地政士之过去课件.ppt

1、11地地 政政 士士不動產經紀人不動產經紀人不動產估價師不動產估價師 王王 進進 祥祥 理事長理事長 副理事長副理事長 社長社長 所所 長長 委員委員 兼任講師兼任講師2大大 綱綱 一、一、地地 政政 士士 之之 沿沿 革革 二、二、台台 灣灣 土土 地地 登登 記記 制制 度度 沿沿 革革 三、三、原原 土土 地地 代代 書書 制制 度度 之之 盲盲 點點 四、四、相相 關關 專專 業業 人人 士士 之之 管管 理理 法法 規規 五、五、地地 政政 士士 法法 之之 立立 法法 六、六、政政 士士 業業 之之 過過 去去 與與 現現 在在 七、七、台台 灣灣 地地 區區 之之 登登 記記 案

2、案 件件 量量 八、八、歷歷 年年 地地 政政 士士 國國 家家 考考 試試 統統 計計 九、九、地地 政政 士士 執執 業業 十、十、地地 政政 士士 業業 務務 範範 圍圍 十一、十一、地地 政政 士士 業業 務務 責責 任任 十二、十二、地地 政政 士士 之之 專專 業業 領領 域域 十三、十三、地地 政政 士士 之之 未未 來來 走走 向向 十四、十四、地地 政政 士士 之之 心心 態態 革革 命命 十五、十五、地地 政政 士士 之之 世世 代代 交交 替替 3一、地一、地 政政 士士 之之 沿沿 革革 （一）司 法 書 士（日 據 時 期）（二）代 書（人）（台 灣 光 復 後）（1

3、945年-1981年）：1.台灣省土地代書人管理規則 2.領有代書執照者有 1,027 1,027 人人 （三）土地登記專業代理人（1981年-2002年）：1.2002 年 4月 止，領有土地登記專業代理人證書者有 24,578 24,578 人人 2.2002 年 4月 止，各縣市政府開業執照核發 15,833 15,833 人人 （四）地 政 士（2002 年 4月 24日 施行-）1.2006 年 12月 止，領 有 地 政 士 證 書 （含 原土地登記專業代理人證書）者 有 25,698 25,698 人人 2.2006 年 12月 止，各縣市政府 開業執照 核發 11,341 11

4、,341 人人44(五)社 會 地 位：地政士之過去地政士之過去沿 革（社會地位）（名稱）?90年代地地 政政 士士460年代80年代之 土地登記專業代理人土地登記專業代理人340年代50年代之 土土 地地 代代 書書 人人2律師律師日據時期之司司 法法 書書 士士1?55(六)地 政 士 人 數：1日據時期日據時期 之司法書士 近 1,000 人24040年代年代 5050年代年代 之 土地代書 或 代書 約 1,027 人36060年代年代 8080年代年代 之 土地登記專業代理人 約 24,578 人49090年代年代 地政士(登記助理登記助理 4,9284,928人)證 照25,698

5、人開 業11,341 人加 入公 會10,755 人地政士之過去地政士之過去專 業 人 數（未未 加加 入入 公公 會會 586 人）人）（有證照未開業有證照未開業 14,357 人）人）(2006.12.31)6二、台二、台 灣灣 土土 地地 登登 記記 制制 度度 沿沿 革革 （一）（一）清清 光光 緒緒 11 11 年年 建建 省省(西西 元元 1885 1885 年年、民民 前前 26 26 年年 )1 2 1 2 年年 設設 清清 賦賦 總總 局局 清清 丈丈 土土 地地 發發 給給丈丈 單單、清清 賦賦 驗驗 証証 (二）二）1922 1922 年年 日日 據據 時時 期期，依，依

6、 日日 本本 民民 法法 制制 定定 1.1.台台 灣灣 不不 動動 產產 登登 記記 規規 則則 2.2.土土 地地 登登 錄錄 稅稅 規規 則則 3.3.契契 據據 制制7 （三）（三）1945 1945 年年 台灣光復，回歸土地法台灣光復，回歸土地法 1.1.德德 國國 權權 利利 登登 記記 制制 (土土 地地 )2 2.澳澳 洲洲 拖拖 倫倫 斯斯 制制 (建建 物物 )3.3.土土 地地 登登 記記 規規 則則 (1946 (1946 年年 地地 政政 署署 訂定發佈訂定發佈 )(修正修正 1010 次次-其中其中 修正修正 全文全文 3 3 次次 )4.4.19961996 年年

7、 1 1月月 2626日日 公布施行公布施行 信信 託託 法法 5.5.20002000 年年 7 7月月 1919日日 公佈施行公佈施行 信託業法信託業法 6.6.20032003 年年 7 7月月 2323日日 公布施行公布施行 不動產證券化條例不動產證券化條例8 7.7.兼兼 採採 契契 據據 制制 A A 原原 權權 利利 登登 記記 制制 度度 發發 生生 競競 合合 B B 造造 成成 土土 地地 登登 記記 實實 務務 之之 衝衝 擊擊 8.8.地地 政政 機機 關關 創創 設設 第第 二二 類類 *登登 記記 簿簿 *A A 信信 託託 專專 簿簿 （公公 示示 對對 抗抗 主

8、義）主義）B B 土土 地地 登登 記記 簿簿 （登記生效要件登記生效要件主義）主義）9 三、原土地代書制度之盲點三、原土地代書制度之盲點 (一一)業業 不不 歸歸 會會，欠，欠 缺缺 團團 結結 專專 業業 無無 從從 提提 昇昇 (二二)求求 知知 慾慾 未未 激激 發發 導導 致致 惡惡 性性 競競 爭爭 (三三)業業 務務 扭扭 曲曲、欠、欠 缺缺 定定 位位 (四四)欠欠 缺缺 自自 信信 迷迷 信信 關關 係係 (五五)忽忽 略略 專專 業業 缺缺 乏乏 自自 律律10四、相四、相 關關 專專 業業 人人 士士 之之 管管 理理 法法 規規(一）土 地 法 第 三十七 條 之 一

9、規 定（1975年-）（二）土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法(1981年-2003年)(已經廢止)（三）地 政 士 法（2002年-）（四）台灣地區 相 關 專 業 人 士 法 規 立 法 時 間：1.律 師 法（30.01.11）2.律 師 職 前 訓 練 規 則（82.02.12）3.會 計 師 法（34.06.30）4.技 師 法（36.10.27）5.建 築 師 法（60.12.27）6.不不 動動 產產 經經 紀紀 業業 管管 理理 條條 例例（88.02.03）7.不不 動動 產產 估估 價價 師師 法法（89.10.04）8.地地 政政 士士 法法（90.10.

10、24公佈）（91.04.24施行）（土地登記專業代理人管理辦法）（70.06.22）(已廢止)11資資 料料 來來 源源地地 政政 士士證 書 25,698 人 （男15,162 人、女10,536人）內 政 部 地 政 司 (95.12.31)開 業 11,341 人 (登記助理:4,928 人人)(43.5%)加 入 公 會 10,755 10,755 人 (簽證人簽證人260260人人)、地 政 士 公 會 全 聯 會 (95.12.31)不不 動動 產產 經經 紀紀 業業不 動 產 經 紀 業 5,114 家 內 政 部 地 政 司 (95.12.31)不 動 產 經 紀 人 5,22

11、0 5,220 人 (雙照雙照 1975 人 )(37.837.8%)不動產經紀營業員 16,897 人 (雙照雙照 341 人 )(2.0%)保 證 金 1,099,420,000 元不不 動動 產產 估估 價價 師師證 書 377 人 內 政 部 地 政 司 (95.12.31)開 業 209 人律律 師師證 書 8,931 人 法 務 部開 業(約4,000人)7,419人(含不同法院之重複登錄)律 師 公 會 全 聯 會 (93.05.26)建建 築築 師師（登 錄）5,003 人 內 政 部 營 建 署 (94.09.14)（開 業）2,653 人會會 計計 師師 3,158 人 會

12、 計 師 公 會 (94.09.14)大樓管理公司 489 家 內 政 部 營 建 署 (94.09.14)管理服務人員認 可 人 數 16,341 人（五）相 關 專 業 人 士：12 五、地五、地 政政 士士 法法 之之 立立 法法 (一)行政院 版 土地登記士法 為 藍 圖 (二)土地登記專業代理人公會 全國 聯合會 積極介入並提出地政士法草案 (三)2001 年 10 月 4 日 經 立法院三讀通過 (四)2001 年 10 月 24日 公 佈 自 公 佈 後 六 個 月 (五)2002 年 4 月 24 日 起 施 行13台北市台北縣高雄市桃園縣台中市台中縣台南市彰化縣高雄縣屏東縣台

13、南縣雲林縣南投縣嘉義市宜蘭縣新竹縣苗栗縣嘉義縣花蓮縣基隆市新竹市台東縣澎湖縣(公會別)各縣市地政士公會會員人數總計：10,75510,755 人人資料來源：中華民國地政士公會全國聯合會 (2006.12.31)(六)2002年 以後因業必歸會，至 2006年 12月，已 加入 直轄市 或 各縣市 地政士公會 者，10,755 10,755 人人，其中 台北市台北市 地政士公會人數 最 多 近 2,0002,000人人14(七)地政士證書 男女 統計圖：15(八八)換照換照 與與 教育訓練教育訓練 之之 提升專業素質：提升專業素質：1.1.地政士地政士 開業執照開業執照 有效期限有效期限 為為

14、4 4 年年 2.2.4 4 年內年內 完成完成 專業訓練專業訓練 30 30 個個 小時小時 以上以上 或與或與 專業訓練專業訓練 相當相當 之之 證明證明 辦理換照辦理換照 3.3.屆期屆期 未換照未換照 者，者，重行重行 申領申領 開業執照開業執照16 六、六、地地 政政 士士 業業 之之 過過 去去 與與 現現 在在17（一）地 政 士 業 之 經 營 現 況：1.個 體 戶（一般登記案件）(1)獨 資 經 營 (2)合 夥 經 營 (3)依 附 仲 介 公 司 經 營 2.聯 合 事 務 所（整批 或 新建 工地案件）(1)二位以上 地政士合夥 經營 (2)聯合 估價師、建築師、律師

15、 合作經營 3.不 動 產 顧問公司（節稅 規劃 與 信託登記）4.兼 營 仲 介 業 5.兼 營 保 險 業 6.兼 營 投 資 房 地 產18（二）地政士業地政士業 之之 內內 憂憂 外外 患患：內內 憂憂外外 患患1.專 業 提 昇 未 普 及2.電 子 化 作 業 未 跟 進3.收費 競爭 普 遍4.欠缺 法定 業務5.案件 不 穩 定6.依 附 仲 介7.排斥 專 業 訓 練仲仲 介介1.仲 介 指 定 代 書2.仲介壟斷買賣、抵押業務政政 府府1.網路 報稅、繳稅、查欠2.地 政 士 便 利 通3.跨 所 收件、跨 所 審查4.政 府 機 關 連 線5.實 質 課 稅 補 稅6.網

16、 路 登 記 （限制、設定、塗銷）7.全 面 電 子 化 作 業19 優勢優勢W W 劣勢劣勢 機會機會 威脅威脅1.1.人人 多多 勢勢 眾眾2.2.遍遍 佈佈 全全 台台3.3.公寓大廈公寓大廈專業專業4.4.轉轉 投投 資資 租租 金金 收收 益益5.5.地地 緣緣 關關 係係6.6.規規 劃劃 能能 力力1.1.專專 業業 提提 昇昇2.2.社社 會會 地地 位位3.3.民民 眾眾 信信 賴賴4.4.收收 費費 偏偏 低低5.5.未未 團團 結結6.6.怨怨 天天 尤尤 人人7.7.缺缺 乏乏 自自 信信1.1.整整 合合2.2.信信 託託3.3.公公 會會4.4.複複 合合 式式5.

17、5.品品 牌牌6.6.資資 訊訊 網網 路路 兼兼 營營 仲仲 介介7.7.仲仲 介介 高高 專專8.8.雙雙 代代 書書9.9.比比 例例 收收 費費 10.10.物物 業業 經經 營營 管管 理理11.11.切切 入入 法法 拍拍 市市 場場12.12.節節 稅稅 規規 劃劃13.13.有有 限限 合合 夥夥14.14.行行 政政 救救 濟濟1.1.案案 件件 量量 2.2.使使 照照 數數 3.G D P3.G D P 4.4.網網 路路 化化 5.5.資資 訊訊 化化6.6.仲仲 介介 7.7.律律 師師 買買 賣賣1.1.網網 路路2.2.地下地下 代書代書3.3.便便 利利 通通設

18、設 定定 銀銀 行行規規 劃劃1.1.會會 計計 師師2.2.律律 師師產產 權權 經經 紀紀 人人（三）（三）地地 政政 士士 業業 之之 S W O TS W O T 分分 析：析：20七、七、台灣地區台灣地區之之登記案件量登記案件量21(一一)95 95年度年度 台灣地區台灣地區不動產登記不動產登記地 區原 因22(二二)95 95年度年度 台灣地區台灣地區不動產登記不動產登記地 區原 因23地 區原 因(三三)9 59 5 年 度年 度 台 北 市台 北 市 不 動 產 登 記不 動 產 登 記242420062006年年買賣、贈與、繼承登記買賣、贈與、繼承登記暫估每位地政士暫估每位地

19、政士可收入市值可收入市值案案 件件 數數估估 計計 數數每每年年每每位位地地政政士士案案 件件 數數買買賣賣地740,617估估74 萬件萬件74 件件估估 每每 件件 1 1 萬萬 元元74 74 萬萬 元元屋450,167贈贈與與地142,447估估14 萬件萬件14 件件估估 每每 件件 1 1 萬萬 元元14 14 萬萬 元元屋29,323繼繼承承地270,167估估27 萬件萬件27 件件估估 每每 件件 2 2 萬萬 元元54 54 萬萬 元元屋32,737合合 計計115 萬件萬件115 件件142 142 萬萬 元元地政士之現在地政士之現在登 記 案 件(四四)買買 賣、贈賣、

20、贈 與、繼與、繼 承承 登登 記記2525台北市（94年）登登 記記1,192,845 1,192,845 件件測測 量量 37,014 37,014 件件謄謄 本本3,354,669 3,354,669 件件地籍圖、平面圖地籍圖、平面圖 473,572 473,572 件件地價謄本地價謄本 6,392 6,392 件件地政士之現在地政士之現在登 記 案 件(五五)台北市（台北市（20052005年）年）資料來源：台北市政府地政處2626(六六)日本、台灣土地登記數比較日本、台灣土地登記數比較地政士之現在地政士之現在登 記 案 件日日 本本土 地司 法 書 士2 2 億筆億筆18,43918,

21、439人人(法人法人209209人人)台台 灣灣都都 市市 7,614,2257,614,225筆筆非都市非都市 6,677,5886,677,588筆筆地政士地政士證照：證照：25,69825,698人人合計合計14,291,81314,291,813筆筆公會：公會：10,75510,755人人27八、歷年地政士國家考試統計八、歷年地政士國家考試統計(一)1991年 開始考試，至今 已考 18次(二)報名人數 1.1991-1997年 每年，約 12,00019,000人 2.1998-2006年 每年，約 4,0008,000人(三)到考率 60%70%之間(四)及格率 1.最低 2.87

22、%2.最高 30.54%(五)總報名人數 150,713人(六)及格人數 14,336人(至2005年)28九、地政士執業九、地政士執業(一)積極資格國家 考試及格 申領 地政士證書(二)向 縣市政府 申請 開業登記(三)開業執照，有效期限 4 年(四)4 年內 應完成 30 小時以上 專業訓練(五)應設立 事務所 或 組聯合事務所，並以 一處 為限，不得 設立 分事務所29十、地政士業務範圍十、地政士業務範圍(一)不 動 產 登 記(二)不 動 產 測 量(三)不 動 產 稅 務(四)不動產有關公證、認證之申請(五)提 存(六)撰 擬 不 動 產 契 約 或 協 議(七)不 動 產 契 約

23、或 協 議 之 簽 證(八)其 他 與 地 政 業 務 有 關 事 項30十一、地政士業務責任十一、地政士業務責任(一)親 自 處 理 業 務(二)查 明 委 託 人 身 分(三)收 費 標 準 之 明 示(四)接 收 文 件 之 給 據(五)非 有 正 當 理 由，不 得 終 止 委 託(六)應 置 業 務 紀 錄 簿(至少保存 15 年)(七)違 反 規 定 之 負 賠 償 責 任(八)不 得 允 諾 他 人 借 牌 執 業(九)不得為業務範圍以外之宣傳性廣告(十)接 受 行 政 檢 查(十一)加 入 公 會，始 得 執 業31 十二、十二、地地 政政 士士 之之 專專 業業 領領 域域

24、A A 產權報告與分析產權報告與分析.B B 契約保證契約保證.C C 協同交屋協同交屋 D D 媒介裝潢媒介裝潢.E E 稅務規劃稅務規劃.F F 財產管理財產管理.G G 信託登記信託登記 .H H 住戶規約分析住戶規約分析.I I 管委會備查管委會備查 J J 房稅、地稅減免房稅、地稅減免 .k k 土地值稅退稅土地值稅退稅 .L L 共有地處理共有地處理 M M 糾紛調處糾紛調處 .N N 繼承規劃繼承規劃 O O 公共設施比重分析公共設施比重分析 P P 所有權與使用權之釐清所有權與使用權之釐清 .Q Q 防患限制登記防患限制登記（查封、假扣押、假處分）（查封、假扣押、假處分）.R

25、R 反設定反設定32 十三、地政士十三、地政士之之未來走向未來走向 （一）收 費 價 值 化（品質提昇）（二）收 費 比 例 化（比例收費）（三）競 爭 合 作 化（雙代書）（四）簡 單 複 雜 化（創造專業）（五）代 書 仲 介 化（仲介高專）33（六）（六）其其 他：他：1.1.獨獨 資資 合合 夥夥 化化 （有有 限限 合合 夥夥）2.2.資資 訊訊 電電 腦腦 化化 （加加 強強 競競 爭爭 力力）3.3.學學 習習 多多 元元 化化 （兼兼 營營 或或 轉轉 型型）4.4.專專 業業 區區 分分 化化 （區區 隔隔 市市 場場）5.5.經經 營營 複複 合合 化化 （建建 構構 通通

26、 路路）6.6.事事 務務 所所 店店 面面 化化 （學學 習習 仲仲 介介）7.7.社社 區區 發發 展展 化化 （物物 業業 管管 理理）8.8.無無 形形 服服 務務 有有 形形 化化 （創創 造造 被被 利利 用用）9.9.有有 形形 服服 務務 價價 值值 化化（雙雙 照、三照、三 照照 同同 步步 服服 務務）34 十四、地政士之心態革命十四、地政士之心態革命 1.市 場 永 遠 存 在，市 場 不 會 錯 2.機 會 不 等 人，機 會 更 是 創 造 出 來 的 3.掌 控 交 易 價 格 卻 無 所 用 4.用 心 思 維，電 腦 化 跟 上 時 代 5.有 能 力，也 需

27、要 能 努 力 6.沒 有 不 景 氣，只 有 不 爭 氣 35 7.無 所 不 能，有 所 不 為 8.沒 有 不 可 能，只 怕 不 行 銷 9.勇 於 提 升 收 費 標 準 10.不 要 怕 繳 稅 11.披 袍 上 地 政 所、稅 捐 機 關 12.專 業 競 爭 價 格 競 爭，價值 價格 13.自 己 的 價 值，自 己 創 造 14.自 己 的 未 來，自 己 把 握 36 十五、地政士之世代交替十五、地政士之世代交替 1.聯 合、結 盟 2.產 權 分 析 報 告 3.主 動 行 銷 4.異 業 聯 盟 5.網 路 取 代 馬 路 6.投 資 理 財 與 稅 務 規 劃 7.有 限 合 夥 8.教 育 訓 練 37 9.12,000 個 通 路 點 優 勢 10.聯 合 事 務 所 或 法 人 化 之 企 業 經 營 11.介 入 產產 權權 規規 劃劃 信信 託託 管管 理理 節節 稅稅 策策 略略 公公 寓寓 大大 廈廈 樓樓 管管 轉轉 型型 仲仲 介介 都都 市市 更更 新新 容容 積積 移移 轉轉 權權 利利 變變 換換 3839謝謝 謝謝