兰州第五大道商业定位解构课件.ppt

1、兰州第五大道商业定位解构所有的事都是为了一件事写在创意前面的话写在创意前面的话我们希望项目做个我们坚信任何意象的发散都应该建立在深刻的理性分析之上我们相信沟通解决眼前问题，思路决定最终成败我们觉得形式与内容都是做事的方式，态度更重要准角色挖掘挖掘的过程是再创造在某种程度上挖掘的意义在于“发现价值”挖掘是超越时空的关联想象无论什么产品都可以在不断的挖掘中得以生长发发|现现|价价|值值。不被发现的价值没有价值。关于价值设计关于价值设计我们认为:好的商业地产项目也如同艺术品一样，高水平的定位规划会给项目带来恒久的魅力和效益！画匠与艺术大师的区别不仅在于其技法，更在于其“定位、规划”能力一一.项项 目

2、目 定定 位位 分分 析析SWOTSWOT分析分析OpportunityOpportunity（机会）（机会）WeaknessWeakness（劣势）（劣势）StrengthStrength（优势）（优势）ThreatenThreaten（威胁）（威胁）1、政策的不可预期性.2、已运营项目对本案产生的阻碍性1、1.6万方规模商业服务区域及社区，价 值突显；2、周边商业档次低下，商业发展空间增 大；3、周边多所高等院校及住宅小区消费潜力 极大；4、项目区域稀缺中型超市、商务休闲、餐 饮等业态。1、属于地下商业，被动消费场所2、人流、车流受限，不利于大型商 业发展；3、限制商业品牌的定位1、片区内

3、成熟小区较多，学校林 立，目标人群比量较大。2、造就项目品牌和企业品牌的共 荣，塑造口碑。n 本项目优势明显，劣势也是客观存在的。对此，我们 应把握市场机会，强化优势，转化劣势强化优势，转化劣势，深入挖掘项 目的独特性和价值，制定周密的招商策略和实效的战 术手段，一举奠定胜势奠定胜势。一切从需求开始解决商业经营问题的关键是什么?市场需求+业态定位+特色文化+持续创新高尚社区群认知力认同力市场力甘肃人在兰州消费吗甘肃人在兰州消费吗?周边区域的人就近消费吗周边区域的人就近消费吗?让更多的人就近消费!这里需要什么这里需要什么?什么人居住在这里?什么人工作在这里?什么人学习在这里?这是一个新兴文化居住

4、区，居住在这里很“寂寞”这里社区林立这里社区林立,目前兰州消费能力较强区域之一目前兰州消费能力较强区域之一!生活在这里到哪里去购物?到哪里去娱乐?有没有地方可以坐下来聊聊天?如果没有,那么这就是市场商业的对象是人商业的对象是人,人的价值决定了商业价值人的价值决定了商业价值!无聊时，你想做什么？无聊时，你想做什么？饥饿时，食物是欲望！饥饿时，食物是欲望！口渴时，水是欲望！口渴时，水是欲望！身无分文时，金钱是欲望！身无分文时，金钱是欲望！那么，消费难道不是所有人永远都存在的欲望！那么，消费难道不是所有人永远都存在的欲望！核心定位课题核心定位课题什么是本区域适合的商业发展方向？什么是本区域适合的商业

5、发展方向？如何规避本区域的劣势，充分发挥区域核心优势？如何规避本区域的劣势，充分发挥区域核心优势？如何快速提升区域价值，塑造区域形象如何快速提升区域价值，塑造区域形象提高区域附加值？提高区域附加值？1.目前基本无任何商业氛围，在城市的商业结构中处于弱势，吸纳消费者的整体力量较弱。什么样的商业业态规划，能支撑项目的未来运作?2.兰州多个商业项目几乎同时开发，势必造成争夺有限的消费和招商资源，对招商及未来的 运营 带来很大的压力。消费者的商业需求是什么，怎样转化为对我们项目的具体要求3.社区购买力无法支撑这么大的商业体量，本项目该如何解决辐射力的问题?我们面对的问题是：定位思路定位思路-充分利用资

6、源，扬长避短，创新升级，整体发展。充分利用资源，扬长避短，创新升级，整体发展。整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力-核心是规避项目地目前商业氛围不浓而带来的项目开发风险。依托周边居民特性，整合项目特质，提炼独有竞争力，做大项目影响，提升整体地块价值-核心是打造区域品牌提升项目区域的商业环境、配套环境、为区域发展打下基础。以具备丰富体验特征，集合多样性休闲，主题娱乐、主题餐饮，特色购物为核心功能的综合项目-核心是打造本区现代商业形态升级的代表，形成项目品牌。以周边现有消费者为核心目标客户群体，以整个兰州城区为辐射范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块。如何让这些人就近消费？方法只有

7、一个！在这里“炫”起来！这里是安宁区最好的休闲聚集区！这里有安宁区最好的购物街区！这里是安宁区特色餐饮最集中的区域！炫炫吃喝玩乐玩玩购其内涵与外延概念如图简示其内涵与外延概念如图简示炫动炫动生活特区生活特区功能推广休闲互动娱乐形象塑造宣传口号包装营造餐饮结合上述的商业市场整体判断，我们项目最终定位到怎样的商业呢？根据项目规结合上述的商业市场整体判断，我们项目最终定位到怎样的商业呢？根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的发展导向初步确模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的发展导向初步确定如下：定如下：我们不做中低端商业我们不做中低端商业但也决不做高端

8、商业但也决不做高端商业做的是新型商业主题做的是新型商业主题商业商业我们不做超出市场接我们不做超出市场接受程度的商业，要做受程度的商业，要做适当超前、适度引领适当超前、适度引领商业商业我们不做同质竞争的我们不做同质竞争的商业，要做区域市场商业，要做区域市场某种程度上的某种程度上的 蓝蓝 海海商业商业 主题商业中心主题商业中心便利购物便利购物时尚购物时尚购物特色餐饮特色餐饮特色文化特色文化项目核心内涵项目核心内涵 做“都市娱乐商业”的先行者，不仅来自抢占市场的头号品牌，更来自诸多业态的颠覆性组合，精准的业种布局，和全年不断的主题活动，热力整个城市的享乐脉搏。二二.项项 目目 业业 态态 定定 位位

9、最最青春青春 最最动感动感最时尚最时尚 项目作为本区域乃至兰州市时尚文化型商业中心；也将是餐饮、休闲、娱乐、购物集中的地下商业街区；我们有理由为项目树立这样的品牌定位：兰州唯一的休闲娱乐主题商业街区兰州唯一的休闲娱乐主题商业街区新居住区商业升级的代表作品新居住区商业升级的代表作品兰州最具主题特色的景观商业街区兰州最具主题特色的景观商业街区 兰州休闲兰州休闲 餐饮餐饮 购物的一站式体验消费品牌集中营购物的一站式体验消费品牌集中营 形象定位：这里是兰州最好玩的地方！这里是兰州最好玩的地方！主题定位主题定位:休闲娱乐主题商业广场休闲娱乐主题商业广场餐饮、休闲、购物主题餐饮主题餐饮娱乐中心娱乐中心韩日

10、衣站韩日衣站时尚百货、数码时尚百货、数码根据区域划分四大功能区域，根据区域划分四大功能区域，主题餐饮主题餐饮动漫电玩城、儿童反斗城、室内游乐场、动漫电玩城、儿童反斗城、室内游乐场、网吧、网吧、康体中心康体中心 韩日外贸服饰、韩日外贸服饰、品牌折品牌折扣店、淘宝城扣店、淘宝城精品百货、时尚精品百货、时尚数码数码主题功能区域规划三三.招招 商商 策策 略略项目招商目标项目招商目标根据对本项目商业整体定位、规划调整等，在招商实施的过程中，主要涉及如下根据对本项目商业整体定位、规划调整等，在招商实施的过程中，主要涉及如下原则和范围：原则和范围：严格控制，保证定位实现，促进经营严格控制，保证定位实现，促

11、进经营 保证项目租赁利润，力求价值最大化保证项目租赁利润，力求价值最大化 招商和销售充分结合，推进商铺销售招商和销售充分结合，推进商铺销售 保证质量，提升整体品质保证质量，提升整体品质 协调组合，推动整体发展协调组合，推动整体发展 把握节奏，批次招商展开把握节奏，批次招商展开 多方资源共享多方资源共享 第五大道是以时尚购物为主，即餐饮、休闲、购物的体验式动感主题街区。为了确保第五大道建成后顺利运营和开业，使第五大道事业得以可持续发展。招商工作是2012年的中心任务。目前，公司进驻项目后会用全新的运作模式和经营理念，分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式在全省重点区域及周遍城市开展有

12、针对性的卓有成效的招商，一方面要走出兰州现有的商圈，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于第五大道的品牌构建和推广，整合有利于自身发展的社全优势资源，最终形成第五大道长效发展的核心竞争力，以推动第五大道良性的发展轨道。一、招商目一、招商目的的 本项目以时尚购物为主，休闲、餐饮为辅，打造特色时尚动感主题街区。市场定位：本市所有人群及周边大专院校的特定消费，以规模和特色取胜，重点突出1626岁年轻消费群体.1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮。2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、KTV

13、、咖啡厅。4、购物以时尚服饰、运动服饰、饰品为主，时尚数码、便利店为辅.二、功能定位二、功能定位()二个重点1、重点引进国内外知名品牌、有实力的连锁品牌加盟合作；2、对名牌、名品、名企、名人重点招商。(二)四个优先1、厂家直营优先：厂家直接合作优先答约；2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。三、招商原则三、招商原则实行“二个重点四个优先”的原则以兰州为重点，在确保兰州地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出30的招商力量，对外地（包括广州地区、上海长三角地区等省内外品牌商和加盟

14、商）运用电话、拜访、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证兰州地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国内）招商力度。四、招商工作策略四、招商工作策略立足兰州、面向全国l、国内外连锁品牌生产厂家;2，国内外有较强的经营实力，经营规模大的连锁机构；3，有丰富营销经验的地区级品牌代理商：4，有一定实力的研发机构或生产厂家。五、招商对象五、招商对象1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许 可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门 的批准文件；3，实行商品保真经营严禁假冒伪劣商品入场；

15、4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。六、招商要求六、招商要求 市场调研和目标客户分析(招商部)客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部)目标客户开发，拜访、接洽(招商主管)客户分类、确定重点客户(招商部)填写招商意向表（招商部、客户)客户资格考察、评估核准(招商部)确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、财务部、客户)与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）招商合同正式签定(招商部、总经理室、客户)提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）进行装修、备货、上柜、营业（客户）七、招商流程七、招商流程、招商整体招商整体节奏节奏1 1年年魔方团队魔方团队 在与客户的合作中，我们奉行在与客户的合作中，我们奉行“思想互动，沟通创造价值；专业分工，思想互动，沟通创造价值；专业分工，协作创造效益协作创造效益”。客户与我们之间，看起来是甲方和乙方的关系，当我们共同面对市场客户与我们之间，看起来是甲方和乙方的关系，当我们共同面对市场的时候，因为有着共同的理念、目标和利益，我们就是一个团队的时候，因为有着共同的理念、目标和利益，我们就是一个团队我们我们称之为称之为“魔方团队魔方团队”您不是甲方，我不是乙方您不是甲方，我不是乙方我们一起来转动商业地产市场的魔方！我们一起来转动商业地产市场的魔方！