商品住宅定价方法课件.ppt

1、商品房定价方法商品房定价方法易居中国市场部易居中国市场部定价定价方法方法市场比较法市场比较法成本法成本法收益法收益法假设开发法假设开发法长期趋势法长期趋势法总价还原法总价还原法类比法类比法开发阶段开发阶段产品类型产品类型前期前期后期后期住宅住宅商业商业办公办公市场比较法市场比较法成本法成本法收益法收益法假设开发法假设开发法长期趋势法长期趋势法总价平衡法总价平衡法类比法类比法市场比较法市场比较法动态价格动态价格选取模型选取模型按照产品、客户、区位相近的原则选取竞品对象设定比较项设定比较项根据产品不同设定不同比较项设定比较权重设定比较权重各比较项分设不同的权重设定模型权重设定模型权重为比较竞品设定

2、不同的权重计算计算根据竞品最新成交价计算本案价格静态价格静态价格增长率增长率近阶段市场上该类产品平均增长率步骤：步骤：市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：优点优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到；不足不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足市场比较法例证市场比较法例证西城区板块西城区板块共康板块共康板块竞品选取原则竞品选取原则 单价相近原则，单价在1100-14000元范围内；客户相近原则，交通导入客结合区域客；品质相近，在区域内均为标杆项目。按照以上原则，我们应重要关注万科万科四季花城四季花城与和欣国际

3、花园和欣国际花园。和欣国际花园四季花城外部因素系数比对因素本项目和欣国际四季花城备注10%地段因素评分10010595四季花城虽也处于西城区板块,但位置较偏15%生活配套评分10010090本案与和欣国际均享有大卖场等生活配套20%轨道交通评分10010590和欣享有双轨道优势,而本案新地块距离轨道线较远10%外部景观评分10010095和欣国际南面也有河景优势内部因素10%开发商品牌评分10095105万科盛高和欣5%物业形态评分100105100四季花城与和欣国际现售及后续均以小高层为主，本案后期有多层叠拼 5%总规模评分1009095盛高万科和欣10%产品评分10095105四季花城90

4、平米3房优秀，本案房型附加值高10%物业管理评分100100110万科物业品牌较好5%内部景观评分10010095和欣国际有水系,本案有坡地景观100%系数累加100101.2597本项目综合得分高出四季花城，但低于和欣国际项目价格？1340011500参考权重50%50%和欣国际与本案靠近轨道线，四季花城与本案同属西城区板块，周边配套较好本案静态价格本案静态价格：13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米市场比较法例证市场比较法例证本案小高层动态价格可达1350013500元元/平米平米市场比较法例证市场比较法例证按照04年7月至08年4月

5、以来月度平均价格增幅1.6%计算假设本案0808年年1010月月开盘12847*（1+1.6%）=24成本法成本法概念优点13适用对象2缺点4以房地产价格各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，尤其是医院、学校等公益性房地产项目。成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设备、建筑装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，并不适合于代理并不适合于代理公司市场人员公司市场人员。让一般人看得见，有似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。土地费用土地费用1、设施建设费2、土地投标地

6、价3、契税及手续费前期工程费前期工程费1、可行性研究费6、监测及试桩、桩测试费10、监理及审价费2、勘察、规划、设计费7、招标管理费11、规划请照费3、住宅建设配套费8、配套方案征询费12、“三通一平”费4、人防费9、质监费、交房前各项验收费13、其它5、测绘费建安工程费建安工程费1、独栋别墅5、多层（不带电梯）2、联排、双拼别墅6、商业3、小高层7、不可售配套设施（会所等）4、高层基础设施配套费基础设施配套费1、供水6、环卫10、河道处理2、供电7、电视11、景观、绿化3、供气8、道路、围墙12、雨污水管工程4、电话9、车库13、智能化工程5、环保期间费用期间费用1、管理费用2、销售费用3、

7、财务费用1、多层、别墅2、小高层、高层不可预见费不可预见费维修基金维修基金成本构成成本构成收益法收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。1234概念概念收益法收益法（收益还原法）（收益还原法）是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、商业。适用对象适用对象面对商业型房产项目，或者在市场比较法中缺乏可比对象的情况下，适宜采用该方法。优点优点收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。不足不足收益法收益法步骤：步骤：收集资料收集资料搜

8、集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。预估收益预估收益根据市场水平和个人经验，预测估价对象的未来收益(如净收益)计算价格计算价格根据报酬率（回报率）求取商品房价格。应售应售价格价格项目项目一房租金一房租金（元（元/月）月）一房面积一房面积二房租金二房租金（元（元/月）月）二房面积二房面积租金租金（元（元/天）天）远雄悦来2100073300001307-10国际丽都公馆12000-1500060-70-7君悦静安同济佳苑95004010000-12000808上海美丽园龙都大酒店（美丽园大酒店）900（4.30-5.5期间498元/天）40-12-23上海御庭国际公寓-18000808

9、世纪时空大厦（世纪时空）1200070-6骏豪国际800039-7上海商城酒店式公寓35000-4500047-935500013314-25协和丽豪酒店式公寓10000-3300054-82330001006-12.5上海太平洋嘉丽俊豪酒店18000-3000050-62-12-16太平洋鸿广酒店式公寓20000423600011710-16收益法例证：香樟花园收益法例证：香樟花园目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在7-167-16元元/平方米平方米.天之间。天之间。香樟花园周边租赁型酒店式公寓远雄悦来，目前的长租租金约为一房（73-76平

10、方米）18000-21000元/月，二房（129-131平方米）28000-30000元/月。折算下来租金为7-10元/平方米.天；预计本案若整体出租，凭借地理位置的优势，本项目租金能超过远雄悦租金的高位，达到10元/平方米.天以上价格。如小业主自租租金将基本与远雄悦来最低租金持平。参考租金参考租金9/9/平方米平方米天，按标准回报率天，按标准回报率8%8%计算：计算：年租金年租金 /回报率回报率 =销售单价销售单价9 9*365/8%=365/8%=4106341063元元/平方米平方米收益法例证：香樟花园收益法例证：香樟花园假设开发法假设开发法1234概念概念假设开发法假设开发法适用对象适

11、用对象适用于尚属前期，或缺乏已知素材的房产项目。优点优点不足不足又叫开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。假设开发法是一种假设开发法是一种科学实用的估价方科学实用的估价方法，其基本原理与法，其基本原理与成本法相同，是预成本法相同，是预期原理。期原理。由于牵涉由于牵涉到太多专业的建筑到太多专业的建筑类学术知识，所以类学术知识，所以一般不为市场人员一般不为市场人员所用所用。用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程等“待开发房地产”对于有城市规划设计条件要求，但城市

12、规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。长期趋势法长期趋势法概念优点13适用对象2缺点4通过时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。计算方式单一，过程简单，没有考虑到项目本体因素。在缺乏比准对象，比准素材等条件下，可采用该方法。价格无明显季节波动的房地产，拥有较长时期的历史价格资料。搜集历史资料搜集历史资料建立比准系数建立比准系数步骤：步骤：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别。观察、分析这个时间序列，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式。长期趋势法长期趋势法建立趋势模型建立趋势模型根据某一阶段市场价格走势，预测

13、本案现售价格。价格价格比准因素本案二期本案一期增值点项目位置千灯古镇内千灯古镇内配套自身配套自身配套交通8公里转沪宁8公里转沪宁景观江南绿化园林普通绿化50%外立面现代中式别墅老式美式别墅50%户型差异268-383户型面积段单一30%产品规划以独立别墅为主全独栋别墅社区项目环境小镇街道小镇街道细节处理未造，以最好进行评估普通30%开发商品牌鑫千灯房地产开发有限公司鑫千灯房地产开发有限公司20062006年年1111月均价月均价待定待定4800(5100)4800(5100)销售率定销售率定22.8%22.8%06年11月的价格=4800(100+22.8)%=5856元/平米0808年年4

14、4月价格月价格=5856=5856（1+18.8%)1+18.8%)1.51.5=7582.77582.7元元/平米平米长期趋势法例证：卿峰丽景二期长期趋势法例证：卿峰丽景二期0707年房地年房地产行业基准产行业基准利率为利率为18.8%18.8%总价平衡法总价平衡法建立总价建立总价对比模型对比模型比较周边竞品总价，找出总价平衡点根据总价根据总价推导单价推导单价根据总价平衡点和本项目单套建筑面积，得出基准单价步骤：步骤：万元万元从淀山湖地区在售和即将开盘别墅项目总价来看，总价基准线总价基准线在在750-800750-800万万/套左右。套左右。总价平衡法例证：太阳湖大花园三期总价平衡法例证：太

15、阳湖大花园三期3 3万万/平米平米（临湖房源）（临湖房源）综观淀山湖周边，仅有绿洲江南园和东方港湾等豪宅项目总价超过1000万，本案无论是区位还是产品力均不具备与之相比的条件，建建议项目总价应控制在议项目总价应控制在10001000万以下万以下。周边豪宅项目总价本案建面本案临湖房源价格280-318平米总价平衡法例证：太阳湖大花园三期总价平衡法例证：太阳湖大花园三期类比法类比法建立建立比值关系比值关系通过比较，确立各产品类型或产品体系的比值关系推导推导本案价格本案价格通过比值关系和本案现有的某项价格，确立本案具体产品的价格类型步骤产品类型对比产品类型对比如：通过高尔夫住宅与非高尔夫住宅价格比值

16、关系确立本项目价格产品体系对比产品体系对比按照相近项目内各产品（如花园洋房与联排）比值确立本产品价格。产品位置对比产品位置对比通过相似区域内标杆项目与普通项目价格比值确立本案价格。类比法例证：太阳湖大花园三期类比法例证：太阳湖大花园三期项目临湖非临湖房源价格价格比值江南岸12000-200001 1：1.671.67清水依瓦诺11000-160001 1：1.451.45绿洲江南园43000-640001 1：1.481.48淀湖桃源11000-170001 1：1.551.55从江南岸、清水依瓦诺、绿洲江南园、淀湖桃源等项目的定价可以发现，非临湖与临湖房源价格比基本在1 1：1.4511.4

17、51：1.671.67之间。临湖：非临湖临湖：非临湖本案均价1：1.451.671.451.5万/平米房源区域比值关系临湖：非临湖1：1.45-1.67临路：非临湖1:1.2-1.3临路：非临湖临路：非临湖不同体系产品价格比值关系1：1.21.32 2万以上万以上（临湖）1.21.31.21.3万万（临路）房源位置类比法例证：太阳湖大花园三期类比法例证：太阳湖大花园三期万元/平米项目名项目价格万元/平米同区域其他产品价格万元/平米高出幅度佘山高尔5-6紫都上海晶园3.5-4.5佘山月湖3-4.5东紫园4.5-5.520-25%颍奕高尔夫2.5-3嘉怡别墅（2.3-2.4）15-20%棕榈滩高尔夫2-2.5阳光海岸（1.5-1.7）30-40%新天鸿名人高尔夫1.8-2.2远策紫金名苑（0.8-1）40-80%对比数据可发现：高尔夫别墅相比同区域独立别墅价格高出15-40%，其中棕榈滩高尔夫在球洞数和距离上最，其中棕榈滩高尔夫在球洞数和距离上最接近本案，所以取该案接近本案，所以取该案40%40%的高出幅度为本项的高出幅度为本项目提供借鉴目提供借鉴。本案初始价格为1512015120元/平米10800*1.4类比法例证：恒大惠南镇项目类比法例证：恒大惠南镇项目谢谢谢谢!