所造成的价值损失。包括包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪供给过量、需求不

27、足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化等政策变化等。基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-24252019-5-18262022-7-24262022-7-2427【例例8-2】某旧住宅，估计其重置价格为某旧住宅，估计其重置价格为40万元，万元，地面、门窗等破旧引起的地面、门窗等破旧引起的物质折旧物质折旧为为3万元，万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的导致的功能折旧功能折旧为为8万元，由于位于城市衰落万元，由于位于城市衰落地区引起的地区引起的外部

28、折旧外部折旧为为7万元。试求该旧住宅万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。的折旧总额和现值。【解解】由题意：由题意：该旧住宅的折旧总额该旧住宅的折旧总额 =3+8+7=18=3+8+7=18（万元）（万元）该旧住宅的现值该旧住宅的现值=重置价格重置价格-折旧折旧=40-18=22=40-18=22（万元）（万元）2022-7-24281.1.年限法：年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。建筑物的经过年数分为建筑物的经过年数分为实际年龄实际年龄和和有效年有效年龄龄。实际年龄实际年龄是建筑物从竣工验收合格之是建筑物从竣工验收合格

29、之日起到估价时点时的日历年数。日起到估价时点时的日历年数。有效年龄有效年龄是建筑物在估价时点按其状况与效用所显是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。示的年数。实际年龄实际年龄可能短于也可能长于可能短于也可能长于有效年龄有效年龄。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为经济寿命，经过年数应为有效年龄有效年龄，剩余，剩余寿命应为剩余经济寿命。寿命应为剩余经济寿命。基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-2429【例例8-38-3】某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积100 m100 m2 2，经过年数，经过年数1010年，

30、单位建筑面积的重置价格年，单位建筑面积的重置价格500500元元m m2 2，经济寿命，经济寿命3030年，残值率年，残值率5 5，试用直线法计算该建筑物的年折，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。旧额、折旧总额，并估计其现值。【解解】已知已知 C=500100=50000（元）（元）R=5；N=30年；年；t=10年年则：年折旧额则：年折旧额Di=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583元元 折旧总额折旧总额D=1583 10=15830元元 建筑物现值建筑物现值V=50000 15830=34170元元2022-7-24302 2成新折扣法：成新折扣法

31、：通过估价人员对待估建筑物通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等的结构、装修、设备等完好情况完好情况进行实地观察，进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧总的折旧程度或成新度。程度或成新度。实务中实务中基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-24313 3市场提取法：市场提取法：利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法建筑物折旧土地重新购建价格建筑物折旧土地重新购建价格+建筑物重新购建

32、建筑物重新购建价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格（旧的房地产价值土地重新购建价格）（旧的房地产价值土地重新购建价格）建筑建筑物重新购建价格物重新购建价格建筑物折旧后价值建筑物折旧后价值总折旧率建筑物折旧总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格年平均折旧率总折旧率年平均折旧率总折旧率建筑物年龄建筑物年龄实务中实务中基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-24324 4分解法：分解法：先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。建筑物折旧总额物质折旧建筑物折旧总额物质折旧+功能折旧功能折旧+外部折旧

33、外部折旧基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-2433 【例例8-48-4】某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180180万元，经济寿命为万元，经济寿命为5050年，年，有效年龄为有效年龄为1010年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；装万元；装修的重置价格为修的重置价格为3030万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，已使用年，已使用3 3年；设备的年；设备的重置价格为重置价格为6060万元，平均寿命为万元，平均寿命为1515年，已使用年，已使用1010年。残值率假年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。设均为零，试计算其折旧总额

34、。【解】折旧总额的计算分为以下几个部分：折旧总额的计算分为以下几个部分：（1）可修复部分的折旧额：）可修复部分的折旧额：门窗等损坏的折旧额门窗等损坏的折旧额 =2=2（万元）（万元）（2）短寿命项目的折旧额：）短寿命项目的折旧额：装修的折旧额装修的折旧额 =30=30（1/5 1/5）3=183=18（万元）（万元）设备的折旧率设备的折旧率 =60=60（1/151/15）10=4010=40（万元）（万元）（3）长寿命项目的折旧额：）长寿命项目的折旧额：=(180230-60)1/5010=17.6（万元）（万元）该建筑物的折旧总额该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元

35、）（万元）2022-7-2434例例8-5 某宗房地产的土地总面积为某宗房地产的土地总面积为1 000，是是10年前通过征用农地取得的，当时的花费年前通过征用农地取得的，当时的花费为为18万元亩，万元亩，现时重新取得现时重新取得该类土地需要该类土地需要花费花费620元；地上建筑物总建筑面积元；地上建筑物总建筑面积2 000，是，是8年前建成交付使用的，当时的建年前建成交付使用的，当时的建筑造价为筑造价为600元平方米建筑面积，现时建造元平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为类似建筑物的建筑造价为1 200元平方米建元平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所筑面积，估计该建筑物有八

36、成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。2022-7-2435 解解 该题主要是注意重新购建价格应为估价时该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：的价格测算如下：土地现值土地现值620X1 000 620 000(元元)建筑物现值建筑物现值l 200X2 000X80 1 920 000(元元)估价对象的现时总价估价对象的现时总价620 000+1 920 000 2 540 000(元元)估价对象的现时单价估价对象的现时单价2 540 0002 0

37、00 1 270(元元)2022-7-24361.估价折旧与会计折旧的区别：估价折旧与会计折旧的区别：基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-7-2437区别区别项目项目会计会计估价估价C C为资产原始价值，不随为资产原始价值，不随时间流逝而变化时间流逝而变化为资产的重新购建价格，估价为资产的重新购建价格，估价时点不同，时点不同，C可能不同可能不同V V资产的账面价值，无需资产的账面价值，无需与市场价值一致与市场价值一致资产的实际价值，必须与市场资产的实际价值，必须与市场价值一致价值一致2022-7-2438建筑物经济寿命与土地年限的关系建筑物经济寿命与土地年限的关系土地使用期限对建

38、筑物经济寿土地使用期限对建筑物经济寿命的影响命的影响 计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧建设部、财政部制定的建设部、财政部制定的房地产单位会计制度房地产单位会计制度会计科目会计科目和会计报表和会计报表对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下如下：房屋结构分类序号结构类型定 义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅

39、或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等2022-7-2439 房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 各种结构房屋的耐用年限（

40、单位：年）各种结构房屋的耐用年限（单位：年）结构用途结构用途钢筋混凝钢筋混凝土结构土结构砖混结砖混结构一等构一等砖混结砖混结构二等构二等砖木结构砖木结构一等一等砖木结构砖木结构二等二等砖木结构砖木结构三等三等生产用房生产用房505040404040303030303030受腐蚀的受腐蚀的生产用房生产用房353530303030202020202020非生产用非生产用房房606050505050404040404040简易结构简易结构1010 各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为构和简易结构为0 0、砖混结构、砖混结构2 2、砖木结构一等

41、、砖木结构一等6 6、砖木结构二等、砖木结构二等4 4、砖木结构三等、砖木结构三等3 3。2022-7-2440 房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据，房屋的重要依据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。于重新购建价格。房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个

42、组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为分为完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房和危险房和危险房等五类。等五类。2022-7-2441房屋完损等级的判定依据和成新度房屋完损等级的判定依据和成新度房屋完房屋完损等级损等级判判 断断 依依 据据新旧新旧程度程度完好房完好房结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的般经过小修就能修复

43、的十、十、九、九、八成八成基本完基本完好房好房结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的经过一般性的维修能恢复的七、七、六成六成一般损一般损坏房坏房结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残通水卫、电照管线、器具和零

44、件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的缺，需要进行中修或局部大修更换部件的五、五、四成四成严重损严重损坏房坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的重损坏，需进行大修或翻修、改建的三成三成以下以下危险房危险房承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力随时承重构件已属危险构件，结构丧失

45、稳定及承载能力随时有倒塌可能，不能确保住用安全的有倒塌可能，不能确保住用安全的2022-7-24422022-7-2443真题链接真题链接20192019年年 某幢写字楼，土地面积某幢写字楼，土地面积40004000，总建筑面积为，总建筑面积为90009000，建成于，建成于19901990年年1010月月1 1日，日，土地使用权年限为土地使用权年限为20192019年年1010月月1 1日日-2035-2035年年1010月月1 1日。现在获得类似的日。现在获得类似的4040余余年土地使用权价格为年土地使用权价格为20002000元元/，建筑物重置成本为，建筑物重置成本为13001300原原

46、/。建筑物自然。建筑物自然寿命为寿命为6060年，有效经过年数为年，有效经过年数为1010年。年。其他的相关资料如下；其他的相关资料如下；（1 1）门窗等损坏的修复费用为）门窗等损坏的修复费用为3 3万元，装修的重置价格为万元，装修的重置价格为82.582.5万元，平均寿万元，平均寿命为命为5 5年，有效经过年数为年，有效经过年数为4 4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧折旧8080万元，拆除该空调费用为万元，拆除该空调费用为1010万元，可回收残值万元，可回收残值3030万元，重新构建价格万元，重新构建价格（不含安装费）为（不含安装费）为

47、130130万元，安装新的空调系统的费用为万元，安装新的空调系统的费用为8 8万元，除空调以外万元，除空调以外的设备的重置的设备的重置 价格为价格为250250万元。平均寿命为万元。平均寿命为1515年，经过年数为年，经过年数为9 9年。年。（2 2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗每月增加能耗800800元。元。（3 3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7 7万元。万元。（4 4）该类写字楼的报酬率为）该类写字楼的报酬率为10%10%。银行贷款年利率为。银行贷款年利率为5%5%，土地报酬率为，土地报酬率为8%8%。（5 5）假设除空调以外，残值率均为零。）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于试求该写字楼于20192019年年1010月月1 1日的折旧总额和现值。日的折旧总额和现值。2022-7-24442022-7-2445