助理物业管理师1-第六章课件.ppt

1、能够阅读简单的建筑工程图，进行房屋安全管理，能够进行房屋养护维修管理以及施工管理，能够拟订房屋养护维修、装饰、装修管理制度，能够组织、检查、验收房屋装饰、装修工程，并按规定处理相关事宜。房屋建筑是供人们生活居住、生产及其他活动的场所，房屋在使用的过程中除了要承受自身的荷载之外，还要承受外来荷载的作用。建筑结构按其主要承重构件所采用的材料不同，一般可分为钢筋混凝土结构、混合结构、钢结构、木结构等不同的结构类型，其结构施工图的具体内容及编排方式也各有不同，包括：1.结构施工图的含义2.结构施工图的主要内容(1)结构设计说明主要说明结构设计所遵循的规范、主要设计依据(如地质条件、风、雪荷载、抗震设防

2、要求等)、统一的技术措施、对材料和施工的要求等。(2)结构布置平面图结构布置平面图与建筑平面图一样，属于全局性图样，包括：基础平面图、楼层结构布置平面图和屋面结构平面图。(3)构件详图属于局部性图样，表示构件的大小、形状、选材的等级以及制作安装方法等。()常用构件代号由于结构构件的种类繁多，为了便于绘图和读图，在结构施工图中常用图例以及代号来表示构件，见表-。3.结构施工图常用图例表-1常用构件代号表-2钢 筋 符 号(2)钢筋符号(表-)表-3钢 筋 图 例(3)钢筋图例(表-)表-3钢 筋 图 例(1)基础平面图基础平面图是将建筑物底层地面以下，在回填土之前的状态进行水平投射所得到的图样，

3、如图6-1所示。整栋房屋的基础有条形基础，如TJ1、TJ2、TJ3；也有薄壁柱下的独立基础，如DJ1。(2)楼层结构布置平面图楼层(屋面)结构布置图是反映每层楼面(或屋面)上板、梁及楼面(或屋面)下层的门窗过梁布置以及现浇楼面(或屋面)板的构造及配筋情况的图样，如图6-2和图6-3所示。.结构施工图识读举例图6-1基础平面图图6-2梁的布置及配筋图6 2所示为二层梁的布置及配筋图，图6 3所示为板的结构布置平面图。(3)基础结构详图基础断面详图主要表示基础的断面图6-3板的结构布置平面图形状、尺寸、材料及做法。基础断面详图中应标注轴线编号、基础墙的宽度尺寸大放脚的放阶尺寸、垫层的宽度和高度尺寸

4、、防潮层的位置尺寸、基础底面的标高以及室内外地坪标高。建筑物内的给水、排水管道，与电气线路、燃气管道、采暖通风中调等管道，以及相应的设施、装置都是建筑物不可缺少的组成部分，它们都是服务于建筑物，属于建筑设备工程。1.设备施工图的含义设备施工图按照设备的不同分为：1)建筑给、排水施工图，简称“水施图”。2)供暖施工图，简称“暖施图”。3)电气施工图，简称“电施图”。建筑设备施工图，无论是水、电、气中的任意一种专业图，一般都是由平面图、系统图、详图及统计表、文字说明组成。1)给排水施工图常用图例。2.设备施工图的主要内容3.设备施工图常用图例表-4给排水施工图常用的图例表-4给排水施工图常用的图例

5、2)供暖施工图常用图例。表-5供暖施工图常用图例3)电气施工图常用图例。表-6电气施工图常用图例表-电气线路图常用图例(1)建筑给、排水系统组成4.室内给、排水施工图识读1)建筑给水。图6-4建筑给水系统的组成 引入管。引入管又称进户管，是将水从室外供水管网引入建筑物内部的给水连接管，因此通常要穿过建筑的基础或外墙。引入管上应安装闸阀、水表以及泄水装置等。配水管网。配水管网是将引入管送来的给水输送给建筑物内各个用水点的管道，包括给水立管、水平干管和支管。配水器具。配水器具包括与配水管网相接的各种阀门、给水配件、放水龙头及消防设施(室内消火栓及各种自动喷洒头)等。水池、水箱及压力装置。市政供水管

6、网的水压、流量往往不能满足建筑对给水的水压、水量上要求，因此通常需要设置贮水池或高位水箱及水泵等加压装置。水表节点。水表用来记录用水量。根据具体情况可在每个用户、每个单元、每幢建筑物或一个居住区内设置水表。需单独计算用水量的建筑物，水表应安装在引入管上，并装设检修阀门。2)建筑排水。由图6 5所示的建筑排水系统组成图中可以看出，生活污水是经卫生器具以及地漏等排水口排入排水系统，通过各层的排水横管汇集到排水立管，经排水立管自上而下流入水平的排除管排出室外。(2)建筑给水排水平面图同一建筑的给水平面图和排水平面图在同一张图样上显示，表明系统的平面布置，称其为建筑给、排水平面图，如图6-6与图6-7

7、。图6-5建筑排水系统的组成图图6-6一层给、排水平面图图6-7二层给排水平面图图6-8排出管或排出口编号表示方法图6-9平面图上立管编号表示方法(3)建筑给、排水系统图建筑给、排水系统图是按正面斜等轴侧投影法绘制的，与建筑给、排水平面图一起表达给、排水管道的上下层之间、前、后、左、右间的空间关系，各管段的管径、坡度标高以及管道附件位置等内容的图样，立体感强，易于识别。图6-10给水系统图5.供暖施工图的识读图6-11排水系统图供暖施工图由系统平面图、剖面图、大样图（详图）、系统原理图、轴测图组成。(1)供暖平面图平面图要求表达出房屋内部各房间的分布和过道、门窗、楼梯位置等情况，以及供暖系统在

8、水平方向的布置情况。图6-12一层采暖平面图图6-13二层采暖平面图(2)供暖轴测图供暖系统轴测图可充分表达采暖管道图6-14三层采暖平面图在水平方向和高度方向的布置和转折情况、以及附在管道上的阀门、放气阀的位置等，图中还可注明各干管的标高、坡向、坡度、各管段的直径、散热器片数、立管编号等。6.电气施工图的识读图6-15采暖轴测系统图图6-16某住宅楼低压配电系统图图6-17某住宅楼低压配电系统图一层照明平面图图6-18冷却水供应系统中某一泵的电路图图6-19冷却水供应系统中某一泵控制屏单元接线图安全性是房屋所必须具备的基本特性之一，对房屋进行安全管理是实现房屋安全性的重要保证措施，而房屋的安

9、全检查又是房屋使用管理以及养护维修的重要依据。(1)准备阶段房屋管理部门要成立检查小组，明确检查范围。(2)勘踏现场勘踏现场的主要工作是检查房屋的现状与图样资料的内容是否相符，产权关系是否相符。1.房屋安全管理的意义2.房屋安全检查的程序(3)检查周边环境及房屋的使用状况检查房屋周边环境是否有对房屋的安全造成影响的因素，如高压线、积水、高大的枯木、高大的危房等。(4)检查房屋结构1)检查地基基础是否有足够的承载能力，检查是否有不均匀沉降的发生及发展状况。2)检查承重构件的梁、柱、墙、板、屋架是否平直牢固，检查是否有变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀的发生及发展状况。3)检查屋面是否损坏，有无渗漏、排

10、水是否通畅，是否有瓦件塌陷等。4)检查装修工程，如对吊顶、地板、装饰、水泥饰面的损坏情况。5)检查设备设施的损坏情况。6)检查时要认真记录，由检查人、复核人、负责人签字。(1)直观法由房屋检查人对房屋的建筑结构状况进行直接全面的检查。3.房屋结构安全检查的方法(2)仪器检查用取芯机、回弹仪、超声仪等检查构件的受损程度，使用水准仪检查房屋沉降量；用经纬仪检查房屋垂直度；用尺子、小线检查木构件的变形程度。(3)刺探、敲击听声法敲击墙体、木构件，判断空鼓或虫蛀的情况。(4)结构构件验算通过结构计算，验算结构构件截面尺寸是否符合强度、刚度要求。1.房屋完损等级的评定标准为使房地产管理部门掌握各类房屋的

11、完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，原城乡建设环境保护部1985年1月1日发布实施了房屋完损等级评定标准（试行）。(1)完好评定标准1)结构部分。2)装修部分。3)设备部分。(2)基本完好评定标准1)结构部分。2)装修部分。3)设备部分。(3)一般损坏标准1)结构部分。2)装修部分。3)设备部分。(4)严重损坏标准1)结构部分。2)装修部分。3)设备部分。2.房屋完损等级的评定方法()钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法1)凡符合下列条件之一者可评为完好房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。在装修、设备部分中有一两项完损

12、程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。2)凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。在装修、设备部分中有一两项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。3)凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。在装修、设备部分中有一两项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合

13、一般损坏以上的标准。4)凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。()其他结构房屋完损等级评定方法1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评定为完好房。2)结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评定为基本完好房。3)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评定为一般损坏房。4)结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者少量项目完损程度符

14、合一般损坏标准的，可评定为严重损坏房。3.房屋完好率、危房率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。一般分为定期和不定期两种。(1)定期评定房屋完损等级每隔一定时期(13年，或根据各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完损情况。(2)不定期评定房屋完损等级1)根据气候特征，如雨季、台风、暴风雪等，主要对危险房屋、严重损坏房屋等进行检查，评定完损等级。4.评定房屋等级的做法2)房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。3)接管验收新建房屋后，要进行评定房屋完损的等级。城市危险房屋管

15、理工作的根据城市危险房屋管理规定开展，该规定是1989年11月21日建设部令第4号发布，并于2004年7月20日根据建设部关于修改的决定进行了修正，主要包括以下内容。1.总则1)本规定适用于城市(指直辖市、市、建制镇，下同)内各种所有制的房屋。2)房屋所有人、使用人均应遵守本规定。3)房屋所有人和使用人应当爱护和正确使用房屋。4)建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。1)市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构(以下简称鉴定机构)，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。2)房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。2

16、.鉴定3)对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。3.治理1)房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。2)房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。3)房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房

17、地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其他强制措施，发生的费用由责任人承担。4)房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。5)治理私有危险房屋，房屋所有人确有经济困难无力治理时，其所在单位可给予借贷；如系出租房屋，可以和承租人合资治理，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。6)经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。7)异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。1)因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：4.法律责任有险不查或损坏不修。

18、经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。2)因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质。使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施。行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。3)有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失。因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故。因拖延鉴定时间而发生事故。按照规定对房屋进行定期的或不定期的安全检查，能随时掌握房屋的状况，及时发现房屋的危损情况，并进行维修，排除潜在的危险，保证房屋使用的安全性以及功能的正常发挥，延长房屋使用的寿命。依据房屋现

19、有的完损情况，编制年度维修计划以及年度维修资金使用计划，设计并审核维修方案。1.房屋的安全检查2.房屋维修的施工管理3.房屋维修的行政管理根据国家和地方的有关规定，房屋修缮的责任应由房屋所者履行，但因使用不当或人为造成的房屋损坏，则应由责任人负责修复或给予赔偿；对于房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时遭到责任人的借故阻挠，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取“排除解危”的强制措施，费用由当事人承担，并依照城市异毗连房屋管理规定承担责任。为了适应当前改革的需要，加强企、事业管理工作，提高房地产业的管理水平，年月日建设部审定试行房地产经营、维修管理行业经济技术指标，该规定是考核

20、房地产经营、维修管理行业的经济技术指标。)房屋完好率：。)年房屋完好增长率：，年房屋完好下降率：不超过。)房屋维修工程量：人年。)维修人员劳动生产率：元人年。)大、中修工程质量合格品率：，其中：优良品率。)维修工程成本降低率：。)安全生产，杜绝重大伤亡事故。)小修养护及时率：。)房屋租金收缴率：。)租金用于房屋维修率：不低于。)流动资金占用率：小。)机械设备完好率：房屋的维修责任按房屋的不同部位、设备、结构的不同进行划分，具体的划分方法如下：(1)自用设备、自用部位自用设备、自用部位的修缮、更新责任，由单元房屋住户承担，费用由单元房屋住户自理。(2)房屋共用部位、承重结构及共用设备房屋承重结构

21、、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支。(3)社区服务配套设施社区服务配套设施修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。(4)公共设施公共设施修缮、更新费用在住宅基金中列支。按照房屋的完损状况以及维修工程的性质，其维修工程分为翻修、大修、中修、小修和综合维修5个类别。1.翻修工程凡需将原有建筑全部拆除，另行设计，在原地或移地重新建造的工程称为翻修工程。大修工程是指需要牵动或拆除部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。中修工程是指房屋少量部位已经损坏，维修需牵动或拆除少量主体构件，但保持原房屋的规模

22、和结构的工程。2.大修工程3.中修工程4.小修工程小修工程是指以及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的的日常养护工程，亦称零修工程或养护工程。综合维修工程是指多幢（大面积的单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。1985年1月1日原城乡建设环境保护部发布实施了房屋修缮范围和标准（试行），按不同的结构、装修、设备条件，把房屋分成一、二两个等级。5.综合维修工程1.房屋维修等级划分(1)结构包括砖木(含高级纯木)、混合和钢筋混凝土结构，其中凡承重的墙和柱不得用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑。(2)楼地面楼地面不得有用普通水泥或三合土面层。(3)门窗正规门窗，有纱门窗或双层窗。(4)墙面中级或

23、中级以上粉饰。(5)设备独立厨房，有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。凡低于以上所列条件者为二等房屋。2.房屋维修相关规定房屋修缮范围和标准（试行）按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他等个分项工程进行确定，如一、二等房屋的修缮要求不同，在有关条文中单独规定。(1)主体工程是指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础、檩条、楼楞等主要承重构部件的维修。(2)木门窗及装修工程木装修维修后应牢固、平整、美观、接缝严密；木门窗维修今后应开关灵活，不松动，不透风。(3)楼地面工程楼地工程的维修应牢固、安全、平整不起砂、拼缝严密不闪动

24、，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。(4)屋面工程屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固，必须确保安全，不渗漏，排水畅通。(5)抹灰工程外墙抹灰起壳、剥落，应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹；重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。(6)油漆粉饰工程门窗、封檐板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应进行周期性的保养，木构件整件或零件拆换应油漆，达到延长房屋使用年限的目的。(7)水、电、卫、暖等设备工程房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。(8)金属构件金属构件锈烂损坏的应修换加固，保持牢固、安全、不锈蚀。(9)其他对属物业管理范围的庭院原有院墙、小区大门、

25、小区内道路、沟渠等，损坏或堵塞的应修复或疏通。(1)确保房屋完好确保房屋完好是房屋维修管理最基本的原则，是保障住用安全和正常使用的基础。(2)改善使用功能对现有房屋进行改建或改造，以提高使用功能，适应居住需要。(3)提高使用效益维护保养房屋，减缓损耗速度，延长房屋使用年限，减少对房屋建设的投资。.定期检查维修制度的制定通常定期检查制度包括定期普查制度、冬雨检查制度以及大雨雪、大风、有感地震以后的临时检查制度等。为了保证房屋的完好率，延长房屋的有效使用寿命，取得较大的经济效益，在房屋的管理维修方面，就不能只修不养。经常性的检修是确保房屋安全所必不可少的。2.定期保养、修缮制度的拟定3.巡回检修及

26、抢修制度的拟定4.确立房屋维修管理的责任范围制度房屋维修管理是一项庞大的系统工程，只有明确维修责任，物业管理企业和业主的利益才能得以保证。物业管理企业可以自己组建房屋维修施工队伍进行维修工程的施工，也可以对房屋的维修工程实行招标，或以承包方式把房屋的维修养护承包给专业的维修队伍。1.房屋维修施工队伍的成立2.维修任务的落实对于物业管理企业自己组建房屋维修施工队伍的，应进行明确的分工，将房屋各项维修责任落实到人、材料、资金。在施工准备阶段，要根据工程量的大小编制施工计划，设计施工方案。3.施工过程管理(1)住宅室内装饰装修管理办法为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安

27、全和公众利益，2002年2月26日经第53次建设部常务会议讨论通过住宅室内装饰装修管理办法，该办法自2002年5月1日起施行。该办法从总则、一般规定、开工申报与监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修以及法律责任等方面，对住宅室内装饰装修活动的监督管理和住宅室内装饰装修活动做出了明确的规定，并明确了物业管理企业的具体管理责任。(2)房屋装饰装修工程的国家标准和行业标准国家标准建筑内部装修设计防火规范(GB 5022295)规定了除古建筑和木结构建筑以外的民用建筑和工业厂房内部装修设计的防火规范。1)装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。2)物业管

28、理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。3)装修人或者装饰装修企业，应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。4)物业管理企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违规行为时，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。5)有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。6)禁止物业管理企业向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。7)物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、

29、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。8)物业管理企业发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费23倍的罚款。物业管理企业应根据国家和地方政府的有关规定制定所管物业的装饰装修管理制度。1)检查装修现场的门外有无张贴装修许可证和临时动火许可证，在门内必须张贴装修管理责任书和消防安全责任书，以便于装修工人对照执行和巡查人员监管。2)装修作业时间：上午8：0012：00，下午2：006：00；拆打时间：上午8：3011：30，下午2：305：30(周

30、六、日不得拆打)；重大节假日不得施工(元旦、春节、劳动节、国庆节)。3)现场的装修材料堆放要整齐有序，不得占用通道走廊或其他公共地方。4)装修期间，对楼宇内结构、装置等须提供足够的保护防御措施，避免任何的损毁。5)装修期间，应经常检查各用户和装修承办商是否维护公共场所的通畅、清洁。6)装修不得改动消防设施，如喷淋、烟感系统等；施工人员不得在消火栓取水作调制混凝土、清洗地面或其他用途。7)装修材料只能用货梯和消防电梯运载。8)装修工进入小区时要严格进行审核登记，必须持有管理处发放的“临时出入证”，并且人证相符，方可进入。9)装修垃圾必须使用垃圾袋包装处理，必须在管理处指定的位置、时间、方式进行堆放和清运，必须运送到指定的地点堆放或运出小区。