不动产估价师课件.ppt

1、長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉1長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉2長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉3長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉4長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉5長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉6長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉7長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉8長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉9長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉10長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉11長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉12長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉13長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉14長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉15長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉16不動產估價

2、師公會全國聯合會不動產估價師公會全國聯合會台中市公會台中市公會高雄市公會高雄市公會新北市公會新北市公會會員38人會員82人會員57人合計執業333位估價師桃園市公會桃園市公會台北市公會台北市公會台南市公會台南市公會會員27人會員107人會員22人長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉17長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉18長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉19長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉20標售標售金融機構金融機構資產管資產管理公司理公司資產管資產管理公司理公司自行處理自行處理資產資產證券化證券化資產管資產管理公司理公司抵押權抵押權拍賣拍賣自行自行催收催收債權債權整理整理NPLNPL委託委

3、託重組及拍賣重組及拍賣再行再行銷售銷售私下協議私下協議長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉21長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉22長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉23長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉24長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉25長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉26長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉27長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉28長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉29長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉30長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉31長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉32長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉33價格：正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格日期：價

4、格日期、勘察日期標的：勘估標的、比較標的地區：同一供需圈、近鄰地區、類類似地區因素：一般因素、區域因素、個別因素最有效使用：客觀、合法、最高利益長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉34v勘估標的內容土地土地、建築、建築、農作改良物及其權利農作改良物及其權利v估價目的設定抵押、交易買賣、法院拍賣、不良債權收購設定抵押、交易買賣、法院拍賣、不良債權收購v價格種類與條件限定價格之估價條件應由委託人於委託書中註明限定價格之估價條件應由委託人於委託書中註明以限定價格估價者應同時估計正常價格以限定價格估價者應同時估計正常價格估價種類採限定價格或特定價格者，限定或特定估價種類採限定價格或特定價格者，限定或特定

5、之條件及目前是否符合該條件，暨與正常價格差之條件及目前是否符合該條件，暨與正常價格差異之原因與合理性異之原因與合理性(証期會要求証期會要求)長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉35v謄本記載登記原因及發生日期近期交易應要求提供相關契約近期交易應要求提供相關契約v使用現況出租使用要求提供相關資料出租使用要求提供相關資料 勘估標的租賃契約勘估標的租賃契約最近三年地價稅單最近三年地價稅單、房屋稅單房屋稅單、保險費收據保險費收據可供開發土地或已有開發計畫可供開發土地或已有開發計畫開發構想計畫書開發構想計畫書建築設計圖說或土地規劃配置圖說建築設計圖說或土地規劃配置圖說建照申請書或建造執照建照申請書或建造執

6、照營造或施工費用資料營造或施工費用資料長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉36v採用方法限制兼採二種以上估價方法推算兼採二種以上估價方法推算，但因情況特殊不但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。明者，不在此限。明訂估價四大方法比較法明訂估價四大方法比較法、收益法收益法、成本法成本法及土地開發分析法及土地開發分析法不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因料可信度、各比較

7、標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。將比較修正內容敘明之。(技技 27)長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉37v採用參數與調整係數限制比較法:試算價格之調整運算過程中，情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之時，則判定該比較標的與勘估標 的差異過大，應排除該比較標的之適用。(技 25)經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項百分之二

8、十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。(技 26)長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉38v採用參數與調整係數限制成本法及土地開發分析法限制勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市 或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之(技 57)長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉39v 成本法及土地開發分析法限制資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；活存利率；如為借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之如為借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不

9、計息。資金應不計息。(技技 59)廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，未公告前未公告前 依下列規定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中依下列規定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者，其費率之推估，不在此限：敘明者，其費率之推估，不在此限：(技技 61)廣告費、銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估。廣告費、銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估。管理費按總成本之百分之三至百分之四推估。公寓大廈管理管理費按總成本之百分之三至百分之四推估。公寓大廈管理條例規定應設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高條例規定應設立

10、公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為百分之四至百分之五。管理費用率為百分之四至百分之五。稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之。就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之。長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉40v難以確定事項說明其可能影響勘估標的價值之情形說明其可能影響勘估標的價值之情形v價格決定應列出試算過程應列出試算過程將決定理由詳予敘明將決定理由詳予敘明不同估價師間價格差異達不同估價師間價格差異達20%以上之處理以上之處理長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉41不動產估價師姓名及其證照字號應於報告書中簽名或蓋章應於報告書中簽名或蓋章相關附件土地登記謄本土地登記謄本建物登記謄本建物登記謄本地籍圖地籍圖建物測量成果圖建物測量成果圖土地使用分區證明土地使用分區證明位置圖位置圖勘估標的使用現況相片勘估標的使用現況相片買賣或租賃契約書買賣或租賃契約書長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉42長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉43長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉44長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉45長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉46長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉47長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉48長信不動產估價師聯合事務所 劉生泉49