开盘定价体系-定价培训课件.ppt
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1、房地产价格制定Page2目录一、房地产定价方法二、房地产定价策略三、项目整体价格制定四、项目各楼栋价格制定五、价格表详细制作Page3一、房地产定价方法一、房地产定价方法Page4p 方法分类p成本加成定价法:成本加成定价法:将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格。p竞争价格定价法:竞争价格定价法:竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价。p加权点数定价法:加权点数定价法:根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。p顾客感受定价法顾客感受定价法:依顾客感受而定价。Page5二、房地产定价策略二、房地产定价策略Page6p 价格折扣与折让策略p现金折扣:现金折扣:购买者如能
2、及时付现或提早付现,公司则给予现金折扣。p数量折扣:数量折扣:顾客大量购买时,则予以价格上的优待。Page7p 单一价格与变动价格策略p单一价格:单一价格:无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品,则对每一顾客皆一视同仁。p变动价格:变动价格:对每一顾客的成交价皆有所差异。Page8p 特价品定价策略p:使少数产品以非常廉价的姿态出现,来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户,如广告中常见的所谓“起价”元或者根据特殊产品或时间内规定的价格。Page9p 心理定价策略p:根据心理学家对消费者购买心理之研究调查,同一件产品当标价49元时,不但销量远大于标价50元的产
3、品,甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现,如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略,像每平方米19888元这类定价。Page10p 非价格竞争策略p:价格竞争是市场竞争的基本策略,但在房地产营销中,也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略,如在相邻同档次的项目中,一方不通过价格调整,而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况,如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。Page11三、项目整体定价方法三、项目整体定价方法Page12p 常用定价法:竞争价格定价法p市场对比项目的选择说明:市场对比项目的选择说明:由于房地产产品所独具的
4、地域性特点,在选取价格比对项目时,第一原则为选择同区同质项目,但某些项目所具有的特殊性,应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观,同区同质项目同区同质项目不同区同质项目不同区同质项目Page13p 权重影响原则p决定影响度的依据:竞争关系、客群的相似度、项目产品的相似度等决定影响度的依据:竞争关系、客群的相似度、项目产品的相似度等Page14p 确定市场比价体系举例说明项目权重分配表项目权重备注A40%同区同质B20%不同区同质C20%不同区同质D10%同区不同质F10%同区不同质合计100/Page15p 确定市场比价体系地段价值37楼体素质34环境设计6开发品牌8物业品牌
5、8工程风险7100%Page16p市场比较打分法说明p 打分取值区间:打分取值区间:-55p 打分方式:打本项目得分打分方式:打本项目得分p 分值还原:最终得分需要进行还原,即以汇总分值除以取值区间分值还原:最终得分需要进行还原,即以汇总分值除以取值区间10Page17p地段价值37%影响因素权重项 目ABCDE大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分环境21升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景观价值5%-2-1015210315210噪音影响3%-4-12261326-2-6楼盘昭示性2%36-3-6-1-2-2-4
6、24交通路网交通6%424-1-6-1-600212地铁站口3%1341241251539配套小区自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社区外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合计37%48-31-314038Page18p楼体素质34%影响因素权重项目ABCDE大项细项打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分规模8占地及总面积3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容积率3%26412261339车位比2%00-2-4-3-600-2-4设计9%主力户型3%1326-1-339-2-6层高2%00-2-4-3-600-1-2几梯几户2%2448240024实用率2%00-1-
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