资产评估重点难点1课件.ppt
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- 资产评估 重点难点 课件
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1、通过本课程的学习,学生应理解通过本课程的学习,学生应理解掌握资产评掌握资产评估的基本理论和操作程序;学会并掌握资产评估估的基本理论和操作程序;学会并掌握资产评估的各种基本方法及其运用的原则条件;掌握资产的各种基本方法及其运用的原则条件;掌握资产评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资产评估案例,使学生能够运用相应的评估方法对产评估案例,使学生能够运用相应的评估方法对不同的资产业务进行评估,提高学生分析问题和不同的资产业务进行评估,提高学生分析问题和解决问题的能力。解决问题的能力。本课程是一门实务性较强的课程本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌重点是
2、掌握资产评估的各种基本方法,学会运用资产评估握资产评估的各种基本方法,学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。v资产评估目的、标准、假设资产评估目的、标准、假设v资产评估特点、原则资产评估特点、原则v资产评估基本方法资产评估基本方法v机器设备评估实务机器设备评估实务v房地产评估实务房地产评估实务v无形资产评估实务无形资产评估实务v整体资产评估实务整体资产评估实务v资产评估操作程序及资产评估报告资产评估操作程序及资产评估报告 第第一一部部分分资资 一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能 二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大
3、要素 三、资产评估的目的与主客体三、资产评估的目的与主客体 四、资产评估标准四、资产评估标准 第第一一部部分分资资 五、资产评估假设与价格计量五、资产评估假设与价格计量 六、资产评估的特点与原则六、资产评估的特点与原则 七、资产评估报告七、资产评估报告 八、资产评估操作程序八、资产评估操作程序 一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能 即由评估机构根据特定目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现实价格进行评定和估算的过程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能v为资产业务提供价值尺度;为资产业务提供价
4、值尺度;v界定与维护各产权主体的合法权益;界定与维护各产权主体的合法权益;v优化资源配置;优化资源配置;v促进企业帐实相符,足额补偿和资产完整;促进企业帐实相符,足额补偿和资产完整;v在促进对外开放的同时,维护国家权益在促进对外开放的同时,维护国家权益 。二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素l l 主体主体l l 客体客体l l 特定目的特定目的l l 程序程序l l 标准标准l l 方法方法三、资产评估的目的三、资产评估的目的 资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估,评估结果是为何种资产业务服务。资产评估,评估结果是为何种资产业务服务。资产评估的
5、职能是为特定资产业务提供公平资产评估的职能是为特定资产业务提供公平的价格尺度,因而特定资产目的构成资产评的价格尺度,因而特定资产目的构成资产评估的特定业务。估的特定业务。三、资产评估的目的三、资产评估的目的1、以资产交易为目的的评估2、融通资金3、资产保全4、资产清算 5、咨询服务 6、税收7、国家征用土地和房产 三、资产评估的主体三、资产评估的主体 指从事资产评估的机构与专业评估人员。1、资产评估机构 评估机构必须具有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书。2、资产评估人员 必须具备的条件 广博的学识和丰富的实践经验 良好的职业道德 经过严格的考试和考核,取得资产评估管理机构确认
6、的评估资格;三、资产评估的客体三、资产评估的客体 即评估的对象-资产 (一)资产的定义 (二)资产的分类 (三)确认资产的标准 四、资产评估标准四、资产评估标准重置成本标准重置成本标准是指现时条件下,按功能重置资产并使资产处于是指现时条件下,按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。在用状态所耗费的成本。现行市价标准现行市价标准是指资产在公开市场上的售卖价格。是指资产在公开市场上的售卖价格。收益现值标准收益现值标准是根据资产未来预期获利能力的大小,以适当的是根据资产未来预期获利能力的大小,以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。清算价格标准
7、清算价格标准是指在非正常市场上限制拍卖的价格。是指在非正常市场上限制拍卖的价格。资产评估标准的选择资产评估标准的选择根据上述要求选择评估标准,大致有下列几种类型根据上述要求选择评估标准,大致有下列几种类型 以资产保全、补偿为目的的以资产保全、补偿为目的的重置成本标准重置成本标准 以资产纳税为目的的以资产纳税为目的的重置成本、现行市价等标准重置成本、现行市价等标准 以所有权变更为对象的以所有权变更为对象的收益现值、或重置成本、现行市价标准。收益现值、或重置成本、现行市价标准。企业清算和破产清理中的企业清算和破产清理中的清算价格标准。清算价格标准。评估假设与价格计量 (一)资产评估假设(一)资产评
8、估假设 1 1、继续使用假设、继续使用假设 2 2、公开市场假设、公开市场假设 3 3、清算假设、清算假设评估假设与价格计量 (二)价格计量(二)价格计量 1 1、重置成本及其价格计量、重置成本及其价格计量 2 2、收益现值及其价格计量、收益现值及其价格计量 3 3、现行市价及其价格计量、现行市价及其价格计量 4 4、清算价格及其价格计量清算价格及其价格计量 六、资产评估的特点与原则特点:现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性 六、资产评估特点与原则v工作原则独立性原则 客观性原则科学性原则 专业性原则v经济原则贡献原则 替代原则 预期收益原则 最佳效用原则七、资产评估报告资产评估报告书是评估
9、机构在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告书的特点特点特点v是给委托单位的书面答复v具有法律效力和公正作用v是有根据的责任报告,具有权威性v须报送国有资产管理部门审核验证确认v严格遵守国家有关保密的规定v按规定的格式撰写v必须根据客观公正实事求是的原则撰写,如实反映资产评估工作的情况。资产评估报告书编写要求客观性-原则:客观公正独立完整性-报告内容应完整准确及时性-按约定时间及时完成资产评估报告的正文部分内容1、资产评估机构2、委托方及资产占有方3、评估目的4、评估范围和对象5、评估过程6、评估原则7、评估依
10、据8、评估方法9、评估基准日10、评估结果11、评估结果有效期12、评估基准日后的调整事项13、评估结果有效的其他条件14、资产评估报告的使用范围15、其他需要说明的有关问题16、签名盖章17、评估报告提出日期资产评估报告的附件部分内容评估详细说明资产负债表和损益表资产评估一览表资产、负债及所有者权益一览表各类资产负债评估结果汇总表各类资产负债清查评估明细表对整体企业进行分析验证评估的情况重要资产的产权证明文件评估机构资格证书复印件其他文件资料评估说明的内容评估说明使用范围的声明进行资产评估有关事项的说明资产清查核实情况的说明评估依据的说明各项资产负债的评估技术说明整体资产评估方法验证说明评估
11、结论及其分析资产评估报告的利用客户对评估报告的利用评估管理机构对评估报告的利用评估机构对评估报告的利用八、资产评估程序资产评估操作程序v业务受理v双方准备工作v评定估算v核准备案v整理归档 资产评估的业务受理v项目接洽v风险评价v签定资产评估业务约定书 v资产评估委托方的准备工作成立评估工作小组准备相关资料资产清查双方的准备工作双方的准备工作v资产评估机构的准备工作成立评估项目小组实地观察制订评估操作方案制订评估日程计划召集多方会议评定估算的步骤划分资产类别,选择不同的评估方法作出准确评定估算资产价格核准备案v核准制的范围v核准工作程序v备案制的范围v备案程序整理归档工作底稿档案管理 资产评估
12、基本方法一、重置成本法一、重置成本法 二、收益现值法二、收益现值法 三、市场比较法三、市场比较法 四、清算价格法四、清算价格法 一、重置成本法(一)重置成本定义、公式(二)重置成本的计量方法 重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法(三)有形损耗的计量方法 观察法 使用年限法一、重置成本法(四)功能性损耗的估算(五)经济性损耗的估算(六)重置成本法的适用范围(七)影响重置价格的主要因素(八)重置成本法的评估程序(一)重置成本法定义1、重置成本法定义 指在资产继续使用的前提下,按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。完全重置成本-指购买一项全新的与被评
13、估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。(一)重置成本法定义2、公式:被评估资产的价值 =重置成本-累计应计损耗额 =重置成本-有形损耗 -功能性损耗 -经济性损耗(二)重置成本的计量方法1、重置核算法-加和法以现行市价为标准,计算被评估资产的重置全价的一种方法。公式重置成本=直接成本+间接成本(二)重置成本的计量方法2、物价指数法价格趋势法通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标,利用统计预测技术,对被评估资产的帐面价值进行调整,使之变为估算资产的重置全价。被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值评估基准日价格指数/原购置时日价格指数(二)重置成本的计量方法3、功能系数法v通过选择同类功能的资
14、产作参照物,根据资产功能 与成本的内在关系,类推被评估资产重置成本的一种方法。v功能与成本的关系线性关系P=AF+B用最小二乘法求解A、B,然后代入公式求出P。指数关系(二)重置成本的计量方法v指数关系功能价值指数参照物资产功能被评估资产功能参照物资产价格被评估资产重置全价(二)重置成本的计量方法4、统计分析法根据统计原理,抽样选择有代表性的资产,估算其重置成本,依据资产的原始成本,来推算全部资产的重置成本,适用于企业整体资产评估。v公式:某类抽样资产原始成本某类抽样资产重置成本本某类或总体资产原始成本某类或总体资产重置成1、观察法成新率法被评估资产的有形损耗 =重置成本(1-成新率)成新率指
15、一项资产的新旧程度的百分比。其确定有两种方式:v直接观察法v结构加权平均法(三)有形损耗的计量方法(三)有形损耗的计量方法2、使用年限法被评估资产有形损耗=(重置成本-残值)实际已使用年限/总使用年限v总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限v实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率v资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间 100%v成新率=尚可使用年限/总使用年限 100%(四)功能性损耗的估算被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额 剩余使用年限的年金现值系数v被评估资产生产成本的年税后超支额 =(1-所得税)被评估资产生产成本的年超支
16、额v被评估资产生产成本的年超支额 =(旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本)年生产量(五)经济性损耗的估算v外部因素对资产价值的影响有两种v造成营运费用上升v导致资产闲置v两种方法(1)利用年收益损失金额本金化计算经济性损耗=年收益损失额(1-所得税)/资产收益率(2)通过估算生产能力变化来评价再计算经济性损耗经济性损耗=(重置成本-有形损耗-功能性损耗)经济性贬值率规模效益指数生产能力生产能力经济性贬值率BA1(六)重置成本法的适用范围v被评估资产的现行市价与历史成本相比有较大的提高;v被评估资产,尤其是生产设备的固定资产出现较大的无形损耗;v被评估资产的使用效益有较大提高。v被评估资
17、产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合;v被评估资产的帐面历史成本欠实,甚至找不到历史成本资料的根据。二、收益现值法(一)收益现值法定义、影响因素(二)收益现值法的计算方法有限期内各年收益折现法无限期收益折现法(三)收益现值法评估资产的优缺点(四)收益现值法评估资产的程序(五)收益现值法的应用(一)收益现值法定义v收益现值法定义通过估算被评估资产未来的预期收益能力,并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值,借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。v公式v适用条件:资产投入使用ntt11折现率各期未来预期收益收益现值(一)收益现值法影响因素影响因素1、预期收益2、折现率(贴现率)3、资本化
18、率(一)收益现值法影响因素v折现率与资本化率联系:v都是反映投入资本回收状况的经济指标,即都是将未来收益或资金换算成现值的比率。v二者的确定都有相同的依据,如参考银行利率,通货膨胀率,风险利率。区别:v有限的年限,把未来收入折成现值折现率v资本化是永续收入的折现(二)收益现值法的计算方法1、有限期内各年收益折现法时当预期各年的收益不等时当预期年收益恒定不变nttrtRPnttrAP1111(二)收益现值法的计算方法2、无限期收益折现法 1)收益稳定情况v整个永续时期收益稳定P=A/I=预期收益额/资本化率v整个永续时期内,前期收益不稳定,后期收益稳定NrIAtrtRP11(二)收益现值法的计算
19、方法2)、收益不稳定的情况收益按固定比例增长的情况。grgRnrgRrgRgRRttttttt1,111)1)1(010101上式为当(收益现值(二)收益现值法的计算方法收益不稳定的情况前期收益不可能按固定比例增长,而存在波动情况,只在后期才有可能以固定比例增长的情况。NrgrgNRnttrtR)1(1111被评估资产的收益现值三、现行市价法v现行市价法-市场比较法以现实市场上同类资产的市场价格作为价格标准,据以确定资产价值的一种资产评估方法。三、现行市价法v现行市价法的前提条件被评估资产应具备一个充分活跃的交易市场。充分的市场竞争 公平市场买卖双方没有垄断和控制。市场所反映的资产价格信息应当
20、具有正常性、真实性、准确性,是以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量的。被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、参数等资料应当是可以收集的。对评估人员的知识经验要求较高。三、现行市价法基本方法v直接法:在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的市场价格,作为被评估资产的现行价格。v比较法:在市场上找到与被评估资产相类似的资产价格作为参照物,根据两者间的差异因素,参照资产的交易价格进行必要的调整,从而确定被评估资产的价格。三、现行市价法v比较法被评估资产的价值=同类资产的现行市价*调整系数=同类资产的现行市价+/-时间调整额+/-功能调整额+/-地区及其他调整额调整因素v时间因素v地域因素
21、v功能因素v交易情况因素现行市价法的适用范围v单项生产要素参股、投资、担保业务v企业承包、转让、联营、兼并、保险业务v外资企业。四、清算价格法v清算价格v企业停业,以变卖资产的方式来清偿债务和分配剩余权益状况下的资产价格。v清算价格法以清算价格为标准,对被评估资产价格进行评估的方法。它是市场比较法的一种特殊形式四、清算价格法v适用的前提条件v应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其它有效文件v资产以整体或拆零方式在市场上可以快速变现v所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出金额v适用范围v企业破产v抵押v清理第三部分 资产评估实务 机器设备评估 这是本课程的重点这是本课程的重点篇章篇章之一。
22、本之一。本章重点是运用重置成本法对机器设备价章重点是运用重置成本法对机器设备价值进行评估,成新率的计算,功能性损值进行评估,成新率的计算,功能性损耗和经济性损耗的计算。难点在于现行耗和经济性损耗的计算。难点在于现行市价法中参照物和调整系数的确定。市价法中参照物和调整系数的确定。一、机器设备评估概述机器设备的评估特点评估以单台单件为对象,以保证评估的真实性和准确性以技术检测为基础对机器设备的价值构成要素及其变化规律要了解掌握一、机器设备评估概述机器设备评估的程序搜集整理有关资料,划分机器设备类别设计评估方案现场勘察并核定待评估设备数量,进行技术鉴定确定评估价格标准和方法计算评估值,编制评估报表二
23、、机器设备评估方法适用性v重置成本法适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台设备的评估v现行市价法适用于单项机器设备变现价格的估测必须以市场性和可比性为前提v收益现值法适用于具有独立的能连续用货币计量的可预测收益的机器设备的评估三、运用重置成本法进行评估(一)重置成本的测算1、重置核算法(细节分析法)2、指数调整法3、功能成本法(二)、成新率的测定(三)、功能性损耗的估算(四)、经济性损耗的估算(五)、机器设备的评估值的计算成新率的测定1、使用年限法估算%100%100设备总使用年限设备已使用年限设备总使用年限或成新率设备尚可使用年限设备的已使用年限设备的尚可使用年限成新率成新率的测定 2
24、、综合年限法%100尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率更新成本已使用年限加权更新成本更新成本加权更新成本加权投资年限功能性损耗的测定1、由复原重置成本与更新重置成本的差异来估算 功能性损耗=复原重置成本-更新重置成本功能性损耗的测定2、由超额运行成本来估算v 功能性损耗=(年超额运营成本+减额收入)年金现值系数v 年超额运营成本 =被评估资产年运营成本-采用新技术的资产年运营成本v 年净超额成本=年超额成本(1-所得税率)功能性损耗的测定 3、计算步骤选择采用新技术并具有代表性的同类资产的年运营成本与被评估资产的年运营成本对比,计算出被评估资产的年超额成本确定被评估资产的尚可使用年限计
25、算净超额成本选取一个适当的折现率将超额成本折成现值,即功能性贬值。经济性损耗的测定v经济性损耗的估算v经济性贬值=设备年收益损失额(1-所得税率)(P/A,r,n)规模效益指数设备原设计生产能力产能力设备预计可被利用的生经济性贬值率BA1重置成本法机器设备评估值的计算 重置净价 =重置全价-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗或 重置净价=重置全价(1-有形损耗率)(1-功能性损耗率)(1-经济性损耗率)四、现行市价法在机器设备评估四、现行市价法在机器设备评估中的应用中的应用 (一)评估步骤 (二)市价折余法-直接法的应用 (三)市场比较法的应用(一)评估步骤考察鉴定被评估机器设备选择参照物对被评
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