广州经纬户型创新的设计的研究35PPT-PPT课件.ppt

1、KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司（仅供内部使用）KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.户型设计重要性户型设计重要性户型设计作为产品设计的重要一环，承载在消费者对项目印象的终端环节，随着房地产市场高速发展和人民生活水平的提高，目前能提供更舒适的生活空间和引导先进生活方式的户型设计受到了市场热烈追捧，同时为项目在市场竞争中奠定了良好的物质基础。买不买房看环境买不买房看环境 掏不掏钱看户型掏不掏钱看户型 KINGSWICK （GUANGZHOU

2、）PROPERTY CONSULTANTS LTD.户型设计趋势户型设计趋势 高档产品精细化，普通产品个性化当前户型设计趋势KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.户型设计趋势户型设计趋势 广州星河湾在2019年推出的星座组团是广州豪宅的代表之一，只可用奢华形容的室内空间基本诠释了国外顶级公寓的生活方式，各个功能被进一步细分，尺度适宜，并不是一味求大，这种通过户型设计倡导生活方式的模式受到了上流社会的认同。高档产品精细化高档产品精细化KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.05年前偷面积的设

3、计手法年前偷面积的设计手法不计建筑面积（全赠送）不计建筑面积（全赠送）a凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)b落地凸窗(2.2米内)(空间延伸,实际窗地面与房间地面同)c可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)d两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)e两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)f地下室空间(增加辅助使用空间)g双首层设计地下空间(增加辅助使用空间或更多实用面积)h一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)i超高内庭院(可变现实用面积)j室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用

4、空间)KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.05年前偷面积的设计手法年前偷面积的设计手法计一半建筑面积（半卖半送）计一半建筑面积（半卖半送）k一层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少)l可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)只计一层面积的室内超高层高只计一层面积的室内超高层高(全赠送全赠送)m室内4米以下(增加空间体量和舒适度)n室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)o不计面积的公共面积(高层高,夹层等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)p计一半面积的公共面积(阳台形式等

5、)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)q模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.05年左右各种提高使用率的手段基本可以说是被各大发展商使用到登峰造极，随着05年建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-GB/T 50353-20192019的出台，显示出政府相关主管部门对变相赠送面积的行为开始进行约束，2019年，深圳市政府则出台了更为严格的深圳市房深圳市房屋建筑面积测绘技术规程屋建筑面积测绘技术规

6、程，基本是使得变相赠送面积提高使用率的作用大大降低。KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.当前偷面积的设计手法当前偷面积的设计手法设计设计手法手法广州及国家标准的适应性广州及国家标准的适应性市场适应性市场适应性契合度契合度a新实行的国家标准当中，对凸窗、落地凸窗并无限制，是未来项目户型设计的突破点之一可在各类型单位中采用，特别是中小紧凑型户型其竞争力不言而喻。bcd新实行的国家标准当中，对超过6米阳台即视为露台不计入建筑面积的规则依然未变。开阔的室外空间对客户具备足够的吸引力，但随之而来的视线干扰仍有一定负面因素。ef地下空间和半地下空间都

7、能给洋房客户带来一些空间变化上的情趣，但地下空间相应成本较高，而且新规范出台后也必须计算相应面积。适用范围只能为洋房产品的首层或者二层。gh标准并无变化适用范围窄i标准无变化变现的面积舒适度不够，但仍有一定性价比优势。j新标准规定必须计算1/2面积。居住舒适度低，而且性价比下降。KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.当前偷面积的设计手法当前偷面积的设计手法设计设计手法手法广州及国家标准的适应性广州及国家标准的适应性市场适应性市场适应性契合度契合度k k标准无变化在限定面积区间内适当放大阳台面积更能提升性价比。ll国家新标准当中并没有对内阳台

8、做过多限制，因此N+1的阳台模式可为本项目户型设计的亮点之一。可能对室内空间功能合理分布造成一定负面影响mm新标准无要求在不影响户型面积标准和提高过多成本的前提下可适当考虑。n no o标准变化，必须至少计算1/2面积效率下降p p标准无变化提高房屋实用率的有效手段。q q标准变化，必须至少计算1/2面积效率下降KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.一变二一变二二变三二变三特色户型特色户型偷面积偷面积N+1 N+1 户型户型 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.

9、特色户型特色户型偷面积偷面积招商城市主场招商城市主场落地凸窗、可拆卸窗台的凸窗扩展在紧凑户型中的运用落地凸窗、可拆卸窗台的凸窗扩展在紧凑户型中的运用可局部拆卸内假凸窗 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能逐步演变为入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能逐步演变为N+1的创新模式的创新模式灵活变多功能房特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.露台全赠送抬高跃式

10、结合可拆假天花梁板，令层高小于2.2米建筑面积：约252平方米特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.建筑面积：81-88平方米特色户型特色户型偷面积偷面积80平方两房变非常实用的宽四房 大阳台送一半格栅全赠送大阳台送一半 创新户型设计创新户型设计深圳 双御雅轩 KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.上下阳台错位形成6米露台露台面积全赠送会客厅特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU

11、）PROPERTY CONSULTANTS LTD.超大面积阳台赠送一半面积，可改建成客厅原客厅可改建成主人套房特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.2.522.524.72.52.22.182.182.0赠送面积的灰空间赠送面积的灰空间小复式小复式下层上层特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.2.2米赠送面积2.2米赠送面积建筑面积：125平方米单数层双数层特色户型特色户型偷面积

12、偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.创新户型设计创新户型设计特色户型特色户型偷面积偷面积建筑面积：125平方米KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.错跃式错跃式单数层平面双数层平面夹层平面特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.错跃式空间示意错跃式空间示意特色户型特色户型偷面积偷面积 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）

13、PROPERTY CONSULTANTS LTD.特色户型特色户型亲情居亲情居p随着社会Baby Boom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。p具体来说，双方的会客厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。共享区共享区独立生活区独立生活区独立生活区独立生活区亲情居（子母户型）亲情居（子母户型）应对70/90的户型拼合特色户型特色户型亲情居亲情居p随着社会Baby Boom一代逐渐长

14、大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。p具体来说，双方的会客厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.方案一方案二特色户型特色户型亲情居亲情居 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.一房一厅一房一厅 +

15、二房二厅二房二厅 =三房二厅三房二厅卧室卧室厨房卧室卧室卧室卧室厨房厨房客厅小客厅餐厅公共餐室建筑面积：80+45=125特色户型特色户型亲情居亲情居 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.“母子亲情居”，分为两个独立单元，不同大堂不同电梯入户，以中间的空中亲情花园相通，既相对独立，又通过庭院形成一个完整的大家庭特色户型特色户型亲情居亲情居 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.特色户型特色户型大平层大平层n多庭院设计，充分考虑南北对流n为

16、使更多的户数可望江，采取东西面窄，南北面长的设计n景观充分照顾客厅及主人套房n强调主人套房的功能细分 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.强调干湿动静等功能的严格分区休息区会客区工作区超高客厅塑造豪宅感受主仆分离双入户方式特色户型特色户型大平层大平层 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.特色户型特色户型大平层大平层 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.特色户

17、型特色户型类别墅类别墅 叠加复式叠加复式6米超高中空客厅超大空中花园，营造别墅氛围 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.叠加复式叠加复式建筑面积：约260平方米特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.叠加复式叠加复式建筑面积：360平方米主仆分离双入户6米超高中空客厅空中泳池特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS

18、LTD.三错层空间示意三错层空间示意三错三错+三错三错特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.三错层空间示意三错层空间示意三错三错+三错三错建筑面积：约260平方米2.2米赠送面积中空客厅挑高入户花园特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.三错层三错层三错三错+高厅平层高厅平层特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERT

19、Y CONSULTANTS LTD.高厅平层高厅平层三错三错+高厅平层高厅平层特色户型特色户型类别墅类别墅 创新户型设计创新户型设计KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司购物中心调整、提升的必要性和实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.1、购物中心调整、购物中心调整和提升的目和提升的目的的 2、什么情况下购、什么情况下购物中心必须物中心必须进行调整和进行调整和提升提升 3、购物中心调整、购物中心调

20、整提升前必须提升前必须考量的内容考量的内容 4、购物中心调整、购物中心调整实施过程中实施过程中的策略的策略 目录目录KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司一、购物中心调整和提升的目的 KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3、满足消费者需求、满足消费者需求4、提升租值、提升租值KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULT

21、ANTS LTD.二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.4、部分经营项目、部分经营

22、项目设置的楼层设置的楼层与周边其他与周边其他经营项目不经营项目不能有效产生能有效产生互动互动5、需要增加其他、需要增加其他种类的经营种类的经营项目，以完项目，以完善配套功能善配套功能 或商品结构或商品结构6、更高级别的品、更高级别的品牌进驻而引牌进驻而引发的品牌经发的品牌经营位置和楼营位置和楼 层的换位调层的换位调整整什么情况下购物中心必须进行调整和提升KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业

23、前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司三、购物中心调整提升前必须考量的内容KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业

24、的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.6、原有租户的经原有租户的经营状况、租约营状况、租约履行时间状况履行时间状况 7、市场营销推广市场营销推广策略的得失及策略的得失及未来方向未来方向 8、拟引进租户的拟引进租户的市场拓展方向市场拓展方向和市场布点情和市场布点情况况 9、业务团队的思业务团队的思路、业务能力路、业务能力和人员配备和人员配备10、调整、提升前、调整、提

25、升前后租金收益比后租金收益比较较购物中心调整提升前必须考量的内容KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性能性12、调整提升的时间节点安排、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整提升前必须考量的内容KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LT

26、D.四、购物中心调整实施过程中的策略KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.1、专职团队的组建和业务要求、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS

27、 LTD.购物中心调整实施过程中的策略6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工、项目调整部门的配合及分工KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.11、项目调整的时间节点确定、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施、推广策略的实施14、租户维护和管理服务、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司演讲结束，谢谢大家！演讲结束，谢谢大家！