教学课件·《物业管理概论》.ppt

1、物业管理概论第一章 导论知识目标 1.了解物业管理的产生与发展；2.理解物业管理的地位与作用；3.掌握物业与物业管理的基本概念；4.掌握物业管理的起源与发展历史。能力目标 1.能够掌握物业的基本概念；2.能够掌握物业管理的基本概念。一、物业 “物业”一词源自中国香港对房地产的称谓，英文为Real Property 或者Real Estate，译为“财产”、“资产”、“房地产”等，后来逐步上升为规范性术语。物业管理条例对物业的定义是：物业是指已建成并投人使用的各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。（一）物业的含义1.房屋。2.配套设施、设备。3.相关场地。根据物业的定义，可以看出物业应该包

2、含三个部分，即：物业的上述三个组成部分是相互联系、相互制约的，它们之间的配套性和互补性如何，决定了物业的整体水平，也直接影响到其功能的正常发挥。1.物业的自然属性 （1）物业的固定性 （2）物业的有限性 （3）物业的差异性和多样性 （4）物业的长期、耐久性 （5）物业的二元性（二）物业的性质2.物业的经济属性(1)物业的稀缺性 （2）物业的商品性(3)物业的保值和增值性 （4）物业对政策的敏感性1.按物业的用途，物业可划分为：居住物业、商业物业、工业物业和其他类型物业等。2.按物业的权属关系划分，物业可划分为：公共产权产物业和私人产权产物业等。3.按照收益性，物业可以分为：经营性物业，非经营性

3、物业。4.按照高度，物业可以分为：多层、高层和超高层。（三）物业的类型二、物业管理 （一）物业管理的概念 国务院颁布的物业管理条例（国务院2018年3月修订版）第二条所下的定义，即本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对此概念的掌握应该从以下三个方面来把握，即：1.物业服务企业由业主选聘。2.物业服务存在的基础是物业服务合同。3.物业服务的基本内容是，对物业的维修、养护、管理和为业主及物业使用人提供的公共服务。1.服务性 2.社会化 3.专业化：（1

4、）组织机构的专业化。（2）管理人员的专业化。（3）管理手段的专业化。（4）管理技术和方法的专业化。（二）物业管理的性质 4.企业化 5.市场化 6.持续性 1.全天候服务 2.无形与有形的结合 3.生产和消费同时性 4.易逝性 5.业主主导性 6.差异性 （三）物业管理的特点一、物业管理的起源 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅希尔（Octavia Hill）的女士，是世界上最早的“物业管理”。现代正真意义上的物业管理起源形成于19世纪末的美国。现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。时至今日，美、英等国的物业管

5、理作为一个固定行业，整体水平居世界一流。20世纪中叶以后，物业管理在世界范围内得到更为广泛地传播。二、我国物业管理的发展 （一）中国房地产和物业管理萌芽阶段 在19世纪20年代初到解放前夕，社会上产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营服务性的专业公司，初具现代物业管理的雏形，标志着我国物业管理的萌芽。1956年完成资本主义工商业的社会主义改造后，城市房屋绝大部分转为公有制，中国的物业管理从此进人冬眠期。（二）我国现代物业管理的发展阶段1.第一阶段，即我国物业管理的探索和起步阶段（从1981年至1989年）1981年3月10日我国第一家物业管理公司，即深圳市物业管理公司的成立标志着我

6、国物业管理的正式诞生。2.第二阶段，即我国物业管理从后台走向前台阶段 （从1989年到1994年）在经历了几年的探索之后，中华人民共和国城市居民委员会组织法（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，自1990年1月1日起施行）出台，我国沿海地区率先启动。从此，物业管理行业也从台后走向了台前，逐步从迷茫走向成熟，物业管理企业如雨后春笋般成长，并蔓延开来。3.第三阶段，即我国物业管理快速发展阶段 （从1994年到2003年）这一阶段的标志是建设部33号令，即城市新建住宅小区管理办法的颁布和实施。33号令是全国第一个物业管理方面的法规。该令明确提出住宅小区应该推行社会

7、化、专业化的管理模式，由物业管理公司实施统一管理。4.第四阶段，即法制化、规范化、现代化发展阶段 （从2003年5月到现在）现在，物业管理的内容已经从为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理，发展到了依靠高新技术和现代管理方法、模式及组织形式，向不同消费主体提供更高质量的基础物业服务及个性化、专业化的定制式衍生产品和服务。同时，物业服务不断创新，从产品边界狭窄、服务功能创新有限、行业平均利润率较低，到通过资产管理、资本经营和产业链上的延伸服务，拓展产业边界，实现服务价值创新。物业管理是房地产和社会经济发展的必然产物，对各类型的物业实施专业化的管理与服务，能最大

8、限度的实现物业的经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，能很大程度提高物业住、用人的满意度，对国家社会、经济的发展具有重要意义。高质量的物业管理既可以改善人民的工作和生活环境，又可以提高人们的精神文化素质，可以有效提升人居环境质量。物业管理概论第二章 物业管理的基本法律、经济基础知识目标 1.掌握建筑物区分所有权理论；2.掌握物业服务中的委托代理理论；3.掌握物业服务的准公共产品属性。能力目标 1.能够掌握专有权、共有权和共同管理权基本概念；3.能够应用物业管理的基本理论分析和解决物业管理中常见问题、开展基础研究。2.能够掌握物业服务中委托方和代理方及委托代理理论；一、物权 根据物权法第二条第

9、三款规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。）（一）物权的概念1.物权的种类和内容由法律规定。2.物权是以物为权利客体的民事权利。3.物权是直接支配标的物并享受其利益的权利。4.物权人有权排除他人对其享有物权和行使物权的干涉。物权概念的内涵包括：根据物权法第三十二条到第三十八条的规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权

10、利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）物权的保护（三）所有权 所有权指的是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处分等四项权利。所有权包括国家所有权、集体所有权和私人所有权。（四）房屋所有权 房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权分为四项权能。按照房屋所有权主体内容构成的不同，房屋所有权可以分为单独所

11、有房屋所有权、共同所有房屋所有权和建筑物区分所有权。（一）建筑物区分所有权的概念二、建筑物区分所有权理论 建筑物区分所有权是我国物权法第七十条专章规定的不动产所有权一种形态，其定义是：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据物权法规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个权，即：1.专有权，即业主对专有部分的所有权。2.共有权，即业主对建筑区划内专有部分以外的共有部分享有的共有权。3.共同管理权，即业主对共有部分享有共同管理的权利，即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。（二）建筑物区分所有权的内容 1.专有部分所有权

12、，即专有权 （1）专有权的界定 1）须具有构造上的独立性。2）须具有使用上的独立性。3）能够登记成为特定业主所有权的客体。（2）专有权内容 1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。2.共有部分所有权，即共有权 （1）共有权的界定（共有部分是建筑物专有部分以外的部分）1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，走廊通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或

13、者设备同等结构部分。2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公所及设施等。（2）共有权内容 1）业主不得违反法律、法规以及管理规约之规定，将住宅改变为经营性用房。2）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。3）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。4）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。5）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。6）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（3）享有共有权业主

14、应该承担的义务 1）区分所有建筑物周围上下及防空避难室等，非依法律规定并经区分所有权人会议决议，区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。2）共用部分的修缮、管理、维护，由管理人员或管理委员会承担，其费用由区分所有权人按其共有的应有部分的比例分担，但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。3）专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负扭。第四，4）区分所有权人不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、思臭物或制造喧

15、器、振动及其他类似行为。5）区分所有权人不得于楼梯问、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或违规设置广告物或私设路障及停车位，不得侵占通道、妨碍出入。6）区分所有权人饲养动物，不得妨码公共卫生、公共安宁及公共安全，但法律或规约另有禁止饲养动物的规定的，从其规定。3.共同管理权 （1）共同管理权的界定 共同管理权以专有权和共有权为基础产生的，其主要内容为物业管理条例规定的业主大会的职责。具体如下：第一，制定和修改业主大会议事规则；第二，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；第三，选举业主委员会或者更换业主委员会成员；第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第五，筹集和使用建

16、筑物及其附属设施的专项维修资金；第六，改建、重建建筑物及其附属设施；第七，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（2）共同管理权效力的形成 决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。上述其他事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。因此，如果业主要转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让

17、。上世纪30年代，美国经济学家伯利和米恩斯因为洞悉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊端，于是提出“委托代理理论”，倡导所有权和经营权分离，企业所有者保留剩余索取权，而将经营权利让渡。“委托代理理论”早已成为现代公司治理的逻辑起点。非对称信息（asymmetric information）指的是某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。一、委托代理理论 委托代理关系起源于“专业化”的存在。当存在“专业化”时就可能出现一种关系，在这种关系中，代理人由于相对优势而代表委托人行动。现代意义的委托代理的概念最早是由罗斯提出的：“如果当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，则代

18、理关系就随之产生。”（一）委托代理关系 委托代理关系形成的基本条件：1.市场交易中，存在两个或两个以上相互独立的行为主体，他们在一定约束条件下各自追求效用最大化。2.市场交易的参与者均面临不确定性风险，而他们掌握的信息处于非对称状态。（二）物业管理中的委托代理关系 物业管理中涉及多个主体，这些主体之间存在着较大的信息不对称，从而物业管理中存在着复杂的多级委托代理关系，直接影响物业管理相关行业的发展，正确处理和理顺各级代理关系，对于提高整个物业管理的绩效有着积极的意义。通过梳理，归纳出以下几种委托代理关系：1.前期管理中的委托代理关系 前期物业管理中存在两级代理关系，即建设单位委托物业服务企业，

19、物业服务企业委托专业服务公司。如图2-1所示。开发建设单位物业服务企业专业服务公司委托前期物业 服务合同服务外包合同委托 图2-1 前期物业管理中的委托代理关系 2.多个业主的委托代理关系 这种委托代理关系在住宅物业中最为常见。通过召开业主大会或者业主代表大会的形式，选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托就物业服务事项开展工作，向业主大会负责。其中的委托代理关系，如2-2图所示。业主物业服务企业业主委员专业服务公司委托物业 服务合同业主大会委托服务外包合同委托 图2-2 多个业主的物业管理委托代理关系 3.单一业主的物业管理委托代理关系 单一业主委托代理中也存在两级

20、委托代理关系。即单一业主与物业公司，物业公司与专业服务公司间的两级代理关系。具体如图2-3所示。单一业主专业服务公司物业服务企业委托服务外包合同委托前期物业服务合同 图2-3 单一业主的物业管理委托代理关系 物业管理中存在着复杂的委托代理关系，在委托代理关系背景下，委托人进行监督与激励的有效性和代理人代理能力的提高都能有效缓解委托代理矛盾，因此，提高业主监督与激励的有效性，对促进物业公司提高工作积极性和服务质量有重要作用。二、物业管理委托代理与激励机制 1.明确委托代理方各自的责权.2.有效发挥业主与业主委员会的监督作用 公共产品是具有非排他性和非竞争性的产品。依据非排他性和非竞争性两种属性，

21、可以将社会产品划分为三类。同时具备两种属性的产品是纯公共产品，两个都不具备的是私人产品，只具备非排他性或非竞争性中的一个属性的是准公共产品。一、公共产品理论（一）公共产品理论 公共产品或劳务具有与私人产品或劳务显著不同的三个特征：1.效用的不可分割性。2.受益的非排它性。3.消费的非竞争性。准公共产品是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间，如教育、政府兴建的公园、拥挤的公路等。对于准公共产品的供给，在理论上应采取政府和市场共同分担的原则。其表现特征主要有：（二）准公共产品理论 由于存在“市场失灵”，从而使市场机制难以在一切领域达到“帕累托最优”，特别是

22、在公共产品方面。如果由私人部分通过市场提供就不可避免地出现“免费搭车者”，从而导致休谟所指出的“公共的悲剧”，难以实现全体社会成员的公共利益最大化，这是市场机制本身难以解决的难题，这时就需要政府来出面提供公共产品或劳务。此外，由于外部效应的存在，私人不能有效提供也会造成其供给不足，这也需政府出面弥补这种“市场缺陷”，提供相关的公共产品或劳务。（三）公共（准公共）产品供给 从上述公共产品的定义和物业管理的内容来看，物业管理具有私人产品和公共产品的双重属性。物业服务企业提供的公共产品不仅体现在物质产品上，更反映在一些非物质产品和服务上，如规章制度、邻里关系、社区环境、治安状况等。所以，物业管理的准

23、公共产品属性体现在以下几个方面：二、物业管理与准公共产品理论（一）物业管理准公共产品属性分析 1.有限“非排他性”。2.有限“非竞争性”。3.外部性。根据公共产品理论，物业管理的准公共产品属性决定了私人没有能力完全提供，这为政府介入提供了必要、非充分的条件。物业管理在中国发展的过程中，需要政府和市场共同完成供给。其中，政府的职能主要体现在法律、法规的完善，市场的监管，保障房物业服务的提供、价格的监管等；市场的职能主要体现在物业服务的供给。（二）物业管理的供给物业管理概论第三章 物业管理市场知识目标 1.掌握物业管理市场、业主的基本概念；2.掌握物业管理市场基本要素；5.掌握业主委员会的权利与义

24、务。4.掌握业主、业主大会权利与义务；3.掌握物业服务企业权利、义务；能力目标 1.能够掌握物业管理市场、业主的概念；4.能够掌握业主委员会的权利与义务。2.能够掌握物业管理市场基本要素；3.能够掌握业主、业主大会的权利与义务；一、物业管理市场概述 所谓物业管理市场，是指以出售和购买物业服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。（一）物业管理市场概念（二）物业管理市场的构成 物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体和市场环境三个方面构成。1.市场主体 物业管理市场主体是指参与市场活动的各种实体，包括单位和个人。完善的物业管理市场主体包括物业管理服务的需求主体、供给主体和管

25、理主体。2.市场客体 市场客体是指在市场中买卖双方交换的对象。市场客体可以分为有形的商品和无形的商品（即劳务）两大类。3.市场环境 市场环境是指进行交换的环境。就物业管理市场 来说，主要包括：（1）法律与经济制度；（2）行业法规；（3）行业规章、制度。1.非所有权性 2.“生产”与消费同步性 3.品质差异性 4.服务综合性 5.需求的伸缩性（三）物业管理市场的特点1.物业管理市场价格机制 物业管理服务的效用。物业管理服务的相对稀缺性。物业管理的有效需求。物业管理服务的价值由这三者的相互作用并通过具体价格表现出来。（四）物业管理市场运行机制政府指导价。市场调节价。目前，我国物业服务的价格形式有政

26、府指导价和市场调节价两种。定价原则a.坚持权利与义务相结合的原则。b.坚持依法定价原则。c.坚持遵循符合业主或用户消费规律的原则。定价方法（详见第十三章）a.酬金制。b.包干制。定价策略a.差别定价法。b.增量定价法。c.物业管理服务价格与服务质量的定价技巧。2.物业管理市场供求机制物业管理市场上的供给与需求是对立统一的关系，二者互为条件、相互对立、互相制约。供给和需求都要求对方与之相适应，达到平衡协调的关系。但总的说来，供求之间的平衡只是暂时的、相对的和有条件的，而不平衡则是普遍的、绝对的。3.物业管理市场竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸 因素之间

27、的有机联系和运动趋向。物业管理企业之间的竞争。业主与经营者之间的竞争。价格竞争与非价格竞争。自然风险。社会风险。经营风险。经济风险主要有以上三个方面；物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。（二）物业服务企业分类1.按照组织形式分1）隶属于房地产开发企业的物业公司管理模式2）独立的物业公司管理模式3）政府房屋管理部门管理模式4）企事业单位自行管理模式（一）物业服务企业的概念及性质2.按组建方式分类 1）有限责任公司 2）股份有限公司3

28、.按投资主体的经济成分不同1）国有物业服务企业2）集体所有制物业服务企业3）私营物业服务企业 私营企业有三种类型:1.独资企业。2.合伙企业。3.有限责任公司。三种类型中，只有有限责任公司可以依法取得法人资格。4）外商独资物业公司 （三）物业服务企业的权利和义务根据原建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法等，可知物业服务企业的权利和义务为：1.物业服务企业的主要权利1）物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4）有权制止违反规章制度的行为；5）有权要求管委会协助管理；6）有权选

29、聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。2.物业服务企业的主要义务1）履行物业管理合同，依法经营；2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；3）重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可；4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。（四）物业服务企业组织结构与机构设置1.企业组织结构基本概念1）企业组织结构的概念有广义和狭义之分狭义的组织结构，是指为了实现组织的目标，在组织理论指导下，经过组织设计形成的组织内部各个部门、各个层次之间固定的排列方式，即组织内部的构成方式。广义的组织结构，除了包含狭义

30、的组织结构内容外，还包括组织之间的相互关系类型，如专业化协作、经济联合体、企业集团等。组织结构（组织架构）的本质是实现某一组织的各种目标的一种手段。2）企业组织架构包含四个方面的内容（1）单位、部门和岗位的设置。（2）各个单位、部门和岗位的职责、权力的界定。（3）单位、部门和岗位角色相互之间关系的界定。（4）企业组织架构设计规范的要求。2.物业服务企业常见组织结构1）直线制直线制是一种最早也是最简单的组织形式。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业。主要优点：结构比较简单，责任分明，命令统一。主要缺点：它要求行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。图3-2矩阵制组织结构2）直线

31、职能制 直线职能制，也叫生产区域制，或直线参谋制。主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。图3-2矩阵制组织结构3）事业部制事业部制最早是由美国通用汽车公司总裁斯隆于1924年提出的，故有“斯隆模型”之称，也叫“联邦分权化”，是一种高度（层）集权下的分权管理体制。主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四

32、是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。图3-4事业部制组织结构4）矩阵制其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。图3-4矩阵制组织结构 3.物业服务企业组织

33、机构设置的影响因素 1.企业战略因素 3.技术因素2.外部环境因素 4.组织规模及所处阶段4.物业服务企业组织机构设置的要求1.按照规模、任务设置；3.分工协作。2.统一领导、分层管理；4.精干、高效、灵活。5.物业服务企业的主要职能机构一般情况下，物业服务企业职能机构主要包括的内容是：总经理室、人力资源部、行政管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。根据物业管理条例第六条规定，业主是指房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土

34、地所有权的主体。根据物业管理条例第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）业主的概念（一）业主的权利1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业管理企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利

35、。（三）业主的义务根据物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有以下几个方面：1.遵守业主公约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。1.业主大会的组成根据物业管理条例第八条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区内的全体业主或者业主代表组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大

36、会是业主共同管理权实现的体现。物业管理区域内的业主，都必须要遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。2.首次业主大会召开条件根据物业管理条例第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。首次业主大会召开的条件各省、自治区、直辖市不尽相同，本书以河南省为例。根据河南省物业管理条例（2018版）第十八条规定，合下列条件之一的，应

37、当召开首次业主大会会议：（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（2）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；（3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。3.首次业主大会的筹备及其职责根据河南省物业管理条例（2018版）第二十条规定：符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表

38、组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。河南省物业管理条例（2018版）第二十一条规定，首次业主大会筹备组履行下列职责：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大

39、会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（4）拟定首次业主大会会议表决规则；（5）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（6）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。4.首次业主大会召开前应该提交的材料根据原住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规程规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人

40、民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（1）物业管理区域证明；（2）业主名册；（3）房屋及建筑物面积清册；（4）建筑规划总平面图；（5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业管理用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。（二）业主大会的职责 根据物业管理条例第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主大会的形式 根据物业管理条例

41、第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据业主大会和业主委员会指导规程第二十三条规定，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（1）专有部分面积按照不动产登记证登记的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（1）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算

42、。但建设单位尚未出售和虽已出售但未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上的专有部分，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。（四）业主投票权数的确定 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票，发表意见，参加表决等。物业管理区域内业主人数较多的，可以按照栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主达标参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会会议议事规则中规定。（五）业主代理人和代表人（六）业主大会的决定和决议 业主大会决定业主大会职责的第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人

43、数2/3以上的业主同意；决定业主大会职责规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（七）业主大会召开的相关要求 根据物业管理条例第十四条规定，业主大会召开前的相关要求有：1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。2.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。3.业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性

44、组织。业主委员会对业主大会负责。一、业主委员会 二、业主委员会的职责 根据业主大会和业主委员会指导规程第三十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。三、业主委员会的产生、会议

45、与换届 根据业主大会和业主委员会指导规程第三十条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：（一）业主委员会委员的任职条件1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。（二）业主委员会的产生 业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会自选举产生之日起7日内应召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任l人，副主任l2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。根据物业管理条例第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日

46、起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据业主大会和业主委员会指导规程第三十三条规定，备案手续包括：1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；2.管理规约；3.业主大会议事规则；4.业主大会决定的其他重大事项。（三）业主委员会会议 业主大会和业主委员会指导规程第三十八条规定，业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式

47、在物业管理区域内及时公告。业主委员会的任期由业主大会通过的业主大会议事规则决定。业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期末换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。（四）业委会的换届 四、业委会委员的变更根据业主大会和业主委员会指导规程，经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过业

48、主委员会委员资格终止：1.因物业转让，灭失等原因不再是业主的；2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3.因疾病等原因丧失履行职责能力的；4.有犯罪行为的；5.以书面形式向业主大会提出辞呈的；6.拒不履行业主义务的；7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。物业管理概论第四章 物业管理的相关法律、制

49、度知识目标 1.掌握物业管理条例的指导思想与主要内容；2.掌握物权法的指导思想与相关基本内容；4.掌握管理规约制度的基本思想与内容；3.掌握前期物业管理招标投标管理暂行办法的指导思想与相关内容；能力目标 1.能够应用物权法、物业管理条例中的基本规定指导和解决物业管理活动事务；2.能够应用前期物业管理招标投标管理暂行办法指导前期管理招投标活动。一、指导思想和立法原则 原住建部在综合梳理地方性物业管理条例的基础上，于2003年5月28日的国务院第9次常务会议上通过，自2003年9月1日起实施。2003版物业管理条例的实施，标志着我国物业管理法制化、规范化发展时代到来。（一）指导思想 一是强调保护业

50、主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。1.以建筑物区分所有权为依据确定物业管理权原则。2.保护业主相关权益原则。3.适当前瞻性原则。4.实事求是原则。（二）立法原则二、主要内容归纳、分析1.第一章 总则该章共5条，对物业管理条例立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等做了规定。2.第二章 业主及业主大会该章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，管