全城策划营销代理竞标方案-100P以上.pptx

1、 2017年5月 半年，12亿！一场与时间竞争的比赛如何完成？0102C目录ONTENTS0304 0102C目录ONTENTS0304 2.1期（3栋高层、1栋超高层）-A2栋框架施工至7层，其他楼栋施工至基础，A2栋住宅已出售。用地面积：29959.10建筑面积：139437.48计容面积：115603.65 容积率：3.862.3期（4栋高层、1栋超高层）-报建版施工图已批复，实施版施工图已完成。用地面积：28528.59建筑面积：152688.94计容面积：112451.36容积率：3.942.2期（3栋高层、1栋超高层）-报建版施工图已批复，实施版施工图已完成。用地面积：31333.

2、15 建筑面积：143493.87 计容面积：94648.09容积率：3.022.1期2.2期2.3期项目总共13栋楼，共3267户，约30.57万；分三期进行施工，2.1期A2栋已建至7层、已出售部分；2.1期为毛坯交付，2.2期、2.3期为精装交付。A1 33FA2 30FA3 30FA5 38FA13A15A6A7A9A10A11A12A8项目分析基本情况 户型户型户型代码户型代码面积（）面积（）套数套数占比占比A1#A1#A2#A2#A3#A3#A5#A5#A6#A6#A7#A7#A8#A8#A9#A9#A10#A10#A11#A11#A12#A12#A13#A13#A15#A15#3

3、+1房2厅2卫2阳台C1、C3118-12075475423.08%23.08%62621121125656727272724848-5656144144444488882+1房2厅2卫2阳台C2、D283.45-881036103631.71%31.71%124124112112565672727272484862625858112112144144888888882+1房2厅1卫1阳台D179.09-80.392822828.63%8.63%6262-626258585656-4444-3+1房2厅2卫2阳台D3114.13-116.151411414.32%4.32%3131-31312

4、9292828-2222-1+2房2厅1卫1阳台E183-84.633103109.49%9.49%-5656727272724848-6262-1+1房2厅1卫1阳台E271-73.053103109.49%9.49%-5656727272724848-6262-2+1房2厅1卫2阳台E3、E481-82.253103109.49%9.49%-5656727272724848-6262-1+2房2厅1卫1阳台B186.5562621.90%1.90%-6262-3+1房2厅2卫2阳台B2129.0362621.90%1.90%-6262-合计合计32673267 100.00%100.00%

5、279279224224280280360360360360240240124124341341145145252252288288198198176176占比占比8.54%8.54%6.86%6.86%8.57%8.57%11.02%11.02%11.02%11.02%7.35%7.35%3.80%3.80%10.44%10.44%4.44%4.44%7.71%7.71%8.82%8.82%6.06%6.06%5.39%5.39%紧凑83-882+1房2卫的C2、D2户型分布最广，货量最多共924套，占30.36%；118-1203+1房C1、C3户型分布分为其次，货量共642套，占21.1

6、%。项目分析货量分布：紧凑型户型为主 项目整体以紧凑型户型为主，主要面向首套置业的刚需客群；主力户型为81-90的2+1房，套数占比达61.21%，其中一个卫生间的户型占一半；110-129的3+1房套数占29.3%，面向一步到位或首改置业的客群。面积段户型面积区间（）套数套数比总面积面积比80以下（1+1房）E271-73.053109.49%22345.67.31%81-90（2+1房）D1（一卫）79.09-80.392828.63%22463.747.35%E3（一卫）811554.74%12673.524.15%E4（一卫）81-81.211554.74%12578.884.12%E

7、1（一卫）83-84.633109.49%26036.328.52%C286.77-8875423.08%66130.3621.63%B1（一卫）86.55621.90%5371.061.76%D283.45-84.22828.63%23634.967.73%小计200061.21%168888.855.26%110-120（3+1房）C1118-12047214.45%56377.9418.44%C31202828.63%33845.211.07%D3114.13-116.151414.32%16210.675.30%小计89527.40%106433.8134.82%121以上（3+1房）

8、B2129.02621.90%8004.22.62%小计621.90%8004.22.62%合计3267100.00%305672.45100.00%项目分析货量分布：紧凑型户型为主 8入户阳台景观阳台飘窗C2、D2户型：2+1房2厅2卫2阳台面积：83.5-88 赠送：10D3户型：3+1房2厅2卫2阳台建筑面积：114.13-116.15 赠送：20.06 南北朝向动静分明赠送约20赠送率17.58%卧室正对公卫东西朝向动静分明赠送约10赠送率：16.92%过道4.5浪费户型紧凑室内阳台C1、C3户型3+1房2厅2卫2阳台建筑面积：118-120 赠送：16.26南北朝向户型紧凑动静分明赠

9、送约16.26赠送率13.66%送室内阳台花池南北朝向户型紧凑赠送约15.5赠送率：19%送室内阳台可拓展空间多E3、E4户型：2+1房2厅1卫2阳台建筑面积：81-82.25 赠送：15.50项目分析户型分析：紧凑实用，赠送率为16-19%9成功塑造别墅日光盘形象 102013年12月项目正式出街2014年2月11日启势活动活动阳光有爱.阳光巴士全城巡游造势活动2014年5月11日 首次开盘货量：一期别墅213套，开盘成交额6亿2014年11月8日 二次开盘货量：一期别墅，238套开盘成交额1.14亿2015年7月25日 三次开盘货量：高层A2栋，224套开盘成交额0.87亿阳光城翡丽湾于2

10、015.5.1开始预约住宅，7月25日首期开盘，推出220套，采取低价入市的策略，以5400元/平米的价格入市，去化约7成，目前项目以自然销售的方式进行去化，整体走量较慢。剩余货量：剩余货量：A2#A2#余货余货约80套阳光城翡丽湾样板园林开放后，趁着市场热度，在5月首次开盘推售别墅产品，超高赠送率和较低的价格令项目当天走量近九成，仅余少量关系户预留单位未售，二次推售也获得市场高度认可，仅余两套样板间未售。成功塑造别墅日光盘形象 11 2.11举行“阳光有爱阳光巴士全城巡游”活动，以万朵玫瑰向全城送上爱的祝福。3月15日，阳光城翡丽湾举行千人沿江骑行活动。4月，阳光城翡丽湾开放样板园林8月23

11、日晚，主题为“仰望星空的约会”暨阳光城翡丽湾业主答谢酒会圆满举办。2014年9月，阳光城翡丽湾开展“阳光爱家邕城暖冬计划进行时”大型公益助学活动2014.22014.32014.42014.82014.9推广、活动集中造势，形成影响力“初夏放飞”阳光城翡丽湾风筝节“五一”温情启幕。2014.5 2014.1111.22，阳光城翡丽湾开展音乐美食节活动 12.16阳光城翡丽湾“阳光爱家情暖夕阳走进老年公寓”大型慰问活动2014.124.22，阳光城翡丽湾全城寻找“Yango”活动。5.1，阳光城翡丽湾样板间开放6.29，阳光城翡丽湾萤火虫之夜活动2015.42015.52015.6128.22阳

12、光城翡丽湾业主答谢宴2015.8推广、活动集中造势，形成影响力 一期别墅品质差工程问题较多13业主维权媒体报道企业内部原因停工将近2年业主维权、项目停工，项目口碑急速下滑 0102C目录ONTENTS0304 本项目本项目区域配套建设利好不断，成熟指日可待片区项目大部分年内交付，生活氛围即将形成青山大桥：已开通五象第三实验小学开工：2016年8月1日投入使用时间：2017年8月龟山滨江公园：完工时间：2018年8月底五象儿童医一期2017年底完工威宁邻里中心：投入使用时间：2017年9月江湾路：完工时间：2018年8月底园博园：完工时间：2018年8月开放时间：2018年12月配套建设加速，逐

13、步成熟，迎来好时机万达茂：2017年6月17日正式营业 时间政策措施基调力度2017年要坚持分类调控，因城因地施策，房地产税短期内不会出台房子是用来住的，不是炒的，回归居住功能从紧综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制2016年加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求 化解房地产库存宽松通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，鼓励开发商适当降低商品房价格，稳定房地产市场 2015年分类指导 因地施策 稳定住房消费因地施策 分城实策宽松坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，住房保障实行实物保

14、障与货币补贴并举，将一些存量房转为公租房与安置房。2014年不同城市分类调控去行政化转市场化分类调控先紧后松针对不同城市分类调控，公租房与廉租房并轨，抑制投机、投资需求2013年完善稳定房价工作责任制差别化调控 稳定房价从紧坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系。2012年2011年搞好房地产市场调控有保有压 支持自住和首置需求 促房价合理回归从紧坚定不移搞好房地产市场调控，严格执行并完善遏制投机投资性购房政策。2010年遏制房价过快上涨坚决遏制房价过快上涨从紧坚决遏制房价过快增长，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房。2009年支持居民自住性和改善

15、性住房扶持市场复苏规范行业发展适度宽松稳定房地产投资，落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收等政策调控方向：“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位 因城施策 2017年房地产政策调控方向全国政策环境 2016-2017年房地产相关政策回顾金融政策：2015年以来六次降准、五次降息，贷款成本下降，五年期贷款利率低至4.9%，银监会发文要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控。税费新政：2016年2月22日起新房、二手房、非普住宅契税、营业税率下调，契税首套普宅不变，非普由3%调为1.5%，二套90平米以下按1%，以上按2%。营 改 增：2016年5月1日起满两年免征，普宅不足两年

16、按5%，非普差额征收，营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计征成交价均不含增值税。房 产 税：南宁不动产统一登记去年3月已开始发新证，2016年7月起启动房屋、土地不动产统一登记，换发房产证、土地证“两证合一”新证，在2017 年两会上明确房产税年内不会执行。二孩政策：2016年1月1日起中央全面放开两孩政策，每年或增加人口300-800万。建筑规划：新建住宅要推广街区制、已建成的住宅小区和单位大院逐步打开，未来项目需在规划、设计上迎合街区小区大势，自治区出台相关指导意见提出，2017年内南宁市将探索作为全区“街区制”改革试点城市。土地政策：国土资源部停止别墅用地供应；对联排

17、别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；住建部和国土局联合发文要求根据库存消化周期合理安排住宅用地供应，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。2017年度南宁市本级住房用地计划显示商住用地供应增加，出台土地竞价试点，设上限价。调控政策：2016前三季度楼市过热，房价上涨过快，多个城市启动调控；2017年3月以来，已有近40城从不同层面上加码了楼市调控，主要措施为”认房又认贷“，增加个税或社保缴纳年限，提高首付比及贷款利率，缩短贷款年限，调控不仅是一二线城市，也包括三四线城市。全国政策环境近期楼市调控政策密集出台，自去年10月起政策拐点出现，今年3月再升级 192016-2017南

18、宁执行严格调控政策南宁政策环境2月4月6月2016年1-9月去库存10-12月限房价2017年1-4月规范市场政策先松后紧降首付l2016年2月起，首套房首付20%（利率94折），二套房首付30%（利率上浮5-10%）送补贴l2016年2月5日至12月31日期间，符合条件的客户购买商品房可获得补贴6000元或10000元送补贴l6月起，南宁市将放宽住房公积金提取和个人住房公积金贷款条件，取消房屋套数和贷款次数限制，贷款额度提至60万元10月整顿 严查 限价l2016年10月，南宁市政府发布关于进一步加强房地产市场管理的通知，工商局、物价局、住房局联合行动，严查过度营销、无预售证销售、捂盘惜售、

19、成交价高于预售价等行为，对销售价格超过预售价格的限制网签，申报预售价格不得高于该项目本年度过往网签均价的1.06倍l4.8市房管局发布关于南宁市房地产开发企业信用信息管理规定(征求意见稿)、南宁市房产中介服务机构及从业人员信用信息管理办法（征求意见稿），将严惩失信房企及规范从业人员行为。严惩整治l4.18房管局出台2017年南宁市房地产市场专项整治工作方案，严查房地产开发企业和中介机构哄抬房价、无证销售、捂盘惜售及捆绑搭售等违法违规行为。l5月1日起实施公积金新规，将暂停第三套和异地贷款，申请公积金要求的缴存月份延长至12个月，而二套住房首付不仅上调至50%，贷款利息也上浮至同期利率的1.1倍

20、，贷款金额仅45万。公积金调整l国土局将在五月首批土地竞价试点，设置拍卖土地价格上限，超限配建公租房，量大者得，溢价30%的30日内付清全款，从供给侧调控市场土地限价政策明显从紧l4月起新房贷款利率首套房部分调整为基准，部分上浮5-10%，二套房贷利率普遍上浮10-20%。且银行房贷额度越来越小，甚至由季控改为月控。利率上浮 南宁政策环境近期南宁房地产市场表现溢价方式溢价方式项目项目上期均价上期均价（元（元/平米）平米）溢价后均价溢价后均价（元（元/平米）平米）溢价后开盘销售情况溢价后开盘销售情况具体操作方式具体操作方式精装招商雍景湾9800120002016下半年精装单位自然销售，目前精装单

21、位已售罄1-4#带精装销售，精装分为舒适版和豪华版交付标准，精装标准约1800-2000元/荣和悦澜山10500精装单位未售毛坯改精装销售，具体精装标准未定保利领秀前城12000精装单位未售预计3期带精装销售，具体精装标准未定金源一品天下精装单位未售项目毛坯改精装销售，具体精装标准未定中海国际社区780094002017.3.24晚上开盘推394套销售10%毛坯改精装销售，具体精装标准未公布招商禧园870088002017.4.15开盘推80套销售45%将精装标准由1500元/提升至1800元/来实现溢价融创融公馆7000100002017.3.24开盘推285套销售85%毛坯改精装销售，12

22、0以下户型精装2000元/，120以上户型精装3500元/龙光玖珑府96002017.4.30开盘推443套销售75%（332套）毛坯改精装销售，精装标准2000元/，装修款不可通过银行贷款，客户需额外支付，分期付款首期40%，剩余60%一年内按每季度15%付款天誉城8100105002017.4.29开盘推280套售罄预计后期楼栋精装交付，精装标准2500元/，精装部分不能贷款，毛坯与精装分开签合同龙光玖珑湖9000预计12000-135002017.4.29开盘推184套售罄二期预计均为精装交付，精装标准2500元/，装修款分期付款，首期40%，剩余60%一年内按每季度15%付款绑车位、外

23、收电商费骋望天玺750092002017.3.12开盘当天65%（60套）周末累计约90%（83套），3.18继续加推成交30%（39套）通过电商收取8万元指标费或可选择捆绑车位一起购买，车位均价18.5万元/个，实际成交单价溢价约1000元/绑车位昌泰茗城630094002017.4.14开盘当天68%（114套）住宅捆绑车位销售，车位均价11万元/个，根据房屋面积每套溢价8-16万不等，单价溢价1000-2000元/光明澜湾九里870093002017.4.15开盘当天95%（213套）住宅每套单价比备案价格高380元，当天客户可以选择同时购买车位，住宅的溢价部分放到车位里备案，如果客户不

24、买车位，每平米溢价部分乘以房子面积另外交补足款一次性交清，在合同里不显示这部分金额，车位均价11-13万元/个数据来源：辉煌地产市场部监测由于毛坯价格受限，开发商便通过额外收费、捆绑车位、毛改精等方式进行溢价，近期南宁市密集出台整治方案，预计年内住房、工商、物价等相关部门将加强巡查，严查房企和中介机构哄抬房价、无证销售、捂盘惜售及捆绑搭售等违法违规行为。从实际市场情况来看，加收电商、捆绑车位及无证预约等行为在近期的严查下已明显减少。目前南宁仅对毛坯备案价格有限制，精装部分无明确要求，各开发商为寻求利润空间，便将精装修作为附加条件，以避开房管部门对住宅价格的限制，截止至2017年4月底，已有多个

25、项目进行“毛改精”溢价，未来还将有更多精装项目出现，政府目前的态度表现为不压制。中央会议指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，抑制投资需求；南宁随大势的同时正义、各项目又有地方应对；楼市调控主要措施南宁政策环境2017年政策趋势研判u增加个税或社保缴纳年限；u提高首付比例；u提高贷款利率；u缩短贷款最长年限；u认房又认贷从去年9月底10月政策拐点出现后，2017年3月限购再度加码，已有40余个城市从不同层面加码了楼市调控，限购不仅是热点一二线城市，还蔓延至三四线城市3月16日南宁住房城乡建设工作会议上相关负责人透露今年南宁将继续严格执行去年调控政策，稳定房地产健康发展，并没有提到“

26、限购限贷”敏感字眼；近期出台的公积金政策影响甚微，重点仍以稳定市场秩序为主。近期“地王”频出，市国土局首次出台土地竞价限价试点，试图从供给侧发力限制房价，限购政策暂不会出台，但是目前精装捆绑销售泛滥，容易引起购房者纠纷，政府或将出台相关规范的标准限制。2017年南宁楼市政策趋势预判：2017年4月全国各城市调控政策汇总表 p 2017年，防止热点城市房价过快上涨和促进三四线城市去库存，仍将是房地产市场调控主要任务，未来继续坚持因城施策的调控方式；p 为实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央压力背景下，一季度各地调控力度升级，全国楼市调控力度再次全面收紧，进入新一轮政策密集调整期；p

27、南宁亦出台公积金限贷政策，目前支持公积金楼盘少，房贷利率虽然上浮增加成本却对购房者影响不大，但两者释放出了政府对市场调控开始发力的信号，近期将从土地和备案限价规范市场，限购政策暂不出台；p 2017-2018年南宁调控政策仍将严格执行中央层面政策，主要是要规范开发、销售、中介等行为来维护市场秩序，市场表现不太偏激，将不会有太大的压制。政策环境小结 2017年1-3月由于预售证审批受限拿证速度放慢，住宅市场新增供应量仅144万，与去年同期相比上涨4%，而由于购房需求旺盛，市场销售火爆，签约速度加快，全市1-3月合计签约197万，同比上涨13%，签约价格也上涨至7629元/。按房管局统计公布目前南

28、宁市共有501万存量，按2017年1-3月南宁市月平均去化61万计算，目前库存货量去化周期为8.2个月。全市住宅市场南宁市住宅市场分析 区域住宅市场邕宁区住宅市场分析邕宁区虽然目前人口较少，配套不够丰富，但在近年政府的规划支持下，区域发展提速，特别是龙岗板块吸引到一批房企进驻，区域市场销售火热；邕宁区2016年区域新增供应住宅套数9007套，而签约量套数达10049套，2017年1-3月新增供应1409套，销售签约1942套，住宅销售供不应求；2014年由于中铁江湾山语城的大量洋房入市，区域签约价格较高外，其余年份住宅销售的价格走势呈现逐年上涨的趋势，2017年1-3月，邕宁区住宅签约均价达6

29、718元/。龙域香醍半岛在售项目潜在项目区域楼盘分布情况八桂绿城龙庭水岸龙岗组团中铁江湾山语城宝能城市广场大唐世家万达茂世茂茂御府中铁交通天地明珠花畔里大唐盛世合景天峻广场君华锦云新新传说本项目启迪东盟科技城区域内有13个在售项目，1个潜在项目，在售项目中有8个项目已基本售罄或者现阶段无货量供应。区域住宅市场目前无货 区域目前在售项目较多，但近半项目接近尾盘。其中位于邕江景观带上的项目客户多为改需型客户，而其他项目以刚需型客户为主，区域后续供应货量约146万。龙岗板块主要在售住宅项目概况项目项目产品产品形态形态建筑面积建筑面积（万）（万）容积容积率率主力户型主力户型销售销售进度进度剩余货量剩余

30、货量（万）（万）园林风园林风格格建筑建筑外立面外立面自身配套自身配套均价均价（元（元/）核心价值点核心价值点中铁江湾山语城住宅、洋房、商业512.589-15799%0.1法式园林法式园林、商业、幼儿园、会所7500品牌、景观、户型合景天峻广场住宅、别墅、商业75.92.8289-12730%30.5欧式园林Art-Deco园林、商业、幼儿园、网球场8500（精装）交通、产品、配套世茂茂御府住宅、别墅、商业36.33.0住宅89-130别墅203-26495%1.3新亚洲园林Art-Deco园林、商业、幼儿园7000品牌、交通、配套中铁交通天地明珠住宅、洋房、商业34.32.5住宅90-144

31、洋房175-30045%12法式园林法式园林、商业、幼儿园、小学7000交通、景观万达茂住宅、洋房、别墅商业1282.799-16590%7欧式园林现代简约商场、小学、幼儿园、酒店、游乐场10000品牌、景观、配套万丰新新传说住宅、商业184.085-970%12新亚洲新亚洲园林、商业未定交通、价格宝能城市广场住宅、商业、公寓63.43.793-12560%8.4欧式园林Art-Deco购物中心、园林、社区医院7000地段、价格、交通君华锦云住宅、商业37.24.085-12535%16.9欧式园林新古典园林、商业、幼儿园7000景观、户型大唐盛世住宅、洋房、商业884.075-12720%4

32、0欧式园林现代简约小学、幼儿园、园林、商业7000户型、交通、配套大唐世家住宅、商业584.080-13998%0.5中式园林新中式园林、商业、幼儿园、会所7000配套、价格、户型花畔里住宅、商业15.63.9986-8965%2东南亚园林Art-Deco园林、商业、幼儿园6500价格、交通八桂绿城水岸龙庭住宅、商业232.570-14535%13.5欧式园林欧式简约园林、商业、幼儿园、会所未定景观、地段、交通龙域香醍半岛住宅、洋房、商业272.277-13590%2.6欧式园林Art-Deco 园林、商业6200价格、景观合计146.8区域住宅市场 区域重点个案区域重点个案 项目位置五象新区

33、江湾路1号占地面积142亩总户数1746建筑面积34.33万容积率2.5建筑规划项目分三期建设，规划有26栋住宅楼和沿街商铺及配套的1个幼儿园楼，由于地块限高，临江望江组团1-8#为7F的小高层洋房，错层布置，最大化江景；9-18#为12-13F小高层住宅，19-26#楼为26F的高层住宅，沿外围道路布置1-2层商业裙楼。（目前三期规划未定）社区配套底商、幼儿园、游泳池、塑胶跑道、健身广场、小学（二地块）主力户型高层95，小高层120-225，洋房192-300开盘时间首开：2016年11月；销售均价6500-7000装修标准毛坯优劣势品牌开发商，内部配套齐全，拥有江景资源，价格不高，目前供应

34、断货。一期二期三期中铁交通天地明珠个案分析 25#26#24#1#2#3#4#5#6#7#2#8#9#10#11#12#13#14#15#16#18#19#20#21#22#23#类型类型建筑面积（）建筑面积（）套数套数位置位置占比占比销售速度销售速度3 3房房90-9535259%3 3房房120386%4 4房房140-14418330%4 4房房/5/5房房175-192214.8%5 5房房225-30010.2%合计595100%（以上仅统计10-14#、17#、18#、24#、25#、26#）4房2厅2卫 144 赠送11.23房2厅2卫 120赠送9.9（顶层）4房3厅3卫2厨

35、225赠送46.93房2厅2卫 95 赠送6.53房2厅2卫 95赠送4.73房2厅2卫 95 赠送7.83房2厅2卫 95赠送7.5中铁交通天地明珠个案分析 10#17#18#26#2016年底内部团购25#24#2016年11月21-22日第一次内部团购，推出10#、17#、18#、26#，共有120人报名，主要为中铁各集团和子公司的员工。2016年12月25-26日第二次团购，推出17#01、02户型，18#A单元01、02户型和B单元全部，25#、26#楼，共有190人定房，客群为开发商各合作单位，如银行、中铁建工、航空港建设集团等；团购价格6300-6400元/。之后自然销售24-2

36、5#及26#团购剩余户型房源，价格6500-7000元/平米，截止2017年3月基本售罄。未来准备推出洋房销售。中铁交通天地明珠个案分析 项目位置龙岗大道2号 占地面积296亩总户数5582建筑面积75万容积率2.82建筑规划项目北地块共建设联排别墅12栋、中高层住宅9栋，商业服务建筑、幼儿园、公共配套设施等；南地块建设联排别墅21栋，高层住宅7栋、商业服务设施、配套设施等。社区配套配套：酒店、社区卫生服务站、shoppingmall、农贸市场、泳池、网球场、篮球场、健身房、儿童娱乐场所。周边景观：邕江、灵龟山森林公园、江滨公园周边医院：邕宁人民医院医院:邕宁人民医院休闲娱乐设施:江滨公园、邕

37、江、灵龟山森林公园 餐厅幼儿园;超市;健身设施;运动场地;医疗服务中心 主力户型111-112的3+1房开盘时间首期开盘：2015年1月 上期开盘：2016年6月销售均价高层8000元/别墅200-300万/栋装修标准精装1500元/优劣势一线品牌房开，交通便利，自身配套齐全，拥有江景景观，全精装交付，性价比高，但品质一般，货量供应不充足。个案分析合景天峻广场合景天峻鸟瞰图南地块别墅区北地块别墅区小高层住宅高层住宅高层住宅集中商业酒店 个案分析合景天峻广场1#2#3#5#6#7#8#9#20#24#28#29#25#21#30#26#22#31#27#23#4#5A#幼儿园10#17#11#1

38、2#13#14#15#16#18#项目项目楼栋户型配比楼栋户型配比户型类型面积（平米）套数比例分布位置销售速度1+1房66414%2房6511410%2+1房87-8933429%3+1房99-10418415%3+1房111-11224020%3+1房127282%2+1房8911210%3+1房102-10311210%合计1165100%55#56#57#58#59#60#61#34#35#36#37#38#39#40#41#42#43#44#45#46#47#48#49#50#51#52#53#54#南区地块北区地块户型结构3+1房建筑面积127户型结构3+1房建筑面积99户型结构联排

39、别墅首层，二层，三层建筑面积171.67户型结构联排别墅建筑面积171.67 个案分析合景天峻广场 2015年1月30日小高层住宅首期开盘，推出1#、6#、9#共计262套单位，开盘当天，由于天气原因以及优惠折扣不够吸引人，活动效果并没有达到预期那样火爆。当天吸引了约150人到场，叫号约50组，现场销售率20%，成交均价6800元/（带精装1500元/平米）。2015年6月开盘推出2#、5#共144套单位，成交均价7000元/（带精装1500元/）。之后开始项目采取加推的方式自然去化余货，2015年5月左右开始推出17#高层，2016年1月左右开始推出10#高层，同时推出二期南区35套别墅，均

40、以自然销售的方式去化，月均去化10-20来套不等，现在与“淘宝筑家易”电商合作推出9折优惠，实际去化并无太大改变，小高层均价6800-7300元/，高层6400-6500元/。2016年6月11日，南区55#1单元开盘，2电梯4户，共112套，带全屋精装售价6700元/，精装标准为1500元/，去化不佳，当天仅售10套。2017年4月13#接受咨询，预计5月份开始预约，6月份开盘，预计价格为8500元/（含1500元/装修）余货：一期别墅余货约2套，二期约18套。未上市货量：小高层及高层住宅约33万平米。1#9#6#二期2015.1开盘20#31#推货次序5#2#10#2015.10开始自然销

41、售17#2015.5开始自然销售55#优劣势一线品牌房开，出行便利，自身有大型商业配套，户型赠送面积大，但品质不高，前期受停工负面影响。世爵国际住宅社区宝柏国际商务写字楼宝能天地购物中心宝格郦loft公寓项目位置项目位置龙岗大道龙岗大道9 9号号占地面积占地面积173.08173.08亩亩总户数总户数20942094建筑面积建筑面积61.561.5万万容积率容积率3.733.73建筑规划建筑规划16栋住宅楼、1栋公寓、1栋写字楼及大型Shopping Mall拥有 12 万的超级商业群落，其中包含了 6.8 万的宝能天地购物中心及超过2公里的国际风情商业步行街社区配套社区配套学校(学区)：城关

42、小学、邕宁高中中心医院：邕宁区人民医院 公园：灵龟山公园、八尺江生态公园主力户型主力户型98-11698-116的的2 2+1+1房房开盘时间开盘时间首期开盘：首期开盘：20142014年年8 8月月 上期开盘：上期开盘：20172017年年3 3月月销售均价销售均价65006500元元/装修标准装修标准毛坯毛坯宝能城市广场个案分析 以上仅为5、6、7、8、9、10、11、13、14#户型配比项目供应以2+2房93-98平米为主，主要面向刚需客群在布局方面，100平米以下户型广泛分布在各楼栋中，100平米以上户型主要分布在点式一梯四户楼栋中的边套单位。133-135为三错层户型，分布在一梯三户

43、边套。户型类型户型类型面积（平米）面积（平米）套数套数比例比例分布位置分布位置销售速度销售速度2+1房77-8021817%2+2房93-9854644%2+2房110-11624620%2+2房133-1351088%2+2房125887%复式130-215484%5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、13#、14#顶层 合计1254100%2+2房：建面93 赠送约15 2+2房：建面126 赠送约23 宝能城市广场个案分析 1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#2014.8.3开盘（邕宁单位团购）2014.8.30开盘2014.11.9对7

44、#1单元部分户型开盘推货次序：宝能城市广场2014年从素质最差的临龙岗大道旁的楼栋开始逐步推货，主要面向周边单位的刚需客群，均价从5600元/平米拉升至5900元/平米。至2015年宣传比较滞后，一直以自然销售为主，走量较慢，9月19日开盘推出的货量一部分为上期余货，均价也下降至5800元/。项目截止到2015年12月以消化前期余货为主，目前余货价格在5900元/平米左右.2017年3月3日开始推售三期楼栋，均价有较大涨幅，区域内性价比较高，去化较快。2017年4月12#，26层，两个单元共144套，价格6800元/平米左右。余货：前期零散分布约10套。后续供应：11万平米将陆续上市暗推五合大

45、学城某单位团购暗推五合大学城某单位团购2015.9.19开盘，推5#1单元、7#2单元数据来源：广西辉煌地产市场监测2017.3.3开盘2017.4.20咨询宝能城市广场个案分析 优劣势配套路网方便，项目体量大，配套小学、幼儿园，户型赠送面积多，但临近铁路。项目位置项目位置龙祥路38号(龙岗大道旁)占地面积占地面积236亩总户数5976建筑面积建筑面积88万容积率4.0建筑规划共5个地块，规划小学、幼儿园，U+生活馆（含健身房、儿童乐园、教育培训、物业服务等）、生态跑道社区配套学校(学区)：城关小学、邕宁高中中心医院：邕宁区人民医院 公园：灵龟山公园、八尺江生态公园主力户型主力户型74-161

46、的N+1房开盘时间开盘时间首期开盘：2016年9月 上期开盘：2016年11月销售均价销售均价洋房7300元/高层6300元/装修标准毛坯个案分析大唐盛世 一期地块平面图户型类型户型类型户型面积（）户型面积（）套数套数占比（占比（%）分布位置分布位置 销售速度销售速度2+1房房756211%3+1房房88-9629254%3+1房房113-11612423%3+1房房1276211%合计540100%高层29#户型配比及分布情况户型类型户型类型户型面积（）户型面积（）套数套数占比（占比（%）分布位置分布位置 销售速度销售速度4房房128-1423669%4房房158-1611631%合计521

47、00%洋房24#、25#户型配比及分布情况24#25#3+1房127 赠送253+1房113 赠送253+1房88 赠送192+1房75 赠送13个案分析大唐盛世 29#24#25#项目于2016年7月30日对高层住宅29#进行预约，经过2个月的储客，于9月25日在国庆前抢开，推出270套高层及52套洋房产品，凭借项目内部配套完善，及品质在区域提升，高层价格为6100元/平米，洋房价格在7300元/平米，高层去化率在85%以上，洋房仅销售4成。项目于2016年11月12日在双11后开盘，推出273套高层住宅产品，去化50%，均价6300元/平米。2017年5月，咨询27#楼，预计价格7000元

48、/。余货:住宅约50套，洋房约20套左右。洋房高层高层个案分析大唐盛世 优劣势规模小，户型赠送低、品质一般，预计入市价格低。项目位置步云路95号占地面积51亩总户数1303建筑面积18万容积率4.0建筑规划10栋住宅及其底商社区配套学校(学区)：五象第三实验小学中心医院：邕宁区人民医院 商业：威宁邻家广场、万达茂公园：园博园推货计划预计2017年5月底6月初取得预售证，即启动预约F栋，85-94的三房，共约112套开盘时间预计6月份首开销售均价未定装修标准毛坯F栋个案分析新新传说 个案分析新新传说97三房两卫88三房一卫111四房两卫 项目位于龙岗片区龙华路，规划高层、洋房以及LOFT公园，着

49、力打造科技智能社区，规划科技办公、科技人居、商业街三大功能，项目已于2017年初开始动工。项目坐落于南宁市邕江之畔，项目占地面积为278亩，项目还借助滨江公园的优势，提升宜居环境，内部配套完善，打造标杆式生态科技城、宜居建业科技新城，推动城市创新能级和价值提升。项目位置龙华路占地面积278亩建筑面积62万建筑规划规划科技办公区、科技人居区、风情商业街三大板块。科技办公区：以电子信息技术服务产业为主；科技人居区：规划专家楼、人才公寓、绿色科技社区，清华附小/附幼，优质的教育配套；住宅以中式合院、西式洋房、现代简约小高层为主；风情商业街：设置水岸风情商街、酒店、清华文化公园、邻里中心等主力户型1、

50、高层住宅主力面积90-143平米；2、洋房（多层）住宅主力面积约140-180平米；3、LOFT（商务办公性质）公寓主力面积约40-80平米；个案分析启迪科技地块 区域住宅市场小结区域在售项目整体价格不高，1-3月邕宁区成交均价为6718元/；区域签约量占全市份额较少，约12%（签约面积），但经过这一轮热销，大部分项目接近尾盘或因施工进度跟不上而供货不足；区域各项目产品两极分化，部分项目赠送率较高，如宝能、合景、大唐，而天地明珠、新新传说等项目赠送极少；区域项目整体品质不高，展示体验不佳。客群分析项目样本量中铁江湾山语城1758中铁交通天地明珠324（入场客户）世茂茂御府259 本部分选取了我