助理物业管理师1-第七章课件.ppt

1、能够拟订反房屋附属设备、设施养护维修管理制度，能够进行房屋附属设备、设施维修养护管理，能够运用智能化管理系统进行管理，能够对关键特种设备的委托维修养护工作进行管理。(1)日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障应及时排除，并做好必要记录等。(2)一级保养是指由设备操作人员与设备维修人员按计划进行的保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。1.房屋附属设备设施的三级保养制度(3)二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。预防

2、性计划维修保养制度是为了防止意外损坏而制定的，按照预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施。物业管理企业应根据房屋各类附属设备设施的系统组成、作用、特性、规格、养护知识与运行、使用规程制定房屋附属设备设施的养护管理制度。2.预防性计划维修保养制度3.房屋附属设备设施养护管理制度的制定1)单位根据设备的实际情况，由工程技术人员核定维修及保养工作的类别及内容，具体包括：日常及周保养内容，月维修保养内容，季度、半年、年度维修保养内容，大修理内容等。2)房屋附属设备设施的维修、保养要求。3)某些房屋附属设备设施的预防性试验周期。4)设备操作人应具备的证书及设备使用和操作要求。房

3、屋附属设备维修是指通过修复或更换磨损部件，调整精度，排除故障，恢复设备原有功能所进行的技术活动。(1)零修工程是指对设备进行日常保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修。(2)中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。1.房屋附属设备设施维修的分类(3)大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。(4)设备更新和技术改造指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪声)问题日益严

4、重，须更新设备，提高和改进技术性能。(1)维修成本高与房屋建筑相比较，房屋设备使用年限较短，维修的一次性投资大、成本高。2.房屋附属设备设施维修管理的特点(2)维修技术要求高房屋设备灵敏程度和精确程度的要求都较高，维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此对房屋设备维修技术的要求高。(3)随机性与计划性相结合，集中维修与分散维修相结合房屋设备的维修有很强的随机性，这是由于平时使用不当或其他突发事故等原因，设备往往突然发生故障。房屋附属设备设施维修管理制度一般包括以下内容：3.房屋附属设备设施维修管理制度的制定(1)巡回检查制不同的设备设施具有不同的使用特点，所以应分别制定相

5、关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常噪声、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。(2)分工责任制实行分工责任制的实施可以有效地保证设备维修保养的执行，将人员分组、工作内容分项、责任落实到人。(3)季度和年度安全检查制季度和年度检查或试验也是房屋附属设备设施维修管理制度不可缺少的组成部分。(4)维修报告制度维修报告制度是明确设备出现什么情况报告班组长，出现什么情况报告技术主管，出现什么情况报告部门经理的制度。(5)维修工程审批制对设备中、大修与改造更新应提出计划，经上级部门批准后，安排施工。根据各类设备设施的维修养护计划，分期、分项下达给班组。技术负责人根据房屋附属设备设施

6、维修管理制度制定检修计划，报工程部经理审批，审批通过后组织维修班组实施。1.房屋附属设备设施检修的实施2.房屋附属设备设施故障处理的实施当房屋附属设备设施出现故障时，首先是由使用人通知值班人员，值班人员应立即通知维修班组到故障地点抢修，然后根据维修报告制度的规定上报技术负责人、工程部经理或者总经理。(1)管道和水箱的维修管理1)漏水。2)水箱无水、溢水。3)冻裂。(2)水嘴和阀门的维修1)水嘴漏水。2)阀门漏水。(3)上水泵故障上水泵维修是经常出现的维修工作。1.给水系统的维修管理2.排水系统的维修管理(1)室内排水管堵塞首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或

7、机械疏通；如无效时，则采用剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。(2)室外排水管道的维修管道坡度搞反形成倒返水，维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。(1)空调主机每月检查空调主机各仪表显示的可靠程度，对于不正常的仪表进行更换；检查冷冻剂是否有泄漏现象，检查主机是否有漏油漏水现象。1.空调设备的每月维修管理(2)空调压缩机检查各个接口是否有泄漏，检查机油质量，必要时更换机油；检查安全阀的工作状况，有问题及时维修或更换；检查皮带的紧张度和磨损状况，检查皮带轮及链，有问题及时维修或更换；每月清洁所有空气滤网。(3)空调水泵检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；检查联轴器润

8、滑油是否足够；每月给轴承加注润滑油。(4)盘管风机检查空调的运行效果，清洁盘管风机滤网；检查冷凝水管及冷冻管是否堵塞，有堵塞及时清堵；检查风机盘管运转情况，是否有异响及振动，必要时拆松加油或维修。(5)冷却塔检查主要部件连接螺栓的紧固情况；清洗疏水滤网及冷却水塔内外表面；清理减速箱内外表面，给轴承加注润滑油。每季度检查空调主机冷冻剂和机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；检查清洁水过滤器。2.空调设备的季度维修管理每年对空调主机进行一次全面的技术性能检查，针对重点部位进行拆检修理；检查空调系统各仪表是否准确可靠；每年全面检查空调的冷却系统、润滑系统、水系统的密封性能；全面检查安全阀及所

9、有附属阀件；检查管道是否腐蚀；全面清洗冷凝器、蒸发器及机油过滤器；更换冷冻机油；测试电路的可靠性和各安全装置的性能。3.空调设备的年度维修管理1.电梯运行管理制度(1)运行制度根据楼房的类型、客流量和节约的原则确定运行制度。(2)服务规范包括司机服务公约、司机守则、乘梯须知。(3)记录与报表制度包括电梯运行记录、报修单、电梯运行月报、电梯设备年报、电梯运行维护费用报表和电梯维修工程费用报表。(1)零星维修即小修，是指日常的维护养护，其中包括排除故障的急修(因故障停机，在接到报修后应在15min内到达现场的抢修)和定时定点的常规保养。2.电梯维修等级及具体要求(2)中修指运行较长时间进行的全面检

10、修保养。(3)大修指在中修继续运行3年时间，因设备磨损严重需要换主机和较多的机电配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。(4)专项修理指不到中、大修周期又超过零星维修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。(5)更新改造电梯连续运行15年以上，如主机和其他主要配件磨损耗蚀严重，不能修复又无法更换时，则需改造或更新。3.维修工程的审批除零星维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。采暖设备因设计不周、施工失误、运行和养护不当及设备系统结构或设备部件缺陷等原因，常会出现各种故障。要保证供热的可靠性，需要对热网设备、阀门、管路、支架、伸缩器（补偿器）、法

11、兰垫等进行检查与修理；对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。(1)预检预修预检预修一般在非供暖期进行。1.热网设备的维修(2)事故抢修事故抢修是对运行中的热网设备突然损坏而进行的修理。1)检查出损坏部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管的阀门。2)使干管中未损坏的管段恢复运行。3)排除故障。4)开通管道，恢复供热。2.供热管道漏水、漏气当发现管道有漏水、漏气现象时首先要检查清楚泄漏的具体部位，然后，根据泄漏的程序和部位决定采取适当的方法解决，若泄漏严重，工作量大，则需要制定较完善的维修计划。锅炉的大修工作一般在供暖后或供暖前停运期间进行。供电设备设施的维修管理是指对供电设备中

12、出现的故障进行的修复。3.锅炉大修工作特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道和大型游乐设施。1)特种设备生产单位，应当依照本条例规定以及国务院特种设备安全监督管理部门制订并公布的安全技术规范(以下简称安全技术规范)的要求，进行生产活动。1.特种设备维修养护管理的一般规定2)特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件。3)电梯的安装、改造、维修必须由电梯制造单位或者其通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。4)特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，特

13、种设备使用单位应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。5)特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。6)特种设备使用单位应当对在用特种设备进行经常性日常维护保养，并定期自行检查。7)特种设备使用单位应当按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验合格有效期满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。(1)安全至上原则对涉及特种设备安全的事项，要以预防为主，事先严格控制，强化政府监管和行政许可措施，确保人民群众人身和财产安全。2.特种设备维修养护管理的原则(2)企业负责原则企业是特种设备安全的第一责任人，按照条例要求明确企业在特种设备安全方面的权利、义务和法律责任。(3)

14、权责一致原则按条例相关规定严格按照“三定”方案的规定设立特种设备安全监督管理部门职责和权限，依法履行职责，明确特种设备安全监督管理部门的法律责任。(4)统一监管原则履行WTO承诺，统一进口特种设备和国内特种设备的安全监察制度，做到监管主体、监管制度、监管规范、监管收费“四个统一”。(5)综合治理原则特种设备安全涉及社会各个方面，单靠一个部门不可能做好这项工作，应当发挥全社会的力量，综合治理、严格监督。特种设备的维修养护，由于设备技术含量高，设备型号种类繁多，除一些极具实力的物业管理企业拥有专业设备和技术人员能自行维修保养外，一般均由社会化、专业化的维修保养公司进行专业养护。1)特种设备可以得到

15、专业的养护，这样就避免了在维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来的损失，从而延长了设备的使用寿命。2)将特种设备养护交给专业化的公司进行维修保养，可以使设备调试到最佳状态，从而节省能源，降低物业管理公司运行成本。3)特种设备维修养护外包减少了物业管理企业为维修保养特种设备而需要储备的技术人员，提高了员工的工作效率，减少了物业管理企业的人工成本。4)特种设备外包减少了物业管理企业为维修保养特种设备而需要储备的专业仪表设备，降低了物业管理企业的固定资产开支。5)专业化的维修保养公司对特种设备应急抢修有丰富的经验，物业管理企业通过合同条款约束，可化解部分设备风险，有利于危机处理。随着社会的发展，

16、规范化、社会化、专业化的维修保养公司不断增多，为物业管理企业创造了良好的外部条件，避免了物业管理企业机构设置多而全，人员臃肿的弊端。特种设备委托维修养护管理一般都是通过承包制的办法实现，将特种设备（电梯、冷机、水泵等）委托给专业化的维修养护公司进行专业维修养护。(1)公开招标物业管理企业向社会公开招标，只要满足招标要求的单位都可以参加投标。(2)邀请招标如果任务不大或者情况特殊，物业管理企业也可以通过邀请某些单位参加投标。招标工作必须遵循“公平、公正、合理”的原则。招标文件一般包括招标须知、维修保养说明书、特种设备的技术资料、维修保养范围以及保养方式。1.确定特种设备维修养护的招标形式2.编写

17、特种设备维修养护招标文件3.招标的实施招标的程序是：投标单位资质审核、发放招标文件、收取投标文件、开标、方案修正、商务谈判，最终确定中标单位并发放中标通知书。物业管理企业与中标单位签订维修养护委托合同，把特种设备的维护保养工作承包给专业化的维修保养公司负责。(1)大包合同是指所有的维护保养工作均交给专业维修保养公司负责，这种合同形式的维修保养费用较高。4.签订合同(2)中包合同是指专业化的维修保养公司对设备进行年度定期保养，小修、应急抢修以及更换零配件均由物业管理企业负担。(3)小包合同是指专业化的维修保养公司只负责提供配件和技术指导，所有人工均由物业管理企业的技术人员负责，这种合同形式费用相

18、对较低。不同情况的物业管理企业可以选择不同的合同形式。无论通过何种形式对特种设备进行维修养护工作，都要建立特种设备安全技术档案。1)特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。2)特种设备的定期检验和定期自行检查的记录。3)特种设备的日常使用状况记录。4)特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。5)特种设备运行故障和事故记录。我国的现代化建设在迅速发展，大型楼宇如雨后春笋般出现，要使这些物业得到有效管理，就离不开“智能大厦系统”。()CA(Communication）()BA(Building）()OA

19、(Office）智能化系统能够提高大楼的“智慧”，使整幢物业能灵活地调整人员和设备的安排，提供各种形式的通信联系，同时处理不同的信息，支持、管理及监控大楼的高度集中的现代化办公设备，节约能源和管理成本，延长设备的寿命，提供安全舒适的环境，从而大大提高大楼的档次。通信自动化简称为CA，CA系统是以大楼数字专用交换机为中心，在楼内连接程控电话系统、电视会议系统、无线寻呼系统和多媒体声像服务系统；对外则与公用电话网、广域网或城域网以及卫星通信系统相连，实现大楼内外便捷的语音、数据和图像的通信。办公自动化简称为OA，其主要功能如下：1)由区域网连接的计算机网络系统，使用户每人只用一台工作站或终端个人电

20、脑，便可完成所有的业务工作。2.办公自动化(Office）1.通信自动化(Communication）2)通过电脑网络和电子数据交换技术，实现业务处理和文件传递的无纸化、自动化，用光盘存储器取代传统的文件资料柜。3)通过数据库、专家系统、综合设计系统、电子出版系统、可视图文信息系统等实现资源的共享，提高业务处理效率，进而优化工作成果。建筑物自动化简称为BA，BA系统的主要内容包括：环境能源管理系统、安保管理系统、物业管理系统等。3.建筑物自动化(Building）智能化建筑与传统型建筑相比在使用和管理效率的突出表现只有在日常使用中才能体现出来。1)工程部各专业工程师要全程参与建筑智能化系统的施

21、工、调试和验收工作，从中就得到了智能化系统专业知识的强化培训和提高，培养一批管理和操作骨干。2)要根据建筑智能化系统实际配置以及物业工程和人员的实际技术水平，制定建筑智能化操作手册。3)加强员工的岗位技术培训，特别是对智能化系统的管理人员、操作人员实行实习培训、技术培训、专业考核，使员工逐步胜任其相应的技术岗位要求。(1)建筑设备自控系统运行管理1)控制计算机保持开启。2)定时对系统相关数据进行备份。3)控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。4)新增被控设备要注意继电器触点容量。5)保持设备表面清洁。6)严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。7)当有“危急告警”发生时，立即查明及检修。8)一

22、切元器件、线路不得随意更改。1.建筑设备自控系统运行管理及维修养护规程9)网络控制器、控制计算机故障应于4h内修复；现场控制器、扩展模块故障应于8h内修复；中间继电器故障应于2h内修复。(2)建筑设备自控系统维修养护规程1)每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。2)根据保养计划做系统保养。3)每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。4)注意后备电池充放电情况，每天检查一次。5)注意电脑显示器的各控制模块工作情况。6)NCU保养时应关闭电源，其余各 DDC箱可带电作业。7)保养时着重检查端子接线情况及各接插件。8)保养时选择一定数量的控制点进行测试。9)保养情况记录于建筑设备自控系统检查表上

23、。保安监视系统运行管理规定如下：1)保证系统不间断电源的开启。2)系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。3)监视摄像头的电源插座严禁使用其他负载。4)未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数。5)系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。2.保安监视系统运行管理6)每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。7)系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。8)摄像头和探测报警器、矩阵开关、监视器等设备发生故障应立即修复或更换。1)监控中心保安员负责监控室内消防设备(报警系统、BTM 系统、联动柜等)24h运行操作、监控、记录。2)如有设备故障，监控中

24、心值班人员及时通知工程部进行维修处理。3.消防报警与联动控制设备运行管理3)当值保安员负责监控清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。4)工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。5)工程部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。6)消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防报警与联动控制系统的状态(如手动自动等)，应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保消防安全。4.计算机网络设备运行管理及维修养护规程(1)计算机网络设备运行管理1)所有网络设备保持24h运行。2)每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。3

25、)保持设备表面清洁。4)严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。5)严禁私自接驳互联网系统。6)机房空调应保持开启。7)根据保养计划做设备保养。8)各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。9)防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4h内修复；接入交换机及网络线故障应于8h内修复。(2)计算机网络系统维修养护规程1)接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围。2)留意后备电源电池充放电情况。3)保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表。4)维修保养时主、备服务器不可同时退出。5)服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下。6)扫描硬盘若发现坏区，应尝试用软件修复；修复

26、失败则将之屏蔽。7)DDN专线中断时应立即向互联网供应商通报故障。1)严格按照保养计划进行系统的保养。2)配线架跳线的压接必须使用专业工具。3)配线架没有用的跳线应拆除。4)清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。5)检查紧固有关的配线架和模块。6)检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。7)工作完成后填写通信线路设备检查表。1)按保养计划表做系统保养。5.综合布线系统维修养护规程6.紧急广播系统维修养护规程2)保养时先断开系统电源。3)清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。4)清洁CD机激光头和机械部分。5)检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。6)清洁扩音机散热器上的灰尘。7)

27、保养结束后，选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。(1)程控交换机运行管理1)保证交换机工作电源的正常供应及机房中央空调的开启。7.程控交换机运行管理及维修养护规程2)注意设备运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查维修。3)交换机柜顶禁止摆放任何物件。4)未经主管工程师同意，禁止修改机器参数。5)配线架的配线改动后必须修改配电资料。6)维护终端平时应关闭，使用时再开启。7)机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上。8)涉及影响设备运行故障应于8h内解决，一般的用户卡、中继卡的故障应于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上。(2)程控交换机维修养护规程1)设备的有关维修养护由弱电维修人员负责。2)主管工程师每年12月制定下一年度的保养计划。3)接触功能卡前必须先戴上防静电带，作业过程必须关闭交换机电源。4)清洁功能卡、机架、镇流器、散热栅的灰尘，紧固各接线端子，清洁功能卡和PAG卡上的接口。5)当功能卡发生故障时应先用备用卡更换，坏卡送厂家维修。6)当中央处理器发生故障又不能马上解决时，应立即通知厂家到场维修。7)所有维修保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写电话总机房设备检查表。