香港主要香港商业住宅案例分析课件.ppt

1、香港商业住宅香港商业住宅地铁建筑Part1 地铁第一条线路观塘线于1979年建成通车，标志着香港向国际化大都市迈进的第一步。香港经济急速发展，人口不断增加，公共交通的需求越来越大，为了解决未来交通状况，香港政府决定修建地铁。港铁发展历史港铁发展历史60年代70年代至今，香港综合铁路系统全长168.1公里，由9条市区线共80个车站组成，并且香港地铁也是世界上盈利状况最好世界上盈利状况最好的城市地铁。80年代至今无处不在的香港地铁，已经完全融入并改变了无处不在的香港地铁，已经完全融入并改变了了香港人的生活了香港人的生活,成为港人最主要的交通工具成为港人最主要的交通工具地铁主要有5条路线，线路循环不

2、断，可通往各观光购买区，班次频密，而且可以互通转驳。主要地铁一般只需待2至3分钟。东涌线只需待4至5分钟，机场快线班次为每12分钟。香港地铁日均客流量约370万人次。地铁线的缜密以及班次的密集，保证了香港交地铁线的缜密以及班次的密集，保证了香港交通的畅通运行通的畅通运行路线名称路线名称通车日期通车日期起点站终点站起点站终点站站数站数长度长度（公里）（公里）行驶时间行驶时间（分钟）（分钟）市区线观塘线1979年10月1日油麻地调景岭1511.227荃湾线1982年5月10日中环荃湾161630港岛线1985年5月31日上环柴湾1413.325东涌线1998年6月22日香港东涌831.125将军澳

3、线2002年8月18日北角宝琳78.814迪士尼线2005年8月1日欣澳迪士尼23.34.5机场联络轨道系统机场快线1998年7月6日香港博览馆535.228地铁分布状况地铁分布状况香港地铁实现盈利主要是依靠票务收入、沿线物业开发、地铁商业以及地铁广告等其他收入。其核心的盈利模式可以总结为其核心的盈利模式可以总结为“地铁地产地铁地产”的组合。的组合。地铁与建筑如今在香港地铁的每一个出口，地铁公司都建了很多建筑，反映出了香港地铁上盖物业巨大的商业价值，而香港地铁公司也成为香港大的地产开发商之一。地铁盈利方式地铁与建筑地铁与建筑香港地铁成就了香港的建筑，互补互利的关系堪称“非常完美”地铁公司地铁公

4、司地铁公司是整合政府与市场资源的优秀平台地铁公司是整合政府与市场资源的优秀平台在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中，香港地铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色。而香港地铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是获取围绕地铁沿线的土地物业开发权，充分实现规划升值。包括发展住宅及商业项目、物业租赁、广告、电讯服务及国际顾问服务。Part 2 建筑本次香港之行，重点考察了商业项目12个：朗豪坊、又一城、magabox、apm、青衣城、东荟城、IFC mall、时代广场、海港城、elements、太古城、崇光sogo；盈翠半岛、凯旋门、君临天下、擎天半岛、漾日居、天玺住宅项目

5、6个：共通点亮点地铁上盖物业地铁上盖物业共通点共通点 1 1 香港地铁的四通八达，造就了地铁上盖物业的繁盛，其主要商业中心均为地铁上盖物业。通过延展地铁通道，将地铁站将人流直接引入商场之中通过延展地铁通道，将地铁站将人流直接引入商场之中延展通道地铁站出口即到商场内部，其巨大人流就直接涌入商场直达人流规模化中庭规模化中庭共通点共通点 2 2 特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：朗豪坊超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影，对年轻客户有极强的吸引力特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港

6、商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：又一城围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛，还汇集了人流特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：青衣城将中庭底部设为食肆，极大的增加了商场的人气特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：IFCIFC国际金融中心国际金融中心巨大中庭贯通整个购物中心，极大的

7、优化了商场的购物环境，提升商场档次特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：Mega boxMega box位于10楼的空中中庭，视觉冲击力极强，夺人眼球特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：太古城广场将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了商场人气大型中庭形成层层退台，形成了巨大的演绎中庭特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色

8、，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：时代广场整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭休闲娱乐餐饮业繁盛休闲娱乐餐饮业繁盛共通点共通点 3 3 休闲、娱乐、餐饮的各休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：气分散到各个楼层：青衣城底层食肆分布广泛分布广泛东荟城二层至四层沿滑冰场设置餐饮休闲、娱乐、餐饮的各休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：气分散到各个楼层：分布广泛分布广泛特色化的中庭是香港特色化的中庭是香港商业商业mallmall一大特色，一大特色，也是吸引客户驻留的也是吸引客户驻留

9、的商场的一大吸引点：商场的一大吸引点：APM二楼有一半楼层为餐饮区休闲、娱乐、餐饮的各休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：气分散到各个楼层：分布广泛分布广泛太古城广场二层设置大型反斗城休闲、娱乐、餐饮的各休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：气分散到各个楼层：分布广泛分布广泛magabox10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场休闲、娱乐、餐饮的各休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：气分散到各个楼层：分布广泛分布广泛休闲、娱乐、餐饮的休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入商业设施灵

10、活融入商业MALLMALL之中之中巧妙融入巧妙融入朗豪坊中庭两旁设置咖啡、面包店休闲、娱乐、餐饮的休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入商业设施灵活融入商业MALLMALL之中之中巧妙融入巧妙融入Elements将休闲、餐饮设置在商业的顶楼的广场之上休闲、娱乐、餐饮的休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入商业设施灵活融入商业MALLMALL之中之中巧妙融入巧妙融入朗豪坊餐饮、休闲娱乐设置于精品店铺之间，各种业态交替分布，更符合年轻人的购物心态休闲、娱乐、餐饮的休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入商业设施灵活融入商业MALLMALL之中之中巧妙融入巧妙融入将休闲、娱乐、餐饮布置在商场的连廊两旁，利用景观窗，设置环境优

11、雅的休闲娱乐设施临街商业价值弱化临街商业价值弱化共通点共通点 4 4地铁通道将人流直接地铁通道将人流直接送达商场内部，临街送达商场内部，临街商业的价值相对弱化商业的价值相对弱化又一城没有任何临街商业设置，其商业全部为内部的精品店铺地铁通道将人流直接地铁通道将人流直接送达商场内部，临街送达商场内部，临街商业的价值相对弱化商业的价值相对弱化Elements地铁通道将人流直接地铁通道将人流直接送达商场内部，临街送达商场内部，临街商业的价值相对弱化商业的价值相对弱化megabox地铁通道将人流直接地铁通道将人流直接送达商场内部，临街送达商场内部，临街商业的价值相对弱化商业的价值相对弱化apm大型扶梯大

12、型扶梯共通点共通点 5 5朗豪坊通天梯4-8楼、8-13楼两部超长电梯，快速送达客户至高区，保证高区客群丰富大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，原来是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。megabox直达扶梯1-5、5-8、8-13设置了直达扶梯，方便客户通达APM错层扶梯方便客户通达时代广场错层扶梯横跨中庭的错层电梯，既方便客户通达，也非常有气势亮点之朗豪坊朗豪坊介绍朗豪坊朗豪坊（英语：Langham Place）位于香港旺角砵兰街，于2004年落成，是该区的著名地标建筑。朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由购物商场朗豪坊购物商场、酒店朗豪酒店以及办公室大楼朗豪坊办公大楼组成。良好接驳

13、位于四楼的美食广场Grand Atrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，可在这里乘搭全港最长的通天电梯(Xpresscalators)直达商场八楼。天幕电影商场顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。是商场一大特色，吸引大量年轻客群螺旋走道用层级而上的旋转型走道，将商场中每个店铺相连，走道坡度平缓，标识明显，适合客户的购物习惯星座小品将12星座的模型小品分布于广场之中，并设置相应的休闲座椅，为商场增添了购物乐趣主题性设置丰富的色彩，大胆的设计，都符合年轻人的口味雕塑坐落购物中心正门的Happy Man雕塑，是美国知名设计师Larry Bell首个在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬

14、勃，成为朗豪坊的地标。亮点之又一城又一城简介又一城又一城，是一个位于香港深水埗区九龙塘的大型购物商场及写字楼大厦，由太古地产及中信泰富合资兴建，并由太古地产全权管理。该商场设有七层购物设施以及超过4000平方的写字楼公建化立面立面简洁大方，立体感强交叉扶梯最大化方便客户消费，并且扶梯相互交错，错落有致，视觉感佳统一店招自然、大方、充满个性人性化处理公共设施亮点之megabox简介 MegaBox位于企业广场五期，楼高19层，面积与太古城中心接近。商场是东九龙区最大型的购物商场，亦是全港首个大型垂直式商场，美国冒险乐园租用17至19楼，兴建全港最大型室内主题公园，亦为全东九龙唯一一个香港主题公园

15、。靓丽立面红色主题的靓丽立面，时尚、大方、引人注目时尚吊顶时尚、最大化节约成本车行道及停车场修制了盘旋而上的车行道，让客户可以驱车直达商场的不同楼层，并在商场的15、16楼设置了停车场，方便客户到达高区的休闲娱乐餐饮区溜冰场全港首个符合国际标准的溜冰场时尚设计商场排风口时尚设计电梯楼层标志标识牌时尚设计时尚与高科技融合的空中中庭时尚设计情趣座椅电子商场导航时尚设计留言瀑布亮点之青衣城青衣城简介青衣城（Maritime Square）是香港大型商场之一，位于香港新界青衣岛青衣机铁站上盖，属地铁公司旗下的物业之一。而青衣站的上盖物业除了青衣城外，盈翠半岛亦是青衣站的上盖物业。业态设置社区化盈翠半岛

16、盈翠半岛盈翠半岛共2期，共有12幢住宅,3558户住户业态设置社区化底楼中庭的食肆业态设置社区化银行医院业态设置社区化电影院、幼儿园业态设置社区化儿童游乐车，满足社区小孩的需求亮点之IFC国际金融中心（简称国金；英文：International Finance Centre，IFC）是香港作为世界级金融中心的著名地标，位于香港岛中环金融街8号，面向维多利亚港。由港铁公司、新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香港属下新中地产所组成的IFC Development Limited共同发展、著名美籍建筑师Csar Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成，总楼面面积达43万6千平方米。现为恒基兆

17、业集团和香港金融管理局的总部所在地。简介简介 香港IFC MALL是超大型复合商业地产项目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、过海渡轮码头等交通站点。在这种意义上来看，IFC MALL倒不像一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽，公共功能的比重强于商业功能。国际金融中心商场内部国际金融中心商场（IFC Mall）共地上4层，占地7.2万方。连接机场快线香港站大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接一起。汇聚超过200间国际品牌商户，主要店铺包括连卡佛的新总店，c!tysupe

18、r超级市场，Papyrus礼品店等。商场亦设有包括利苑酒家等多家食肆。商场设有电影院Palace IFC，属百老汇院线管理。Palace IFC设有5个放映厅，共有544个座位，为香港首个提供无线上网服务的电影院。商场简介整体设计通过围合式的商业，将酒店、写字楼完美连接，形成大型的综合体，还形成了围合中庭广场完美的功能转换接驳写字楼入口写字楼专属扶梯完美的功能转换接驳酒店入口建筑立面大气、现代、时尚简洁、大气、时尚的内部设计天窗设计，增加商场 内部采光大气、时尚的大堂简洁、大气、时尚的内部设计质感极强的内部设计高贵、精美的建筑小品高品质写字楼区灯箱式电梯间高品质写字楼区休息区周边环境设置亮点之

19、elementss简介 elements圆方引进五行元素的“体验购物”，做大胆的购物区域画分。商店分布于金、木、水、火、土五个主题区域内。金为顶级名牌及世界级食肆区域；木为健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念区域；水为多姿多彩的国际美食；火为动感娱乐地带；土为各国潮流服饰区域。香港首个横向发展大型购物中心LEMENTS圆方于2007年十月一日隆重开幕，占地约9万方，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，也是union square的完美商业配套。双层复式商铺场内设计参照欧陆式的购物模式，建造欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺，而购物通道最宽达三十七米。顶楼休闲商业既

20、聚集人气，还能满足社区需求采光中庭充足的天然光线使内与外融为一体，令人置身都市绿洲，营造购物绿园的体验，为其它商场无法比拟。阳光天窗采光口下的电梯、走廊均可自然采光，商场共计约4000多平方米的阳光天窗。商场标识特色互动设施机电房的处理将机电房设置与商场顶层之上，配上与周边建筑相似的外立面，再以绿化设施包装，就能规避机电房形象较差的劣势亮点之Union squareUnion Square位于香港西九龙地铁九龙站上盖，占地13.54公顷，是集住宅、写字楼、商场（elements）、休闲和酒店设施于一体的超大型综合体。简介Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展

21、项目组合。第一期为漾日居、第二期为擎天半岛、第三期为凯旋门，第四期为君临天下，第五期为elements，第六期为天玺，第七期为环球贸易广场 名称：漾日居 开发商成员：永泰控股有限公司、淡马钖控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新发展有限公司、环球投资(百慕大)有限公司 用途：住宅 楼宇幢数：6 单位数目：1288 单位面积：约77-232平方米 车位数目：1332 状况：已入住第一期：漾日居 第二期：擎天半岛 名称：擎天半岛 开发商成员：九龙仓集团有限公司、会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限公司、海港企业有限公司 用途：住宅 楼宇幢数：5 特色：是现时全香港最

22、高的纯住宅建筑物。单位数目：2126 单位面积：约77-252平方米 车位数目：1270 状况：已入伙第三期：凯旋门 名称：凯旋门 开发商：新鸿基地产发展有限公司用途：住宅 楼宇幢数：4 建筑面积：100000平方米 状况：已入住第四期：君临天下 名称：君临天下 发展财团成员：恒隆地产有限公司 用途：住宅 楼宇幢数：3 单位数目：1122 单位面积：约95-271平方米 车位数目：864 状况：已入住第六期：天玺第六期：天玺 组成：两座约270米高的双子大厦 用途：豪华酒店、服务式出租住宅（名为港景汇）及住宅 面积：18万方特色：将是全香港最高的纯住宅建筑物。状况：一月份入住第七期：环球贸易广

23、场第七期：环球贸易广场 开发商：地铁有限公司与发展商新鸿基地产发展有限公司组成：一幢118层高的摩天大楼，高约490米 用途：甲级写字楼、一间豪华酒店、观景台 面积：100000平方米 特色：将是全香港最高的建筑物。状况：兴建中联合开发它是香港地铁九龙站的综合商住发展计划，由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。开发模式开发模式规划设计商住分区盘旋而上的公路将汽车送达平台之上，汽车再通达到每栋建筑的独立的入户大门，该大门将商业与住宅分隔，从而保持良好的居住生活环境规划设计立体空中休闲广场大型的空中休闲广场，时尚、立体的设计

24、，为居住、参观客群提供优美的休闲观光区域规划设计绿化绿化植被丰富，且规划整洁、时尚，是名副其实的空中花园规划设计项目影响对香港可能构成的正面影响Union Square的设计、设施及科技均达至国际水平，发展完成后，将可进一步巩固香港作为国际大都会的地位。Union Square发展完成后，将成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。Union Square位于维多利亚港的九龙沿岸，其具有特色的摩天大楼建筑群，将可成为维多利亚港景色的一部分，增加九龙方向的景观的吸引力，促进维多利亚港的观光事业。Union Square发展计划把西九龙站打造成一个新的都会中心，从而把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。项目影响对香港可能构成的负面影响Union Square位于西九龙沿岸，而计划中的楼宇建得甚高，阻碍西九龙内陆地区的维多利亚港景观，亦使维多利亚港对岸的视野受阻。Union Square计划中的楼宇都相当高和密集，将会造成屏风效应，阻挡海风进入内陆，使西九龙内陆地区的空气质素恶化。The endthanks