写字楼营销推广策略精编版课件.ppt
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- 关 键 词:
- 写字楼 营销 推广 策略 精编 课件
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1、2006年营销推广策略纲要目目 录录l写字楼市场现状及展望写字楼市场现状及展望l竞争市场分析竞争市场分析l产品产品SWOT分析分析l产品定位产品定位l目标客户定位目标客户定位l营销推广策略营销推广策略l整合传播策略整合传播策略l公关活动策略公关活动策略l广告策略广告策略l媒体策略媒体策略l推广费用预算推广费用预算l 中环世贸中环世贸A&B座被凯德置地购买;座被凯德置地购买;l 华贸中心不属于华贸中心不属于CBD,但在,但在CBD周边,周边,1/3的华贸中心将被开发商自行出租;的华贸中心将被开发商自行出租;l 中国人寿大厦自行出租;中国人寿大厦自行出租;竞争市场分析竞争市场分析l CBD周边区域
2、阶段性供应量上升,大量待租面积同期推入市场,竞争压力周边区域阶段性供应量上升,大量待租面积同期推入市场,竞争压力空前。如凯德置地、空前。如凯德置地、LG大厦、华贸中心都对银泰写字楼的出租产生冲击;大厦、华贸中心都对银泰写字楼的出租产生冲击;l PICC大厦将与银泰中心大厦将与银泰中心C座写字楼直接形成竞争;座写字楼直接形成竞争;l 金融街区域对金融类客户的吸引力将对银泰造成威胁;金融街区域对金融类客户的吸引力将对银泰造成威胁;l 国贸三期对部分高端客户的分流。国贸三期对部分高端客户的分流。产品产品SWOT分析分析l Strength-优势优势 位置与形象极佳,充分满足展示租客实力与形象的要求;
3、综合体优势明显,硬件配套超乎完美;周边交通极为便利;国际合作团队优势明显;综合品质出类拔萃;超甲级写字楼供给量小,具备产品稀缺性。产品产品SWOT分析分析l Weakness-劣势劣势 团队开发甲级物业经验不足 自身配套尚待完善:银行、邮局、职工餐厅、商务中心 车位数量少产品产品SWOT分析分析l Opportunities 机遇机遇 年底将对外资银行放开人民币业务,外资金融机构新租与扩租量将加大 奥运经济潜力大规模释放,城市综合实力得到加强,基础设施得以完善 从环渤海经济战略中受益 CBD客户归位愿望强烈,主动选择适合项目的可能性较大产品产品SWOT分析分析l Threats 挑战挑战 PI
4、CC与我们直接形成竞争 周边区域阶段性供应量上升,大量待租面积同期推入市场,竞争压力空前 金融街对金融类客户的吸引力造成威胁 国贸三期对部分客户的分流产品定位产品定位l 北京长安街黄金地段,北京长安街黄金地段,CBD核心区地标性建筑;核心区地标性建筑;l 集合综合优势的高标准、国际化、超甲级写字楼;集合综合优势的高标准、国际化、超甲级写字楼;l 满足跨国金融企业及知名专业服务类企业商务需求的满足跨国金融企业及知名专业服务类企业商务需求的CBD金融旗帜。金融旗帜。目标客户定位目标客户定位l 目标客户定位目标客户定位 国际化 窄众 高端客群l 主力客群主力客群 金融类:跨国金融机构、跨国投资机构、
5、国际证券公司、大型外资银行、财务管理公司、信托基金公司;高级服务行业:国际咨询公司、国际保险公司、国际性律师事务所、会计师事务所;IT类:大型外资IT企业、电信企业;目标客户定位目标客户定位l 客户需求描述客户需求描述 根据产品区位及软硬件特点,招商目标能够做定向的锁定 金融类客户具备中等偏上的租金给付能力,平均为20-25美元;租赁面积较大,200010000平米目标客户定位目标客户定位l 客户来源分析客户来源分析 渠道推荐和主动挖掘客户 代理行资源 来电来访客户营销推广策略营销推广策略l 营销推广核心思路营销推广核心思路 高端形象入市,确定产品唯一性的市场地位:借助柏悦的高端品牌,树立银泰
6、写字楼高品质的产品形象;针对高端窄众客群,强调项目的核心价值,进行有效的信息整合传播。营销推广策略营销推广策略l 租赁策略租赁策略 打造银泰写字楼高品质的品牌形象,高报价预租,不打价格战;前期重点成交主力客户,租金可适当优惠;寻找高质量目标租客,有利于银泰写字楼品牌形象的提升;前期出租以大面积客户为主,中、后期以中型面积为主、小面积为辅,以提高租金收入;营销推广策略营销推广策略l 租赁目标租赁目标 高端形象入市:高端形象入市:以北京写字楼市场唯一向国贸挑战的超甲级写字楼出现,进行对外宣传,在启动预租阶段,对外报价与国贸基本一致;入住前招商阶段,针对主力客户采取灵活的成交价格策略,力争入住时预租
7、签约率达到40%;通过有效宣传及成交品牌客户的形象巩固,入住后的社区环境完善,逐渐拉升价格,并在入住一年时出租率达到90%;经过一年的完善调整,入住一年后出租率达到95%,实际成交租金达到或超过国贸的租金水平。营销推广策略营销推广策略l 租赁阶段划分及特点租赁阶段划分及特点 2008.9 2009.9 巩固期 该阶段入住的租客基本稳定,但该阶段正逢国贸三期入住并累积租客的阶段,该阶段必须保持高质的物业专业服务及良好的客户关系,巩固已有的客户,调整纳入更好的品牌客户,为下一阶段提高租金做好准备;2009.92012.9 成熟期 该阶段银泰写字楼已在市场树立了良好的高端品牌形象,并且与租客的沟通及
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