宁波市南部商务区规划实施评估研究.pptx

1、宁波市南部商务区规划实施评估研究The The Planning Evaluation of Planning Evaluation of SounthSounth business district in Ningbo City business district in Ningbo City 旧旧常态常态电影电影赌命法则赌命法则新常态新常态汇报内容汇报内容一一评估的背景评估的背景二二评估方法评估方法的构建的构建三三评估的主要内容评估的主要内容四四思考思考一一评估背景评估背景1背景背景概况概况 宁波南部商务区位于鄞州区行政中心南面，总用地面积87公顷。规划轻轨规划轻轨3 3号线号线鄞州公园鄞

2、州公园轨道站点轨道站点5期环球城1-4期SITE1背景背景概况概况 商务区自2006年筹建，目前一期基本建成，于2010年11月开园。二期、三期正在进行建设，未来将规划四期、五期，处于规划论证阶段。l 国际招标阶段时间：2005年10月北京清华城市规划设计研究院1l 规划方案深化阶段时间：2006年10月北京清华城市规划设计研究院l 规划方案整合阶段时间：2007年11月清华大学建筑学院宁波中鼎建筑设计公司深度介入、深度介入、亲历亲历过程过程背景背景缘起缘起 11.全面梳理宁波南部商务区的规划建设历程与实施状况。2.发现存在的问题并分析其产生的原因。3.指导已建设区域的发展提升和完善，为南部商

3、务区未来的发展明确方向。WHAT WHAT?WHY?HOW?WHY?HOW?背景背景评估目的评估目的 n 地方政府：n 规划设计方：1.自我审视1背景背景意义意义 1.城市规划实施评估的重要性：重要性：l 城乡规划法也已从国家的法律层面上对规划实施评估的必要性进行了明确。（宏观层面）城市新区及城市重点地区的规划实施评估理论研究、实践不足l 投资大、公众和决策者关注度高，因此对这类地区的规划实施评估显得尤为重要l 城乡规划公共政策的属性，理应进行系统评估。2.城市商务区规划实施评估的可行性：可行性：l 空间明确、增长明显l 政府主导、管理独立l 相对稳定的建设周期、系统而连续的规划等显著特征，为

4、规划实施评估奠定了基础3.宁波南部商务区规划实施评估的典型性：典型性：l 宁波市以商务办公、商业金融功能为主的重点发展区域l 历时七年，一期已建，二三期在建，四五期筹建l 与国内许多城市商务区有着类似的情形。1背景背景评估对象评估对象 评估研究对象：对南部商务区整体进行评估，针对分期完成度情况不同，评估的具体内容及重点有所不同。一期二期三期四期图例一期：已建成评估内容及重点：规划组织编制、规划设计、建设实施、运营管理二期、三期：在建评估内容及重点：规划设计、部分实施情况四期、五期：未建评估内容及重点：提出定位和要求，指导规划编制二二评估方法评估方法的构建的构建2国内规划评估实践国内规划评估实践

5、l 相关理论和方法的研究也多集中在城市总体规划实施评估这一领域l 评估方法和评估研究框架已基本上建立l 目标导向（修编）总体规划层面实施评估特点l 评估实践较少，评估框架、方法未形成体系l 侧重于法定规划层面（控规），方法采用将规划审批文件与原规划方案进行对比研究来分析规划实施的效果（静态）详细规划层面实施评估城市设计实施评估重点地区实施评估l 技术路线、评估方法、评估内容理论研究和实践不足（杭州滨江CBD规划实施评估、上海静安寺地区城市设计实施评估）类型2评估体系的构建评估体系的构建 n 动态动态建立涵盖了规划编制、实施中和实施规划编制、实施中和实施后后完整时间序列的动态评估体系。n 全面全

6、面其次建立包括决策决策的的合理性评估以及合理性评估以及空间空间实施的评估、建设运营的评估、实施的评估、建设运营的评估、政策政策评估评估的全面综合的评估体系。n 有效有效对其未来的发展进行预判并提出相应的对策对策建议建议，形成具有实效性的，形成具有实效性的评估评估体系。体系。2评估方法评估方法1 1、定性、定量研究、定性、定量研究a)可量化指标：指投入产出、建设量，市场价值等一系列可以直接用数量或货币表达的指标，对这些指标的处理借助于相关统计方法进行分析；b)不可量化指标：指对空间的感受、满意度、认可度等无法明确界定的指标，对这些指标通过调研和问卷访谈的方式获得。通过这两方面指标的相互结合，可以

7、对商务区建设过程中各个方面的表现有较全面的把握。2 2、访谈、问卷、访谈、问卷在具体的各个评估方面，通过对关键人物（群）访谈、利益相关人员抽样问卷、规划评价、实施成效评价等对产业、空间、基础设施、管理等方面进行定性研究和定量分析，以期对未来可持续发展形成更有效的对策建议。3 3、对比研究、对比研究a)纵向对比：各阶段、各时期商务区规划建设情况；最初规划设计与后续的规划深化设计、建筑设计、景观等设计的延续度；规划与总终建成的实施效果对比，规划的实现度。b)横向对比：结合理论研究，CBD发展的一般阶段，判断自身所处的发展阶段，为下一步发展提供决策的理论依据；对比其他CBD案例，借鉴经验，指导下一步

8、发展。三三评估的主要内容评估的主要内容n 决策适当性评估n 规划建设评估n 发展预判与对策建议2n 决策适当性评估l该不该去做？l做法对不对？2决策的适当性评估决策的适当性评估1.长三角层面：基于长三角一体化产业转型期大背景l 长三角一体化发展初期阶段、产业同构现象比较突出，城市竞争激烈。l 长三角一体化面临向服务业为主的产业结构体系转型。2005年1-12月份长三角城市主要经济指标2决策的适当决策的适当性评估性评估2.宁波层面：特色“块状经济”自下而上的经济发展模式l 宁波的特色“块状经济”模式形成集聚效应l 宁波经济实力强劲需要向更高层次突破l 宁波民营经济发达具备总部市场需求和研发型总部

9、基地的发展前景Ps:块状经济是指一个村或者镇的家家户户都在从事一种制造业后产生的块状效应。23.鄞州层面：比较优势l 鄞州“撤县建区”的发展机遇l 鄞州实力雄厚的第二产业l 鄞州的民营企业向多元化复合型发展050100150200250300350400鄞州区海曙区江东区北仑区江北区奉化市余姚市2005年宁波市各区年宁波市各区GDP比较比较 单位单位（亿亿元）元）鄞州区海曙区江东区北仑区江北区奉化市余姚市 小结：南部商务区的建设成为鄞州区发南部商务区的建设成为鄞州区发展的引擎动力，为宁波转型发展展的引擎动力，为宁波转型发展提供空间载体。提供空间载体。决策的适当决策的适当性评估性评估2南部商务区

10、规划建设历程l 宁波南部商务规划编制大概经历了国际招标阶段、方案深化阶段、规划方案整合及规划条件编制几个阶段，整个规划从最初的招标到后期编制，前后历时两年。国际招标阶段方案深化阶段规划方案整合规划条件编制2005年2006年2007年决策的适当决策的适当性评估性评估2南部商务区规划建设历程l 小结：n 多层次、全面的规划设计组织编制流程；n 高水平、高质量的规划设计成果；n 多视角、公众参与的规划决策过程决策的适当决策的适当性评估性评估2l 问题：n 设计单位较多，存在一定的衔接问题；n 范围既有交叉又有不同，存在一定脱节。国际招标详规方案深化方案整合方案南部商务区规划建设历程项目名称项目名称

11、年份年份项目类型项目类型编制单位编制单位一期宁波市鄞州新城中心商务办公区城市设计与修建性详细规划2006.1城市设计、修建性详细规划北京清华城市规划设计研究院宁波市鄞州新城中心商务办公区详细规划设计2006.5详细规划美国马达思班建筑师事务所南部商务区核心地块详细规划和城市设计导则2006.6详细规划、城市设计导则美国马达思班建筑师事务所南部商务区1期交评（宁波市南部商务区交通规划）2006交通影响评价宁波市规划设计研究院南部商务区一期建筑设计方案2007.6建筑设计宁波中鼎建筑设计有限公司等南部商务中心区城市形态与基础设施整合研究2007.11修建性详细规划、景观设计清华大学建筑学院简盟工作

12、室+宁波中鼎建筑设计有限公司南部商务区市政工程和景观规划专项规划宁波市建设设计研究院核心区夜间景观灯光设计专项规划译格景观灯光设计事务所南部商务区标志标识导引系统设计专项规划上海杨明洁设计顾问机构二期南部商务区二期详细规划2008.3-2008.12详细规划北京清华城市规划设计研究院鄞州新城区南部商务区二期 交通分析2009.12交通影响评价宁波市规划设计研究院 城市交通研究所南部商务区二期建筑设计方案2010.12建筑设计宁波中鼎建筑设计有限公司等南部商务区二期连廊方案2011.7深化设计三期宁波市鄞州南部商务区（三期）规划方案城市设计南部商务区三期建筑设计方案建筑设计四期宁波南部新城门户区

13、概念规划方案（四期）2011.2城市设计德国SOL事务所五期宁波鄞州南部商务区五期城市设计项目2013.5城市设计d&p决策的适当决策的适当性评估性评估2总结：n 南部商务区的规划建设与城市总体发展、鄞州新城区发展思路相契合；n 南部商务区的规划组织、编制较为全面、品质水平较高，为南部商务区建设奠定了坚实的基础；n 一系列规划设计对南部商务区建设起到了较好的指导作用。决策的适当决策的适当性评估性评估2规划建设规划建设评估评估空间实施评估n 规划建设评估n 空间实施评估n 建设运营评估n 政策评估2规划建设规划建设评估评估n 功能设置评估n 建设规模评估n 空间形态评估n 道路交通系统评估n 地

14、下空间及基础设施评估n 公共空间评估空间实施评估n 空间实施评估主要方法：对比研究法2 空间实施评估空间实施评估功能设置评估功能设置评估商业用地,5.56%商业金融混合,7.75%贸易咨询用地,54.27%旅馆业用地,8.51%图书展览用地,1.53%公共绿地,4.76%二类居住用地,7.97%供应设施用地,9.65%贸易咨询,61.77%商业,4.12%商业、贸易咨询,28.06%绿地+市政,6.05%贸易咨询,61.77%商业,2.08%商业、贸易咨询,28.06%旅馆业用地,2.04%绿地+市政,6.05%南部商务区一期规划功能配比（详规方案）南部商务区一期规划功能配比（规划条件）南部商

15、务区一期规划功能配比（实施情况）n 规划阶段 一期规划的辅助功能为商业、展览、商业金融混合、旅馆业、供应设施、居住等功能。n 规划条件 在土地出让过程中将居住用地和旅馆业用地取消，增加了商务办公的用地。n 实施阶段 最后实施的结果，则又将商业用地变为旅馆业用地。规划确立的主导功能基本实现，而规划的部分辅助功能尚未实现。2 空间实施评估空间实施评估功能设置评估功能设置评估造成的结果夜晚人气不足，部分展览、居住功能需要在商务区其他部分进行补充设置。2 空间实施评估空间实施评估建设规模评估建设规模评估由于目前南部商务区只有一期基本建设完成，因此对其规划建设规模的评估主要针对已基本建成的一期展开。对规

16、划建设规模分为总体层面和地块层面两个层面进行分析。总体层面：从用地面积、建筑规模等几个方面进行衡量。项目项目规划方案规划方案规划条件规划条件实施情况实施情况备注备注实现度实现度地块用地块用地面积地面积23.1822.36公顷22.59公顷不含道路面积基本符合总建筑总建筑面积面积82.56万平米87-92万平米106万平米不含7-B,7-C地块建筑面积略高用地面积基本符合原有规划，实际建设量高于规划预期的，规划对于商务区的发展预期是偏保守的。2地块层面：规划方案确立了小而灵活的开发单元，地块细分为0.6-1.0公顷，在每个地块内形成了10个左右的开发单元。地块开发单元就实施情况来看，以0.5-0

17、.6公顷地块为主，较大的地块主要是商业街区，大约在1.2公顷左右，平均地块大小0.6公顷，符合当初对于小地块开发的设想。各开发地块的尺度与规划基本吻合，规划的基本用地格局得到了实现。规划条件实施情况地块编号用地面积（m2）容积率下限容积率上限建筑面积下限（m2）建筑面积上限（m2）名称用地面积（m2）建筑面积（m2）容积率1-A126042.52.731510 34031 南部新城置业341341432322.251-B1272722.225454 27999 1-C65272.52.716318 17623 1-D27662.22.56085 6915 工商联合会276670202.542-

18、A508477.335588 37113 杉杉50847.32-B663188.453048 55700 奥克斯6631 691008.262-C56912.32.613089 14797 桑德兹5691181423.192-D48505.35.625705 27160 恒元(良)4850284035.862-E52972.62.913772 15361 利时5297168963.192-F388666.223316 24093 广博3886264876.822-G80349.810.278733 81947 工商联合会8034 10541811.483-A61837.57.746373 47

19、609 红巨6183608988.463-B508433.315252 16777 布利杰5084204813.363-C40616.26.425178 25990 侨商4061265836.553-D43315.55.823821 25120 罗蒙4331275476.353-E125350.40.65014 7521 南部新城置业1253584960.684-A682777.247789 49154 华茂6827628557.84-B54364.34.623375 25006 欣达日月 5436349342.474-C45774.54.820597 21970 健宸(东航)45773026

20、25.284-D643466.238604 39891 国骅6434494336.484-E353988.228312 29020 奥丽赛35393716094-F41237.57.830923 32159 博纳(博洋)4123413308.585-A46550.813724 4655 南部新城置业465537930.815-B78744.85.137795 40157 中基7874525035.25-C62384.54.828071 29942 荣安6238430065.285-D55382.12.411630 13291 欣达5538178232.475-E576022.311520 13

21、248 爱伊美5760233342.685-G989-9896-A658122.313162 15136 恒威6581206032.536-B55082.62.914321 15973 华翔5508205223.036-C57022.52.814255 15966 汇港 5702255503.086-D46743.13.414489 15892 中汇4674211253.74%6-E44013.23.514083 15404 盈升(康导)4401183953.56-F45510.813641 4551 南部新城置业455154861.27-A63402.22.513948 15850 泛亚置业

22、6340281953.787-B81283.8430886 32512 鸿安置业81287-C51052.8314294 15315 嘉禾保险94297-D43242.8312107 12972 规划地块用规划地块用地面积地面积223595223595规划总建筑规划总建筑面积面积865781 865781 923821 923821 实际总用地实际总用地面积面积2258712258711055223 1055223 4.67 4.67 平均容积率平均容积率3.87 3.87 4.13 4.13 空间实施评估空间实施评估建设规模评估建设规模评估2 空间实施评估空间实施评估空间形态评估空间形态评估

23、空间形态的评估主要从地块开发强度实现度、地块建筑高度实现度、整体空间形态预期实现度、建筑形态几方面进行。中中标标方方案案深深化化方方案案整整合合方方案案容积率基本呈北高南低分布北部地块容积率最高为3.0南部地块最低为1.0容积率由南向北、由河道向两侧递增沿主要道路的容积率较大于次要道路的原则结合具体的建筑方案对地块开发强度进行了改进地块开发强度实现度2 空间实施评估空间实施评估空间形态评估空间形态评估规划条件规划条件实施情况实施情况序号序号地块编号地块编号规划容积率规划容积率名称名称实际容积率实际容积率11-A2.502.70南部新城置业2.2521-B2.002.2031-C2.502.70

24、41-D2.202.50工商联合会2.5452-A7.007.30杉杉7.362-B8.008.40奥克斯8.2672-C2.302.60桑德兹3.1982-D5.305.60恒元(良)5.8692-E2.602.90利时3.19102-F6.006.20广博6.82112-G9.8010.20工商联合会11.48123-A7.50-7.70红巨8.46133-B3.00-3.30布利杰3.36143-C6.20-6.40侨商6.55153-D5.50-5.80罗蒙6.35163-E0.40-0.60南部新城置业0.68174-A7.00-7.20华茂7.8184-B4.30-4.60欣达日月

25、2.47194-C4.50-4.80健宸(东航)5.28204-D6.00-6.20国骅6.48214-E8.00-8.20奥丽赛9224-F7.50-7.80博纳(博洋)8.58235-A0.8-1.00南部新城置业0.81245-B4.80-5.10中基5.2255-C4.50-4.80荣安5.28265-D2.10-2.40欣达2.47275-E2.00-2.30爱伊美2.68286-A2.00-2.30恒威2.53296-B2.60-2.90华翔3.03306-C2.50-2.80汇港3.08316-D3.10-3.40中汇3.74326-E3.20-3.50盈升(康导)3.5336-

26、F0.80-1.00南部新城置业1.2347-A2.20-2.50泛亚置业3.78357-B3.80-4.00鸿安置业367-C2.80-3.00嘉禾保险377-D2.80-3.00从实施结果来看，地块开发强度较高（平均容积率3.5），符合规划方案中高强度开发的设想，体现了较高的土地利用效率，提高了土地经济价值和集约利用程度，大部分地块的实际建设强度高于规划强度。2 空间实施评估空间实施评估空间形态评估空间形态评估地块建筑高度实现度中中标标方方案案深深化化方方案案整整合合方方案案建筑高度总体分布呈北高南低各组团形成了外高内聚的独特空间结构制高点（36层）集中于鄞州路两侧街区外延构建商务区天际线

27、滨水布置低层商业体量建筑制高点塔楼（36层）结合未来轨道交通站点开发结合拟建项目对南部商务区建筑高度进行具体的规定2 空间实施评估空间实施评估空间形态评估空间形态评估从实施结果来看，体现了规划方案对于整体空间高度的设想，北高南低、河道向两侧由低渐高格局，标志性地标建筑的位置符合规划设想。地标性建筑高度通过实际建筑方案的设计，对原有规划限定高度有所调整。规划条件规划条件实施情况实施情况序序号号地块编号地块编号建筑控高建筑控高名称名称实际高度实际高度11-A3036m南部新城置业7#楼6621-B3036m31-C3036m41-D3036m工商联合会31.952-A90100m杉杉10962-B

28、8090m奥克斯9972-C3036m桑德兹37.682-D6070m恒元(良)75.592-E3036m利时32.75102-F6070m广博75.5112-G140150m工商联合会194.8123-A110-120m红巨149.1133-B45-50m布利杰52.85(构架)143-C60-70m侨商75.3153-D60-70m罗蒙76163-E8-10m南部新城置业13.8174-A80-90m华茂99184-B60-70m欣达日月44.4194-C60-70m健宸(东航)85.9204-D80-90m国骅99214-E70-80m奥丽赛89.6224-F80-90m博纳(博洋)98

29、.5235-A8-12m南部新城置业13.8245-B80-90m中基121.86255-C60-70m荣安77265-D30-36m欣达44.4275-E30-36m爱伊美38.55286-A30-36m恒威39.6296-B40-50m华翔52.8306-C40-50m汇港45.15316-D40-50m中汇58.6326-E40-50m盈升(康导)53.4336-F8-12m南部新城置业13.8347-A30-36m泛亚置业56.7357-B60-70m鸿安置业367-C40-50m嘉禾保险377-D40-50m2 空间实施评估空间实施评估空间形态评估空间形态评估整体空间形态实现度天际线

30、层次已形成，标志性建筑作用较为鲜明，在空间引导性方面定位良好。方案里强调重点打造面向沿鄞州公园的城市界面，从实施效果来看，沿鄞州公园界面一侧形成标志性天际线。总结：空间形态方面，规划与实施有一定的差异，但基本空间格局得以延续。2 空间实施评估空间实施评估道路交通系统评估道路交通系统评估n商务区主要路网基本建成,对外交通联系基本实现；n部分道路及区内道路尚未建成；n轨道交通尚未实现快速路主干道次干道支路内部路地铁 实线为已建道路 虚线为未建道路图 例一期路网结构实现度95%与规划路网保持一致路网结构实现度2 空间实施评估空间实施评估道路交通系统评估道路交通系统评估从详规方案 深化方案 整合方案调

31、整、简化 整合方案连廊及步行系统规划详规方案连廊及步行系统规划深化方案连廊系统规划地上连廊及步行系统实现度2 空间实施评估空间实施评估道路交通系统评估道路交通系统评估步行道滨水步道地上连廊图 例n地上连廊系统尚未实现，但楼宇均预留接口n一期步行道T形结构已形成n一期滨水步行道系统已形成地上连廊及步行系统实现度2 空间实施评估空间实施评估道路交通系统评估道路交通系统评估原因n步行系统实施度较高的原因：n 1）与商业设施结合较好。滨水步道与水街结合，步道系统与绿带及商业设施 结合，人流较为集中n 2）造价相对较低n地上连廊未实现的原因：n 1）经济性问题：地上连廊系统由于造价相对较高n 2）现实需

32、求问题：轨道交通尚未引入，商业设施还处于起步阶段，人流量并不大n 3）管理问题：企业担心管理难等原因地上连廊及步行系统实现度 未来轨道交通的引入、商务区逐步成熟、公建量及区内人口数量的增加，有必要建设地上连廊系统，用公共服务走廊将商业活动、商务楼宇、轨道站点相联系。结论：2 空间实施评估空间实施评估道路交通系统评估道路交通系统评估n停车位趋于饱和，供给量无法满足需求；n非机动车库车位配置不足；n停车位分布集中在地下，无地面停车场；停车设施评估问题n南部商务区一期停车配比0.8/100m，属于较高标准;国内主要城市中心区域停车配建指标对比（车位/100）n总量上控制机动车停车位数量，不应提高停车

33、配比指标；n适当增加与商业设施、公共绿地、广场等结合的地面停车位；n提倡公共交通出行方式，完善公交系统、内部环线、班车服务等；n通过外部停车解决，在商务区外围设置停车场，将小汽车截止在商务区外面。2 空间实施评估空间实施评估地下空间及基础地下空间及基础设施评估设施评估通过对目前南部商务区一期的实施情况的调研发现，目前一期地下综合管廊已形成，实现了地下空的资源共享和高效集约的利用。清华规划院的国际投标中标方案所提出了市政综合管廊的规划设想2 空间实施评估空间实施评估公共空间公共空间评估评估对于公共空间的评估主要从公共空间的可达性、公共空间的连续性和可识别性、空间趣味性和活力度等方面进行评价。n空

34、间连续性较好n硬质铺装为主，绿化空间较少n设置指示标牌，空间识别性较好n景观设计略显单调T形步行道2 空间实施评估空间实施评估公共空间公共空间评估评估滨水步行道n硬质岸线为主，亲水性稍差n河道水面较宽，河两岸的互动性稍差n景观桥造型较好，坡度较大，使用不便目前一期公共开敞空间总体实现了规划的意图。但也存在亲水性不好,河两岸的互动性稍差,驻留空间较少空间趣味性不足等问题。未来应优化河流岸线设计，提高亲水性，增强河两岸的互动性，形成便捷的连接通道，增加更多的驻留空间、小广场，集聚人气，提升景观环境。2 空间实施评估空间实施评估总结总结通过对规划的规模、空间结构、功能、空间形态、交通系统、公共空间、

35、地下空间及基础设施等方面的评价，整体实现度较高。功能设置空间形态交通系统公共空间地下空间及基础设施公共空间的丰富性及趣味性不足轨道交通和地上连廊尚未实现辅助功能（文化交流、居住职能）突破规划预期，但实施效果良好2建设运营建设运营评估评估n 经济效益评估n 社会效益评估空间实施评估n 建设运营评估主要方法：定量研究法 访谈、问卷调查法2建设运营评估建设运营评估经济效益评估经济效益评估n南部商务区一期开园至今的入驻企业逐渐增多，从137加增加至1591家。n企业总体入驻率较高，已经到达72.12%。日期日期入驻企业数入驻企业数入驻率入驻率白领人数白领人数2011.313711.20%3015201

36、1.520214.00%40832011.7 33432.20%55442011.946836.70%80032011.1155040.70%88842012.159743.18%97442012.264346.81%103182012.3 68549.55%112582012.470751.00%116102012.575152.53%120502012.678153.44%121932012.785155.38%126222012.8116360.30%130912012.9123561.23%134652012.10126361.36%136282012.11130762.97%1300

37、0多2012.12131665.22%14000多2013.5159172.12%16657企业入驻情况一览表（2011年3月-2013年5月）现有入驻企业的情况2建设运营评估建设运营评估经济效益评估经济效益评估入驻企业数量及类型企业类型企业类型2012年年11月月2012年年12月月2013年年1月月2013年年5月月商贸服务业724725745875商务服务业208216222257科技类企业-515466广告公司25475061物流公司7777旅行社4444银行7777保险公司4444律师事务所5555会计事务所-222教育类企业6666行政事业单位5555社会团体-444其他类型企业3

38、12233247288入住企业总数1307131613621591入驻企业的类型n 企业类型：商贸服务、信息服务、现代物流、金融保险、科技服务、旅游、文化创意、建筑房产。n 主要企业类型：以商贸服务类型企业为主，占总数量的55%。其次是商务服务业企业，占16.2%。n 数量增加较为明显的企业类型为：科技类、商务服务类和广告类，分别增加：66家、49家、36家.n 产业发展从商务服务功能为主体，逐渐向多元化发展。2建设运营评估建设运营评估经济效益评估经济效益评估n 入驻企业人员数量呈大幅上升趋势，从开园之初的3000人，已经增长至将近17000人。入驻企业人员数量入驻企业人员情况日期入驻企业人员

39、数（人）2011.330152011.540832011.755442011.980032011.1188842012.197442012.2103182012.3112582012.4116102012.5120502012.6121932012.7126222012.8130912012.9134652012.10136282012.1113000 2012.1214000 2013.5166572建设运营评估建设运营评估经济效益评估经济效益评估n 截至2012年11月初，已开业商家21家，使用商业面积25279.3平方米，总开业率42.1%。n 同时，通过调研发现，商业设施的运营存在一定

40、的问题，主要表现为业态较单一：目前的商业业态主要以餐饮为主，档次较高，因此人气稍显不足。而南部商务区日常化的普通餐饮需求量大，楼宇职工餐厅等服务设施存在明显的缺失，难于满足日常普通餐饮的需求。配套服务设施运营情况2建设运营评估建设运营评估经济效益评估经济效益评估n形成人才集聚南部商务区汇聚了一批业务上相互关联的企业和人员，以及企业中最具核心竞争力的部分职能，如设计、研发、管理等总部机构。n形成产业集聚商贸服务、商务服务等现代服务业在南部商务区形成规模和集聚效应；吸引了信息服务、现代物流、金融保险、科技服务、旅游、文化创意、建筑房产业的集聚n辐射范围增强南部商务区不仅是宁波实力型企业的集聚地，也

41、吸引了大量长三角及其他更大范围内的企业。小结2建设运营评估建设运营评估社会效益评估社会效益评估对于南部商务区的社会效益评估主要通过公众对南部商务区建设的评价以及创造的就业机会来评价。该方面的评估主要采用问卷调查和访谈等方法进行，评估对问卷调查及受访人群进行分类，主要分为四类人群进行。规划师角度专家评价规划管理层政府部门规划使用人市民、企业、工作人员参观访问者外省市参观访问团体n 专家评审意见n 相关媒体、报刊信息n 两种调查问卷2建设运营评估建设运营评估社会效益评估社会效益评估n获得荣誉2010年荣获浙江省首批现代服务业集聚示范区浙江省现代服务业集聚示范区宁波市市级现代服务业产业基地宁波市优势

42、总部基地n示范作用南部商务区接待了大量其他地方政府、机构等相关参观访问团体，形成了较好的外部形象。规划建设模式及建成环境效果都具有很大的推广和借鉴意义，可以为类似项目提供参考和应用。南部商务区成为城市的一张新名片。n提供就业南部商务区目前就职人员16000多名，未来还将提供更多的就业岗位。2建设运营建设运营评估评估n 管理和开发模式n 开发管理机构运行方式政策评估l政策评估主要方法：定量研究法 访谈、问卷调查法2建设运营评估建设运营评估政策评估政策评估管理和开发模式小结：一期开发建设模式优势突出，是保证整体建设品质和建设效率的较好模式。2建设运营评估建设运营评估政策评估政策评估开发管理机构运行

43、方式n管理机构：管委会整体：南部商务区管理委员会，全面负责南部商务区经营、管理、服务和区域内社会事务管理。企业：各开发企业成立大楼管理办公室，建立由入驻企业参与的联席会议制度。公共物业：管委会聘请物业公司，负责管理南部商务区“水街”、公共地下停车库等公共物业。n建设机构：城投公司区政府专门成立了宁波南部新城置业有限公司，主要承担施工组织协调、提供配套、搞好服务。n招商机构：管委会（招商科）负责制定区域内经济发展计划并实施；负责园区招商工作n运营机构：城投公司（运营管理服务公司）宁波南部商务区运营管理服务有限公司小结：权责分明的管理服务体系基本建立、政企沟通协调机制形成。2发展预判与对策发展预判

44、与对策建议建议n 总体定位策略n 功能设置策略n 产业发展策略n 经济发展策略n 空间发展策略n 支撑系统策略n 规划建设模式发展预判n 纵向对比：未来南部商务区发展趋势预测未来南部商务区的规模预测未来南部商务区的功能配比预测n 横向对比：与其他商务区的对比南部商务区发展优势判断策略建议2发展预判与对策发展预判与对策建议建议已建度36.19%在建度20.18%可建度43.63%05101520253035404500.511.522.533.5南部商务区活力度分析指标指标类别类别面积（公顷）面积（公顷）比重（比重（%）已建度已建度已建用地24.6536.19在建度在建度在建用地13.7520.

45、18可建度可建度可建用地29.7243.63 总用地68.12100南部商务区已建、在建、可建程度组合统计小结：南部商务区已建用地占总用地比例为36.19%，尚有大量可建设用地，还有较大容纳新商务产业的能力。在建项目用地比例占总用地的20.18%，超过了总用地的10%，属于开发建设频繁，当前活力较大的一类。可建用地占43.63%，超过15%以上的用地存量，可建程度还比较高，可以容纳进一步的发展。南部商务区处于发展上升期，重点在于将现有建设完善（二期、三期）。2发展预判与对策发展预判与对策建议建议分类分类级别级别主要城市例举主要城市例举建筑面积：建筑面积：万平方米万平方米人均占有量人均占有量（人

46、（人/平方米）平方米）第一类世界级纽约、东京、巴黎等15002500约1.23.5第二类全球区域级悉尼、上海、北京等500约0.41.6第三类国家级深圳、广州、天津等300约0.4第四类地区级合肥、长沙、大连等150250约0.3单中心单中心CBDCBD用地面积用地面积（百万平方米）（百万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）容积率容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区C

47、BD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0借鉴同等级别CBD合理规模成熟CBD的一般规模未来南部商务区的规模预测不同级别CBD合理规模成熟CBD案例规模对比2发展预判与对策发展预判与对策建议建议南部商务区属于地区级商务区，总体建筑面积应控制在250万平米以下，容积率按2.5-3.5左右控制，用地面积应控制在70-100公顷。优化配置、激活存量、适当增量优化配置、激活存量、适当增量未来南部商务区的规模预测2发展预判与发展预判与对策对策建议建议应对需求应对需求 匹配功能匹配功能完善商务区辅助功能，包括文化交流、展示、居住、商业、体育等配套功能。丰富商业设施的业态增加中端餐饮和零售业，并

48、在政策、税收等方面予以扶植功能提升策略功能提升策略空间发展空间发展策略策略集约发展集约发展 融合互动融合互动坚持小地块开发，功能高度混合模式。适当增加建设强度，提升公共空间数量和品质支撑系统策略支撑系统策略高效高效有序有序 公共主导公共主导建立多层次的公共交通系统（轨道交通、公共巴士、内部循环巴士等），总量上控制停车位数量，不宜增加停车配比指标；适当增加非机动车停车配比指标，1.5车位/100m；同时适当增加地面停车位。开发建设策略开发建设策略统一规划、单体自建、公基统建统一规划、单体自建、公基统建3作用：不足：n 相关基础资料和数据的整理、分析和积累需要进一步加强。相关基础资料和数据的整理、

49、分析和积累需要进一步加强。n 新技术新技术手段、手段、定量定量模型的进一步研究。模型的进一步研究。n 对政府对政府决策决策参考参考n 对规划师对规划师 规划设计方案规划设计方案自我自我审视审视n 学科发展学科发展对于对于完善城乡规划完善城乡规划运作体系运作体系，构建具有，构建具有中国特色的中国特色的城乡规划城乡规划评估体系评估体系，具，具有有重要的重要的理论价值和实践意义理论价值和实践意义。n 城市发展城市发展对于保障对于保障作为作为公共政策的公共政策的城乡规划城乡规划的科学制定与实施的科学制定与实施，推动，推动城市健康可持城市健康可持续发展续发展也也有着非常重要的有着非常重要的现实意义现实意义。（增量到存量，评估将是规划的前置条件）。（增量到存量，评估将是规划的前置条件）意义：