假日风景社区商业街案例研究-32页PPT课件.ppt
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1、1社区商业经典案例03上海机构2009年8月 上海上海 万科假日风景2本节导览一、关键词&重要启示-03二、开发背景-05 (1)地段区位-09 (2)区域住宅与人口-10 (3)商业环境-15三、SWOT分析-17四、4大策略-22 (1)选址-22 (2)定位-23 (3)开发体量-24 (4)建筑规划-273 3万科假日 风景新市镇型综合社区商业案例特性n 上海n 外郊环n 成熟社区n 周期开发n 中盘研究重点n 新兴社区与原有老城区的并存n 中高档社区商业与周边低档商业的共生n“郊区化新市镇”的发展进程关键词4重要启示 万科假日风景新市镇型社区商业典范5 5项目小档案万科假日风景投资商
2、万科集团开发商上海万科长宁置业有限公司 物业地址上海市闵行区畹町路99弄 商圈七宝商圈区位外郊环占地面积/建筑面积20000平方米开业时间2019年8月28日建设日期2000年10月2019年4月功能定位社区一站式商业中心建筑形态商业中心、商业街经营模式先租后售主要业态大型超市、餐饮(休闲餐饮大中型餐饮快餐特色餐饮)美容美发美体服装健身等开发背景6 6万科假日风景是新市镇型社区商业的典范之一n位于上海四大居住示范区之一的闵行区春申居住示范区n项目总规划用地面积约为60.89万平方米,分五期开发,总建筑面积约为55万平方米。整个项目地块四至范围为:东至畹町路,西至莘奉路,北至春申路,南至春申塘。
3、n目前项目周边有轨道交通5号线(春申路站),只需步行五分钟左右。距离轨道交通1号线(莲花路站)需15分钟,出行便捷。n项目于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带,从规划之初即采用国外先进的“新市镇”造镇理念,项目占地近1000亩,总住宅建筑面积约55万平米,规划总居住人口约16000人,分五期开发。将形成1个学区、2条大道、3个中心、4个景区的完备配套及成熟的生活氛围。开发背景一期一期二期二期二期二期三期三期四期四期五期五期假日广场假日广场底商底商蚂蚁工房底商蚂蚁工房底商苏豪街苏豪街社区中心社区中心7 7万科假日广场以假日风景为中心的市镇型社区商业中心n 万科假日广场,作为假日风景
4、的社区配套,已于2019年8月28日全面开业,是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业中心。n 它以假日风景为中心,提供周边2公里范围内约12万居民的基本生活所需,将弥补该地区大型社区商业配套设施的空白。n 商户经营内容涵盖日常生活所需的方方面面,包括易买得大型超市、特色餐饮、生活服务设施、精品服装专卖店以及满足孩子们需求的专卖店等。n 经营模式为先租后售,运营状况良好。出租率85%左右。租金价格目前均价9元,较招商初期,5年内上涨近90%。开发背景8 8投资商万科集团n投资商万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2019年公司完成新开工面
5、积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。n万科在上海的项目包括:浦东地区“金色城市、金色里程”、北上海品质楼
6、盘“琥珀郡园”、高尚别墅“翡翠别墅、万科深蓝”等开发背景9 9一期一期二期二期二期二期三期三期四期四期五期五期假日广场假日广场底商底商蚂蚁工房底商蚂蚁工房底商苏豪街苏豪街社区中心社区中心万科假日风景位于上海市闵行区春申板块闵行区万科假日风景地段区位1010圈定商业辐射圈,确定主要消费人群目标消费群体是:以万科假日风景业主及住户为主,兼顾提供周边2公里范围内约12万居民。商业定位是:满足上述消费群体的基本生活所需。3级商圈:n核心商圈500米(支撑项目5570%消费)n次级商圈1公里(支撑项目1535%消费)n辐射商圈2公里(支撑项目510%消费)区域住宅与人口2公里1公里500米1111核心商
7、圈消费人群(500米内)n假日风景:住户多为上海人,新上海人,是区域内典型的新兴示范居住区。n周边社区住户主体特征:中等收入阶层较多、中等收入户占50%以上,私营企业主、白领,年龄在3050岁居多。本地住户34口之家居多。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。区域住宅与人口辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口,总计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新的住宅项目供应。1212次级商圈消费人群(1公里内)n周边中档社区住户人口主体特征:高收入户约占30%、中等偏上户占40%以上,
8、公司白领居多,年龄范围在2565岁。本地住户与外地客户各半,有子女在邻近地区就学或工作。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。区域住宅与人口辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费人口,加上周边商务办公楼企业及教育医疗等,总计近8万消费人口。1313辐射商圈消费人群(2公里内)辐射邻近主要商圈n七宝商圈n春申板块n颛桥板块主要交通方式n地铁5号线,春申路站直达万科假日广场n地铁1号线莲花路站约15分钟可到达n自驾车。五分钟的车程可直达外环或沪闵高架,交通便捷通达n易买得、大润发等(超市)
9、班车区域住宅与人口辐射地域面积超过60平方公里,总计超过12万人。目标消费人群为中高收入人口。1414本项目辐射圈内目标客群总消费需求约5.6亿元区域人口消费力上海市2019 中等收入户 中等偏上户 高收入户人均消费力(元)人均消费支出 11048 1225418042 核心圈15%35%50%14967 次级圈30%60%10%12471 辐射圈均值 13719 人均消费力(元)人口数(人)消费力(亿元)消费特征商业支撑度总消费需求(亿元)核心圈 14967 25,000 3.7经常消费60%5.57次级圈 12471 60,000 7.5偶尔消费30%辐射圈 13719 80,000 11
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