第七章城市旧居住区的再开发 课件.ppt

1、一、城市旧居住区改造、调整规划一、城市旧居住区改造、调整规划 原则：统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发。原则：统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发。特殊：复杂性、长期性和阶段性、综合性。特殊：复杂性、长期性和阶段性、综合性。1.局部改造：（有机更新理论）局部改造：（有机更新理论）1.1 以较大地区范围的规划为依据，合理确定开发强度、以较大地区范围的规划为依据，合理确定开发强度、开发方式，明确拆建比。开发方式，明确拆建比。拆建比：拆除总建筑面积拆建比：拆除总建筑面积/新建总建筑面积新建总建筑面积 城市等级城市等级 拆建比拆建比 大城市大城市 1:2.5/1:2.8 中等城市中等城市 1:2

2、.0/1:2.5 小城市小城市 1:1.5/1:2.0 1.2 辨证地处理建筑的拆除和保留问题。辨证地处理建筑的拆除和保留问题。1.3 分析改建地区环境特征，制定合理的建筑容积率。分析改建地区环境特征，制定合理的建筑容积率。1.4 在局部拆建和改建时，有时为了就地安置拆迁户和合在局部拆建和改建时，有时为了就地安置拆迁户和合 理利用土地，住宅不能套用定型设计图纸，须单独设理利用土地，住宅不能套用定型设计图纸，须单独设 计。计。1.5 在风景点或名胜古迹附近改建时，新建筑的布局、在风景点或名胜古迹附近改建时，新建筑的布局、层数、高度、体型、色彩等应和周围环境相协调。层数、高度、体型、色彩等应和周围

3、环境相协调。1.6 手段手段l维修改善：指经常性的维修保护和局部的改善措施。维修改善：指经常性的维修保护和局部的改善措施。l更新：指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前更新：指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新。提下进行内部现代化更新。2、旧居住区的维修改善、旧居住区的维修改善 2.1 整顿道路：利用原有道路，采用拉直、拓宽、封闭、整顿道路：利用原有道路，采用拉直、拓宽、封闭、打通、开辟、废弃、改变道路性质等方法。打通、开辟、废弃、改变道路性质等方法。2.2增设公用设施：上水、下水、消防、路灯、美化、公增设公用设施：上水、下水、消防、路灯、美化、公 厕、垃圾箱等厕、

4、垃圾箱等 2.3 调整公共服务设施：教育、文化、卫生等设施。调整公共服务设施：教育、文化、卫生等设施。2.4 整顿院落：有利于改善环境、居式生活、交通。整顿院落：有利于改善环境、居式生活、交通。2.5 维修改善旧住宅。维修改善旧住宅。2.6 调整工厂等单位用地，使居住用地集中紧凑调整工厂等单位用地，使居住用地集中紧凑。二、居住区道路沿线的改建二、居住区道路沿线的改建 1 依据：根据城市道路系统已确定的道路性质、走向、宽依据：根据城市道路系统已确定的道路性质、走向、宽度等要求以及沿线的现状情况，统一进行规划设计。度等要求以及沿线的现状情况，统一进行规划设计。2 规划要点：规划要点：2.1 沿线建

5、筑的性质、内容、项目、标准等与道路性沿线建筑的性质、内容、项目、标准等与道路性 质相适应。质相适应。2.2 道路沿线的改建与结合街坊内的改造统一规划分道路沿线的改建与结合街坊内的改造统一规划分 期实施。期实施。2.3 建筑的规划布置和设计及景观应和拆迁范围和周建筑的规划布置和设计及景观应和拆迁范围和周 围环境密切配合。围环境密切配合。2.4 道路沿线改建应集中力量一次建成，也可分段、道路沿线改建应集中力量一次建成，也可分段、分组地建设。分组地建设。2.5 旧居住区成片集中改建。旧居住区成片集中改建。三、旧居住区改善和改建规划的调查研究三、旧居住区改善和改建规划的调查研究 3.1 土地使用现状土

6、地使用现状 3.2 建筑现状建筑现状 3.3 人口构成人口构成 3.4 公共服务设施现状公共服务设施现状 3.5 市政公用设施现状市政公用设施现状 3.6 工厂的生产情况工厂的生产情况 3.7 地区内大气被污染情况、噪声状况、原有保留住宅的地区内大气被污染情况、噪声状况、原有保留住宅的日照和通风条件等日照和通风条件等 3.8 建设资金来源建设资金来源 3.9 行政区划现状行政区划现状四、旧区改建中的一些问题四、旧区改建中的一些问题 4.1 原用住户的动迁安置问题原用住户的动迁安置问题 4.2 拆建比的问题拆建比的问题 4.3 改建地区建设标准问题改建地区建设标准问题 4.4 用地调整问题用地调

7、整问题 4.5 保留和恢复具有历史和文化传统、风貌特色的问题保留和恢复具有历史和文化传统、风貌特色的问题 4.6 资金与建设周期问题资金与建设周期问题 五、居住区的整治规划五、居住区的整治规划 5.1 问题的提出问题的提出 过去标准与今天的生活、理念、要求过去标准与今天的生活、理念、要求 解决矛盾、挖掘潜力、充分发挥投资效果解决矛盾、挖掘潜力、充分发挥投资效果 5.2 整治规划的内容整治规划的内容 5.2.1 用地方面：用地方面：过去有碍居住环境改善的设施过去有碍居住环境改善的设施 花地、旧村庄改造花地、旧村庄改造 原有住宅充分利用原有住宅充分利用 水系的调整水系的调整 5.2.2 调整、增设

8、公共服务设施。调整、增设公共服务设施。5.2.3 市政设施的完善。市政设施的完善。5.2.4 完善和充实居住区公共绿地。完善和充实居住区公共绿地。5.2.5 加强安全管理，需要加设围墙、门卫、保安等设加强安全管理，需要加设围墙、门卫、保安等设施。施。新建新建加层加层充实生活服务设施充实生活服务设施完整完整l不了解动拆迁，就无法全面破解房地产业的运作流程不了解动拆迁，就无法全面破解房地产业的运作流程与机制。重庆与机制。重庆“史上最牛的钉子户史上最牛的钉子户”让广大网民知道让广大网民知道了动拆迁中的利益纷争，而且，今年了动拆迁中的利益纷争，而且，今年物权法物权法的出的出台，也使城市动拆迁难上加难，

9、动迁户们底气更足了，台，也使城市动拆迁难上加难，动迁户们底气更足了，但如果业主们都在为自家的利益而寸土不让，那么中但如果业主们都在为自家的利益而寸土不让，那么中国同样也有可能出现欧美城市发展史上的国同样也有可能出现欧美城市发展史上的“城市空心城市空心化化”，果真如此，则市中心只能成为流浪汉的天堂，果真如此，则市中心只能成为流浪汉的天堂，贫民窟的圣殿。贫民窟的圣殿。l城市动拆迁，是指为配合旧区改造、改善市民居住条城市动拆迁，是指为配合旧区改造、改善市民居住条件、进行基础设施建设件、进行基础设施建设,而拆迁住宅、产业用房或其他而拆迁住宅、产业用房或其他建筑，并予以重新安置的一项综合性工作。动拆迁是

10、建筑，并予以重新安置的一项综合性工作。动拆迁是城市旧区改造的前期工作，关系到城市更新的进展和城市旧区改造的前期工作，关系到城市更新的进展和效率。从世界城市发展的纵向考量，改革开放以来上效率。从世界城市发展的纵向考量，改革开放以来上海的旧城改造的规模、速度和质量创造了世界城市更海的旧城改造的规模、速度和质量创造了世界城市更新运动的奇迹。而这一辉煌业绩的背后，由政府牵头、新运动的奇迹。而这一辉煌业绩的背后，由政府牵头、企业投资、居民配合的动迁拆工作则功不可没。企业投资、居民配合的动迁拆工作则功不可没。l1988年以前，上海的城市建设实行的是年以前，上海的城市建设实行的是“见缝插针式见缝插针式”或征

11、地新建的做法，因此导致动拆迁的规模小，地块或征地新建的做法，因此导致动拆迁的规模小，地块比较零碎，没有纳入制度化轨道。比较零碎，没有纳入制度化轨道。l1988后，随着房地产市场化的推进，城市建设开始有后，随着房地产市场化的推进，城市建设开始有计划地进行片区整体改造和动拆迁。计划地进行片区整体改造和动拆迁。l上海的动拆迁大致经历了三个阶段：上海的动拆迁大致经历了三个阶段：l第一、第一、1950年年-1978年缓慢发展期，市区共拆除年缓慢发展期，市区共拆除468万万平米，年均拆除旧房平米，年均拆除旧房16万平米。万平米。l第二、第二、1979年年-1991年加速发展期，共拆除年加速发展期，共拆除1

12、038万平米，万平米，年均拆除旧房年均拆除旧房80万平米。万平米。l第三、第三、1992年以来高速发展期，至年以来高速发展期，至2019年共拆除旧房年共拆除旧房6900万平米，年均拆除旧房万平米，年均拆除旧房493万平米。万平米。l随着房价的快速攀升，动迁的难度越来越大，同时随随着房价的快速攀升，动迁的难度越来越大，同时随着世博会、轨道交通、中环线、以及二级以下成片旧着世博会、轨道交通、中环线、以及二级以下成片旧里的拆迁改造，导致的动迁压力非常大里的拆迁改造，导致的动迁压力非常大。l世博会规划红线范围内动迁居民，共涉及黄浦区、卢世博会规划红线范围内动迁居民，共涉及黄浦区、卢湾区和浦东新区湾区和

13、浦东新区3个区，分布在个区，分布在6个街道、个街道、18个居委，个居委，需动迁居民需动迁居民1.8万余户、万余户、272家企业、动迁量为历届世家企业、动迁量为历届世博会之最。博会之最。l严禁拆迁公司采取停水、停电、停气等手段，强迫被严禁拆迁公司采取停水、停电、停气等手段，强迫被拆迁居民搬迁，对侵害居民利益的违法拆迁行为，依拆迁居民搬迁，对侵害居民利益的违法拆迁行为，依法严厉查处。法严厉查处。l对违法拆迁房屋、拆除房屋的行为，并造成严重后果对违法拆迁房屋、拆除房屋的行为，并造成严重后果的，追究当事人和直接负责人的责任；构成犯罪的，的，追究当事人和直接负责人的责任；构成犯罪的，追究刑事责任。追究刑

14、事责任。l针对上海当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，针对上海当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，就进一步加强房屋拆迁管理工作强调以下几条：就进一步加强房屋拆迁管理工作强调以下几条：l其一、进一步明确指导思想加强房屋拆迁管理工作，其一、进一步明确指导思想加强房屋拆迁管理工作，严格按照严格按照“统一标准、公开操作、严肃纪律、依法拆统一标准、公开操作、严肃纪律、依法拆迁迁”的原则进行。的原则进行。l其二、合理控制拆迁规模严格规范审批程序，重点确其二、合理控制拆迁规模严格规范审批程序，重点确保轨道交通、世博园区等重大工程，严格控制商业开保轨道交通、世博园区等重大工程，严格控制商业开发拆迁。发

15、拆迁。l其三、深入推行拆迁五项制度确保拆迁公开透明，继其三、深入推行拆迁五项制度确保拆迁公开透明，继续贯彻落实公示、信访接待、举报、承诺书和监管五续贯彻落实公示、信访接待、举报、承诺书和监管五项制度。项制度。l其四、加强拆迁单位和人员管理规范拆迁行为。其四、加强拆迁单位和人员管理规范拆迁行为。l其五、完善政策法规加强拆迁工作监管。其五、完善政策法规加强拆迁工作监管。l政府的关怀使世博动拆迁进展顺利，政府的关怀使世博动拆迁进展顺利，2019年度上海全年度上海全年拆除住宅建筑面积年拆除住宅建筑面积851万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长91%；动迁居民动迁居民7.45万户，增长万户，增长34

16、.5%，其中世博园区完成居，其中世博园区完成居民动迁民动迁1.79万户，总签约率达到万户，总签约率达到96.9%。浦东世博动迁。浦东世博动迁自自2019年年3月月31日起分三批进行，至日起分三批进行，至2019年年2月月25日日10660户世博居民全部签约完毕，历时近户世博居民全部签约完毕，历时近11个月，这其个月，这其中创造了千人排队签约、单月签约逾中创造了千人排队签约、单月签约逾3000户、单日签户、单日签约逾约逾1000户的动迁奇迹。户的动迁奇迹。浦江世博家园照片浦江世博家园照片 l二战之后，随着高速公路和郊区住宅的兴起，西方国二战之后，随着高速公路和郊区住宅的兴起，西方国家尤其是美国大

17、城市出现了家尤其是美国大城市出现了“城市空心化城市空心化”的现象，的现象，中产阶段纷纷搬到郊区居住，市中心渐渐沦落为成为中产阶段纷纷搬到郊区居住，市中心渐渐沦落为成为贫民窟聚集的地方。贫民窟聚集的地方。l为了解决这一问题，为了解决这一问题，1960年代后许多西方国家兴起了年代后许多西方国家兴起了城市更新运动，不得不进行城市更新运动，不得不进行“亡羊补牢亡羊补牢”式的整治市式的整治市中心面貌。而拉美国家由于政府的放任和财力所限，中心面貌。而拉美国家由于政府的放任和财力所限，城市中心区衰落的状况至今仍普遍存在。城市中心区衰落的状况至今仍普遍存在。l大城市的市区的综合整治，是工业化和城市化快速发大城

18、市的市区的综合整治，是工业化和城市化快速发展阶段政府必须面对的一大难题，现在看来，上海市展阶段政府必须面对的一大难题，现在看来，上海市交出了一份让人满意的答卷。交出了一份让人满意的答卷。l十多年的拆迁史，同是也是一部美化城市面貌和优化十多年的拆迁史，同是也是一部美化城市面貌和优化城市功能的进化史。城市功能的进化史。l从美化城市上讲，正是由于大规模拆迁的顺利进行，从美化城市上讲，正是由于大规模拆迁的顺利进行，使大片大片作为使大片大片作为“城市疤痕城市疤痕”的棚户区变脸为靓丽的的棚户区变脸为靓丽的现代生态小区、高级商务楼群、城市绿地公园。现代生态小区、高级商务楼群、城市绿地公园。l使大量老旧工厂迁

19、出市区，减少了由此造成的废水、使大量老旧工厂迁出市区，减少了由此造成的废水、废气、尘埃污染，至今内环线内已基本没有污染型企废气、尘埃污染，至今内环线内已基本没有污染型企业，工业废水热电厂放量比业，工业废水热电厂放量比1978年降低近年降低近60%，许多，许多市区河道重归清新，鱼虾重现，比如浦东的张家浜就市区河道重归清新，鱼虾重现，比如浦东的张家浜就堪称典范。堪称典范。l从优化城市功能上讲，正是由于大规模拆迁的顺利进从优化城市功能上讲，正是由于大规模拆迁的顺利进行，使上海产业用地和房屋结构发生了巨大的变化，行，使上海产业用地和房屋结构发生了巨大的变化，商业服务用地和交通用地面积大幅上升。商业服务

20、用地和交通用地面积大幅上升。l体系完整的跨江大桥、高架道路、越江隧道、轨道交体系完整的跨江大桥、高架道路、越江隧道、轨道交通等极大地改善了上海的交通状况。为第三产业的繁通等极大地改善了上海的交通状况。为第三产业的繁荣发展创造了荣发展创造了“战场战场”，陆家嘴、南京西路、淮海中，陆家嘴、南京西路、淮海中路、虹桥等成为国际级的商务区，吸引世界路、虹桥等成为国际级的商务区，吸引世界500强等国强等国际大型企业的地区或中国总部入驻。使世纪公园、黄际大型企业的地区或中国总部入驻。使世纪公园、黄浦江两岸等成为旅游休闲胜地。浦江两岸等成为旅游休闲胜地。l随着城市面貌和功能的优化，上海作为国际大都市的随着城市

21、面貌和功能的优化，上海作为国际大都市的城市综合竞争力正在快速提高。城市综合竞争力正在快速提高。l最近十年，上海每年的动拆迁户数一般都最近十年，上海每年的动拆迁户数一般都7-8万，每年万，每年都创造出都创造出800万平米左右的住宅需求，比如万平米左右的住宅需求，比如2019年上海年上海总销售面积总销售面积1848万平米，动拆迁导致的刚性需求占近万平米，动拆迁导致的刚性需求占近一半。当然，也许有些拆迁户会拿了钱买二手房，但一半。当然，也许有些拆迁户会拿了钱买二手房，但即使如此也是促进了二手房市场的活跌。上海近些年即使如此也是促进了二手房市场的活跌。上海近些年来房地产市场的快速发展，与动拆迁的巨大贡

22、献密不来房地产市场的快速发展，与动拆迁的巨大贡献密不可分。可分。2019年国家的宏观调控使投资客撤场，可以动年国家的宏观调控使投资客撤场，可以动拆迁形成的刚性需求在很大程度上支撑着上海楼市，拆迁形成的刚性需求在很大程度上支撑着上海楼市，发挥了中流砥柱的作用。发挥了中流砥柱的作用。l政府主要通过配套商品房来解决动拆迁安置问题。政府主要通过配套商品房来解决动拆迁安置问题。2019年年6月，上海市政府提出，以每平方米月，上海市政府提出，以每平方米3500元的市元的市场价，造出一批场价，造出一批“占地不多环境美、造价不高水平高、占地不多环境美、造价不高水平高、面积不大功能全面积不大功能全”的重大工程配

23、套商品房。的重大工程配套商品房。l同年启动了总数为同年启动了总数为100万平方米的重大工程配套商品房万平方米的重大工程配套商品房工程建设。工程建设。l2019年初，年初，“竣工重大工程配套商品房竣工重大工程配套商品房100万平方米，万平方米，为市民提供合适房源为市民提供合适房源”被列入上海市政府为民要办的被列入上海市政府为民要办的12件实事之一。件实事之一。l根据上海城市规根据上海城市规划，至划，至2020年，年，本市内环以内中本市内环以内中心城区的人口设心城区的人口设计控制在计控制在900万万以内。而市房地以内。而市房地局最新调查的数局最新调查的数据显示，目前市据显示，目前市中心的人口已经中

24、心的人口已经达到达到1100万，这万，这就意味着到就意味着到2020年，将有至少年，将有至少200万人迁出上万人迁出上海市中心。海市中心。年份年份动迁户数动迁户数拆迁面积（万拆迁面积（万平方米）平方米）201975777322.77201989132342.95201979857479.67201978205452.22201975185342.50200070606365.77201973728515.652019101097644.53201980858584.93201942415308.40201974500851.85201976900 848.4附表：上海市近十年来每年拆迁数据表附

25、表：上海市近十年来每年拆迁数据表.(统计范围为统计范围为10个中心城区个中心城区)l救急：救急：立即停止一切非关键工作，全民皆兵、皆医地开展救立即停止一切非关键工作，全民皆兵、皆医地开展救灾任务灾任务-“关键工作关键工作”指本职就是做医疗、救火类的工指本职就是做医疗、救火类的工作，与衣食住行直接、立即相关的工作。作，与衣食住行直接、立即相关的工作。2快快3慢：慢：1、（对被困的人）本地立即开展救援工作，全民皆兵、（对被困的人）本地立即开展救援工作，全民皆兵、皆医地抢救人员皆医地抢救人员-生命是最宝贵的！生命是最宝贵的！2、（救火）伴随一些火源因为地震而失去控制，则救、（救火）伴随一些火源因为地

26、震而失去控制，则救火工作在除了救人之外，次要进行！火工作在除了救人之外，次要进行！l3、（电力、通讯）地震中心区可以临时紧急启动少量、（电力、通讯）地震中心区可以临时紧急启动少量卫星通讯。电力中断暂无力管理。短距离无线通讯设备卫星通讯。电力中断暂无力管理。短距离无线通讯设备要保障！要保障！4、（饮食、居住、医护）由于当前夏季，晚间御寒问、（饮食、居住、医护）由于当前夏季，晚间御寒问题相对不是最棘手的（因为有阴雨，帐篷是必须的），题相对不是最棘手的（因为有阴雨，帐篷是必须的），重点在于饮水、食物、防疫工作！重点在于饮水、食物、防疫工作！5、（紧随其后的周边支援）全国兄弟省份立即支援子、（紧随其后

27、的周边支援）全国兄弟省份立即支援子弟兵、医生、防疫等人员！就近市县还要大量支援挖掘弟兵、医生、防疫等人员！就近市县还要大量支援挖掘机、吊车、千斤顶、柴油发电机、照明灯等！在大家的机、吊车、千斤顶、柴油发电机、照明灯等！在大家的配合下，搞好基础设施如水库大坝、铁路、涵洞安全的配合下，搞好基础设施如水库大坝、铁路、涵洞安全的检查工作，防止次生灾害。抓紧通水、通电、通路，保检查工作，防止次生灾害。抓紧通水、通电、通路，保证通信畅通，保证社会秩序的正常。也包括余震监测。证通信畅通，保证社会秩序的正常。也包括余震监测。l长期考虑：长期考虑：3硬硬2软：软：6、从规划的角度看，不要建高楼，要建适度高度、稀

28、疏、从规划的角度看，不要建高楼，要建适度高度、稀疏的、有大量空地的规划（每平方公里的、有大量空地的规划（每平方公里1万人的规划）。万人的规划）。7、从交通角度看，要发展网状公共交通，利于大宗物资、从交通角度看，要发展网状公共交通，利于大宗物资能从能从4个方向运进来（例如做饭的燃料、灶具和大米、干个方向运进来（例如做饭的燃料、灶具和大米、干净的水、少量的副食等、衣被等），少量紧急物资可以净的水、少量的副食等、衣被等），少量紧急物资可以直升机运输。直升机运输。8、公共场所要建设、公共场所要建设“最坚固最坚固”级别的疏散通道和指示灯级别的疏散通道和指示灯路标。路标。9、从教育的角度讲，经常进行各种灾害的演习，不要只、从教育的角度讲，经常进行各种灾害的演习，不要只学数理化！平时就要不断演习，而不是只在纪念日才演学数理化！平时就要不断演习，而不是只在纪念日才演习！习！10、（这个好象已经有了，但还是在本文中提一下）建、（这个好象已经有了，但还是在本文中提一下）建立大量中央应急预案和物资储备机制，哪里发生大灾害，立大量中央应急预案和物资储备机制，哪里发生大灾害，要立即能够打要立即能够打“有准备之仗有准备之仗”！负责单位可以是民政部！负责单位可以是民政部为主，解放军、卫生部、交通部等为辅的集体领导。为主，解放军、卫生部、交通部等为辅的集体领导。